Покупаете дом? Проверьте дом, участок и постройки до подписания.

Покупатели смотрели дом круглый год — печь, душевая, электричество. Договорились о цене и подписали ДКП. В выписке ЕГРН вид объекта — «садовый дом» / «нежилое здание». Признать его жилым — отдельная административная процедура через местную администрацию.

Прописаться нельзя (ст. 6 Закона № 5242-1), вычет по ст. 220 НК не получить, маткапитал на покупку не направить (ст. 10 ФЗ-256). Конституционный Суд (Постановление № 13-П от 30.06.2011) допускает прописку в дачном доме — но только после признания его жилым.

Сверяем вид объекта в ЕГРН и в правоустанавливающих. Если «садовый дом» / «нежилое» — описываем процедуру признания жилым и кто её должен запустить до сделки.

Продавец построил дом без уведомления о начале строительства, частично вышел за границы своего участка, оформил «по дачной амнистии» в упрощённом порядке. В ЕГРН запись есть, но фактических разрешений и согласований нет.

Право собственности на самоволку не возникает (ст. 222 ч. 2 ГК); легализация возможна только через суд при соблюдении ВРИ, параметров и прав соседей. КС РФ № 5-П от 11.02.2019: если постройка создаёт угрозу — срок исковой давности по сносу не применяется. Возможен и административный снос (ст. 222 ч. 4 ГК).

Сверяем фактические параметры дома с ЕГРН, ищем уведомления о начале/окончании строительства, проверяем ВРИ участка. При расхождениях — отдельный блок «риск сноса» в отчёте.

Земельный участок был у продавца до брака — его личная собственность. Дом возвели в браке на общие средства. Продавец продал участок с домом без нотариального согласия супруги. Через полгода развод — супруга узнаёт о сделке.

Пленум ВС № 15 от 05.11.1998 п. 15 и ст. 37 СК: имущество, в которое в браке вложены общие средства, признаётся совместным. Сделка без нотариального согласия — оспорима (ст. 35 ч. 3 СК); срок — 1 год с момента, когда супруг узнал о сделке.

Проверяем статус брака продавца, дату приобретения участка и дату постройки дома. При браке на момент стройки — требуем нотариальное согласие супруга/экс-супруга на сделку.