2-комнатная квартира, Москва, ЦАО
56,3 м² · вторичный рынок · заявленная цена 18 000 000 ₽
Сделка возможна, но требует уточнений до подписания. Обнаружены 3 потенциальные проблемы (одна высокой и две средней значимости) и составлено 7 рекомендаций по дополнительной проверке.
Ключевой риск — возможное использование материнского капитала без выделения долей детям. До устранения замечаний рекомендуем не вносить аванс и не подписывать договор.
- Номер отчёта
- DEMO-2026-0001
- Дата проверки
- 28 мая 2026
- Тип проверки
- Квартира (вторичный рынок)
- Заказчик
- Демонстрация · вымышленный объект
Информационный характер. Отчёт подготовлен на основе документов, предоставленных заказчиком, и публичных реестров на дату проверки. Не является юридическим заключением, экспертизой или рекомендацией к совершению сделки. Окончательное решение принимает заказчик. Демонстрационный образец по вымышленному объекту.
Что мы нашли и что делать
Главное в одном экране. Подробности — в разделах ниже.
- ВЫСОКАЯ ЗНАЧИМОСТЬ Риск 1
Возможное использование материнского капитала без выделения долей детям
Квартира приобретена продавцом в 2018 году. У продавца двое детей (2015 и 2019 г.р.). В предоставленных документах нет сведений о том, использовался ли при покупке материнский капитал и выделены ли доли детям. Справка из ПФР/СФР не предоставлена.
- СРЕДНЯЯ ЗНАЧИМОСТЬ Риск 2
Отсутствует нотариальное согласие супруга на продажу
В паспорте продавца — отметка о браке, заключённом в 2014 году. Квартира приобретена в 2018 году — то есть в период брака, и является совместно нажитым имуществом. Нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу в пакете документов отсутствует.
- СРЕДНЯЯ ЗНАЧИМОСТЬ Риск 3
Невыгодные для покупателя условия в проекте договора
В проекте ДКП срок освобождения квартиры — 30 дней после регистрации (выше типичных 14 дней), расчёты предусмотрены через банковскую ячейку без чёткого условия раскрытия после регистрации права, отсутствует пункт о заверениях об отсутствии третьих лиц с правом пользования.
До подписания ДКП и внесения аванса — запросить у продавца справку ПФР/СФР об использовании материнского капитала, нотариальное согласие супруга и расширенную выписку ЕГРН. Внести правки в пункты 3.4, 5.2 и 7.1 проекта договора. Расчёты проводить через аккредитив или счёт эскроу с раскрытием после регистрации перехода права.
Что мы проверили
Полный перечень источников, которые прошли через аналитику. Зелёная галочка — есть данные, серый круг — данные опциональны, красный крест — данных нет (см. рекомендации).
- Выписка из ЕГРН от 20.05.2026QR-код проверен через rosreestr.gov.ru — выписка подлинная
- Проект договора купли-продажиПолучен текст ДКП на 12 страницах, разобран построчно
- Паспорт продавцаСерия/номер пробиты через сервис недействительных паспортов МВД
- Реестр банкротов (Федресурс / ЕФРСБ)fedresurs.ru — записей о банкротстве не найдено
- Исполнительные производства (ФССП)fssp.gov.ru — активных производств не найдено
- Картотека арбитражных дел (kad.arbitr)Продавец не фигурирует в делах последних 3 лет
- Дееспособность продавцаОткрытого реестра нет — рекомендуем справку ПНД/НД и нотариальное удостоверение сделки
- Сведения о судимости / актах гражд. состоянияНе проверяется без согласия — добавьте при заказе расширенной проверки
- Расширенная выписка ЕГРН (история переходов)НЕ предоставлена — заказать на Госуслугах, ~580 ₽
- Справка о зарегистрированных (форма №9)НЕ предоставлена — МФЦ, бесплатно
- Справка ПФР/СФР об использовании маткапиталаНЕ предоставлена — ключевой документ для Риска 1
- Технический паспорт БТИ + поэтажный планНЕ предоставлен — нужен для проверки перепланировок
Объект — разбор фрагмента ЕГРН
Слева — что написано в выписке. Справа — на что мы обратили внимание и почему.
