Договор купли-продажи квартиры
12 пунктов · г. Москва, вторичный рынок · цена по договору 18 000 000 ₽
Договор в целом рабочий, но требует правок до подписания. Найдены 4 пункта, снижающие защиту покупателя, и 3 недостающих условия. По этим пунктам подготовлены готовые формулировки-замены.
Ключевой риск — задаток оформлен без ссылки на ст. 380 ГК: при срыве сделки продавцом невозможен двойной возврат. До исправления рекомендуем не вносить задаток и не подписывать договор.
- Номер отчёта
- DEMO-CONTRACT-2026-0001
- Дата проверки
- 28 мая 2026
- Тип проверки
- Договор купли-продажи квартиры
- Заказчик
- Демонстрация · вымышленный договор
Информационный характер. Отчёт подготовлен на основе присланного текста договора. Не является юридическим заключением, экспертизой или рекомендацией к совершению сделки. Окончательное решение принимает заказчик. Демонстрационный образец по вымышленному договору.
Что мы нашли и что делать
Главное в одном экране. Подробности — в разделах ниже.
- ВЫСОКАЯ ЗНАЧИМОСТЬ Риск 1
Задаток оформлен без ссылки на ст. 380 ГК — фактически это аванс
В п. 5 договора: «Покупатель передаёт продавцу задаток в размере 1 500 000 рублей в качестве обеспечения обязательства заключить основной договор». Отсутствует прямая ссылка на ст. 380 ГК РФ. Формулировка «в качестве обеспечения обязательства» — общая, применима и к авансу.
- СРЕДНЯЯ ЗНАЧИМОСТЬ Риск 2
Расчёты наличными до подписания — деньги без объекта
В п. 4 договора: «Оплата производится наличными в полной сумме до подписания настоящего договора». Механизм банковской ячейки, аккредитива или счёта эскроу не предусмотрен.
- СРЕДНЯЯ ЗНАЧИМОСТЬ Риск 3
Слабые гарантии продавца — нет заверений по ст. 431.2 ГК
В п. 9 договора продавец «гарантирует, что квартира не находится под арестом, залогом, обременений не имеется». Формулировка узкая — не покрывает права третьих лиц (несовершеннолетних, отказополучателей, наследников, супруга), скрытые долги по ЖКУ и капремонту, факт использования маткапитала. Отсутствует ссылка на ст. 431.2 ГК РФ и на ответственность продавца за недостоверность заверений.
До подписания и внесения задатка — внести правки в пункты 5, 4, 9 и 11 договора по готовым формулировкам из Раздела 5. Дополнительно добавить пункт о неустойке за просрочку освобождения квартиры и о заверениях продавца по ст. 431.2 ГК. Расчёты проводить только через аккредитив или счёт эскроу с раскрытием после регистрации перехода права.
Что мы проверили
Полный перечень источников, которые прошли через аналитику. Зелёная галочка — есть данные, серый круг — данные опциональны, красный крест — данных нет (см. рекомендации).
- Текст ДКП от 22.05.2026 (12 страниц)Получен полный текст, разобран по пунктам
- Сверка с обязательными реквизитами ГКНаличие предмета, цены, сторон, порядка передачи
- Сверка с типовыми рисками ВС РФОбзор практики ВС РФ 2022–2025 по спорам из ДКП
- Проверка на кабальные и притворные условияст. 179, 170 ГК — признаков не найдено
- Проверка задатка на соответствие ст. 380–381 ГКСм. Риск 1 — обнаружен пробел
- Проверка механизма расчётовСм. Риск 2 — рекомендуем аккредитив
- Проверка гарантий продавца по ст. 431.2 ГКСм. Риск 3 — заверения слабые
- Проверка объекта по ЕГРН и продавца по реестрамНе входит в продукт «проверка договора» — отдельный продукт «Проверка квартиры»
- Финансовая оценка объектаНе входит в продукт — рекомендуем сравнить с рынком независимо
Обнаруженные риски — подробно
Что нашли, чем опасно, какие нормы применимы, что делать до подписания договора. На мобилке — нажмите на риск, чтобы раскрыть.
