Купленная до брака квартира может стать совместной: статья 37 СК

12 июля 2026

«Квартира куплена до брака — значит, личная, согласие супруга не нужно» — правило, которое работает в 95% случаев. Оставшиеся 5% — статья 37 Семейного кодекса: капитальный ремонт или реконструкция за общие деньги способны превратить личное имущество в совместное. И тогда сделка без согласия супруга оказывается уязвимой.

В чём риск

По статье 36 СК добрачное, подаренное и унаследованное имущество — личное. Но статья 37 СК делает исключение: имущество признаётся совместным, если в период брака за счёт общих средств или труда второго супруга произведены вложения, значительно увеличившие его стоимость — капремонт, реконструкция, переоборудование.

Признание происходит в суде по иску супруга. Для покупателя это отложенный риск: бывший супруг продавца может требовать долю или компенсацию, а при доказанности совместного режима — ставить вопрос о недействительности продажи без его согласия.

Как распознать

Комбинация: квартира куплена до брака, но продавец состоял в длительном браке, и в этот период жильё заметно изменилось — дорогая перепланировка, пристройка, полная реконструкция. Следы видны в техпаспорте: сравните состояние и площадь объекта на дату покупки и сейчас.

Что делать покупателю

Сверить дату приобретения с датами брака. При долгом браке и признаках серьёзных вложений — запросить нотариальное согласие супруга (даже формально необязательное) или его заявление об отсутствии претензий. Проверить ГАС «Правосудие» на иски бывшего супруга к продавцу. В ДКП — заверения продавца об отсутствии оснований для применения статьи 37 СК.

Судебная практика

Постановление Пленума ВС РФ от 05.11.1998 № 15 (применение ст. 37 СК)

Практика по статье 37 СК требует от истца доказать, что вложения значительно увеличили стоимость имущества: сопоставляются стоимость до и после улучшений, источник средств, объём работ. Косметический ремонт совместного режима не создаёт — речь о капитальных вложениях, сравнимых с ценой самого объекта.

Частые вопросы

Может ли добрачная квартира стать совместной?

В редких случаях — да. Статья 37 СК: если в браке за счёт общих средств или труда супруга произведены вложения, значительно увеличившие стоимость имущества (капремонт, реконструкция, пристройка), суд может признать имущество совместным. Обычный ремонт или косметика не создают этого эффекта.

Какие вложения считаются «значительными»?

Практика ВС РФ (пункт 15 Пленума № 15 от 05.11.1998): сопоставляются стоимость до и после улучшений. Значительные — когда рост составляет минимум 25-50% от исходной стоимости. Пример: квартира стоила 3 млн, после капремонта и пристройки 6 млн → рост в 2 раза, применение статьи 37 СК вероятно. Косметический ремонт 300 тыс на квартиру 5 млн — не значительное.

Как проверить риск применения статьи 37 СК?

Сравнить технический паспорт квартиры на дату покупки (до брака) и сейчас: изменение площади, перепланировки, пристройки — прямые признаки капитальных вложений. Если продавец с длинным браком показывает квартиру, заметно отличающуюся от «добрачной» конфигурации, — стоит запросить нотариальное согласие супруга дополнительно.

Как защитить сделку с «добрачной» квартирой?

При длительном браке продавца (5+ лет) с признаками капитальных изменений — запросить нотариальное согласие супруга (формально не требуется по статье 36 СК, но снимает риск оспаривания по статье 37 СК). Заверения продавца в договоре об отсутствии оснований для признания квартиры совместной. Проверка ГАС «Правосудие» на активные иски супруга.

Норма закона

Это информация для подготовки к сделке, а не юридическая консультация. Конкретную ситуацию оценивайте с учётом всех документов; окончательное решение — за вами.

Подробный разбор

Бывший супруг и проданная квартира: риск раздела имущества

Бывший супруг может претендовать на квартиру даже через годы: срок считается не с развода, а с момента, когда он узнал о продаже. Как защититься покупателю.

Читать в блоге

Проверим этот риск в вашей сделке

aichek анализирует документы и продавца, подсвечивает такие риски в конкретной квартире и собирает отчёт с тем, что делать дальше. Проверка — 990 ₽ (до 31 июля).

Подать заявку на проверку