aichek
Образец отчёта · проверка квартиры

Образец отчёта о проверке квартиры

«Квартира получена по наследству три года назад»

Жёлтый уровень риска

Это целиком отчёт, который получает клиент: та же программа, то же оформление, те же 22 страницы. Его можно пролистать здесь или открыть в PDF.

Что видно в этом образце

  • дом на обложке — ваш этаж светится, соседние квартиры по статусу права
  • соседи по этажу: у одной квартиры запрет, к вашей он не относится
  • продавец по реестрам: тёзка у приставов отсеян по дате рождения
  • риски: возможный второй наследник и площадь больше, чем в ЕГРН
Открыть PDF

Объект и люди в образце вымышлены: город Энск, несуществующие кадастровые номера. Отчёты настоящих клиентов мы не публикуем даже обезличенными. Нормы закона и дела Верховного суда в образце настоящие.

Все страницы
PDF целиком
Отчёт по разделам

Что стоит на каждой странице и зачем. Нажмите на страницу, чтобы открыть её крупно.

Письмо эксперта

Вторая страница — письмо от эксперта своими словами: что в документах в порядке, что нет и что сделать до задатка.

Я посмотрел квартиру на ул. Образцовой, 7 в Энске и — по вашим данным — её продавца. Коротко: в проверенных реестрах записей о продавце нет, арестов и залогов на квартире в ЕГРН нет; остались два вопроса — наследство и площадь, и оба закрываются документами.

Объект в порядке. Дом 1978 года, исправный, не аварийный и не памятник. У квартиры один собственник с 14.06.2023, арестов, залогов и запретов нет. На вашем этаже 4 квартиры: у одной соседней стоит запрет — к вашей он отношения не имеет.

Продавец. Паспорт действителен, долгов у приставов, банкротства, судов, залогов и розыска не найдено. У приставов нашлись два производства на тёзку — с другой датой рождения, к продавцу они не относятся.

Главное — наследство. Квартира досталась продавцу по наследству в 2023 году. Если был ещё наследник, пропустивший срок, он может его восстановить. Это закрывает справка нотариуса о круге наследников.

Второе — площадь. В объявлении 46 м², в ЕГРН 44,1 м². Сверьте план БТИ на осмотре: несогласованная перепланировка после сделки станет вашей.

Чего реестры не покажут: брак продавца и зарегистрированных в квартире — это только по его документам.

  • Свидетельство о наследстве и справка нотариуса — до задатка
  • План БТИ и сверка на осмотре — до задатка
  • Полная цена в договоре, расчёт через аккредитив — на сделке

Фионов А. И., эксперт по проверке сделок с недвижимостью

Что мы проверили

Перечень источников с отметкой по каждому: данные получены и обработаны или получить их не удалось.

Паспорт квартиры

Объект

Сведения ЕГРН об объекте: вид, площадь, кадастровая стоимость, права и ограничения — с пояснением, что из этого следует.

Паспорт дома

Дом по открытым государственным источникам: год, этажность, серия, аварийность, капремонт, объект культурного наследия.

Соседи по этажу

Квартиры вашего этажа по ЕГРН: у кого запрет или арест и относится ли он к вашей квартире.

История объекта

Лента переходов права по годам: когда и на каком основании объект менял собственника.

Реестры

Продавец по государственным реестрам: что искали, по каким данным и что нашли в каждом.

РеестрКак искалиРезультат
Паспорт (МВД)Серия и номер по реестру недействительных паспортов МВДДействителен
ИНН (ФНС)Определён по паспортным данным через официальный сервис ФНСОпределён (в образце не показан)
ФССП — исполнительные производстваФИО + дата рождения, по всем регионам РоссииНе найдено; 2 производства на тёзку с другой датой рождения
ФССП — розыск должниковПо ФИО, совпадения сверяются по дате рожденияНе найдено
ФССП — должники по алиментамФИО + дата рожденияНе найдено
ЕФРСБ — судебное банкротствоПо ИНН — поиск по коду, тёзки не попадаютНе найдено
ЕФРСБ — внесудебное банкротство (МФЦ)Публикации о внесудебном банкротстве в том же реестреНе найдено
Картотека арбитражных дел (kad.arbitr)По ФИО среди сторон делНе найдено
ГАС «Правосудие» — районные и областные судыПоиск дел по ФИО по всей стране; мировых судей ГАС почти не видитНе найдено
Энский районный суд — карточки делПо фамилии, все годы: гражданские, уголовные, КАС, административныеНе найдено
ФНП — реестр залогов движимого имуществаПо ФИО залогодателяНе найдено
Росфинмониторинг — перечень террористов и экстремистовФИО + дата рожденияНе найдено
МВД — федеральный розыскФИО + дата рожденияНе найдено
ФСИН — «Внимание, розыск»По фамилии на официальном сайте ФСИННе найдено
ФНС — блокировки счетов за долгПо ИНН: решения о приостановлении операцийНе найдено
ФНП — реестр наследственных делПо полному ФИО продавцаНе найдено
ФНС — дисквалифицированные лицаПо ФИО, совпадения сверяются по дате рожденияНе найдено
ФНС — ЕГРЮЛ/ЕГРИППо ИНН: статус ИП, участие и руководство в юрлицахНе ИП, не учредитель и не руководитель
Минюст — реестр иностранных агентовПо ФИО, официальная копия реестраНе найдено