ВЫСОКАЯ ЗНАЧИМОСТЬ Задаток оформлен без ссылки на ст. 380 ГК — фактически это аванс
Задаток оформлен без ссылки на ст. 380 ГК — фактически это аванс
В п. 5 договора: «Покупатель передаёт продавцу задаток в размере 1 500 000 рублей в качестве обеспечения обязательства заключить основной договор». Отсутствует прямая ссылка на ст. 380 ГК РФ. Формулировка «в качестве обеспечения обязательства» — общая, применима и к авансу.
При отсутствии в договоре прямой квалификации платежа как задатка с ссылкой на ст. 380 ГК суд, скорее всего, квалифицирует его как аванс (п. 3 ст. 380 ГК). При срыве сделки по вине продавца покупатель не получит двойную сумму задатка (право по п. 2 ст. 381 ГК), а только возврат уплаченной суммы. При срыве по вине покупателя — возврат в полном объёме без штрафа. Обеспечительная функция теряется.
- —Ст. 380 ГК РФ — понятие задатка. Соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме. При сомнении оно считается уплаченным в качестве аванса
- —Ст. 381 ГК РФ — последствия прекращения обязательства: при вине продавца — двойной размер задатка, при вине покупателя — задаток остаётся у продавца
- —Обзор судебной практики ВС РФ за 4 квартал 2020 — п. 14: при отсутствии явной квалификации суд толкует в пользу аванса
Заменить формулировку п. 5: «В соответствии со ст. 380 Гражданского кодекса РФ Покупатель передаёт Продавцу задаток в размере 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей в счёт причитающихся по договору платежей и в качестве доказательства заключения договора и обеспечения его исполнения. Стороны подтверждают, что настоящий платёж является задатком в смысле ст. 380 ГК РФ и к нему применяются правила ст. 381 ГК РФ». До внесения этой правки задаток не передавать.
СРЕДНЯЯ ЗНАЧИМОСТЬ Расчёты наличными до подписания — деньги без объекта
Расчёты наличными до подписания — деньги без объекта
В п. 4 договора: «Оплата производится наличными в полной сумме до подписания настоящего договора». Механизм банковской ячейки, аккредитива или счёта эскроу не предусмотрен.
После оплаты и подписания договора остаётся этап регистрации перехода права в Росреестре (5–7 рабочих дней). Если Росреестр приостановит или откажет в регистрации по любой причине (техническая ошибка, обременение, спор третьего лица) — покупатель окажется без денег и без объекта. Возврат средств возможен только через суд.
- —Ст. 867 ГК РФ — аккредитив: банк действует по поручению плательщика, осуществляет платежи получателю при условии предоставления документов
- —Ст. 860.7 ГК РФ — счёт эскроу: банк открывает специальный счёт для депонирования денежных средств до наступления оснований для их передачи
- —Обзор судебной практики ВС РФ от 06.07.2016 — регистрация перехода права является отдельным этапом, риск которого при наличных расчётах несёт покупатель
Добавить в договор пункт 4.1: «Расчёты между сторонами производятся через аккредитив (счёт эскроу), открываемый Покупателем в ______ банке. Раскрытие аккредитива и передача денежных средств Продавцу осуществляется после государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю на основании соответствующей выписки из ЕГРН». Наличные до подписания не вносить.
СРЕДНЯЯ ЗНАЧИМОСТЬ Слабые гарантии продавца — нет заверений по ст. 431.2 ГК
Слабые гарантии продавца — нет заверений по ст. 431.2 ГК
В п. 9 договора продавец «гарантирует, что квартира не находится под арестом, залогом, обременений не имеется». Формулировка узкая — не покрывает права третьих лиц (несовершеннолетних, отказополучателей, наследников, супруга), скрытые долги по ЖКУ и капремонту, факт использования маткапитала. Отсутствует ссылка на ст. 431.2 ГК РФ и на ответственность продавца за недостоверность заверений.