| Поле выписки | Значение | Что видим мы |
|---|---|---|
| Кадастровый номер | 77:01:0001029:1845 | Кадастр в порядке, объект существует, фактические границы совпадают с заявленными. |
| Назначение | Жилое помещение, квартира | Назначение жилое — для ипотеки и регистрации семьи подходит. |
| Площадь | 56,3 м² (общая) | Совпадает с заявленной в объявлении. Тех.паспорт не предоставлен — перепланировки не проверены. |
| Право собственности | Собственность | Полное право, не доля, не аренда. |
| Дата регистрации права | 14 марта 2018 г. | С 2018 — это в браке (брак продавца с 2014). См. Риск 2. |
| Документ-основание | Договор купли-продажи от 02.03.2018 | Вторичка, а не первичка. Нужна история — расширенная выписка ЕГРН не предоставлена. |
| Обременения / аресты | Не зарегистрированы | Чисто. Но проверка по ФССП и Федресурсу — отдельно (см. Раздел 3). |
| Правообладатель | Иванов И. И. (вымышленный) | Один собственник по выписке. Но если МК — должны были выделить доли (см. Риск 1). |
Продавец — проверка по реестрам
Имя продавца — Иванов И. И., 1972 г.р., паспорт 45ХХ ХХХХХХ (вымышленные данные). Запросы выполнены автоматически через защищённый канал NewDB API в 14:32 28.05.2026. Найденные совпадения по ФИО дополнительно сверены вручную с паспортными данными и ИНН продавца — тёзки в отчёт не попадают.
Паспорт действителен. · Серия/номер пробиты на дату 28.05.2026. Запись «среди недействительных не значится». Скриншот ответа сохранён.
Активных производств не найдено. · Закрытых — 1 (штраф ГИБДД 2022, погашен). Алиментных, налоговых, кредитных — нет. Это снимает риск ареста имущества по долгам.
Записей о банкротстве не найдено. · Заявлений о признании банкротом нет. ВАЖНО: даже при чистоте реестра банкротство может быть подано в ближайшие 3 года — см. Раздел 4, Риск ст. 61.2 ФЗ-127.
Не фигурирует ни в одном деле за последние 3 года. · Ни в качестве ответчика, ни истца, ни третьего лица. Отсутствие арбитражных споров — косвенный признак отсутствия крупных финансовых обязательств.
Найдено 1 дело — гражданский иск, разрешён в 2021. · Спор о разделе наследства, продавец — ответчик, иск отклонён. К текущему объекту не относится. Дополнительной угрозы для сделки нет.
Прямой публичной проверки нет — нужен нотариус. · Рекомендуем заказать справку из ПНД и НД в день сделки (заверение, что продавец не состоит на учёте), а перед регистрацией — пройти через нотариуса для удостоверения сделки.
Обнаруженные риски — подробно
Что нашли, чем опасно, какие нормы применимы, что делать до подписания договора. На мобилке — нажмите на риск, чтобы раскрыть.
ВЫСОКАЯ ЗНАЧИМОСТЬ Возможное использование материнского капитала без выделения долей детям
Возможное использование материнского капитала без выделения долей детям
Квартира приобретена продавцом в 2018 году. У продавца двое детей (2015 и 2019 г.р.). В предоставленных документах нет сведений о том, использовался ли при покупке материнский капитал и выделены ли доли детям. Справка из ПФР/СФР не предоставлена.
Если при покупке использовались средства маткапитала, продавец обязан был выделить доли всем членам семьи, включая детей (ч. 4 ст. 10 ФЗ-256). Невыделение долей делает последующую продажу оспоримой — по требованию прокуратуры или органа опеки сделка может быть признана недействительной, а квартира возвращена семье продавца. Страдает последний покупатель.
- —Основания: п. 1 ст. 173.1, ст. 166–167 ГК РФ; ч. 4 ст. 10 ФЗ-256 о материнском капитале
- —Обзор судебной практики, утв. Президиумом ВС РФ 22.06.2016 (п. 10, 11, 13, 14): при использовании МК доли обязаны быть выделены супругу и детям; невыделение влечёт оспаривание сделки и выдел долей через суд
- —Определение СК по гражданским делам ВС РФ от 26.01.2016 № 18-КГ15-224 — тот же подход применён в конкретном деле о выделе долей
- —Срок оспаривания — 1 год с момента, когда истец узнал о нарушении (п. 2 ст. 181 ГК)
Запросить у продавца справку из ПФР (СФР) об использовании/неиспользовании средств МК на данный объект. Если использовался — потребовать документы о фактическом выделении долей всем детям (выписку ЕГРН с долями). При отсутствии — сделку не совершать без сопровождения юриста.
