Заниженная цена в ДКП квартиры: чем рискует покупатель

В этом гайде — конкретно, чем заниженная цена в договоре купли-продажи опасна именно для покупателя, какие механизмы закона начинают работать против него и что делать, если продавец настаивает.

Логика продавца обычно сводится к одной цифре: налог. При продаже квартиры, которой владел менее минимального срока, физическое лицо платит НДФЛ 13% с разницы между ценой продажи и подтверждёнными расходами на покупку. Минимальный срок владения по статье 217.1 НК РФ — 5 лет (общий случай) или 3 года (для единственного жилья, наследства, дарения между близкими, приватизации, ренты).

Пример: продавец купил квартиру за 8 млн ₽ два года назад, продаёт за 10 млн ₽. Налог — 13% от разницы в 2 млн ₽, то есть 260 тыс. ₽. Если в договоре указать не 10, а 6 миллионов, формально дохода у продавца нет — налога тоже. Разницу в 4 миллиона он просит передать наличными «помимо договора».

Сэкономленные продавцом 260 тыс. ₽ оплачивает покупатель — но не прямо, а через цепочку рисков, каждый из которых может стоить ему квартиры или сотен тысяч рублей.

С 1 января 2016 года ФНС применяет защитный механизм против таких схем. Согласно статье 214.10 НК РФ, если цена в договоре оказалась ниже 70% кадастровой стоимости квартиры, для расчёта НДФЛ доходом признаётся именно кадастровая стоимость, умноженная на 0,7.

На цифрах это работает так. Кадастровая стоимость квартиры — 12 млн ₽. 70% от неё — 8,4 млн ₽. Если в договоре стоит 6 миллионов, ФНС возьмёт за основу 8,4 миллиона и доначислит продавцу налог именно с этой суммы. То есть схема с занижением до 6 млн ₽ выгоды продавцу не даст — налог всё равно будет посчитан от 8,4 млн ₽.

Проверить кадастровую стоимость можно бесплатно на сайте Росреестра — раздел «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Покупатель имеет полное право это сделать перед сделкой и предъявить продавцу: чаще всего «логика занижения» рассыпается, когда обе стороны видят порог 70% от кадастровой.

Имущественный налоговый вычет покупателя считается от суммы, указанной в ДКП (подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ). Максимум — 2 млн ₽ от стоимости квартиры (возврат 13%, то есть до 260 тыс. ₽) плюс до 3 млн ₽ от уплаченных процентов по ипотеке (возврат до 390 тыс. ₽).

Если в договоре указано 6 млн ₽ вместо реальных 10 млн ₽, формальная база остаётся та же — максимум 2 млн ₽. Но ситуация ухудшается на следующем шаге: при последующей перепродаже квартиры расходы, которые покупатель может подтвердить документально, ограничены ценой ДКП.

Пример. Через три года квартира продаётся за 12 млн ₽. Если в первоначальном ДКП было 6 млн ₽, налогооблагаемая разница — 6 миллионов, НДФЛ 13% — 780 тыс. ₽. Если бы в ДКП стояла реальная цена 10 млн ₽, разница составила бы 2 млн ₽, налог — 260 тыс. ₽. Разница в 520 тыс. ₽ оплачена из кармана покупателя ради экономии прежнего владельца.

С точки зрения гражданского права, договор за 6 миллионов плюс расписка на ещё 4 миллиона — это не одна сделка с ценой 6 миллионов, а две сделки. Одна — формальная (купля- продажа за 6 миллионов), вторая — прикрываемая (купля-продажа за 10 миллионов). Закон такие конструкции называет притворными.

Пункт 2 статьи 170 ГК РФ прямо устанавливает: притворная сделка, заключённая с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К прикрываемой сделке применяются правила, относящиеся к ней по существу. Постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 в пунктах 87–88 разъясняет, как именно эта норма применяется судами: должны быть установлены наличие двух сделок (прикрывающей и прикрываемой), их разнонаправленность и притворность намерения.

Что это значит для покупателя на практике. Если сделка разваливается — продавец оспорил её через год, или обанкротился, или объявились наследники, или государство истребовало квартиру — реституция (возврат уплаченного по сделке) пройдёт по сумме из договора. То есть покупатель получит обратно 6 миллионов, а не 10. Разницу в 4 миллиона формально подтверждает только расписка, и суды относятся к ней неохотно: «расписка может быть составлена задним числом, представлять собой денежный долг или возврат займа, а не часть оплаты по конкретному договору».

В лучшем случае разницу удаётся вернуть после долгого процесса с привлечением свидетелей, банковских выписок, переписки. В худшем — она теряется полностью.

Главная защита покупателя при возможном истребовании квартиры предыдущим собственником через суд — статус добросовестного приобретателя по статье 302 ГК РФ. Пункт 38 Постановления Пленума ВС/ВАС от 29.04.2010 № 10/22 указывает: возмездность приобретения — один из ключевых признаков добросовестности. И судебная практика трактует возмездность не как формальный факт передачи денег, а как уплату реальной рыночной цены.