Заверения об обстоятельствах (ст. 431.2 ГК) — специальный инструмент возмещения убытков при недостоверности. Без прямой ссылки на статью и без чётких заверений покупатель не сможет взыскать убытки, если после сделки всплывут ранее не указанные права третьих лиц, долги, скрытые дефекты. Придётся доказывать общий состав ст. 15 ГК (убытки) — сложнее и дольше.
- —Ст. 431.2 ГК РФ — заверения об обстоятельствах. Сторона, давшая недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, обязана возместить другой стороне убытки или уплатить неустойку
- —П. 34 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49 — заверение может касаться характеристик имущества, отсутствия обременений, прав третьих лиц, финансового состояния
- —Обзор судебной практики ВС РФ за 2 квартал 2021 — п. 22: при доказанном заверении и его недостоверности убытки взыскиваются независимо от вины
Дополнить п. 9 списком заверений и ссылкой на ст. 431.2 ГК: (а) в квартире отсутствуют лица, имеющие право пользования (в т.ч. снятые с учёта несовершеннолетние, военнослужащие срочной службы, отказавшиеся от приватизации); (б) при приобретении квартиры не использовались средства маткапитала, либо они использовались и доли выделены; (в) отсутствуют долги по ЖКУ и капремонту; (г) отсутствуют неоформленные перепланировки; (д) продавец не состоит на учёте в ПНД/НД. При недостоверности — штраф 10% от цены и право одностороннего расторжения.
Разбор договора по пунктам
Прошлись по каждому пункту ДКП с разметкой: цитата → комментарий → правка. Зелёный кружок — безопасный пункт, жёлтый — требует переговоров, серый — для сведения.
Предмет договора
«Продавец передаёт в собственность Покупателя квартиру по адресу: г. Москва, …, кадастровый номер 77:01:0001029:1845.»
Комментарий. Корректно. Адрес и кадастровый номер указаны, объект идентифицируется.
Правка. Правок не требуется.
Стороны
«Продавец: Иванов И. И., паспорт …; Покупатель: …»
Комментарий. Реквизиты полные — ФИО, паспорт, адрес регистрации.
Правка. Правок не требуется. Дополнительно проверить актуальность паспорта продавца на дату сделки через МВД.
Цена
«Цена квартиры составляет 18 000 000 рублей и является окончательной. Стоимость по договору не подлежит изменению.»
Комментарий. Цена без разбивки на аванс, задаток, окончательный расчёт — сложнее контролировать этапы платежей.
Правка. Разбить на три пункта: (а) задаток 1 500 000 ₽ по ст. 380 ГК, (б) основной платёж 16 500 000 ₽ через аккредитив, (в) итоговая цена 18 000 000 ₽. Это делает расчёты прозрачнее.
Порядок расчётов
«Оплата производится наличными в полной сумме до подписания настоящего договора.»
Комментарий. Наличные до подписания — покупатель платит до регистрации, при отказе Росреестра остаётся без денег и без объекта. Ключевой финансовый риск.
Правка. Перейти на аккредитив (ст. 867 ГК) или счёт эскроу (ст. 860.7 ГК) с раскрытием после регистрации перехода права. См. Риск 2, готовая формулировка — там же.
Задаток
«Покупатель передаёт продавцу задаток в размере 1 500 000 рублей в качестве обеспечения обязательства заключить основной договор.»
Комментарий. Отсутствует ссылка на ст. 380 ГК. При спорах суд, скорее всего, квалифицирует платёж как аванс — двойной возврат невозможен.
Правка. Замена формулировки со ссылкой на ст. 380 ГК. См. Риск 1, готовая формулировка — там же. До правки задаток не передавать.
Обязательство освободить квартиру
«Продавец обязуется освободить квартиру и снять с регистрационного учёта всех зарегистрированных лиц в течение 30 дней с даты государственной регистрации перехода права.»
Комментарий. 30 дней — верхняя граница нормы. Отсутствует неустойка за просрочку.
Правка. Сократить до 14 дней либо добавить неустойку 0,1% от цены за каждый день просрочки. Зафиксировать передачу ключей отдельным актом.
Порядок передачи
«Передача квартиры оформляется передаточным актом.»
Комментарий. Стандарт. Соответствует ст. 556 ГК.
