Проверка продавца квартиры по 12 реестрам — банкротство, долги, розыск
Специалист вместе с AI проверит продавца по 12 реестрам: банкротство, ФССП, картотека арбитражных дел, суды, паспорт и розыск МВД и ФСИН, залоги, налоги. Оценим риски истребования квартиры и оспаривания сделки.
Банку, риэлтору и площадке платят за состоявшуюся сделку. Нам — за то, чтобы вы не потеряли на ней деньги.
Пример отчёта — 14 страниц →Основателя aichek Александра Фионова цитируют «Новые Известия» — о том, почему статус «единственного жилья» больше не спасает от взыскания и что это значит для покупателя такой квартиры. Читать статью →
5 лет от сделки до утраты квартиры. Когда доверенность подделана
Собирательный сценарий из практики по ст. 302 ГК РФ. Сделка через доверенность — один из немногих случаев, где даже добросовестному покупателю квартиру истребуют: подделка означает, что имущество выбыло помимо воли собственника.
Покупка квартиры через нотариальную доверенность
Покупатель приобрёл квартиру у представителя продавца — нотариальная доверенность была свежая, недельной давности. Цена — рыночная, оплата через банковский аккредитив. Документы и переход права прошли через Росреестр без замечаний. Сам собственник, согласно объяснению представителя, «находится в командировке за границей».
2 года без проблем
Покупатель живёт в квартире, делает ремонт, прописывает семью. Никаких сигналов, всё спокойно. Расписка о получении денег есть, в ЕГРН право зарегистрировано.
Реальный собственник вернулся из-за границы
Настоящий собственник квартиры узнаёт, что его квартира продана. Он действительно был за границей по работе, но доверенность никому не выдавал. Идёт к нотариусу — выясняется, что «его» доверенность была подделана: подпись не его, печать — сканированная. Подаёт заявление в полицию и иск в суд.
Иск об истребовании квартиры из чужого владения
Реальный собственник подаёт виндикационный иск по ст. 301-302 ГК РФ. Покупатель ссылается на свою добросовестность — он же проверял документы, расписки, аккредитив. Но истец доказывает: его воля на отчуждение не выражалась, доверенность подделана, квартира выбыла из его владения помимо воли.
Верховный суд: квартиру вернуть собственнику
Дело прошло до Верховного суда. ВС: даже добросовестный приобретатель не защищён, если квартира выбыла помимо воли собственника (ст. 302 ГК РФ). Квартиру возвращают истцу. Покупатель получает право на возмещение с продавца-мошенника — но он давно за границей, денег вернуть не получится.
Паспорт продавца: куда смотреть, кроме фамилии
Паспорт вам покажут на первом же просмотре, и почти всегда в него посмотрят один раз — сверить фамилию с объявлением. Между тем это единственный документ, который отвечает сразу на четыре вопроса проверки. Нажмите строку — покажем, на какие.
Схема, а не изображение бланка: гербов, печатей и подписей здесь нет, вместо номеров и ФИО — заполнители.
Серия, номер и реестр недействительных паспортов
Первые две цифры серии — код региона, где паспорт выдан, следующие две — год выпуска бланка. Бланк не может быть выпущен позже даты выдачи. Сам номер мы прогоняем по сервису МВД «Недействительные российские паспорта»: утерянные, заменённые и изъятые документы попадают туда, и сделка по такому паспорту не пройдёт регистрацию.
Что сделать до аванса. Проверьте номер в сервисе МВД в день просмотра — это бесплатно и занимает минуту. И сверьте его посимвольно с тем, что вписано в договор.
Орган выдачи и код подразделения
Код подразделения и наименование органа должны соответствовать друг другу и региону выдачи, зашитому в серию. Расхождение между этими тремя реквизитами — не всегда подделка, но всегда повод посмотреть оригинал, а не фотографию в мессенджере.
Что сделать до аванса. Смотрите оригинал в руках и при дневном свете. Скан и фотография для этой проверки не годятся.
Дата выдачи и срок действия
Паспорт подлежит замене по достижении 20 и 45 лет. Просроченный документ делает сделку нерегистрируемой: Росреестр приостановит регистрацию, а деньги к этому моменту уже могут быть заложены в ячейку или аккредитив.