СРЕДНЯЯ ЗНАЧИМОСТЬ Отсутствует нотариальное согласие супруга на продажу
Отсутствует нотариальное согласие супруга на продажу
В паспорте продавца — отметка о браке, заключённом в 2014 году. Квартира приобретена в 2018 году — то есть в период брака, и является совместно нажитым имуществом. Нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу в пакете документов отсутствует.
Для продажи общего недвижимого имущества требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга. Без него супруг вправе оспорить сделку в течение 1 года с момента, когда узнал о ней. Это типовое основание для разворота сделки уже после регистрации перехода права.
- —Основание: п. 3 ст. 35 СК РФ; ст. 173.1 ГК РФ
- —Срок оспаривания — 1 год с момента, когда супруг узнал о сделке (п. 3 ст. 35 СК)
- —Если супруги в разводе — нужны свидетельство о расторжении брака и документы о разделе имущества либо согласие бывшего супруга
Потребовать нотариально удостоверенное согласие супруга до подписания договора. Если развод — свидетельство о расторжении брака и соглашение о разделе имущества (или решение суда). Без этих документов аванс не вносить.
СРЕДНЯЯ ЗНАЧИМОСТЬ Невыгодные для покупателя условия в проекте договора
Невыгодные для покупателя условия в проекте договора
В проекте ДКП срок освобождения квартиры — 30 дней после регистрации (выше типичных 14 дней), расчёты предусмотрены через банковскую ячейку без чёткого условия раскрытия после регистрации права, отсутствует пункт о заверениях об отсутствии третьих лиц с правом пользования.
Длинный срок освобождения без штрафных санкций даёт продавцу возможность затягивать выезд. Банковская ячейка менее прозрачна, чем аккредитив или счёт эскроу: спор о факте закладки или изъятия денег сложно доказать. Отсутствие заверений (ст. 431.2 ГК) снимает с продавца ответственность за всплывшие после сделки права третьих лиц.
- —Срок освобождения и неустойка — диспозитивны (ст. 421 ГК), договариваться нужно до подписания
- —Заверения об обстоятельствах — ст. 431.2 ГК РФ. При недостоверности продавец возмещает убытки независимо от вины (п. 1 ст. 431.2)
- —Аккредитив — ст. 867 ГК; счёт эскроу — ст. 860.7 ГК. Безопаснее ячейки
Сократить срок освобождения до 14 дней либо ввести неустойку 0,3% за каждый день просрочки. Заменить банковскую ячейку на аккредитив или счёт эскроу с раскрытием после регистрации перехода права. Добавить в ДКП заверения продавца об отсутствии прав третьих лиц.
Анализ проекта договора
Прошлись по пунктам ДКП с разметкой: цитата → комментарий → правка. Зелёный кружок — безопасный пункт, жёлтый — требует переговоров, серый — для сведения.
Предмет договора
«Продавец передаёт в собственность Покупателя квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, …»
Комментарий. Корректно. Адрес и кадастровый номер указаны полно.
Правка. Правок не требуется.
Цена
«Цена квартиры составляет 18 000 000 (восемнадцать миллионов) рублей.»
Комментарий. Цена не занижена относительно кадастровой стоимости — нет признака схемы по ст. 61.2 ФЗ-127 (оспаривание подозрительной сделки при банкротстве).
Правка. Правок не требуется.
Срок освобождения
«Продавец обязуется освободить квартиру и снять с регистрационного учёта всех зарегистрированных лиц в течение тридцати (30) дней с даты государственной регистрации…»
Комментарий. Срок выше рыночной нормы. Нет неустойки за просрочку — продавец имеет право тянуть без последствий.
Правка. Сократить до 14 дней либо добавить неустойку 0,3% от цены за каждый день просрочки. Зафиксировать порядок передачи ключей актом.
Порядок расчётов
«Расчёты производятся путём закладки денежных средств в индивидуальный сейф (банковскую ячейку) в день подписания настоящего договора…»
Комментарий. Условия раскрытия ячейки не прописаны. Доказать факт закладки или изъятия денег при споре сложно.
Правка. Заменить на аккредитив или счёт эскроу с условием раскрытия после регистрации перехода права и снятия всех обременений. Это безопаснее и для покупателя, и для продавца.
Отсутствие третьих лиц
Пункт о гарантиях продавца, что объект не обременён правами третьих лиц, в проекте отсутствует.
Комментарий. Без заверений (ст. 431.2 ГК) продавец не несёт ответственности за всплывшие после сделки права бывших жильцов, наследников, отказополучателей. Это пробел.