Риски

Карточка на каждую находку: что нашли, чем опасно, какие нормы и дела Верховного суда применимы, что делать.

01 · Средний риск Квартира получена по наследству три года назад: проверить, не появится ли другой наследник

Что нашли. Право продавца зарегистрировано 14.06.2023. Основание по выписке, которую продавец передал через вас, — свидетельство о праве на наследство по закону от 06.06.2023. Других записей о праве в сведениях ЕГРН нет, собственник один, обременений нет. Кто ещё входил в круг наследников и заявлялся ли к нотариусу, выписка не показывает.

Чем опасно. Наследник, пропустивший шестимесячный срок, может восстановить его через суд, если причина пропуска связана с ним самим: тяжёлая болезнь, беспомощное состояние. Тогда свидетельство продавца признаётся недействительным, а спор о квартире доходит до покупателя. Защиту даёт добросовестность: цена, близкая к рыночной, чистая история и собранные до сделки документы.

Нормы и практика.
  • п. 1 ст. 1155 ГК РФ — восстановление срока принятия наследства и признание ранее выданных свидетельств недействительными; ст. 302 ГК РФ — защита добросовестного приобретателя.
  • Постановление Пленума ВС РФ от 29.05.2012 № 9, п. 40 — уважительными признаются лишь обстоятельства, связанные с личностью наследника; п. 42 — если имущества у принявшего наследника уже нет, опоздавший наследник вправе на денежную компенсацию своей доли.
  • Определение СКГД ВС РФ от 04.06.2013 № 19-КГ13-4: суды двух инстанций отобрали квартиру у покупателя в пользу опоздавшего наследника; ВС их акты отменил и вернул дело на новое рассмотрение, указав на п. 40 и 42 Пленума № 9 и на добросовестность покупателя. Спор этим определением не разрешён.

Что делать. До задатка получить от продавца свидетельство о праве на наследство и справку нотариуса о круге наследников, заявившихся по делу. Цену в договоре указывать полную. Если наследников по закону было несколько, а в свидетельстве назван один продавец, — спросить, как отказались остальные, и взять копии отказов.

02 · Средний риск Площадь в объявлении больше, чем в ЕГРН: возможна несогласованная перепланировка

Что нашли. По ЕГРН площадь квартиры — 44,1 м², в объявлении о продаже — 46 м². Для дома 1978 года серии 1-464А разница почти в 2 м² обычно означает, что к квартире присоединили лоджию или перенесли перегородку. Согласование перепланировки в открытых реестрах не отражается.

Чем опасно. Требование привести квартиру в прежнее состояние предъявляется собственнику — после сделки это будете вы, даже если перепланировку делал продавец. Присоединённая лоджия с переносом радиатора в панельном доме согласуется редко.

Нормы и практика.
  • ст. 25, 26 ЖК РФ — что считается перепланировкой и как её согласуют; ч. 3 ст. 29 ЖК РФ — обязанность собственника привести самовольно перепланированное помещение в прежнее состояние.

Что делать. Попросить у продавца технический паспорт БТИ или поэтажный план и сверить его на осмотре. Если стены или лоджия не совпадают с планом — потребовать решение о согласовании перепланировки либо заложить стоимость возврата в цену.

Рекомендации

Какие документы запросить у продавца — с указанием, где их получить и зачем.

Пошаговый план до подписания

Порядок действий от осмотра до регистрации — по шагам.

Вопросы

Готовый список вопросов — отправить продавцу или задать на встрече.

За пределами проверки

Чего отчёт не закрывает и почему — чтобы не было ложного ощущения полной гарантии.

После отчёта

Купоны: повторная проверка перед сделкой и скидка для друга.

