Жилой дом с участком, Подмосковье, Одинцовский р-н
120 м² по факту (95 м² по ЕГРН) · 10 соток · ИЖС · заявленная цена 12 500 000 ₽
Сделка возможна, но требует уточнений до подписания. Обнаружены 3 потенциальные проблемы (одна высокой и две средней значимости) и составлено 5 рекомендаций по дополнительной проверке.
Ключевой риск — пристройка ~25 м² не отражена в ЕГРН. Есть риск отказа Росреестра в регистрации перехода права до узаконивания либо признания пристройки самовольной с требованием сноса.
- Номер отчёта
- DEMO-HOUSE-2026-0001
- Дата проверки
- 20 июня 2026
- Тип проверки
- Жилой дом с участком (ИЖС)
- Заказчик
- Демонстрация · вымышленный объект
Информационный характер. Отчёт подготовлен на основе документов, предоставленных заказчиком, и публичных реестров на дату проверки. Не является юридическим заключением, экспертизой или рекомендацией к совершению сделки. Окончательное решение принимает заказчик. Демонстрационный образец по вымышленному объекту.
Что мы нашли и что делать
Главное в одном экране. Подробности — в разделах ниже.
- ВЫСОКАЯ ЗНАЧИМОСТЬ Риск 1
Пристройка ~25 м² не узаконена — расхождение с ЕГРН
По выписке ЕГРН — 95 м². По объявлению и фото продавца — 120 м². Разница ~25 м² приходится на пристройку с южной стороны дома (кухня + терраса). Уведомление о соответствии от 2019 года — на 95 м². Документов на пристройку и актуального технического плана в пакете нет.
- СРЕДНЯЯ ЗНАЧИМОСТЬ Риск 2
Участок частично попадает в охранную зону газопровода
По публичной кадастровой карте Росреестра (pkk.rosreestr.ru) участок 50:20:0010502:789 попадает в охранную зону газопровода среднего давления. В ЕГРН обременение не зарегистрировано, но само по себе это не отменяет ограничений — они действуют в силу закона.
- СРЕДНЯЯ ЗНАЧИМОСТЬ Риск 3
Границы участка требуют подтверждения свежим межеванием
В 2021 году был судебный спор о границах с соседним участком (сведения из sudrf.ru). Иск отклонён. Однако акт согласования границ с соседями в пакете документов отсутствует, а межевание участка проводилось в 2015 году. С тех пор соседние участки могли уточнять свои границы, что могло привести к появлению накладок.
До подписания ДКП и внесения аванса — заказать актуальный технический план на дом, сравнить с фактическими обмерами, оформить пристройку по уведомительному порядку (ст. 51.1 ГрК) либо потребовать это от продавца до сделки. Заказать сведения о ЗОУИТ на участок в администрации, отдельно проверить статус границ участка через ППК «Роскадастр». Расчёты — через аккредитив с раскрытием после регистрации.
Что мы проверили
Полный перечень источников, которые прошли через аналитику. Зелёная галочка — есть данные, серый круг — данные опциональны, красный крест — данных нет (см. рекомендации).
- Выписка ЕГРН на дом от 15.06.2026QR-код проверен, подлинность подтверждена
- Выписка ЕГРН на земельный участок от 15.06.2026КПТ, кадастровый номер 50:20:0010502:789
- Уведомление о соответствии от 2019 г.Дом построен по ст. 51.1 ГрК — уведомительный порядок
- Правоустанавливающий документ на участокДоговор купли-продажи 2015 г. — участок в собственности продавца
- Паспорт продавцаПробит через сервис недействительных паспортов МВД
- Реестр банкротов (Федресурс / ЕФРСБ)Записей о банкротстве продавца не найдено
- ФССП — исполнительные производстваАктивных производств нет, закрытых — 2 (штрафы ГИБДД)
- Картотека арбитражных делПродавец не фигурирует в делах последних 3 лет
- Разрешение на строительство (по факту неприменимо)Для дома, введённого через уведомительный порядок, не требуется
- Актуальный технический план домаНЕ предоставлен — критично для сверки пристройки, БТИ ~3 500 ₽
- Справка администрации о ЗОУИТНЕ предоставлена — влияние охранной зоны газопровода на застройку
- Акт согласования границ с соседямиНЕ предоставлен — рекомендуем запросить перед сделкой
Разбор выписок ЕГРН — дом и участок
Слева — что написано в выписках. Справа — на что мы обратили внимание и почему.