Что сделать до аванса. Сопоставьте дату выдачи с датой рождения. Если до 20 или 45 лет продавцу остаётся меньше месяца — планируйте сделку с запасом.
Страница о браке
Штамп о браке — сигнал: имущество, купленное в браке, по общему правилу общее, и на продажу нужно нотариальное согласие супруга. Но ОТСУТСТВИЕ штампа не доказывает ничего: паспорт мог быть заменён после развода, а брак заключён за пределами России. Поэтому мы никогда не полагаемся на эту страницу как на ответ.
Что сделать до аванса. Просите либо нотариальное согласие супруга, либо нотариальное заявление об отсутствии брака на дату приобретения. Устное «я не женат» доказательством не является.
Страница с детьми
Сама по себе отметка ничего не запрещает — она подсказывает, где искать. Дети означают вероятность материнского капитала, а значит обязательства выделить им доли, и вероятность того, что доля у ребёнка уже есть. Сделка с долей ребёнка без разрешения органа опеки будет приостановлена, а позже оспорена.
Что сделать до аванса. При наличии детей запрашивайте справку из Социального фонда об остатке маткапитала и выписку ЕГРН о переходе прав — по ней видно, выделялись ли доли.
Отметка о ранее выданных паспортах
Часть государственных реестров хранит человека по тем реквизитам, которые были у него на момент записи. Проверка только по действующему паспорту пропускает исполнительные производства, судебные дела и записи о банкротстве, заведённые на прежний документ.
Что сделать до аванса. Перепишите реквизиты прежнего паспорта и проверяйте человека по обоим. Пустая страница при возрасте старше 45 лет — отдельный вопрос.
Разбор общий, по типовому документу. В проверке продавца мы идём дальше паспорта — по реестрам ФССП, ЕФРСБ, МВД, ФНП и судов.
Период подозрительности — 3 года
Если банкротство продавца начнётся в течение трёх лет после сделки, покупку можно оспорить: суд отсчитывает срок назад от даты возбуждения банкротного дела (ст. 61.2 ФЗ-127). При заниженной цене хватает одного года. Причём подать иск управляющий вправе в течение года после того, как узнал о сделке, — поэтому окно риска на практике бывает и шире.
Долги ФССП → арест квартиры
Активные исполнительные производства на крупные суммы — сигнал, что пристав может наложить арест на имущество продавца. Если арест зарегистрирован после сделки, Росреестр приостановит переход права.
Недействительный паспорт
Паспорт продавца в базе недействительных МВД — частый признак мошенничества: под собственника действуют по чужому или утерянному паспорту. Росреестр такую сделку обычно приостанавливает, но ловит не всегда — а деньги, отданные до регистрации, вернуть уже не у кого. Проверка занимает минуты и снимает риск на входе.
Продавец просит занизить цену в договоре «из-за налога»? Сначала проверьте его аргумент: бесплатный калькулятор налога продавца покажет, есть ли у него налог вообще и о какой сумме речь.
Все 12 реестров — в одном отчёте
Десять проверяем всегда, ЕГРЮЛ/ЕГРИП и налоговую задолженность — если у продавца есть ИНН. Скан паспорта присылать не нужно: хватит ФИО, даты рождения и серии с номером текстом в форме.
Беспокоит именно банкротство — есть отдельная страница про проверку продавца на банкротство: там разобраны сроки оспаривания сделки и что делать, если процедура уже идёт.
Чего не сделает автопроверка за 790 ₽
Автоматическая проверка продавца стоит дешевле нашей — и это честно: она делает меньше. Разница не в цене, а в том, кто читает результат.
«От 790 ₽» — по публичным прайсам онлайн-сервисов проверки на август 2026. У нас проверка продавца по 12 реестрам входит в цену полного отчёта, отдельной услугой не продаётся.
Проверка продавца — это документ о вашей осмотрительности
1 июля 2026 года Президиум Верховного Суда утвердил тематический обзор практики № 12/2026 по спорам, где продавец пытается вернуть проданную квартиру. Из него следует: судам следует принимать во внимание добросовестное поведение покупателя — и то, мог ли он распознать проблему.
В деле, известном как «дело Долиной» (п. 1 Обзора), ВС встал на сторону покупателя: признаков недобросовестности у него не было, цена была рыночной, расчёты — прозрачными.
