Купили «дом» — а в ЕГРН он садовый. Прописать семью нельзя
ст. 16 ЖК
только жилой дом даёт право на прописку, имущественный вычет и маткапитал
Проверка дома
1 490 ₽ за полный отчёт Покупаете дом? Проверьте дом, участок и постройки до подписания.
Найдём незаконные постройки, проблемы с участком и риски продавца. Отчёт от специалиста — обычно за 2–4 часа.
Банку, риэлтору и площадке платят за состоявшуюся сделку. Нам — за то, чтобы вы не потеряли на ней деньги.
Пример отчёта по дому →
Так выглядит ваш отчёт по дому →
СМИ о нас
Основателя aichek Александра Фионова цитирует «Российская газета» — разбор дела Верховного суда о доме в жилой застройке: что решает вид использования участка, а что — противопожарные разрывы и общий проезд. Читать статью →
Что покупают вместе с домом
Дом один. Объектов проверки — три.
Сам дом, земля под ним и всё, что на ней построено. Риск обычно не в доме, а в расхождении: на участке стоит одно, в выписке ЕГРН записано другое. На просмотре это расхождение не видно — метраж никто не меряет рулеткой.
- Пристройка не значится в ЕГРН По документам дом 95 м², по факту ~120 м². Самовольная постройка сносится за счёт покупателя (ст. 222 ГК РФ).
- Граница участка не уточнена Свежего межевания нет. Забор может стоять не там, где проходит право, — и это спор с соседом уже после сделки.
- Охранная зона газопровода Капитально строить в ней нельзя. На публичной кадастровой карте зона не подписана — она в сведениях о ЗОУИТ.
Разбор документа
Дом и участок — два объекта, две выписки
Покупателю продают «дом», а в реестре это две разные записи с разными номерами, разными правами и иногда разными собственниками. Вот шесть полей, по которым видно, сходятся ли они между собой.
Сведения ЕГРН по домовладению
Здание + земельный участок · условный пример
Схема, а не снимок документа: номера и значения условные. Нажмите строку — объясним, что она значит.
Что означает это поле
Здание как отдельный объект
У дома собственный кадастровый номер и собственная запись о праве. Она ничего не говорит о земле под ним: дом может стоять на чужом, арендованном или вовсе не оформленном участке.
Что сделать до аванса. Требуйте выписку на здание и на участок отдельно и сверьте, что собственник в обеих — одно и то же лицо.
Что означает это поле
Участок как отдельный объект
Земельное законодательство исходит из единства судьбы участка и того, что на нём стоит (ст. 1 Земельного кодекса). Договор, по которому дом продают без земли под ним, когда оба объекта принадлежат продавцу, — прямая дорога в спор о действительности сделки.
Что сделать до аванса. Проверьте, что в договоре предметом идут ОБА объекта, с обоими кадастровыми номерами и обеими ценами.
Что означает это поле
Жилой дом или садовый
Строка «нежилое» при слове «дом» — это садовый дом. В нём нельзя зарегистрироваться по месту жительства, его сложнее заложить в ипотеку, и он не считается жилым помещением для маткапитала и вычета. Перевод в жилой возможен, но это отдельная процедура со своими требованиями.
Что сделать до аванса. Если вам нужна прописка или ипотека — уточняйте назначение ДО аванса, а не после отказа банка.
Что означает это поле
Площадь в реестре против фактической
Расхождение с тем, что вы видите на месте, почти всегда означает неучтённую реконструкцию: пристройку, мансарду, зимний сад. Узаконивать её придётся вам, а если узаконить не выйдет — сносить тоже вам.
Что сделать до аванса. Сравните площадь из выписки с обмерами и техпланом. Разница больше погрешности — просите документы на реконструкцию.
Что означает это поле
Год постройки и разрешительные документы
Год определяет, по каким правилам дом должен был строиться и что вообще требовалось: разрешение на строительство, уведомление или ничего. Позиция Верховного суда здесь устойчивая — нормы применяются в редакции на дату возведения, а не на дату спора.
Что сделать до аванса. Запросите документы того периода: разрешение или уведомление, акт ввода. Их отсутствие при современной постройке — признак самовольного строения.