Оговорки

Правовой статус отчёта: информационный документ, не юридическое заключение.

Для сравнения

Сколько стоит та же задача у других

Вы дочитали отчёт целиком — вот сколько просят за ту же работу. Длина полосы — цена в масштабе.

Автомат-робот без юриста 3 500–3 999 ₽

полный отчёт о рисках за 30 минут, документы сделки не читает

aichek 1 490 ₽

объект, продавец и документы в одном отчёте, обычно 2–4 часа

Юрист по недвижимости 5 000–15 000 ₽

ручная работа, 3–7 дней

Онлайн-сервисы с юристами 9 900–14 900 ₽

Циан, М2 — сначала документы от продавца

«Сделка с гарантией» Домклик от 34 500 ₽

проверка + гарантия возмещения

Цены конкурентов — по публичным прайсам сервисов и юристов, данные на август 2026. Штриховка на полосе — разброс «от и до» внутри одного прайса.

Разборы конкретных сервисов

От образца — к вашему объекту

Энск — вымышленный. Ваш объект — настоящий

Введите адрес или кадастровый номер — бесплатно покажем, что о вашем объекте видно в открытой части ЕГРН, и подставим его в заявку.

Первый поиск — сразу, без регистрации и email. Адрес — с улицей и номером дома; кадастровый номер — с двоеточиями.

Нажимая «Найти бесплатно», вы соглашаетесь с обработкой персональных данных.

Справочные данные ЕГРН (открытая часть). Права, обременения и риски — в платном анализе: их проверяет и объясняет специалист в отчёте.

Александр Фионов, основатель aichek
Кто проверяет

Каждый отчёт я собираю и проверяю лично. Меня зовут Александр Фионов — 11 лет руководил проектами в юридической компании, где каждый день проходил через экспертизу договоров и документов. AI делает рутину: сверяет данные и ищет совпадения с базой из 3 880 норм и судебных дел. Решение о каждом риске в отчёте — моё, и я за него отвечаю.

Я не юрист: в суде вас представлять не буду и документы за вас не подпишу. Моя работа — найти риски до аванса и сказать, что с ними делать.

Образование, публикации и границы квалификации →
Отзывы клиентов · 15
Все отзывы на Яндекс Картах →
★★★★★
Не думая решили заказать отчёт, так как в нашем регионе очень много серых продаж существует, поэтому искали именно замену юристу и риэлтору аналог. Стоят они не очень дорого. Не пожалели ни разу.
Т
Татьяна, Анапа
Полная проверка квартиры
★★★★★
Проверили участок под Рыбинском. Выяснилось, что это сельхозземля и дом на ней строить нельзя — продавец об этом «забыл». Сэкономили мне сильно больше, чем стоила проверка. Рекомендую всем, кто смотрит землю. Благодарю от души.
Е
Екатерина, Рыбинск
Проверка участка
★★★★★
Прислала выписку, через полчаса получила разбор. Самое полезное — мне человеческим языком объяснили, что значит каждая строчка: где обременения, почему важна дата регистрации права, чего в выписке НЕ видно (я думала, там видно всё). Честно, рада, что вовремя обратилась, теперь рассматриваю другие объекты, которые также направлю на проверку в Aicheck.
Д
Дарья, Вологда
Экспресс-разбор выписки ЕГРН

Такой же отчёт по вашему объекту

Проверка квартиры — 1 490 ₽. Ваши документы, ваш продавец, те же разделы и то же оформление. Решение остаётся за вами.

Проверить мою квартиру Скачать этот образец в PDF →

Не устроит отчёт — вернём деньги. 7 дней с момента получения, без объяснения причин — раздел 7 оферты.

Заключение отдаём в PDF, а не в Word: отчёт нужен как датированный документ с номером и перечнем проверенных источников, и правки в нём постфактум — не то, что стоит упрощать. Скачать и распечатать можно, в том числе чтобы показать юристу, риэлтору или продавцу.

Ваш отчёт будет опечатан. При выпуске мы считаем цифровой отпечаток файла (SHA-256) и получаем на него независимую метку времени по стандарту RFC 3161. В отчёте — QR на страницу проверки подлинности: по ней видно, что документ существовал на указанную дату и с тех пор не менялся. Статус добросовестного приобретателя метка не присваивает — его присваивает суд.