В соседнем деле (п. 2 того же Обзора) покупатель — директор агентства недвижимости, купивший у пожилой одинокой продавщицы по цене ниже рыночной, — квартиры лишился: с его опытом он мог и должен был заметить неладное.
Норма в обоих делах одна — разница в том, что покупатель сделал до сделки и может ли он это доказать. Датированный отчёт о проверке продавца по 12 реестрам — конкретный документ о вашей осмотрительности на дату сделки. Важно: статус добросовестного приобретателя присваивает только суд, отчёт — доказательная база, а не гарантия.
Максимальный вариант доказательной базы — досье добросовестного приобретателя со скриншотами реестров и меткой времени. Как работает сам статус — в разборе с делами ВС.
Три шага — и у вас отчёт
Пришлите данные продавца
Минимум — ФИО и дата рождения; с серией и номером паспорта проверка полнее. Прислать можно сразу в форме или после оплаты.
AI + специалист
Продавца по 12 реестрам: банкротство, долги, суды, розыск, действительность паспорта. Каждая находка — со ссылкой на закон.
Отчёт со светофором
Что блокирует сделку, что — повод для торга, что в порядке. Плюс готовые вопросы продавцу перед авансом.
Чтобы начать, хватит ФИО, даты рождения и серии с номером паспорта продавца — текстом в форме, скан присылать не нужно. Есть выписка ЕГРН и проект договора — пришлите, отчёт будет глубже: часть рисков продавца видна именно в документах сделки.
Почему проверять надо именно продавца, а не только квартиру?
Половина рисков на вторичном рынке связана не с самим объектом, а с продавцом: его долгами, дееспособностью, планами на банкротство. Даже «чистая» квартира не защитит, если через год продавец обанкротится и сделку оспорит финансовый управляющий.
Какие данные нужны для проверки продавца?
Минимум — ФИО, дата рождения и серия/номер паспорта продавца. Эти данные указываются текстом в форме, скан паспорта присылать не нужно. Если есть выписка ЕГРН на квартиру, проект договора купли-продажи и правоустанавливающий документ — отчёт будет глубже, потому что мы сможем оценить риски в комплексе.
Что значит «риск истребования квартиры»?
Это риск, что настоящий собственник через суд вернёт квартиру обратно — даже у вас как добросовестного покупателя (ст. 301, 302 ГК). Если в истории квартиры есть пороки прав (поддельная доверенность, фиктивная сделка), такой иск возможен даже спустя годы после сделки. Подробнее — в нашей статье о добросовестном приобретателе.
Сколько лет после сделки можно оспорить покупку при банкротстве?
По статье 61.2 закона о банкротстве (ФЗ-127) — до 3 лет до возбуждения банкротного дела. При заниженной цене или признаках вреда кредиторам этот срок реально работает. Подробный разбор сроков — в нашем гайде о сроках оспаривания.
Справки из НД и ПНД на продавца — они реально защищают? Что будет, если продавца потом признают недееспособным?
Справки из наркологического (НД) и психоневрологического (ПНД) диспансеров показывают только, состоит ли человек на учёте на дату выдачи, — они не подтверждают дееспособность и не заменяют проверку. Если продавца впоследствии признают недееспособным или докажут, что в момент сделки он не понимал значения своих действий, договор могут признать недействительным (ст. 177 ГК). Риск снижает совокупность: свежие справки НД/ПНД, отсутствие судебных дел о дееспособности, адекватное поведение на сделке, а при сомнениях — освидетельствование у врача в день подписания. Мы проверяем продавца по судам и реестрам и подсказываем, какие справки и в каком виде запросить.
Ещё 6 вопросов ↓ Свернуть ↑
Как узнать, есть ли у продавца супруг или дети, если штамп в паспорте больше не ставят?
С 2021 года отметка о браке в паспорте необязательна, поэтому «чистый» паспорт ничего не доказывает. Если квартира куплена в браке, для продажи нужно нотариальное согласие супруга — без него сделку можно оспорить (ст. 35 СК). Проверяем это по совокупности: основание и дата приобретения квартиры, заявление продавца о семейном положении в договоре, при необходимости — нотариальное согласие супруга. Полностью «пробить» ЗАГС по постороннему человеку нельзя, поэтому здесь работает связка документов и правильных формулировок в договоре, которые мы помогаем заложить.