Правка. Правок не требуется. Дополнительно можно приложить форму акта с обязательными полями.
Регистрация перехода права
«Расходы по государственной регистрации несёт Покупатель.»
Комментарий. Госпошлина 2 000 ₽ — стандартная нагрузка на покупателя.
Правка. Правок не требуется.
Гарантии продавца
«Продавец гарантирует, что квартира не находится под арестом, залогом, обременений не имеется.»
Комментарий. Заверения узкие. Не покрывают права третьих лиц, скрытые долги ЖКУ, факт использования маткапитала. Нет ссылки на ст. 431.2 ГК.
Правка. Расширить перечень заверений и добавить ссылку на ст. 431.2 ГК. Установить санкцию: 10% штрафа + право одностороннего расторжения при недостоверности. См. Риск 3, готовая формулировка — там же.
Применимое право
«Договор регулируется законодательством Российской Федерации.»
Комментарий. Стандарт.
Правка. Правок не требуется.
Расторжение договора
«Договор может быть расторгнут по соглашению сторон.»
Комментарий. Однобоко — нет оснований для одностороннего расторжения покупателем при существенных нарушениях.
Правка. Добавить: «Покупатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченных средств в случае: (а) обнаружения не указанных в договоре обременений; (б) недостоверности заверений продавца по п. 9; (в) отказа Росреестра в регистрации перехода права по вине продавца». Основание — п. 4 ст. 450 ГК.
Подписи и реквизиты
«Настоящий договор составлен в трёх экземплярах, имеющих равную юридическую силу.»
Комментарий. Стандарт. 2 для сторон + 1 для Росреестра.
Правка. Правок не требуется.
Что дополнительно запросить и пошаговый план
Конкретные документы — с указанием где получить, сколько стоит и зачем. Ниже — последовательность действий перед сделкой.
| Документ | Где получить | Зачем |
|---|---|---|
| Свежая выписка ЕГРН на объект | Госуслуги / МФЦ, ~580 ₽, 1–3 дня | Подтвердить актуальный статус обременений на дату подписания |
| Правоустанавливающий документ продавца | У продавца — предыдущий ДКП / свидетельство / договор приватизации | Подтвердить основание права продавца |
| Справка ПФР/СФР об использовании маткапитала | Продавец / СФР | Ключевой пробел в п. 9 договора — гарантии по маткапиталу |
| Нотариальное согласие супруга | Продавец у нотариуса, ~2 000 ₽ | Если продавец в браке — необходимо по ст. 35 СК РФ |
| Справка о зарегистрированных (форма №9) | МФЦ, бесплатно | Подтверждение снятия с учёта всех проживавших |
| Справка об отсутствии долгов по ЖКУ и капремонту | УК / ЕИРЦ, бесплатно | Долги переходят к новому собственнику |
| Справка из ПНД и НД | Продавец, по месту регистрации | Подтверждение дееспособности на дату сделки |
- 1 Внести правки в п. 5 (задаток по ст. 380 ГК) — по готовой формулировке из Риска 1.
- 2 Заменить п. 4 (расчёты через аккредитив/эскроу) — по формулировке из Риска 2.
- 3 Расширить п. 9 (заверения продавца по ст. 431.2 ГК) — по формулировке из Риска 3.
- 4 Добавить в п. 11 основания одностороннего расторжения покупателем.
- 5 Добавить неустойку за просрочку освобождения квартиры (п. 6).
- 6 Запросить у продавца дополнительные документы — см. таблицу выше.
- 7 После правок — отправить обновлённый ДКП на повторную сверку либо подписать.
Вопросы продавцу
Готовый список — отправьте продавцу или озвучьте на встрече. Ответы фиксируйте письменно (мессенджер / e-mail).
- — Готовы переработать п. 5 (задаток) с прямой ссылкой на ст. 380 ГК?
- — Готовы перейти с наличных на аккредитив или счёт эскроу (п. 4)?
- — Готовы расширить п. 9 (гарантии) с санкциями по ст. 431.2 ГК?
- — Готовы добавить в п. 11 основания одностороннего расторжения при существенных нарушениях?