| Поле выписки | Значение | Что видим мы |
|---|---|---|
| Кадастровый номер (дом) | 50:20:0010501:456 | Кадастр в порядке, объект существует в реестре. |
| Вид объекта (дом) | Здание — жилой дом | Корректно — жилой дом, не садовый и не нежилое строение. |
| Назначение (дом) | Жилое | Подходит для постоянного проживания и регистрации (прописки). |
| Площадь (дом) | 95 м² (по ЕГРН) | △ Расхождение с фактом — реально ~120 м². Пристройка ~25 м² не отражена в ЕГРН. См. Риск 1. |
| Этажность | 2 | В пределах нормы ИЖС (до 3 этажей). |
| Год завершения строительства | 2019 | Дому 7 лет. Достаточно для выявления конструктивных дефектов. |
| Дата регистрации права (дом) | 2020 г. | Более 5 лет — минимальный срок владения для НДФЛ. Общий срок давности истёк. |
| Документ-основание (дом) | Уведомление о соответствии | Дом зарегистрирован по уведомительному порядку (ст. 51.1 ГрК). Подлинность уведомления не проверялась. |
| Обременения / аресты (дом) | Не зарегистрированы | Чисто. Арестов, ипотек, сервитутов нет. |
| Правообладатель (дом) | Сидоров С. С. (вымышленный) | Один собственник, совпадает с паспортом. |
| Кадастровый номер (участок) | 50:20:0010502:789 | Тот же квартал, объекты связаны — стандартная ситуация для ИЖС. |
| Категория земель | Земли населённых пунктов | Корректно — для дома с пропиской. |
| Вид разрешённого использования | ИЖС | Индивидуальное жилищное строительство — подходит под текущий сценарий. |
| Площадь участка | 1 000 м² (10 соток) | Совпадает с заявленной в объявлении. |
| Обременения (участок) | Не зарегистрированы в ЕГРН | △ Но: по публичной кадастровой карте участок частично попадает в охранную зону газопровода — см. Риск 2. |
Продавец — проверка по реестрам
Имя продавца — Сидоров С. С., 1975 г.р. (вымышленные данные). Запросы выполнены автоматически через защищённый канал NewDB API в 15:10 20.06.2026. Найденные совпадения по ФИО дополнительно сверены вручную с паспортными данными и ИНН — тёзки в отчёт не попадают.
Паспорт действителен. · Серия/номер пробиты 20.06.2026. Запись «среди недействительных не значится».
Активных производств не найдено. · Закрытых — 2 (штрафы ГИБДД 2023, погашены). Алиментных, налоговых, кредитных — нет.
Записей о банкротстве не найдено. · Ни судебного, ни внесудебного (МФЦ) банкротства. ВАЖНО: даже при чистоте реестра сделка может быть оспорена, если продавец подаст на банкротство в течение 3 лет.
Не фигурирует ни в одном деле за 3 года. · Ни ответчиком, ни истцом, ни третьим лицом. Косвенный признак отсутствия крупных финансовых обязательств.
Найдено 1 дело — межевой спор с соседним участком, разрешён в 2021. · Иск отклонён, границы участка признаны корректными. К текущей сделке отношения не имеет, но рекомендуем запросить у продавца свежий акт согласования границ.
Данных о специальных ограничениях для участка нет. · Прямого доступа для физлиц нет — сведения о ЗОУИТ получают через администрацию поселения (см. Раздел 7).
Прямой публичной проверки нет — нужен нотариус. · Рекомендуем заказать справку из ПНД в день сделки и удостоверение сделки у нотариуса.
Обнаруженные риски — подробно
Что нашли, чем опасно, какие нормы применимы, что делать до подписания договора. На мобилке — нажмите на риск, чтобы раскрыть.
ВЫСОКАЯ ЗНАЧИМОСТЬ Пристройка ~25 м² не узаконена — расхождение с ЕГРН
Пристройка ~25 м² не узаконена — расхождение с ЕГРН
По выписке ЕГРН — 95 м². По объявлению и фото продавца — 120 м². Разница ~25 м² приходится на пристройку с южной стороны дома (кухня + терраса). Уведомление о соответствии от 2019 года — на 95 м². Документов на пристройку и актуального технического плана в пакете нет.
Росреестр может приостановить регистрацию перехода права, обнаружив расхождение между кадастровыми сведениями и фактической конфигурацией здания. Дальше возможны два сценария: (1) продавец обязан оформить пристройку по уведомительному порядку до сделки; (2) пристройка признаётся самовольной по ст. 222 ГК, что даёт основания для требования сноса. Финансовый и временной риск — на покупателе.
