Калькулятор налога с продажи квартиры

Посчитайте его налог в калькуляторе и покажите результат. Дальше два варианта. Если минимальный срок владения истёк — налога нет вообще, и просьба лишена основания. Если налог есть — укажите кадастровую стоимость. Ниже 70% кадастровой стоимости занижать цену бессмысленно: доход всё равно примут равным 0,7 кадастровой (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Выше этого порога занижение налог продавца действительно уменьшает — но выгода остаётся у продавца, а риски ложатся на покупателя. Законные способы уменьшить налог — вычет расходов на покупку, в том числе расходов наследодателя или дарителя, и восстановление документов через Росреестр. Для покупателя занижение — прямой риск: вычет при будущей перепродаже считается от цены в договоре, а при оспаривании сделки вернут только «официальную» сумму.

Нет. Здесь считается только НДФЛ продавца — налог с дохода от продажи. Покупатель этот налог не платит и за него не отвечает. Инструмент нужен покупателю для другого: понять, реальна ли «налоговая» аргументация продавца, и заранее подготовиться к просьбе о занижении цены. Имущественный вычет покупателя (до 2 млн ₽ по расходам на жильё и до 3 млн ₽ по процентам ипотеки) считается по другим правилам и здесь не учитывается.

Если минимальный срок владения истёк — декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно, доход в ней не указывается (п. 4 ст. 229 НК РФ). То же правило действует, когда доход освобождён по льготе для семей с двумя и более детьми (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ) при соблюдении всех её условий. Декларацию можно не подавать и до истечения срока, если доход от продажи не превысил размер фиксированного вычета — 1 млн ₽ по жилью, садовым домам и земельным участкам, 250 тыс. ₽ по апартаментам, гаражу и машино-месту (п. 4 ст. 229 НК РФ в редакции ФЗ от 02.07.2021 № 305-ФЗ); лимит считается по всем таким продажам года суммарно, а не по каждому объекту. А вот если доход больше вычета, декларация обязательна даже при нулевом налоге — например, когда базу полностью закрыли расходы на покупку. Срок подачи — до 30 апреля следующего года, уплата налога — до 15 июля.

Штрафа за опоздание с декларацией 3-НДФЛ по продаже недвижимости теперь нет. Федеральный закон от 26.06.2026 № 201-ФЗ дополнил статью 119 НК РФ двумя пунктами: по п. 4 физическое лицо освобождается от штрафа за непредставление в срок декларации по доходу от продажи или дарения недвижимости, сведения о которой налоговой передаёт Росреестр (ст. 85 НК РФ), а по п. 3 штрафа нет, если по опоздавшей декларации налог к уплате отсутствует. Закон, отменяющий ответственность, имеет обратную силу (п. 3 ст. 5 НК РФ), поэтому освобождение касается и просрочек, допущенных до его принятия. Обязанность подать декларацию и заплатить налог при этом остаётся: на налог, не уплаченный до 15 июля, за каждый день идут пени (ст. 75 НК РФ), а если декларации нет, налоговая проведёт проверку сама по своим данным (п. 1.2 ст. 88 НК РФ) — расходов на покупку в них может не оказаться — и вправе взыскать штраф 20% от неуплаченного налога (п. 1 ст. 122 НК РФ). Поэтому подать и заплатить лучше как можно раньше. Калькулятор понимает прошедшую сделку: укажите её дату, и он покажет, какие сроки уже прошли.

Да, это отдельное поле в дополнительных параметрах. С 2025 года регион вправе своим законом поднять коэффициент с 0,7 вплоть до 1 (п. 9 ст. 214.10 НК РФ, ФЗ от 12.07.2024 № 176-ФЗ) — тогда налоговая база считается от полной кадастровой стоимости и привычная схема «продадим по 70% кадастра» перестаёт работать. Кроме того, в 2026 году идёт государственная кадастровая переоценка земельных участков, в 2027-м — домов и квартир (ФЗ № 237-ФЗ): кадастровая стоимость обычно растёт, поэтому проверять её нужно по свежей выписке ЕГРН на дату сделки, а не по старым документам продавца.

Да, для этого в форме есть первое поле — вид объекта. Разница принципиальная: фиксированный вычет по жилью, садовым домам и земельным участкам — 1 млн ₽, а по иному недвижимому имуществу (апартаменты, машино-место, гараж, кладовка) — только 250 тыс. ₽ (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Кроме того, к нежилому не применяются две льготы, которые закон адресует именно жилому помещению: сокращение минимального срока до 3 лет для единственного жилья (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ) и полное освобождение для семей с двумя детьми (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ). А вот трёхлетний срок для наследства, дара от близкого родственника, приватизации и ренты работает для любого объекта недвижимости — он привязан к основанию приобретения, а не к назначению помещения.

Дом и участок — два самостоятельных объекта недвижимости, даже если проданы одним договором, и считать их надо по отдельности: в калькуляторе укажите «Сколько объектов недвижимости в договоре» и разбейте цену и кадастровую стоимость по объектам. Три вещи, которые при счёте «одной суммой» дают неверный налог. Срок владения у каждого объекта свой: участок куплен давно, а дом зарегистрирован недавно — по участку минимальный срок мог истечь, а по дому налог есть. Порог 70% кадастровой стоимости применяется к каждому объекту отдельно (п. 2 ст. 214.10 НК РФ) — перекинуть цену в договоре на объект с низким кадастром не получится. Фиксированный вычет 1 млн ₽ при продаже дома и участка одним договором считается по каждому объекту, но суммарно не выше 1 млн ₽ на год (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, определение СКАД ВС РФ от 12.11.2025 № 19-КАД25-11-К5). Для садового дома с участком в СНТ правила те же: и садовый дом, и земля относятся к объектам с вычетом 1 млн ₽.

Укажите размер доли в дополнительных параметрах. Если квартира продаётся одним договором сразу всеми сособственниками, фиксированный вычет 1 млн ₽ делится между ними пропорционально долям (пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ); если доля продаётся отдельным договором — вычет применяется целиком. Отдельно проверьте сроки: если доли приобретались в разные даты, минимальный срок владения по каждой считается отдельно, и по «молодой» доле налог может быть, а по старой — нет. Сама сделка с долей разворачивается по своим основаниям — это уже не про налог, разбор на странице проверки доли.