Проверьте текст договора — ДКП, ДДУ, задаток, аренда — на невыгодные условия.

Стечение тяжёлых обстоятельств — срочная операция, угроза взыскания, банкротство. Контрагент знает о ситуации и предлагает условия в разы хуже рынка. Сделка подписана.

Ст. 179 ч. 3 ГК: сделка на крайне невыгодных условиях, которыми контрагент воспользовался, оспорима. Но бремя доказательства тяжёлых обстоятельств + крайней невыгодности + злоупотребления лежит на истце (Пленум ВС № 25 п. 99-100). При успехе — реституция и возмещение убытков по ст. 179 ч. 4 ГК.

Анализируем условия ДКП на отклонения от рыночных. Подсказываем, какие переговоры и переписку зафиксировать. При нестандартных условиях — отдельный комментарий в отчёте.

Сособственник «дарит» долю постороннему лицу, чтобы обойти преимущественное право других собственников (ст. 250 ГК). Или стороны оформляют «продажу» по символической цене вместо дарения — чтобы одаряемый не платил 13% НДФЛ (ст. 217 п. 18.1 НК).

Сделка ничтожна (ст. 170 ч. 2 ГК); применяются правила прикрываемой сделки. Сособственник вправе перевести на себя права покупателя в течение 3 месяцев (ст. 250 ч. 3 ГК). Налоговая может доначислить НДФЛ и штрафы. Срок давности оспаривания — 3 года.

Сверяем тип сделки, цену, родство сторон, наличие сособственников. При несоответствиях — поднимаем красный флаг и описываем риск переквалификации.

Покупатель отдал наличные / перевёл на личный счёт продавца в день подписания ДКП. Росреестр приостановил регистрацию — нашлась несогласная супруга или арест. Сделка не состоялась.

Возврат денег — только через иск к продавцу о неосновательном обогащении (ст. 1102 ГК) с риском неисполнения. Аккредитив (ст. 867 ГК) или эскроу-счёт (ст. 860.7 ГК) защищают: деньги раскрываются только при представлении выписки ЕГРН. Эскроу застрахован АСВ до 10 млн ₽ (ФЗ-177).

Закладываем в шаблон ДКП аккредитив или эскроу с условием раскрытия по выписке ЕГРН. Наличные и прямые переводы — отдельно отмечаем как высокий риск.