Продавец действует по доверенности (собственник на СВО или живёт за границей). Какие тут риски и как проверить?
Сделка по доверенности — повышенный риск: доверенность может быть поддельной, отозванной или выданной под давлением, а сам собственник — не в курсе продажи. Обязательный минимум: проверить доверенность в реестре Федеральной нотариальной палаты (действует ли она и не отозвана ли), убедиться, что полномочия включают именно продажу и получение денег, и по возможности выйти на связь с самим собственником. Мы проверяем доверенность по реестру ФНП и продавца по реестрам и честно предупреждаем, если конфигурация сделки требует особой осторожности или личного участия собственника.
Сколько стоит проверка?
1 490 ₽ за полный отчёт. Оплата онлайн через ЮKassa после подачи заявки.
На Циане и Домклике проверка бесплатная. В чём разница?
Бесплатно там — при условиях. У Циана юридическая проверка входит только в «Сделку на Циане» — покупку с партнёрским риелтором за комиссию 2,5–3% от стоимости жилья (для квартиры за 10 млн ₽ это 250–300 тыс. ₽), и действует она в 6 регионах. Домклик бесплатно проверяет только объявления, размещённые на самом Домклике. Обе площадки зарабатывают на состоявшейся сделке — комиссии и ипотеке, поэтому проверка там не отдельный продукт, а часть воронки. Мы проверяем любой объект — с Авито, Циана, Домклика или найденный вовсе без площадок — ещё до того, как вы вошли в сделку, и зарабатываем только на самой проверке. Условия площадок — по их публичным описаниям на август 2026.
Как быстро придёт отчёт?
Обычно через 2–4 часа (максимум — 24 часа) на email, который укажете в форме.
А если отчёт окажется бесполезным?
Вернём деньги. Если в отчёте не будет ничего полезного для вашей сделки — напишите нам в течение 7 дней после получения, вернём полную стоимость без вопросов и споров.
Ваш отчёт будет опечатан
При выпуске мы считаем цифровой отпечаток файла (SHA-256) и получаем на него независимую метку времени по международному стандарту RFC 3161. По ней видно, что документ существовал на указанную дату и с тех пор не менялся. Это и делает отчёт датированным доказательством вашей осмотрительности, а не просто файлом с числом в шапке.
- Цифровой отпечаток
- SHA-256 файла. Меняется от одной запятой — подменить отчёт задним числом не выйдет.
- Независимая метка времени
- Международный стандарт RFC 3161. Дату ставим не мы: её подтверждает внешняя служба.
- QR внутри PDF
- Ведёт на страницу проверки. Открыть её может любой — юрист, риэлтор, продавец, суд.
Метка времени подтверждает дату и неизменность файла — и ничего не говорит о статусе добросовестного приобретателя: его присваивает суд.
Каждый отчёт я собираю и проверяю лично. Меня зовут Александр Фионов — 11 лет руководил проектами в юридической компании, где каждый день проходил через экспертизу договоров и документов. AI делает рутину: сверяет данные и ищет совпадения с базой из 3 409 норм и судебных дел. Решение о каждом риске в отчёте — моё, и я за него отвечаю.
Я не юрист: в суде вас представлять не буду и документы за вас не подпишу. Моя работа — найти риски до аванса и сказать, что с ними делать.
Образование, публикации и границы квалификации →Не думая решили заказать отчёт, так как в нашем регионе очень много серых продаж существует, поэтому искали именно замену юристу и риэлтору аналог. Стоят они не очень дорого. Не пожалели ни разу.
Проверили участок под Рыбинском. Выяснилось, что это сельхозземля и дом на ней строить нельзя — продавец об этом «забыл». Сэкономили мне сильно больше, чем стоила проверка. Рекомендую всем, кто смотрит землю. Благодарю от души.
Прислала выписку, через полчаса получила разбор. Самое полезное — мне человеческим языком объяснили, что значит каждая строчка: где обременения, почему важна дата регистрации права, чего в выписке НЕ видно (я думала, там видно всё). Честно, рада, что вовремя обратилась, теперь рассматриваю другие объекты, которые также направлю на проверку в Aicheck.