- —Ст. 222 ГК РФ — самовольная постройка. Признак самовольной — возведение без разрешительных документов либо с нарушением градостроительных норм
- —Ст. 51.1 ГрК РФ — уведомительный порядок строительства и реконструкции ИЖС. Реконструкция (пристройка) требует нового уведомления
- —П. 43 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44 — критерии узаконивания самовольной постройки через суд
- —Ч. 3 ст. 26 ФЗ-218 — основания для приостановления регистрации при расхождении данных ЕГРН и техплана
Потребовать у продавца до сделки: (1) актуальный технический план дома с включением пристройки, (2) уведомление о соответствии на реконструкцию либо решение суда о признании права на объект. Если это не выполнимо — снижать цену на стоимость легализации (30–100 тыс. ₽) и включать в ДКП пункт о цене «как есть» с отказом покупателя от претензий по площади.
СРЕДНЯЯ ЗНАЧИМОСТЬ Участок частично попадает в охранную зону газопровода
Участок частично попадает в охранную зону газопровода
По публичной кадастровой карте Росреестра (pkk.rosreestr.ru) участок 50:20:0010502:789 попадает в охранную зону газопровода среднего давления. В ЕГРН обременение не зарегистрировано, но само по себе это не отменяет ограничений — они действуют в силу закона.
В охранной зоне газопровода запрещено возведение капитальных построек ближе установленного расстояния (обычно 2–7 м от оси). Если дом или планируемая пристройка попадают в эту зону — газораспределительная организация может потребовать перенос или снос. Проведение работ, посадка деревьев — только по согласованию.
- —Постановление Правительства РФ от 20.11.2000 № 878 «Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей»
- —Ст. 105 Земельного кодекса РФ — понятие ЗОУИТ (зоны с особыми условиями использования территории)
- —П. 6 ст. 26 ФЗ-218 — регистрация ЗОУИТ в ЕГРН стала обязательной с 2022, но по старым зонам процесс ещё не завершён
До сделки — заказать в администрации Одинцовского городского округа справку о наличии ЗОУИТ на участок с указанием точной ширины зоны газопровода. Согласовать с газораспределительной организацией фактическое размещение построек. Если пристройка попадает в зону — она либо оформляется через согласование, либо становится дополнительным риском.
СРЕДНЯЯ ЗНАЧИМОСТЬ Границы участка требуют подтверждения свежим межеванием
Границы участка требуют подтверждения свежим межеванием
В 2021 году был судебный спор о границах с соседним участком (сведения из sudrf.ru). Иск отклонён. Однако акт согласования границ с соседями в пакете документов отсутствует, а межевание участка проводилось в 2015 году. С тех пор соседние участки могли уточнять свои границы, что могло привести к появлению накладок.
Кадастровые ошибки и споры о границах — типовая проблема при покупке участка. Уточнение границ после сделки может показать, что фактическая площадь меньше указанной в ЕГРН, а часть построек находится на «чужой» земле. Требуется отдельная процедура исправления реестровой ошибки — 3–6 месяцев и до 30 тыс. ₽.
- —Ст. 61 ФЗ-218 — исправление реестровой ошибки в ЕГРН
- —Ст. 39–40 ФЗ-221 «О кадастровой деятельности» — согласование местоположения границ
- —П. 32 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2005 № 11 — порядок разрешения споров о границах
Запросить у продавца свежий межевой план и акт согласования границ с соседями (если есть). При отсутствии — заказать межевание у кадастрового инженера (7–15 тыс. ₽, 2–4 недели). Это одновременно снимает и Риск 3, и косвенно подтверждает отсутствие проблем по Риску 2.
Анализ проекта договора купли-продажи
Разбор пунктов ДКП по дому и участку. Зелёный кружок — безопасный пункт, жёлтый — требует переговоров, серый — для сведения.
Предмет договора
«Продавец передаёт в собственность Покупателя жилой дом и земельный участок по адресу: Московская область, Одинцовский р-н, …»
Комментарий. Оба объекта в предмете — верно. Кадастровые номера указаны.
Правка. Правок не требуется.
Цена — раздельно или совокупно
«Общая цена — 12 500 000 руб., без разделения на дом и участок.»
Комментарий. Без разделения цены сложнее применять налоговый вычет и рассчитывать НДФЛ. Также может усложнить отдельное оспаривание одного из объектов.
Правка. Разделить цену: например, дом — 8 500 000 ₽, участок — 4 000 000 ₽. Отразить в отдельных пунктах.
Заверения о площади дома
«Площадь дома составляет 95 м² согласно сведениям ЕГРН.»
Комментарий. При фактической площади ~120 м² продавец фактически признаёт расхождение как норму. Это ловушка — после сделки не получится сослаться на недостоверность заверений.
