Риски при покупке квартиры — по полочкам
Это рабочий справочник по рискам вторички — для риэлторов и покупателей. По каждому риску: в чём опасность, как распознать её в документах и что делать. Простым языком, со ссылками на статьи закона. Не нужно читать всё подряд — найдите свою ситуацию.
В основе сервиса — более 2000 проверенных разборов по кодексам и практике Верховного суда. Здесь открыта их часть; база пополняется.
Найдите ситуацию. Через поиск по базе или соберите чек-лист под конкретную сделку в конструкторе.
Поймите риск и шаги. Что проверить, какие документы запросить и какие вопросы задать продавцу — простым языком.
Проверьте сделку. Сами по чек-листу — или поручите нам: соберём отчёт по вашей квартире. От 990 ₽.
Почему выписку ЕГРН нужно заказывать прямо перед сделкой
Выписка ЕГРН отражает состояние реестра только на дату выдачи — за две недели там может появиться арест или спор. Разбираемся, как именно принцип публичной достоверности защищает покупателя и когда защита перестаёт работать.
Выписка ЕГРНПраво в ЕГРН есть, но прошлая сделка была ничтожной: чем рискует покупатель
Если в истории объекта одно из звеньев — поддельная доверенность или фиктивная сделка, подлинный собственник может истребовать квартиру у конечного покупателя. Разбираем механику виндикации и почему статус добросовестного приобретателя выстраивают до сделки, а не после.
ОбремененияОтказавшийся от приватизации сохраняет право жить в квартире пожизненно
Человек, отказавшийся от приватизации в пользу родственников, получает бессрочное право пользования квартирой. Разбираем, почему это право «переезжает» вместе с квартирой к новому собственнику и как обнаружить отказника по документам до сделки.
Согласие супругаПродажа квартиры без согласия супруга: когда сделку можно оспорить
Квартира из брака — общее имущество, даже если в ЕГРН один собственник. Разбираем действующие с 2022 года правила: когда сделку без согласия супруга суд отменит, а когда покупателя защитит статус добросовестного приобретателя.
Доли в правеЧем доля в квартире отличается от целой квартиры
Доля в праве — это не «часть квартиры» и не отдельная комната. Разбираемся, какие права она реально даёт, почему любые действия требуют согласия других сособственников и как это отражается в цене.
Доли в правеПреимущественное право: почему долю могут «отсудить» у покупателя
Продажа доли постороннему без уведомления сособственников даёт им три месяца, чтобы через суд перевести на себя права покупателя. Разбираем правильный порядок уведомления, схемы обхода через дарение и последствия для покупателя.
Задаток и авансЗадаток или аванс: почему формулировка в расписке решает всё
Задаток теряется или возвращается в двойном размере, аванс — просто возвращается. Разбираем, как закон разграничивает эти инструменты, что говорит статья 380 ГК при сомнениях и как оформить документ так, чтобы обеспечение реально сработало.
ДоверенностьСделка по поддельной доверенности: как покупатель теряет квартиру
Поддельная или отозванная доверенность делает сделку ничтожной — реальный собственник истребует квартиру назад. Разбираем, как проверить доверенность через реестр Федеральной нотариальной палаты и почему это обязательный шаг.
Банкротство продавцаПокупка заметно ниже рынка перед банкротством продавца
Если продавец продал квартиру дёшево, а потом обанкротился, финансовый управляющий оспаривает сделку и возвращает жильё в конкурсную массу. Разбираем сроки оспаривания, статью 61.2 ФЗ о банкротстве и почему даже полная рыночная цена не всегда защищает.
Прописка и жильцыПрописка — это не право пользования: что на самом деле важно
Прописка сама по себе не создаёт права пользования, но за ней может стоять целая линейка бессрочных прав — от отказника от приватизации до получателя завещательного отказа. Разбираемся, как отличить «голую» регистрацию от реального обременения.
ПерепланировкаНесогласованная перепланировка переходит к новому собственнику
Самовольная перепланировка не остаётся у продавца — ответственность и обязанность узаконить или вернуть квартиру к исходному состоянию переходят к покупателю. Разбираемся, когда узаконить получится через суд, а когда единственный вариант — снос до плиты.
Дееспособность продавцаЕсли продавец признан недееспособным, сделка ничтожна
Сделка с продавцом, которого суд признал недееспособным, ничтожна: квартиру придётся вернуть опекуну. Есть и вторая, более частая линия оспаривания — по статье 177 ГК, когда продавец на момент сделки просто не понимал значения действий.