Сервис понравился, отработали чётко, прислали отчёт быстро, вся информация была по существу, подсветили на что обратить внимание при покупке квартиры. Благодарю.
Обращалась в Айчек поверить квартиру перед покупкой. Оказалось, что предыдущий собственник использовал материнский капитал при покупке квартиры, о чём текущий собственник умолчал. Доли детям — это безусловно риск оспаривания сделки в будущем, скорее всего, из-за чего и продаётся эта квартира. Спасибо сервису за помощь, теперь подбираю альтернативный вариант с чистой историей.
Сервис удобный: подгружаешь документы, оплачиваешь проверку, получаешь отчёт по квартире. На сайте пишут, что делают в течение суток, мой был готов через 40 минут. Также понравилось, что в отчёте есть отдельная страница — список, какие документы дополнительно запросить у продавца.
Выражаю огромную благодарность за проделанную работу в разъяснении по ограничительным зонам данного участка. Профессиональный подход и отзывчивость помогает многим разобраться в вопросах. Успеха вам и вашей команде!
Заказ выполнен в полном объеме, быстро и в срок. Очень помогло
Перед покупкой квартиры решили подстраховаться и заказать проверку/экспертизу всех имеющихся документов. Результат превзошел все ожидания. Дешево. Мои рекомендации.
Все прошло оперативно, четко, качественно. Полная уверенность в чистоте сделки! Большое спасибо за помощь!
Покупка квартиры та ещё задачка со звездочкой, а тут я рискнули и решила оформить сделку сама без риелтора . Этот сервис мне очень помог с моей задачей , очень подробный отчет по недвижимости , даже не знаю сколько бы я сама искала эту информацию . Понравилось все и содержание и сервис )
Доволен результатом. Получил результат быстро и очень им доволен. В целом за такую цену результат превзошел ожидания. В будущем планирую также воспользоваться.
После работы с данной компанией остались только положительные впечатления. Быстро и качественно ответили на все вопросы, буду рекомендовать друзьям
Все отлично! Не ожидал, что так быстро и подробно будет всё раскрыто в отчёте. Были отображены риски даже те о которых я и не подозревал.
Заказывала несколько отчетов с разных сайтов. У Александра самый лучший. Все четко, по делу и понятно. За рекомендации отдельная благодарность. По шагово все указано ,как и что нужно сделать. К другим юристам после этого подробного отчета,можно не обращаться.
Мы не участвуем в вашей сделке
У нас нет ни риэлторской комиссии, ни партнёрских выплат от банков, площадок и застройщиков. Мы не связаны с продавцом и не получаем ничего от того, состоится покупка или сорвётся. Наш доход — цена самой проверки, и он одинаковый в обоих случаях.
Поэтому вывод «эту сделку брать не стоит» для нас такой же нормальный результат работы, как и «всё чисто». Никто у нас не теряет деньги, если вы уйдёте из сделки.
Как это выглядит на наших проверках. Из 53 проверок в журнале исходов — по всем продуктам — в 50 мы нашли то, что нужно закрыть до передачи денег, это 94%. В 6 случаях вывод был прямым: сделку в таком виде не рекомендуем.
Считаем по внутреннему журналу исходов, обновляется с каждой проверкой. Наружу отдаём только агрегаты — без адресов, имён и дат конкретных сделок.
Проверим продавца вместе с квартирой
1 490 ₽ · минимум — ФИО, дата рождения и серия/номер паспорта продавца. Если есть выписка ЕГРН и проект договора — отчёт будет глубже.
Открываем защищённую оплату ЮKassa…
Заявка уже сохранена. Не закрывайте страницу — через пару секунд откроется страница оплаты: банковская карта, СБП, T-Pay или SberPay.
Те же реестры работают и в аренде: проверка арендодателя для тех, кто снимает, и проверка нанимателя для тех, кто сдаёт.
Досье добросовестного приобретателя
Датированный пакет доказательств, что вы проверили квартиру и продавца именно на дату сделки: 12 реестров, скриншоты со штампом даты, независимая метка времени и QR-верификация. Если через годы объявится наследник с иском — досье поможет доказать в суде вашу добросовестность (ст. 302 ГК) и претендовать на компенсацию от государства (ст. 68.1 ФЗ-218).