Другие образцы

Обложка образца: Квартира без рисков Квартира без рисков Продавец владеет 13 лет, документы на руках — рисков не нашли Обложка образца: Дом с участком Дом с участком Дом в ЕГРН меньше, чем в объявлении Обложка образца: Земельный участок Земельный участок Участок получен в дар в 2024 году Обложка образца: Договор купли-продажи Договор купли-продажи Цена в договоре вдвое ниже согласованной, остаток — по расписке Обложка образца: Продавец Продавец У продавца открытый долг у приставов, пять тёзок отсеяно Обложка образца: Машино-место Машино-место Место в паркинге оформлено долей 1/148, а не машино-местом Обложка образца: История собственников История собственников Три перехода права за 14 месяцев, последний — дарение Обложка образца: Сведения ЕГРН с разбором Сведения ЕГРН с разбором В ЕГРН — непогашенная ипотека в силу закона Обложка образца: Разбор присланной выписки Разбор присланной выписки В выписке запрет сделок без личного участия, а продавец придёт по доверенности Обложка образца: Наследство до принятия Наследство до принятия Сын проверяет долги отца до решения о наследстве Обложка образца: Проверка арендодателя Проверка арендодателя У квартиры два собственника, а договор подписывает один Обложка образца: Проверка нанимателя Проверка нанимателя У нанимателя долг за ЖКУ и два штрафа у приставов

Все образцы отчётов →

Если вы искали образец, чтобы составить отчёт самому

Из чего состоит отчёт о проверке квартиры

Готового бланка «заполни пропуски» у нас нет — и мы не будем делать вид, что есть. Зато структура нашего отчёта открыта целиком: выше на этой странице лежит настоящий отчёт по квартире, его же можно скачать в PDF. Ниже — его состав по разделам, чтобы вы могли собрать документ такой же логики.

1. Титульный лист

Кто проверял и на каком основании, объект по кадастровому номеру и адресу, дата проверки и дата актуальности сведений, номер отчёта. Дата актуальности важнее даты составления: сведения ЕГРН живут часами.

2. Вывод — первым, а не последним

Итоговый вердикт и перечень рисков ставятся в начало, до деталей. Заказчик отчёта решает «брать или не брать», а не читает детектив с развязкой на последней странице.

3. Источники по каждому факту

У каждого утверждения — откуда оно взято: реестр, дата запроса, что именно ответил источник. Отчёт без ссылки на источник не проверяем и в споре ничего не значит.

4. Блоки проверки объекта

Права и обременения, история переходов (опция в форме), перепланировки, аварийность и реновация, зарегистрированные жильцы, долги по ЖКУ, маткапитал и доли детей. Каждый блок — с отдельным выводом, а не общей строкой.

5. Блоки проверки продавца

Банкротство, исполнительные производства, розыск, дееспособность, брачный статус и согласие супруга, судебные споры. Здесь важно писать не только «найдено», но и «проверено, не найдено» — с датой.

6. Что делать дальше

По каждому найденному риску — конкретное действие: какой документ затребовать, какой пункт вписать в договор, при каком ответе от сделки отказаться. Без этого отчёт остаётся справкой, а не инструментом решения.

Дальше полезны две наши открытые страницы: методика проверки — порядок и логика блоков, и список источников — по каким официальным реестрам и что именно смотрим. Если вы риэлтор и отчёт нужен вашему клиенту — посмотрите условия для риэлторов: такой отчёт вы соберёте сами за двадцать минут, а выйдет он под именем вашего агентства.

Бесплатно, без оплаты и без звонка

Бланки, которые можно просто скачать

Отчёт бланком не бывает — а вот документы самой сделки бывают. Эти формы готовы к заполнению и печати, с формулировками и ссылками на нормы ГК.

Соглашение об авансе

Фиксирует цену, обязывает вернуть деньги в полном объёме при любом исходе и даёт законное основание выйти из сделки. Расписка на аванс — приложением.

Расписка в получении денег

промокод −300 ₽

Окончательный расчёт по ДКП: формулировки, которые подтвердят оплату в споре и расходы для имущественного вычета.

Акт приёма-передачи квартиры

промокод −300 ₽

Фиксирует состояние квартиры, показания счётчиков и день, с которого ЖКУ платит покупатель.

Конструктор чек-листа

промокод −300 ₽

Соберите под свою ситуацию список документов, которые нужно затребовать у продавца, и вопросов, которые ему стоит задать.

Материал приходит на почту, и в том же письме — промокод на 300 ₽ для полной проверки, если она вам потом понадобится. Код одноразовый и действует на проверку квартиры, дома, участка, договора, продавца и машино-места. Остальное бесплатное — на витрине: калькуляторы, тесты и справки по дому.