Что означает это поле
Контур дома не привязан к участку
Такая отметка означает, что по документам невозможно проверить, стоит ли дом в границах своего участка. Дом, заехавший за границу к соседу или в охранную зону, обнаруживается уже после покупки — и убирать его придётся новому собственнику.
Что сделать до аванса. Заказывайте вынос границ в натуру или хотя бы сверьте контур по публичной кадастровой карте до аванса.
Разбор общий, по типовому документу. В отчёте мы смотрим сведения по вашему адресу и называем расхождения, если они есть.
Справочные данные ЕГРН (открытая часть). Права, обременения и риски — в платном анализе: их проверяет и объясняет специалист в отчёте.
Что проверяем
Дом, земля и продавец — в одном отчёте
У дома проверок вдвое больше, чем у квартиры: сам дом и участок — два разных объекта права, и чистота одного ничего не говорит о другом. Плюс продавец, которого не видно ни в одной выписке.
Область 1
Дом и постройки
- Незаконные и неузаконенные постройки на участке
- Несоответствие площади и характеристик в документах
- Самовольное строительство и риски сноса (ст. 222 ГК)
Сверяем между собой:
Росреестр — ЕГРН на домУведомление о строительстве (ст. 51.1 ГрК)Техплан / техпаспортАкт ввода в эксплуатацию
Область 2
Земля под домом
- Категория земель и ВРИ не подходят под фактическое использование
- Аресты, обременения и сервитуты на дом и участок
- Попадание в зоны с особыми условиями (СЗЗ, охранные зоны)
- Граничные споры с соседями и кадастровые ошибки
Дом может быть в полном порядке, а участок под ним — с чужим сервитутом или в зоне, где нельзя строить.
По кадастровому номеру участка:
Росреестр — ЕГРН на участокНСПД — кадастровая картаСведения о ЗОУИТПравила землепользования и застройки
Область 3
Продавец и документы
- Банкротство и долги продавца
- Подозрительные пункты в договоре купли-продажи
- Розыск, недействительный паспорт, сомнительная доверенность
Чистые документы не спасают, если продавец через год подаст на банкротство: сделку оспорят кредиторы.
12 реестров по данным из заявки — паспорт присылать не нужно:
МВД — недействительные паспортаМВД — база розыскаФСИН — розыскФССПФедресурс / ЕФРСБkad.arbitrГАС «Правосудие»РосфинмониторингМинюст — реестр иностранных агентовЕГРЮЛ / ЕГРИПФНП — реестр залоговФНС — налоговая задолженность
Каждая находка в отчёте — с объяснением, почему это опасно, и ссылкой на норму закона или судебное дело из базы (3 409 норм и дел). Полный перечень проверок — в открытой методике: 51 пункт, список источников — на странице 18 источников.
Как это работает
Подробнее →
Три шага — и у вас отчёт
1
Пришлите адрес
Адрес или кадастровый номер. Документы — сразу или после оплаты: в Telegram-бот или письмом.
2
AI + специалист
Объект, историю и продавца по 12 реестрам Проверяем продавца по этим реестрам:
МВД — недействительные паспорта · МВД — база розыска · ФСИН — розыск · ФССП · Федресурс / ЕФРСБ · kad.arbitr · ГАС «Правосудие» · Росфинмониторинг · Минюст — реестр иностранных агентов · ЕГРЮЛ / ЕГРИП · ФНП — реестр залогов · ФНС — налоговая задолженность.
Два последних — при наличии ИНН.
Все источники и ссылки → — каждая находка со ссылкой на закон и судебную практику.
3
Отчёт со светофором
Что блокирует сделку, что — повод для торга, что в порядке. Плюс готовые вопросы продавцу перед авансом.
Чтобы начать, хватит адреса дома или кадастрового номера. Выписки ЕГРН на дом и на участок, проект договора и правоустанавливающие документы — сразу в форме или после оплаты, в Telegram-бот либо письмом. Чего-то нет — присылайте то, что есть, и напишем, что запросить у продавца.
