Что мы находим в реальных проверках

Клиент покупал студию в курортном городе. Продавец прислал свежую выписку ЕГРН: обременений нет, собственник совпадает — на первый взгляд всё чисто.

Реестры действительно чистые: банкротства и исполнительных производств нет, паспорт действителен. Но история переходов права показала: квартира сменила двух собственников меньше чем за два года, предыдущий владел ей около года. Обе сделки попадают в 3-летний «период подозрительности» по закону о банкротстве (ст. 61.2 ФЗ-127). Вдобавок продавец оказался действующим ИП с профильным ОКВЭД по операциям с недвижимостью — профессиональный участник рынка, а не «обычный собственник».

Жёлтый уровень риска: сделка возможна, но с защитой — расчёт через аккредитив, письменные заверения продавца в договоре (ст. 431.2 ГК), недостающие документы и повторная сверка реестров в день сделки.

Клиент присмотрел участок около гектара в средней полосе по привлекательной цене и прислал скриншот с кадастровой карты — можно ли брать?

Участок — земли сельскохозяйственного назначения «для сельхозпроизводства». Это меняет всё: жилой дом строить запрещено; при продаже регион имеет преимущественное право покупки — без письменного извещения области и 30 дней ожидания сделку можно оспорить (ФЗ-101); а неиспользуемую по назначению землю через 3 года могут изъять. Кадастровая стоимость в десятки тысяч рублей за гектар — сама по себе маркер, что это не участок «под дачу».

Пять карточек рисков и конкретный план: выписка ЕГРН, копия извещения в адрес региона с подтверждением срока, проверка целевого использования. Клиент узнал до сделки то, что обычно узнают у нотариуса или в суде.

Клиент боялся главного сценария этой ниши — банкротства продавца после сделки — и прислал единственный документ: фото паспорта.

По продавцу чисто: реестр банкротств (ЕФРСБ), база приставов ФССП, картотека арбитражных дел, перечень Росфинмониторинга — записей нет, паспорт действителен. Но отчёт честно показал границу: без выписки ЕГРН и документов на квартиру нельзя проверить собственника, обременения, прописанных, маткапитал и семейный статус — проверен продавец, а не сделка.

Ответ на главный страх за один день — плюс точный список, что донести для полной картины перед авансом.