Ограничение прав и обременение объекта недвижимости — что означает эта строка в выписке

Продать заложенную квартиру можно только с согласия залогодержателя (ст. 37 ФЗ-102 «Об ипотеке»). Сделка без согласия банка даёт залогодержателю право требовать признания её недействительной либо досрочного исполнения обязательства (ст. 39 ФЗ-102). Само по себе наличие ипотеки — не стоп-сигнал: так продаётся большая часть вторички. Опасна не ипотека, а порядок расчётов, при котором вы отдаёте деньги до того, как запись погашена.

Что делать: Запросить у банка справку об остатке долга и письменное согласие на сделку; заложить в расчёты гашение записи об ипотеке до перехода права либо через аккредитив/эскроу с раскрытием после регистрации; проверить, что в ЕГРН запись действительно погашена, а не «обещана к погашению».

Арест — обеспечительная мера, запрещающая распоряжаться имуществом. Он делает регистрацию перехода права невозможной: Росреестр приостановит и откажет (ст. 26 ФЗ-218). Видов ареста пять, и они снимаются по-разному: исполнительный (ст. 80 ФЗ-229), уголовный (ст. 115 УПК), налоговый (ст. 77 НК), арбитражный (ст. 90–92 АПК), гражданский (ст. 139–140 ГПК). На одном объекте их может быть несколько сразу, от разных органов.

Что делать: С действующим арестом сделку не начинать. Выяснить вид ареста и орган — от этого зависит, недели это или годы. Уголовный арест по ст. 115 УПК самый тяжёлый: он часто означает, что квартира фигурирует в деле как имущество, на которое может быть обращено взыскание.

Переход права собственности не прекращает договор: новый собственник встаёт на место арендодателя (ст. 617 ГК, для найма жилья — ст. 675 ГК). Вы покупаете квартиру вместе с жильцами и обязаны дождаться окончания срока. Отдельная ловушка: договор найма жилья короче года государственной регистрации не подлежит — то есть его в выписке НЕ будет, а жильцы в квартире будут.

Что делать: Сверить дату окончания срока и посмотреть, есть ли условие об автоматической пролонгации; осмотреть квартиру и убедиться, что в ней никто не живёт; включить в договор заверение продавца об отсутствии действующих договоров найма и аренды.

Рента следует за вещью: при отчуждении обязательства плательщика ренты переходят к приобретателю (ст. 586 ГК). При пожизненном содержании с иждивением отчуждать квартиру можно только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК). Практический смысл: вместе с квартирой вы получаете пожилого человека, которого обязаны содержать, и его право требовать возврата жилья при нарушении договора.

Что делать: Смотреть на такие сделки крайне осторожно и только с юристом; требовать нотариального согласия получателя ренты; проверять, не оспаривается ли сам договор ренты — это одна из самых судимых конструкций в жилищных спорах.

Право ограниченного пользования чужой недвижимостью (ст. 274–277 ГК). Для квартир встречается редко, для домов, участков и нежилых помещений — регулярно: проход, проезд, прокладка и обслуживание коммуникаций. Сервитут сохраняется при смене собственника и снижает и удобство пользования, и цену перепродажи.

Что делать: Прочитать, в отношении какой части объекта установлен сервитут и на каких условиях; для дома и участка — сверить с планом и с фактической ситуацией на местности.

Формально это не обременение, а особая отметка, но для покупателя последствия жёстче большинства обременений: объект уже назначен к изъятию, и вы покупаете не квартиру, а будущую компенсацию по чужой оценке. Отметка часто соседствует с признанием дома аварийным и с программами расселения.

Что делать: Сверить адрес с реестром аварийного жилищного фонда и с региональной программой расселения; при наличии отметки — от сделки отказываться либо считать экономику от размера возмещения, а не от рыночной цены.

Собственник сам запретил регистрировать сделки со своей недвижимостью без своего личного участия — обычно как защиту от мошенничества с доверенностями. Само по себе это хороший знак. Плохой — если сделку при этом ведут по доверенности: тогда либо отметка будет снята прямо перед сделкой, либо в регистрации откажут.

Что делать: Если продавец действует через представителя, а отметка стоит — выяснять почему, до аванса, и по возможности требовать личного участия собственника.