Калькулятор налога продавца при продаже квартиры

НДФЛ с продажи — налог продавца. Покупателя он напрямую не касается, и никакой обязанности «войти в положение» у вас нет. Но три причины делают расчёт полезным именно для покупателя.

Первая: просьба о занижении цены почти всегда приходит с этой стороны. Продавец прикидывает налог от полной цены квартиры, получает страшную сумму и предлагает «указать в договоре поменьше». Если вы заранее посчитали его налог, разговор идёт не на эмоциях: вы либо показываете, что налога нет, либо называете реальную сумму, которая обычно в разы меньше его оценки.

Вторая: расчёт спасает сделки. Продавец, который узнал о налоге за неделю до подписания, часто просто снимает квартиру с продажи — из страха. Покупатель, показавший ему, что срок владения истёк или что вычет расходов закрывает почти всю базу, сохраняет объект, который ему нравился.

Третья: налог — маркер финансового состояния продавца. Крупный неуплаченный НДФЛ с прошлых продаж — это долг перед бюджетом со взысканием и арестом счетов (ст. 48, 69 НК РФ). Продавец с такими долгами — кандидат в банкроты, а сделки банкрота оспариваются задним числом, причём заниженная цена — первый признак, на который смотрит управляющий. Поэтому «налоговый» разговор часто оказывается разговором про банкротные риски, а не про налог.

Если продавец владел квартирой дольше минимального срока, налога нет — ни НДФЛ, ни декларации. Общий срок — 5 лет, сокращённый — 3 года (ст. 217.1 НК РФ). Ошибаются продавцы не в длине срока, а в дате, с которой он считается: почти для каждого основания она своя.

Если срок не истёк и льгот нет, налог считается не со всей цены. Сначала доход уменьшается на вычет (ст. 220 НК РФ): либо фиксированный 1 000 000 ₽, либо документально подтверждённые расходы на покупку этой же квартиры — что больше. Для унаследованных и подаренных квартир можно вычесть расходы наследодателя или дарителя, если сохранились документы: своих расходов у наследника нет, и именно на этом месте продавцы переплачивают чаще всего.

Размер фиксированного вычета зависит от того, что продаётся. 1 000 000 ₽ закон даёт по жилью, садовым домам и земельным участкам. По иному недвижимому имуществу — апартаментам, машино-месту, гаражу, кладовке — вычет всего 250 000 ₽ (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). У нежилого не работают и две льготы, привязанные законом к жилому помещению: сокращение срока до 3 лет для единственного жилья (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ) и освобождение семей с двумя детьми (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ). Поэтому первое поле формы — вид объекта: продажа машино-места и продажа квартиры считаются по-разному.

Вычет — годовой и общий: 1 млн ₽ (или 250 тыс. ₽) даётся не на каждый объект, а на все, проданные за год суммарно. Продали в одном году две квартиры — миллион один на обе.

К остатку применяется отдельная двухступенчатая шкала для продажи имущества (п. 1.1 ст. 224 НК РФ): 13% с базы до 2 400 000 ₽ и 15% с превышения. «Страшные» ставки 18–22% из зарплатной шкалы к продаже жилья не применяются — продавцы регулярно пугают себя именно ими. Один нюанс калькулятор учитывает отдельно: порог 2,4 млн ₽ считается по совокупности имущественных доходов года (п. 6 ст. 210 НК РФ), поэтому вторая проданная квартира или дорогая машина выводят на 15% раньше, чем продавец рассчитывал.

Отдельная развилка — нерезидент. Если продавец провёл в России меньше 183 дней за 12 месяцев (ст. 207 НК РФ), ставка 30% со всего дохода без вычетов (п. 3 ст. 224 НК РФ). При этом освобождение по сроку владения нерезиденту тоже положено (п. 17.1 ст. 217 НК РФ) — сначала считаем срок, только потом ставку. Признаки, при которых стоит поставить галочку: иностранный адрес в документах, дистанционная сделка, доверенность, оформленная за рубежом.

Главный аргумент против занижения — оно почти не работает даже для продавца. По п. 2 ст. 214.10 НК РФ, если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости, налоговая база всё равно считается минимум от 70% кадастра на 1 января года продажи. Указать «3 миллиона» при кадастре 10 млн ₽ — значит заплатить налог от 7 млн ₽, как будто занижения не было. Введите кадастровую стоимость в калькулятор, и он покажет это одной строкой.

С 2025 года стало жёстче: регион вправе поднять коэффициент с 0,7 вплоть до 1 (п. 9 ст. 214.10 НК РФ, ФЗ от 12.07.2024 № 176-ФЗ) — тогда база считается от полной кадастровой стоимости. А в 2026 году идёт государственная кадастровая оценка земельных участков, в 2027-м — домов и квартир (ФЗ от 03.07.2016 № 237-ФЗ): новая кадастровая стоимость обычно выше, и цена, которая сегодня проходит порог, после переоценки может оказаться ниже него.

Для покупателя риски занижения, наоборот, реальные и крупные: вычет и расходы при будущей перепродаже считаются от цены в договоре (ст. 220 НК РФ); при расторжении сделки или банкротстве продавца вернут только «официальную» сумму; схему с двумя ценами могут расценить как притворную сделку (ст. 170 ГК РФ). Подробный разбор последствий — в статье «Заниженная цена в ДКП: чем рискует покупатель», а разбор самой налоговой нормы — в статье «Налог продавца при продаже квартиры».

Честные границы инструмента важнее красивой цифры, поэтому перечислим их прямо. Калькулятор не заменяет налогового консультанта и не считает налог за продавца официально: он показывает порядок суммы по данным, которые вы ввели.

• Не проверяет исходные данные. Если дата приобретения или кадастровая стоимость взяты со слов продавца, результат приблизительный. Обе цифры есть в выписке ЕГРН — сверяйте по ней.
• Не считает несколько долей с разными датами. Если квартира собиралась из долей, срок владения по каждой считается отдельно; посчитайте доли по очереди.
• Не учитывает региональные законы о сокращении срока. Субъект вправе уменьшить минимальный срок владения вплоть до нуля (п. 6 ст. 217.1 НК РФ) — редкость, но она бывает.
• Не считает вычет покупателя (до 2 млн ₽ по расходам на жильё и до 3 млн ₽ по процентам ипотеки) — это другие правила.
• Не знает, использован ли вычет по другой продаже этого года. Фиксированный вычет — годовой и общий на все объекты. Если по первой продаже он уже заявлен полностью, на вторую сделку его не остаётся, и калькулятор об этом только предупреждает.
• Считает по нормам, действующим с 1 января 2025 года. Шкала 13/15% с порогом 2,4 млн ₽ введена ФЗ от 12.07.2024 № 176-ФЗ. Для сделки, доход по которой получен раньше, ставка была другой — поставив прошлую дату, вы получите предупреждение, а не исторический расчёт.
• Не проверяет, заплатит ли продавец налог. Это уже не арифметика, а вопрос о его долгах, исполнительных производствах и банкротных рисках — то, что мы смотрим по 12 реестрам в проверке продавца.