Пример отчёта
Так выглядит ваш отчёт
PDF-отчёт: проверка дома и участка под ним, права собственности, обременения, продавец по реестрам, анализ договора.
Для сравнения
Сколько стоит та же задача у других
«Узнать, что не так с домом, участком и продавцом до сделки». Длина полосы — цена в масштабе.
aichek 1 490 ₽
дом, участок, постройки и продавец в одном отчёте, обычно 2–4 часа
«Сделка с гарантией» Домклик от 15 900 ₽
только для ипотеки Сбера
Юрист по загородной недвижимости 10 000–25 000 ₽
ручная работа, 3–7 рабочих дней
Проверка продавца по 12 реестрам уже включена в цену — у онлайн-сервисов проверки это отдельная услуга (от 790 ₽).
Оспаривание сделки — это риск потерять дом целиком. И дом, и землю: они продаются вместе, а оспариваются по отдельности. Проверка стоит 1 490 ₽.
Цены — по публичным прайсам юристов и сервиса «Сделка с гарантией» Домклик (от 15 900 ₽). Данные на август 2026. Штриховка на полосе — разброс «от и до» внутри одного прайса.
Отчёт можно проверить
Ваш отчёт будет опечатан
При выпуске мы считаем цифровой отпечаток файла (SHA-256) и получаем на него независимую метку времени по международному стандарту RFC 3161. По ней видно, что документ существовал на указанную дату и с тех пор не менялся. Это и делает отчёт датированным доказательством вашей осмотрительности, а не просто файлом с числом в шапке.
- Цифровой отпечаток
- SHA-256 файла. Меняется от одной запятой — подменить отчёт задним числом не выйдет.
- Независимая метка времени
- Международный стандарт RFC 3161. Дату ставим не мы: её подтверждает внешняя служба.
- QR внутри PDF
- Ведёт на страницу проверки. Открыть её может любой — юрист, риэлтор, продавец, суд.
Метка времени подтверждает дату и неизменность файла — и ничего не говорит о статусе добросовестного приобретателя: его присваивает суд.
Кто проверяет
Каждый отчёт я собираю и проверяю лично. Меня зовут Александр Фионов — 11 лет руководил проектами в юридической компании, где каждый день проходил через экспертизу договоров и документов. AI делает рутину: сверяет данные и ищет совпадения с базой из 3 409 норм и судебных дел. Решение о каждом риске в отчёте — моё, и я за него отвечаю.
Я не юрист: в суде вас представлять не буду и документы за вас не подпишу. Моя работа — найти риски до аванса и сказать, что с ними делать.
Образование, публикации и границы квалификации →Отзывы клиентов · 15
★★★★★
Не думая решили заказать отчёт, так как в нашем регионе очень много серых продаж существует, поэтому искали именно замену юристу и риэлтору аналог. Стоят они не очень дорого. Не пожалели ни разу.
Т
Татьяна, Анапа
Полная проверка квартиры
★★★★★
Проверили участок под Рыбинском. Выяснилось, что это сельхозземля и дом на ней строить нельзя — продавец об этом «забыл». Сэкономили мне сильно больше, чем стоила проверка. Рекомендую всем, кто смотрит землю. Благодарю от души.
Е
Екатерина, Рыбинск
Проверка участка
★★★★★
Прислала выписку, через полчаса получила разбор. Самое полезное — мне человеческим языком объяснили, что значит каждая строчка: где обременения, почему важна дата регистрации права, чего в выписке НЕ видно (я думала, там видно всё). Честно, рада, что вовремя обратилась, теперь рассматриваю другие объекты, которые также направлю на проверку в Aicheck.
Д
Дарья, Вологда
Экспресс-разбор выписки ЕГРН
★★★★★
Сервис понравился, отработали чётко, прислали отчёт быстро, вся информация была по существу, подсветили на что обратить внимание при покупке квартиры. Благодарю.
И
Ирина, Москва
Полная проверка квартиры
★★★★★
Обращалась в Айчек поверить квартиру перед покупкой. Оказалось, что предыдущий собственник использовал материнский капитал при покупке квартиры, о чём текущий собственник умолчал. Доли детям — это безусловно риск оспаривания сделки в будущем, скорее всего, из-за чего и продаётся эта квартира. Спасибо сервису за помощь, теперь подбираю альтернативный вариант с чистой историей.