НаследствоОбязательная доля: скрытые наследники могут оспорить продажу
Даже безупречное завещание не отменяет прав нетрудоспособных иждивенцев наследодателя. Разбираемся, кому положена обязательная доля, как её считает суд, каковы сроки оспаривания и что должен проверить покупатель квартиры у наследника по завещанию.
НаследствоОпоздавший наследник может восстановить срок и оспорить сделку
Шестимесячный срок принятия наследства — не окончателен: суд восстанавливает его, если наследник докажет уважительные причины. Разбираем, чем это грозит покупателю уже проданной квартиры и как выстроить статус добросовестного приобретателя.
Материнский капиталМатеринский капитал и доли детей при продаже квартиры
Квартира, купленная с материнским капиталом, автоматически становится долевой собственностью всей семьи. Разбираемся, почему такая продажа без выделенных детских долей и разрешения органа опеки — прямой путь к иску прокуратуры и оспариванию сделки, какие сроки давности работают и как проверить квартиру до сделки.
НаследствоОпоздавший наследник требует квартиру у покупателя: когда суд откажет
Наследник объявился после продажи квартиры и требует её вернуть. Почему Верховный суд встаёт на сторону добросовестного покупателя и когда наследнику положена только денежная компенсация.
НаследствоНедостойный наследник продал квартиру: чем это грозит покупателю
Наследника могут признать недостойным по статье 1117 ГК — за преступление против наследодателя или уклонение от его содержания. Что будет со сделкой и как покупателю проверить риск.
НаследствоФактическое принятие наследства: невидимый наследник без документов
Наследник может принять наследство без нотариуса — просто живя в квартире и оплачивая счета. Такой «невидимый» наследник не отражён ни в одном реестре и может оспорить продажу.
НаследствоКвартира по наследству с долгами: кредиты и ипотека наследодателя
Наследник отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости наследства. Если долг крупный, кредитор может добраться и до проданной квартиры. Как покупателю проверить долги умершего собственника.
НаследствоВнебрачный ребёнок наследодателя: наследник, о котором не знал никто
Отцовство можно установить и после смерти отца — через суд. Тогда внебрачный ребёнок становится наследником первой очереди и может требовать долю в уже проданной квартире.
НаследствоЗавещательный отказ: квартира с жильцом, которого нельзя выселить
Завещатель мог дать третьему лицу пожизненное право жить в квартире — завещательный отказ. Это право сохраняется при продаже: покупатель получает квартиру вместе с жильцом.
НаследствоДоля пережившего супруга: почему наследуется только половина квартиры
Если квартира куплена в браке, в наследство входит лишь доля умершего — обычно 1/2. Наследник может продать квартиру целиком, скрыв права вдовы или вдовца. Чем это грозит покупателю.
НаследствоНаследственная трансмиссия: наследники наследника претендуют на квартиру
Если наследник умер, не успев принять наследство, его право переходит к его собственным наследникам. Круг претендентов на квартиру внезапно расширяется — как это проверить перед покупкой.
НаследствоДети-наследники «отказались» от наследства: когда отказ недействителен
Отказ несовершеннолетнего от наследства действителен только с разрешения органа опеки. Верховный суд: поведение матери не заменяет принятие наследства ребёнком. Риски для покупателя квартиры.
НаследствоВ ЕГРН нет собственника: права, возникшие до 1998 года
Продавец-наследник говорит «участок наш с 90-х, просто не оформляли». Право до 31.01.1998 действительно без записи в ЕГРН — но покупать без регистрации права продавца нельзя.
Материнский капиталМаткапитал ушёл на ипотеку: когда должны появиться доли детей
Пока ипотека не погашена, доли детям не выделяют — банк против. После погашения на выдел даётся 6 месяцев. Как покупателю проверить квартиру с маткапиталом и погашенной ипотекой.
Материнский капиталРазвод и маткапитал: как на самом деле делится квартира
При разводе доли равны только на сумму маткапитала, остальное делится как общее имущество супругов. Покупка квартиры у разведённого продавца без учёта этих правил — риск оспаривания.
Материнский капиталОбналиченный маткапитал: почему такая квартира опасна для покупателя
Фиктивные займы и подставные сделки с маткапиталом — уголовное мошенничество (ст. 159.2 УК). Сделки в схеме могут признать притворными. Признаки, по которым покупатель распознает такую квартиру.