- — При покупке квартиры использовался ли материнский капитал? Выделены ли доли детям?
- — Состоите ли в браке? Есть нотариальное согласие супруга?
- — Все прописанные лица сняты с регистрационного учёта? Готовы предоставить справку формы №9?
- — Есть ли задолженность по ЖКУ или капремонту?
- — Проводили перепланировку? Есть тех.паспорт и разрешения?
- — Есть ли ипотека, залоги, аресты — которые могут появиться до регистрации?
- — Готовы предоставить свежую выписку ЕГРН на дату подписания?
Что осталось за пределами проверки
Мы хотим, чтобы вы понимали, чего этот отчёт НЕ закрывает. Сильный покупатель — это тот, кто знает свои зоны риска. Эти проверки требуют вашего личного участия.
- Проверка объекта по ЕГРН. В продукте «Проверка договора» мы разбираем только текст договора. Актуальный статус объекта — обременения, аресты, история собственников — не проверяется. Для комплексной защиты закажите продукт «Проверка квартиры» — там мы дополнительно проверим ЕГРН, продавца по реестрам, историю переходов и рынок.
- Проверка продавца по реестрам. ФССП, Федресурс, kad.arbitr, суды общей юрисдикции — не входят в этот продукт. Даже при идеальном тексте договора банкротство продавца в течение 3 лет после сделки может стать основанием для оспаривания. Продукт «Проверка продавца» отдельно закрывает этот блок.
- Рыночная оценка цены. Мы не сверяем цену в договоре с аналогами. Значительное занижение может стать основанием для оспаривания сделки по ст. 61.2 ФЗ-127 при банкротстве продавца. Проверьте цену по аналогам на ЦИАН/Авито или закажите продукт «Проверка квартиры».
- Финансовая грамотность условий расчётов. Мы предлагаем рекомендации по механизму расчётов (аккредитив/эскроу), но не разбираем конкретные тарифы банков и условия открытия счетов. Уточните комиссии у банка, где планируете открывать аккредитив.
- Налоговые последствия. Отдельно не рассматриваем НДФЛ продавца, налоговые вычеты покупателя, риски получения имущественного вычета. При крупных суммах и нестандартных сценариях — консультация с налоговым консультантом.
- Прецеденты по необычным сценариям. Наша база — 2100+ дел в 70+ категориях. Если по вашему сценарию нет аналогичного разобранного дела, мы об этом сообщаем явно и рекомендуем консультацию с юристом.
Этот отчёт — инструмент подготовки к сделке, а не гарантия безопасности. Финальное решение всегда за вами.
Ключевые нормы — полным текстом
Здесь — те самые статьи, на которые мы ссылались в Рисках. Чтобы не пришлось гуглить.
Ст. 380 ГК РФ. Понятие задатка
«Задатком признаётся денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счёт причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.»
Ст. 381 ГК РФ. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
«Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остаётся у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.»
Ст. 431.2 ГК РФ. Заверения об обстоятельствах
«Сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по её требованию убытки, причинённые недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.»
Ст. 867 ГК РФ. Общие положения о расчётах по аккредитиву
«При расчётах по аккредитиву банк, действующий по поручению плательщика об открытии аккредитива и в соответствии с его указанием (банк-эмитент), обязуется перед получателем средств произвести платежи или акцептовать и оплатить переводной вексель, выставленный получателем средств, либо совершить иные действия по исполнению аккредитива по представлении получателем средств предусмотренных аккредитивом документов…»
Ст. 860.7 ГК РФ. Договор счёта эскроу
«По договору счёта эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счёт эскроу для учёта и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счёта (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором между банком, депонентом и бенефициаром.»
Ст. 450 ГК РФ. Основания изменения и расторжения договора
«Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.»
Это был образец отчёта по вымышленному договору
Реальный отчёт мы готовим обычно за 2–4 часа после получения текста договора. 990 ₽ за полный отчёт до 31 июля (с 1 августа — 1 990 ₽, полная цена — 2 900 ₽). Разбираем ДКП, ДДУ, задаток, аренду — любой договор по недвижимости.