Не абстрактные страшилки — а история из практики Верховного суда.
Что нужно было проверить до подписания.
2 100+
дел в базе
ВС РФ
первоисточники
12
категорий рисков
Как это происходит на самом деле
14 лет от сделки до иска. Реальный путь риска
Это не страшилка, а собирательный сценарий из реальных дел Верховного суда. Срок исковой давности у несовершеннолетних течёт с 18 лет — и до этого момента покупатель ни о чём не знает.
2010
Семья покупает квартиру, используя материнский капитал
Молодая пара берёт ипотеку и доплачивает материнским капиталом. По ФЗ-256 (ст. 10) родители обязаны выделить доли детям после погашения ипотеки. Они подписывают нотариальное обязательство, но забывают его исполнить.
2013
Через 3 года семья продаёт квартиру
Ипотека закрыта, обременение снято. Семья решает разъехаться и продаёт квартиру. Доли детям так и не выделены — об этом ни в выписке ЕГРН, ни в правоустанавливающих документах нет ни строчки. Новый покупатель регистрирует право и заселяется.
2018
5 лет всё спокойно
Покупатель живёт в квартире, делает ремонт, прописывает свою семью. Из ПФР никто не приходит, на досудебные претензии никто не выходит. Кажется, что прошло достаточно времени и риск миновал.
2022
Поворот
Дети из первой семьи стали совершеннолетними
По ст. 200 ГК РФ срок исковой давности для несовершеннолетних начинает течь с 18 лет — а не с момента сделки. Дети подают иск о признании сделки 2013 года недействительной в части их долей. Истцы — не родители, и срок давности для них ещё свежий.
2024
Финал
Сделку признали недействительной в части
Дело прошло три инстанции и дошло до Верховного суда. ВС подтвердил: невыделение долей делает сделку ничтожной для несовершеннолетних, а срок давности течёт с их 18-летия. Покупатель вернул часть квартиры детям и теперь судится с прежним продавцом о возврате денег.
Реальные истории из судебной практики
Это не страшилки, а реальные ситуации из практики судов, вплоть до Верховного.
Мы не обещаем предотвратить любой риск — но показываем, на что смотреть, и
помогаем задокументировать вашу добросовестность, которая в суде защищает покупателя.
листайте →
реальное дело · Верховный суд
Заплатила полную цену — и через два года едва не лишилась квартиры
2 года
спустя столько продавец обанкротился и сделку начали оспаривать
Что произошло
Покупательница купила квартиру в Москве по полной рыночной цене. Через два года продавец обанкротился, и финансовый управляющий оспорил сделку.
Чем закончилось
Квартиру вернули прежней владелице и продали с торгов. Покупательнице пришлось вести три судебных процесса; дело дошло до Верховного суда, который встал на сторону добросовестного приобретателя.
Что проверяем мы
Долги и признаки банкротства продавца до сделки. Полная цена и зафиксированная проверка — главный щит покупателя в суде.
Что произошло
Покупательница купила квартиру в Москве по полной рыночной цене. Через два года продавец обанкротился, и финансовый управляющий оспорил сделку.
Чем закончилось
Квартиру вернули прежней владелице и продали с торгов. Покупательнице пришлось вести три судебных процесса; дело дошло до Верховного суда, который встал на сторону добросовестного приобретателя.
Что проверяем мы
Долги и признаки банкротства продавца до сделки. Полная цена и зафиксированная проверка — главный щит покупателя в суде.
реальное дело · ст. 19 ФЗ-189
Купили квартиру — а в ней прописан вечный жилец
пожизненно
право пользования у отказника от приватизации — выписать через суд нельзя
Что произошло
Семья купила трёхкомнатную квартиру у пожилой пары. В выписке ЕГРН значились двое собственников. Прописанных лиц — трое, но кто именно — выписка не показывала. Покупатели поверили, что после регистрации сделки все съедут.
Чем закончилось
Сын продавцов остался жить в квартире. Оказалось — он когда-то отказался от участия в приватизации и за это получил пожизненное право пользования (ст. 19 ФЗ-189). Сделка действительна, но выписать его нельзя ни через суд, ни по соглашению. Покупатели остались с нежелательным соседом.
Что проверяем мы
Запрашиваем расширенную выписку ЕГРН с историей прав, единый жилищный документ с архивом прописки и приватизационные документы. Если в квартире была приватизация — проверяем, кто из ныне прописанных от неё отказался. В выписке ЕГРН это не видно.
Что произошло
Семья купила трёхкомнатную квартиру у пожилой пары. В выписке ЕГРН значились двое собственников. Прописанных лиц — трое, но кто именно — выписка не показывала. Покупатели поверили, что после регистрации сделки все съедут.
Чем закончилось
Сын продавцов остался жить в квартире. Оказалось — он когда-то отказался от участия в приватизации и за это получил пожизненное право пользования (ст. 19 ФЗ-189). Сделка действительна, но выписать его нельзя ни через суд, ни по соглашению. Покупатели остались с нежелательным соседом.
Что проверяем мы
Запрашиваем расширенную выписку ЕГРН с историей прав, единый жилищный документ с архивом прописки и приватизационные документы. Если в квартире была приватизация — проверяем, кто из ныне прописанных от неё отказался. В выписке ЕГРН это не видно.
реальное дело · Верховный суд
Объявился наследник и оспорил продажу квартиры
ст. 302 ГК
защищает добросовестного приобретателя — главный аргумент покупателя в споре о праве
Что произошло
Квартира досталась продавцу по наследственной цепочке. Позже объявился наследник, не знавший об открытии наследства.
Чем закончилось
Сделку начали оспаривать. Верховный суд подчеркнул, что покупателя защищает его добросовестность.
Что проверяем мы
Основание права (наследство, дарение), давность и круг наследников; фиксируем разумные меры проверки продавца.
Что произошло
Квартира досталась продавцу по наследственной цепочке. Позже объявился наследник, не знавший об открытии наследства.
Чем закончилось
Сделку начали оспаривать. Верховный суд подчеркнул, что покупателя защищает его добросовестность.
Что проверяем мы
Основание права (наследство, дарение), давность и круг наследников; фиксируем разумные меры проверки продавца.
Не угадаешь по объявлению. Эти риски видны в документах — мы их находим.