Правка. Либо привести цифру к фактической (120 м²) с приложением актуального техплана, либо вставить прямое заверение продавца об отсутствии несанкционированной реконструкции с ответственностью по ст. 431.2 ГК.
Порядок расчётов
«Оплата производится наличными в день подписания договора.»
Комментарий. Наличные без банковской ячейки/аккредитива — риск для обеих сторон: покупатель платит до регистрации, продавец при отказе Росреестра остаётся без денег и без объекта.
Правка. Перейти на аккредитив (ст. 867 ГК) или счёт эскроу (ст. 860.7 ГК) с раскрытием после регистрации перехода права.
Обременения
«Продавец гарантирует отсутствие обременений, арестов, залогов.»
Комментарий. Хорошая формулировка. Соответствует данным ЕГРН.
Правка. Правок не требуется. Дополнительно можно добавить заверение о ЗОУИТ.
Передача объекта
«Передача осуществляется по акту в течение 14 дней с даты регистрации перехода права.»
Комментарий. Стандарт. Срок разумный.
Правка. Можно добавить неустойку 0,1% от цены за каждый день просрочки — на всякий случай.
Цена объекта и рынок
Сравнение заявленной цены с аналогами на ЦИАН и Авито на дату проверки. Контекст для торга и для оценки риска занижения / завышения.
Жилой дом 95 м² по ЕГРН (~120 м² по факту), 10 соток, ИЖС, Одинцовский район, ~35 км от МКАД. Заявленная цена: 12 500 000 ₽. Из них ~104 000 ₽/м² по дому + ~4 000 ₽/м² по участку.
| Источник | Аналогов | Мин | Медиана | Макс |
|---|---|---|---|---|
| ЦИАН (дом 90–130 м², ИЖС, до 40 км от МКАД) | 68 | 9 800 000 ₽ | 13 200 000 ₽ | 18 500 000 ₽ |
| Авито (те же критерии) | 52 | 9 400 000 ₽ | 12 800 000 ₽ | 17 900 000 ₽ |
| Итоговый ориентир | — | — | 13 000 000 ₽ | — |
Цена ниже медианы на ~500 тыс. ₽. Не занижена критически, но обоснованно ниже среднего — это косвенное подтверждение проблемы с пристройкой (продавец закладывает риск в цену). Дополнительный торг возможен на 100–200 тыс. ₽ до подтверждения статуса пристройки и границ участка.
Что дополнительно запросить и пошаговый план
Конкретные документы — с указанием где получить, сколько стоит и зачем. Ниже — последовательность действий перед сделкой.
| Документ | Где получить | Зачем |
|---|---|---|
| Актуальный технический план дома | Кадастровый инженер / БТИ, 3 500–7 000 ₽, 5–10 дней | Ключевой документ по Риску 1 — узаконивание пристройки |
| Уведомление о соответствии на реконструкцию | Продавец у администрации, ~1 месяц | Легализация пристройки по ст. 51.1 ГрК |
| Справка администрации о ЗОУИТ | Администрация Одинцовского городского округа, 5–10 дней | Точная ширина охранной зоны газопровода (Риск 2) |
| Свежий межевой план + акт согласования границ | Кадастровый инженер, 7–15 тыс. ₽, 2–4 недели | Снимает Риск 3 и подтверждает фактическую площадь |
| Правоустанавливающий документ на участок | У продавца — предыдущий ДКП или свидетельство о наследстве | Проверка цепочки переходов и оснований прав |
| Справка из ПНД | Продавец по месту регистрации, бесплатно | Подтверждение дееспособности на дату сделки |
| Справка об отсутствии задолженности по имущественным налогам | ФНС, бесплатно | Долги по налогу на землю и имущество могут перейти к покупателю |
- 1 Заказать актуальный технический план дома с включением пристройки — сравнить с ЕГРН (Риск 1).
- 2 Получить в администрации справку о ЗОУИТ на участок (Риск 2).
- 3 Заказать свежее межевание либо потребовать актуальный акт согласования границ (Риск 3).
- 4 Обсудить с продавцом либо легализацию пристройки до сделки, либо снижение цены и запись «как есть» в ДКП.
- 5 Разделить цену в договоре на дом и участок отдельно.
- 6 Перейти с наличных на аккредитив или счёт эскроу.
- 7 Перед подписанием — сверить паспорт продавца с выписками ЕГРН, справку ПНД получить в день сделки.
Вопросы продавцу
Готовый список — отправьте продавцу или озвучьте на встрече. Ответы фиксируйте письменно (мессенджер / e-mail).
- — Пристройка к дому есть? Когда возведена? Оформлена по уведомительному порядку?
- — Готовы предоставить актуальный технический план и уведомление о соответствии на реконструкцию?