Правка. Добавить пункт с заверениями: продавец гарантирует, что на дату сделки отсутствуют лица, имеющие право пользования объектом (в т.ч. снятые с учёта несовершеннолетние, военнослужащие срочной службы, отказавшиеся от приватизации). При недостоверности — штраф / возврат цены.
Применимое право и подсудность
«Все споры рассматриваются по месту нахождения объекта недвижимости.»
Комментарий. Стандарт. Корректно — соответствует ст. 30 ГПК (исключительная подсудность по месту нахождения недвижимости).
Правка. Правок не требуется.
Расторжение
«Договор может быть расторгнут по соглашению сторон.»
Комментарий. Базовая формулировка. Не покрывает односторонний отказ при существенных нарушениях.
Правка. Можно дополнить условиями одностороннего отказа покупателя — например, при выявлении обременений, не указанных в ЕГРН на дату подписания.
Цена объекта и рынок
Сравнение заявленной цены с аналогами на ЦИАН и Авито на дату проверки. Контекст для торга и для оценки риска занижения / завышения.
2-комнатная, 56,3 м², 7/9 этаж, кирпич, ЦАО, м. «Чистые пруды» — 8 минут пешком. Заявленная цена: 18 000 000 ₽ (319 716 ₽/м²).
| Источник | Аналогов | Мин | Медиана | Макс |
|---|---|---|---|---|
| ЦИАН (ЦАО, 2-комн., 50–60 м², вторичка) | 47 | 285 000 ₽/м² | 320 000 ₽/м² | 395 000 ₽/м² |
| Авито (те же критерии) | 31 | 275 000 ₽/м² | 315 000 ₽/м² | 380 000 ₽/м² |
| Итоговый ориентир | — | — | 317 500 ₽/м² | — |
Цена в средней части рыночного диапазона. Не занижена (это снимает риск оспаривания сделки по ст. 61.2 ФЗ-127 о банкротстве — подозрительные сделки на условиях, существенно отличающихся от рыночных). Не завышена — торг в пределах 200–500 тыс. ₽ обоснован при наличии замечаний по объекту.
Что дополнительно запросить и пошаговый план
Конкретные документы — с указанием где получить, сколько стоит и зачем. Ниже — последовательность действий перед сделкой.
| Документ | Где получить | Зачем |
|---|---|---|
| Справка ПФР/СФР об использовании маткапитала | Запрос у продавца / СФР | Ключевой вопрос по Риску 1 — выделены ли доли детям |
| Нотариальное согласие супруга на продажу | Продавец у нотариуса, ~2 000 ₽ | Снимает Риск 2 — оспаривание супругом по п. 3 ст. 35 СК |
| Расширенная выписка ЕГРН (история прав) | Госуслуги, ~580 ₽, 1–3 дня | Переходы прав с 1998 г., наследственные и подарочные риски |
| Справка о зарегистрированных (форма №9) | МФЦ, бесплатно | Несовершеннолетние, временно снятые с учёта лица |
| Технический паспорт БТИ + поэтажный план | БТИ, 2 500 ₽, 5–7 дней | Проверка перепланировок — несогласованная перепланировка переходит к покупателю |
| Справка об отсутствии долгов по ЖКУ | УК / ЕИРЦ, бесплатно | Долги по капремонту переходят к новому собственнику |
| Справка из ПНД и НД | Продавец, по месту регистрации | Подтверждение дееспособности на дату сделки |
- 1 Запросить справку ПФР/СФР о маткапитале и документы о выделении долей детям (Риск 1).
- 2 Получить нотариальное согласие супруга либо документы о разводе и разделе имущества (Риск 2).
- 3 Заказать расширенную выписку ЕГРН на Госуслугах — проверить цепочку переходов с 1998 г.
- 4 Внести правки в пункты 3.4, 5.2 и 7.1 проекта договора.
- 5 Запросить справку об отсутствии задолженности по ЖКУ.
- 6 Перед подписанием сверить паспортные данные продавца с выпиской ЕГРН.
- 7 Расчёты проводить через аккредитив или счёт эскроу с раскрытием после регистрации.
Вопросы продавцу
Готовый список — отправьте продавцу или озвучьте на встрече. Ответы фиксируйте письменно (мессенджер / e-mail).
- — Использовался ли при покупке квартиры в 2018 году материнский капитал? Если да — выделены ли доли супругу и детям, есть ли подтверждение из ЕГРН?
- — Сколько собственников было до вас? Готовы предоставить расширенную выписку ЕГРН?