Материнский капиталКвартира куплена у родственника на маткапитал: скрытая мина в истории
Покупка жилья у близкого родственника с маткапиталом — красный флаг для СФР и судов: такие сделки признают мнимыми. Что проверить, если подобная сделка есть в истории квартиры.
Материнский капиталДоли детей в квартире: без разрешения опеки сделка ничтожна
Если детям выделены доли (в том числе по маткапиталу), продать квартиру можно только с предварительным разрешением органа опеки. Что проверить покупателю в этом разрешении.
Материнский капиталИпотека погашена, а доли детям так и не выделены: срок прошёл
После снятия ипотечного обременения у родителей есть 6 месяцев на выдел долей по маткапиталу. Если срок истёк, а доли не появились — продажа квартиры оспорима. Чек-лист покупателя.
Материнский капитал«Маткапитал не использовали» — как проверить слова продавца
Данные об использовании маткапитала закрыты: их нет в ЕГРН и договорах. Единственное надёжное доказательство — справка СФР. Косвенные признаки и алгоритм проверки для покупателя.
Материнский капиталМаткапитал в первоначальном взносе: квартира в залоге, дети без долей
Пока ипотека не выплачена, дети не сособственники — их доли появятся после снятия залога. Что это значит для покупателя квартиры «с маткапиталом и действующей ипотекой».
Банкротство продавцаЗаплатил рыночную цену — и всё равно судился за квартиру годами
Даже честная сделка по рыночной цене попадает под удар, если продавец обанкротился. Дело ВС РФ: добросовестная покупательница отстояла право, но квартиру успели перепродать с торгов.
Банкротство продавцаПродавец продаёт «единственное жильё» перед банкротством: где граница
Единственное жильё защищено от взыскания исполнительским иммунитетом, но КС РФ разрешил изымать «роскошное» жильё. Что это меняет для покупателя квартиры у предбанкротного продавца.
Банкротство продавцаОдин из супругов — банкрот: что будет с общей квартирой
Доля супруга-должника попадает в конкурсную массу, а общую квартиру могут продать с торгов целиком. Почему покупателю нужно проверять на банкротство обоих супругов.
Банкротство продавцаСколько лет сделка под угрозой: сроки оспаривания при банкротстве
1 месяц, 6 месяцев, 1 год, 3 года — периоды подозрительности по ФЗ-127 простыми словами. Как покупателю оценить временной риск в цепочке переходов права.
Банкротство продавцаВнесудебное банкротство через МФЦ: незаметная процедура продавца
Продавец может банкротиться бесплатно через МФЦ — без суда и управляющего. Процедуру легко пропустить при проверке. Где искать сведения и что они значат для сделки.
Банкротство продавцаПродажа «своим» перед банкротством: сделки с предпочтением
Передача квартиры аффилированному лицу перед банкротством оспаривается по ст. 61.3 ФЗ-127. Как покупателю распознать аффилированность в истории квартиры.
Согласие супругаПродажа квартиры после развода без согласия бывшего супруга
После развода нотариальное согласие по ст. 35 СК не требуется — но действует ст. 253 ГК. Позиция ВС РФ: что должен доказать бывший супруг, чтобы отобрать квартиру у покупателя.
Согласие супругаБрачный договор продавца могут отменить: «крайне неблагоприятное положение»
Квартира — личная собственность продавца по брачному договору? Договор может быть оспорен по ст. 44 СК. Свежая позиция ВС РФ о пределах оспаривания и что проверять покупателю.
Согласие супругаРазвелись, но имущество не делили: почему 3 года — не гарантия
Срок давности по разделу имущества — 3 года, но не с даты развода, а с момента нарушения прав бывшего супруга. Квартиру, купленную в браке, могут делить и через 10 лет после развода.
Согласие супругаКвартира куплена в «гражданском браке»: есть ли права у сожителя
Незарегистрированные отношения не создают совместной собственности — но сожитель может доказывать долевую собственность через вложения. Что это значит для покупателя.
Согласие супругаКвартира у жены по брачному договору, муж — банкрот: устоит ли сделка
Финансовые управляющие оспаривают брачные договоры как вывод активов. Позиция ВС РФ 2025 года: когда брачный договор устоит и что проверить покупателю квартиры «от супруги должника».
Согласие супругаКупленная до брака квартира может стать совместной: статья 37 СК
Если в браке в личную квартиру вложены общие средства, существенно увеличившие её стоимость, суд может признать её совместной. Риск для покупателя «добрачной» недвижимости.
Точных совпадений по нет — показаны близкие по смыслу.
Ничего не нашлось. Попробуйте другое слово.