Е
Екатерина, Балашиха
Полная проверка квартиры
★★★★★
Сервис удобный: подгружаешь документы, оплачиваешь проверку, получаешь отчёт по квартире. На сайте пишут, что делают в течение суток, мой был готов через 40 минут. Также понравилось, что в отчёте есть отдельная страница — список, какие документы дополнительно запросить у продавца.
К
Кирилл, Сочи
Полная проверка квартиры
★★★★★
Выражаю огромную благодарность за проделанную работу в разъяснении по ограничительным зонам данного участка. Профессиональный подход и отзывчивость помогает многим разобраться в вопросах. Успеха вам и вашей команде!
Д
Дмитрий, Владимир
Проверка участка
★★★★★
Заказ выполнен в полном объеме, быстро и в срок. Очень помогло
С
Сергей П.
★★★★★
Перед покупкой квартиры решили подстраховаться и заказать проверку/экспертизу всех имеющихся документов. Результат превзошел все ожидания. Дешево. Мои рекомендации.
В
Владимир С.
Полная проверка квартиры
★★★★★
Все прошло оперативно, четко, качественно. Полная уверенность в чистоте сделки! Большое спасибо за помощь!
В
Виктория Виктория
★★★★★
Покупка квартиры та ещё задачка со звездочкой, а тут я рискнули и решила оформить сделку сама без риелтора . Этот сервис мне очень помог с моей задачей , очень подробный отчет по недвижимости , даже не знаю сколько бы я сама искала эту информацию . Понравилось все и содержание и сервис )
П
Полинка Заплетина
Полная проверка квартиры
★★★★★
Доволен результатом. Получил результат быстро и очень им доволен. В целом за такую цену результат превзошел ожидания. В будущем планирую также воспользоваться.
А
Александр
★★★★★
После работы с данной компанией остались только положительные впечатления. Быстро и качественно ответили на все вопросы, буду рекомендовать друзьям
M
Mari Chumak
★★★★★
Все отлично! Не ожидал, что так быстро и подробно будет всё раскрыто в отчёте. Были отображены риски даже те о которых я и не подозревал.
П
Павел Орлов
★★★★★
Заказывала несколько отчетов с разных сайтов. У Александра самый лучший. Все четко, по делу и понятно. За рекомендации отдельная благодарность. По шагово все указано ,как и что нужно сделать. К другим юристам после этого подробного отчета,можно не обращаться.
Ю
Юлия К.
Реальные истории из судебной практики
Это не страшилки, а реальные ситуации из практики судов, вплоть до Верховного. Мы не обещаем предотвратить любой риск — но показываем, на что смотреть, и помогаем задокументировать вашу добросовестность, которая в суде защищает покупателя.
Дом построен без разрешений. Право собственности не возникает — сносить
ст. 222 ГК
самовольная постройка не порождает права собственности — её сносят за счёт нарушителя
Земля мужа, дом построили в браке. Жена не дала согласия — сделка оспорима
1 год
столько у супруга на иск об оспаривании продажи без его нотариального согласия (ст. 35 СК)
Не угадаешь по объявлению. Эти риски видны в документах — мы их находим.
Проверить мой домПочему нам можно верить
Мы не участвуем в вашей сделке
У нас нет ни риэлторской комиссии, ни партнёрских выплат от банков, площадок и застройщиков. Мы не связаны с продавцом и не получаем ничего от того, состоится покупка или сорвётся. Наш доход — цена самой проверки, и он одинаковый в обоих случаях.
Поэтому вывод «этот дом брать не стоит» для нас такой же нормальный результат работы, как и «всё чисто». Никто у нас не теряет деньги, если вы уйдёте из сделки.
Как это выглядит на наших проверках. Из 53 проверок в журнале исходов — по всем продуктам — в 50 мы нашли то, что нужно закрыть до передачи денег, это 94%. В 6 случаях вывод был прямым: сделку в таком виде не рекомендуем.