Логика судов простая. Если покупатель приобрёл квартиру по цене существенно ниже рыночной — например, на 30–50% — это сигнал, что он «должен был знать» о пороке права продавца: разумный покупатель не платит за квартиру в полтора раза меньше рынка без понятного объяснения. Чем больше разрыв между ценой ДКП и рыночной, тем больше шансов, что суд откажет покупателю в статусе добросовестного.

А значит, если истец (прежний собственник, наследник или государство) выиграет иск об истребовании, квартира уйдёт. В нашем гайде о добросовестном приобретателе подробно разобрано, что входит в этот статус и как его защитить.

В рамках банкротства продавца Закон о банкротстве (ФЗ-127) предусматривает оспаривание подозрительных сделок. Сроки и основания принципиально различаются в зависимости от того, была ли цена сделки рыночной.

• 1 год до возбуждения дела о банкротстве (п. 1 ст. 61.2 ФЗ-127). Сделка может быть признана недействительной при неравноценности встречного исполнения. Достаточно одного факта: цена ниже рыночной. Осведомлённость покупателя не требуется — само занижение основание.
• 3 года до возбуждения дела о банкротстве (п. 2 ст. 61.2 ФЗ-127). Сделка, причинившая вред кредиторам. Постановление Пленума ВАС от 23.12.2010 № 63 (пункт 8) указывает: при существенном занижении (на 20% и более) презюмируется осведомлённость покупателя о цели причинения вреда кредиторам.

На практике это означает, что заниженная цена удваивает или даже утраивает срок, в течение которого сделку может развалить финансовый управляющий. Подробнее — в нашем разборе сроков оспаривания при банкротстве продавца.

Реституция в банкротстве работает так же, как в обычном споре: покупателю возвращается то, что он по документам заплатил — то есть заниженная сумма. Разница теряется.

Когда сумма «скрытого» дохода становится существенной, в игру входит уголовный закон. Статья 198 УК РФ устанавливает ответственность за уклонение физического лица от уплаты налогов в крупном размере. По примечаниям к статье крупным размером сегодня считается сумма налогов за три финансовых года подряд, превышающая 2,7 млн ₽ (либо 10% от подлежащей уплате суммы), особо крупным — 13,5 млн ₽ (либо 20%).

Постановление Пленума ВС РФ от 26.11.2019 № 48 в пунктах 6 и 25 разъясняет: при сделках с признаками притворности (статья 170 ГК) к ответственности может быть привлечён не только сам налогоплательщик, но и лица, действовавшие совместно с ним. Для покупателя, который сознательно подписал занижение и передал «чёрную» часть, это потенциальный состав соучастия.

На массовых бытовых сделках уголовные дела возбуждаются редко. Но при систематических схемах, крупных суммах и ФНС-проверке риск становится осязаемым — а если речь идёт о квартире за 30–50 миллионов в столице, риск возрастает многократно.

Иногда схему предлагают доработать: оформить «дарение между родственниками» (для близких родственников оно освобождено от НДФЛ по пункту 18.1 статьи 217 НК) или дарение между неродственниками с занижением. На бумаге сделка безвозмездная, деньги идут параллельно через расписку или перевод.

Это худший из возможных вариантов для покупателя. Безвозмездное приобретение не подпадает под защиту статьи 302 ГК вообще: у одаряемого имущество может быть истребовано без всяких оговорок про добросовестность и выбытие помимо воли собственника. То есть при любой претензии — наследников, прежнего собственника, кредиторов — квартиру изымают, а «расписку про скрытую цену» никто всерьёз не рассматривает.

Дополнительно ФНС, налоговая инспекция и арбитражный управляющий при первой проверке без проблем переквалифицируют сделку как притворную по статье 170 ГК и доначислят НДФЛ покупателю как одаряемому — 13% от кадастровой стоимости, плюс штрафы и пени.

Главная мысль: налог продавца — это его налог. Не покупателя. Есть несколько конструктивных вариантов разговора с продавцом.

• Показать кадастровую × 0,7. Часто «экономия» исчезает после расчёта по правилу ст. 214.10 НК. Продавцу больше не за что бороться.
• Предложить разделить налог. Если квартира действительно покупателю нужна, а налог — реально большой, можно договориться о скидке на сумму налога. Тогда цена в договоре остаётся реальной, а покупатель платит чуть меньше — официально и без расписок.
• Подождать до окончания минимального срока владения. Если до 3 или 5 лет владения у продавца остался год-два, налог становится нулевым. Если квартира не «горит», такой вариант может быть проще для всех.
• Учесть расходы продавца на покупку. Если продавец недавно купил квартиру с документами, его налогооблагаемая база — разница между нынешней ценой и ценой покупки. Возможно, налог окажется меньше, чем он рассчитал.

Когда продавец отказывается ставить в договор реальную цену ни при каких условиях, это само по себе сигнал — у него есть причина прятать сделку. Возможно, готовится к банкротству, или хочет вывести имущество от кредиторов, или просто склонен к рискованным схемам. В таких случаях лучше искать другую квартиру.