- — Сделок с дарением и наследованием по объекту в последние 10 лет не было?
- — Делалась ли перепланировка? Если да — она узаконена? Есть тех.паспорт?
- — Кто прописан в квартире на текущий момент? Сроки снятия с учёта?
- — Состоите ли в браке? Готовы предоставить нотариальное согласие супруга?
- — Если разведены — есть ли документы о разделе имущества?
- — Есть несовершеннолетние дети, имеющие право пользования квартирой?
- — Подавали ли заявление о банкротстве, не планируете в ближайшие 12 месяцев?
- — Есть открытые ипотека/займы под залог недвижимости?
- — Долги по ЖКУ и капремонту — есть справка об отсутствии?
- — Готовы перейти с банковской ячейки на аккредитив или счёт эскроу?
- — Готовы сократить срок освобождения до 14 дней или согласовать неустойку?
- — Готовы включить заверения об отсутствии прав третьих лиц (ст. 431.2 ГК)?
Что осталось за пределами проверки
Мы хотим, чтобы вы понимали, чего этот отчёт НЕ закрывает. Сильный покупатель — это тот, кто знает свои зоны риска. Эти проверки требуют вашего личного участия.
- Фактический осмотр объекта. Состояние стен, потолков, окон, коммуникаций, шумы соседей, запахи, протечки — всё это видно только глазами на месте. Один визит в светлое время суток + один вечером в будний день дают объективную картину.
- Согласие супруга на сделку. Росреестр не показывает семейное положение продавца. Если он состоит в браке — по ст. 35 СК РФ требуется нотариально удостоверенное согласие супруга. Запросите свидетельство о браке/разводе и при наличии супруга — нотариальное согласие. Без этого сделка может быть оспорена в течение года.
- Действительность доверенности на момент сделки. Если продавец действует через представителя — доверенность должна быть проверена через нотариуса в день сделки (онлайн-сервис ФНП reestr-dover.ru). Доверенность могла быть отменена за несколько часов до подписания договора.
- Реальная площадь и конструктив. Материал стен, точная площадь, наличие неучтённых пристроек и перепланировок — требуют технического плана БТИ или замеров на месте. Расхождение между ЕГРН и фактическим состоянием — повод торговаться или отказываться от сделки.
- Совпадения по ФИО в реестрах — проверка идентификаторов. В отчёте показаны только записи, где совпали ФИО, дата рождения И паспорт/ИНН продавца. Тёзки в отчёт не попадают. Если у вас есть сомнения по конкретной записи — спросите, мы дадим ссылку на источник.
- Прецеденты по необычным сценариям. Наша база — 2100+ дел в 70+ категориях. Если по вашему сценарию у нас нет аналогичного разобранного дела, мы об этом сообщаем явно. В таком случае мы рекомендуем дополнительную консультацию с практикующим юристом перед сделкой.
Этот отчёт — инструмент подготовки к сделке, а не гарантия безопасности. Финальное решение всегда за вами.
Ключевые нормы — полным текстом
Здесь — те самые статьи, на которые мы ссылались в Рисках. Чтобы не пришлось гуглить.
Ч. 4 ст. 10 ФЗ-256 «О дополнительных мерах гос. поддержки семей, имеющих детей»
«Жилое помещение, приобретённое (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребёнка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.»
П. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ
«Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чьё нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.»
Ст. 173.1 ГК РФ. Недействительность сделки, совершённой без согласия третьего лица
«Сделка, совершённая без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечёт правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия.»
Ст. 431.2 ГК РФ. Заверения об обстоятельствах
«Сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения … обязана возместить другой стороне по её требованию убытки, причинённые недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.»
Ст. 302 ГК РФ. Истребование имущества от добросовестного приобретателя
«Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли.»
Обзор практики ВС РФ от 22.06.2016 (по сделкам с маткапиталом)
Утверждён Президиумом Верховного Суда РФ. Ключевые пункты — 10, 11, 13, 14: при использовании средств материнского капитала родители обязаны оформить жилое помещение в общую собственность с определением долей детям; невыполнение обязательства влечёт признание последующих сделок недействительными по требованию заинтересованных лиц, включая прокуратуру и органы опеки.
Это был образец отчёта по вымышленному объекту
Реальный отчёт мы готовим обычно за 2–4 часа после получения документов. 990 ₽ за полный отчёт до 31 июля (с 1 августа — 1 990 ₽, полная цена — 2 900 ₽). Решение остаётся за вами.