Считаем по внутреннему журналу исходов, обновляется с каждой проверкой. Наружу отдаём только агрегаты — без адресов, имён и дат конкретных сделок.
Заявка на проверку дома
Укажите адрес дома — отчёт за 2–4 часа
1 490 ₽ · отчёт обычно за 2–4 часа (максимум — 24 часа) — вот его пример.
В 50 из 53 проверок нашли риск, который требовал действий до сделки
Не устроит отчёт — вернём 1 490 ₽. 7 дней, без объяснения причин.
Достаточно письма на aicheck.help@yandex.ru с номером заявки
(раздел 7 оферты).
Не уложимся в 24 часа — вернём всю сумму по вашему требованию.
Отсчёт — с момента оплаты и получения документов (раздел 5 оферты).
Открываем защищённую оплату ЮKassa…
Заявка уже сохранена. Не закрывайте страницу — через пару секунд откроется страница оплаты: банковская карта, СБП, T-Pay или SberPay.
Удобнее с телефона? Отправьте документы нашему
Telegram-боту — он примет заявку и пришлёт отчёт прямо в чат:
@WAIcheckbot
Частые вопросы
Чем проверка дома отличается от квартиры?
У дома два объекта — сам дом и участок под ним. Плюс проверяем узаконенность построек, ВРИ участка и попадание в зоны с особыми условиями.
Что значит «незаконная постройка»?
Здание возведено без разрешения или с нарушением ВРИ. По ст. 222 ГК может быть снесено. После сделки проблема переходит к покупателю.
На Циане и Домклике проверка бесплатная. В чём разница?
Бесплатно там — при условиях. У Циана юридическая проверка входит только в «Сделку на Циане» — покупку с партнёрским риелтором за комиссию 2,5–3% от стоимости жилья (для квартиры за 10 млн ₽ это 250–300 тыс. ₽), и действует она в 6 регионах. Домклик бесплатно проверяет только объявления, размещённые на самом Домклике. Обе площадки зарабатывают на состоявшейся сделке — комиссии и ипотеке, поэтому проверка там не отдельный продукт, а часть воронки. Мы проверяем любой объект — с Авито, Циана, Домклика или найденный вовсе без площадок — ещё до того, как вы вошли в сделку, и зарабатываем только на самой проверке. Условия площадок — по их публичным описаниям на август 2026.
Вы юристы? Это замена юристу?
Нет. AI с проверкой специалистом. Отчёт — инструмент подготовки к сделке, а не её гарантия и не замена юриста: окончательное решение принимаете вы. Для нотариального удостоверения и сложных ситуаций нужен юрист — отчёт работает с ним в связке, а не вместо.
Мои документы в безопасности?
Файлы передаются по HTTPS и хранятся на серверах в России (Yandex Cloud, Москва). Доступ есть только у специалиста, готовящего ваш отчёт — никаких передач третьим лицам, никакого использования для обучения AI. Документы автоматически удаляются через 7 дней после отправки отчёта или сразу по вашему запросу на support.
Разобрать отдельный риск
Если вопрос уже конкретный
- Проверка дома по кадастровому номеру — что видно по номеру дома, а что придётся проверять отдельно: земля, самострой, площадь.
- Дом без разрешения на строительство — три признака самовольной постройки (ст. 222 ГК) и почему сносить её будет покупатель.
- Дом на землях ЛПХ — приусадебный или полевой участок: можно ли на этой земле жить, строить и прописаться.
- Земля под домом в аренде — что переходит покупателю и можно ли выкупить участок в собственность.
Флагман · щит на будущее
Для сделок с домом досье тоже собираем — тот же пакет доказательств.
Досье добросовестного приобретателя
Датированный пакет доказательств, что вы проверили дом и продавца именно на дату сделки: 12 реестров, скриншоты со штампом даты, независимая метка времени и QR-верификация. Если через годы объявится наследник с иском — досье поможет доказать в суде вашу добросовестность (ст. 302 ГК) и претендовать на компенсацию от государства (ст. 68.1 ФЗ-218).
2 990 ₽