- — Есть ли на участке иные постройки (баня, гараж, хозблок)? Они узаконены?
- — Проводили ли электрику, воду, канализацию? Есть ли договоры и разрешения?
- — Когда последний раз проводилось межевание? Есть акт согласования границ с соседями?
- — Знаете ли, попадает ли участок в охранную зону газопровода или другие ЗОУИТ?
- — Были ли споры с соседями по границам? Как они разрешены?
- — Есть ли сервитуты, ограничения по строительству, установленные муниципалитетом?
- — Когда и на каком основании получили право на дом и участок?
- — Состоите ли в браке? Готовы предоставить нотариальное согласие супруга?
- — Подавали ли заявление о банкротстве, не планируете в ближайшие 12 месяцев?
- — Есть открытые долги по имущественным налогам, ЖКУ?
- — Готовы разделить цену в договоре на дом и участок отдельно?
- — Готовы перейти с наличных на аккредитив или счёт эскроу?
- — Готовы включить заверения по ст. 431.2 ГК об отсутствии несанкционированной реконструкции?
Что осталось за пределами проверки
Мы хотим, чтобы вы понимали, чего этот отчёт НЕ закрывает. Сильный покупатель — это тот, кто знает свои зоны риска. Эти проверки требуют вашего личного участия.
- Фактический осмотр дома и участка. Материал и толщина стен, состояние фундамента, кровли, инженерных систем, качество подъездных путей, шумность, соседи — всё это видно только глазами на месте. Один осмотр в светлое время суток + один в пасмурный день (проверка на протечки) дают объективную картину.
- Согласие супруга на сделку. Росреестр не показывает семейное положение продавца. Если он состоит в браке — по ст. 35 СК РФ требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу общего имущества. Без этого сделка может быть оспорена в течение года.
- Инженерные коммуникации и подключения. Мы не проверяем фактическое подключение к газу/электричеству/водоснабжению — есть ли договоры, тарифы, задолженности. Запросите последние платёжки и договоры с сетевыми организациями.
- Прогноз развития инфраструктуры. Планы муниципалитета по строительству дорог, промзон, полигонов ТКО могут кардинально изменить стоимость и комфорт участка. Проверьте генплан поселения и Программу комплексного развития (ПКР) — на сайте администрации.
- Экологические факторы. Уровень радона, качество почвы, близость свалок, водоохранные зоны — эти проверки требуют экспертизы. Для инвестиционных покупок стоит заказать отдельно.
- Прецеденты по необычным сценариям. Наша база — 2100+ дел в 70+ категориях. Если по вашему сценарию у нас нет аналогичного разобранного дела, мы об этом сообщаем явно. В таком случае мы рекомендуем дополнительную консультацию с юристом.
Этот отчёт — инструмент подготовки к сделке, а не гарантия безопасности. Финальное решение всегда за вами.
Ключевые нормы — полным текстом
Здесь — те самые статьи, на которые мы ссылались в Рисках. Чтобы не пришлось гуглить.
Ст. 222 ГК РФ. Самовольная постройка
«Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, либо возведённые, созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил…»
Ст. 51.1 ГрК РФ. Уведомительный порядок строительства
«Строительство, реконструкция объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов осуществляются на основании подачи в орган местного самоуправления уведомления о планируемых строительстве или реконструкции…»
Ст. 105 Земельного кодекса РФ. ЗОУИТ
«Могут быть установлены следующие виды зон с особыми условиями использования территорий: … охранные зоны объектов электроэнергетики, газоснабжения, трубопроводного транспорта … Территория, на которой установлена ЗОУИТ, используется с ограничениями, определёнными положением о соответствующей зоне.»
Ст. 431.2 ГК РФ. Заверения об обстоятельствах
«Сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения … обязана возместить другой стороне по её требованию убытки, причинённые недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.»
Ст. 61 ФЗ-218. Исправление ошибок в ЕГРН
«Реестровая ошибка … исправляется по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения…»
Постановление Правительства РФ от 20.11.2000 № 878 (об охранных зонах газоснабжения)
Утверждает Правила охраны газораспределительных сетей. Устанавливает границы охранных зон и режим их использования: запрет капитального строительства, посадки деревьев с корневой системой глубже 0,3 м, проведения земляных работ без согласования с газораспределительной организацией.
Это был образец отчёта по вымышленному дому
Реальный отчёт мы готовим обычно в день заявки (максимум — 48 часов). 990 ₽ за полный отчёт до 31 июля (с 1 августа — 1 990 ₽, полная цена — 2 900 ₽). Проверяем оба объекта — дом и участок — в одном отчёте.