Покупаете машино-место? Сначала выясните, что именно продают.
Машино-место с кадастровым номером, доля в праве на паркинг или вообще «право пользования» без записи в ЕГРН — это три разные сделки с разными последствиями. Проверим объект, продавца и договор. Отчёт обычно за 2–4 часа.
Банку, риэлтору и площадке платят за состоявшуюся сделку. Нам — за то, чтобы вы не потеряли на ней деньги.
Сначала выясните, что продают: машино-место с кадастровым номером, долю в праве на паркинг (нужен нотариус, ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218) или «право пользования» без записи в ЕГРН.
Словом «место» называют три разные сделки
В объявлении будет написано «продаётся машино-место». Что стоит за этими словами, видно только в сведениях ЕГРН — и от этого зависит, нужен ли нотариус, придётся ли собирать отказы соседей и получите ли вы собственность вообще. Вид объекта мы смотрим первым делом: пришла кладовка или доля вместо места — скажем сразу, а не в выводах.
Спокойный вариант Машино-место как объект
Свой кадастровый номер, отдельная запись в ЕГРН. С 01.01.2017 машино-место — самостоятельный объект недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК в редакции ФЗ № 315-ФЗ от 03.07.2016; режим собственности — ст. 287.4 ГК). Обычный договор, нотариус не обязателен, согласие других собственников паркинга не требуется.
Сложнее и дольше Доля в праве на паркинг
Так оформляли места до 2017 года, и автоматически они не переоформились. Продажа доли — нотариальная сделка (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218), а у остальных сособственников есть преимущественное право покупки (ст. 250 ГК): если его нарушить, сособственник вправе требовать перевода прав покупателя на себя.
Это не недвижимость «Место» без кадастрового номера
Записи в ЕГРН нет — значит, нет и объекта. Продают членство в кооперативе, аренду или «место по расписке»: разметку на общем паркинге. Такое место нельзя надёжно защитить в суде, заложить в ипотеку и перепродать как объект.
Что за объект по кадастровому номеру
Введите кадастровый номер или адрес паркинга — покажем справочные характеристики объекта: вид, площадь, кадастровую стоимость. Права и обременения в бесплатных данных закрыты (ч. 24-25 ст. 62 ФЗ-218) — они идут внутрь платного отчёта.
Справочные данные ЕГРН (открытая часть). Права, обременения и риски — в платном анализе: их проверяет и объясняет специалист в отчёте.
Четыре риска, которых не видно в объявлении
Сделку по доле переведут на соседа
Если продаётся доля в праве на паркинг, остальные сособственники имеют преимущественное право покупки по той же цене (ст. 250 ГК). Их нужно уведомить, а отказы — получить письменно. Нарушение даёт сособственнику право требовать перевода прав покупателя на себя в течение трёх месяцев: деньги вы отдали, а место достанется другому.
Паркинг оказался общим имуществом дома
Подземная стоянка в многоквартирном доме может быть не отдельным помещением, а общим имуществом собственников (ст. 36 ЖК). Тогда распоряжаться ею можно только решением общего собрания — 2/3 голосов (ст. 44, 46 ЖК), а на уменьшение общего имущества нужно согласие ВСЕХ собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК), а «продажа места» — это в лучшем случае договорённость о порядке пользования, которую следующее собрание вправе поменять.
Долги по содержанию паркинга — без публичного реестра
Вместе с местом к вам автоматически переходит доля в праве на общее имущество паркинга: проезды, ворота, вентиляция, освещение (ч. 1 ст. 42 ФЗ-218) — а с ней и расходы на содержание, даже если в договоре об этом ни слова. Реестра таких долгов не существует, поэтому в отчёте мы даём готовый запрос управляющей организации: размер взносов и задолженность по конкретному месту.
Продавец — не тот, кем кажется
Машино-место — привычный объект для перепродажи: его покупают «на будущее», отдают в счёт долга, продают через представителя или от имени фонда. Проверяем продавца по 16 реестрам: банкротство, исполнительные производства, арбитраж, суды, розыск, действительность паспорта, реестр залогов ФНП. Если продаёт представитель, отдельно проверяем доверенность — по документу и по реестру отменённых доверенностей ФНП, ближе к дате сделки: только там эта проверка что-то значит. Если среди собственников есть несовершеннолетний, смотрим разрешение органов опеки — без него сделка оспорима (ст. 37 ГК).
Из чего собран разбор машино-места
Фактическое состояние места и удобство заезда по документам не видны — в отчёте это отдельный честный блок.
Так выглядит отчёт
Образец на вымышленном примере: «Место в паркинге оформлено долей 1/148, а не машино-местом». Все 19 страниц — нажмите на любую, чтобы открыть крупно.
Три шага — и у вас отчёт
Пришлите адрес
Адрес или кадастровый номер. Документы — сразу или после оплаты: ответом на наше письмо.
AI + специалист
Объект по ЕГРН и продавца по 16 реестрам Проверяем продавца по этим реестрам:
МВД — недействительные паспорта · МВД — база розыска · ФСИН — розыск · ФССП · Федресурс / ЕФРСБ · kad.arbitr · ГАС «Правосудие» · Росфинмониторинг · Минюст — реестр иностранных агентов · ЕГРЮЛ / ЕГРИП · ФНП — реестр залогов · ФНС — блокировки счетов · ФССП — розыск должников · ФССП — реестр должников по алиментам · ФНС — реестр дисквалифицированных лиц · ФНП — реестр наследственных дел.
ЕГРЮЛ/ЕГРИП и блокировки счетов налоговой — по ИНН; пришлёте паспорт — ИНН найдём сами.
Все источники и ссылки → — каждая находка со ссылкой на закон и судебную практику.
Отчёт со светофором
Что блокирует сделку, что — повод для торга, что в порядке. Плюс готовые вопросы продавцу перед авансом.
Минимум — кадастровый номер или адрес
Остальное присылайте, если есть: чем больше документов, тем глубже отчёт. Ничего собирать заранее не нужно — документы можно приложить и после оплаты.
- Кадастровый номер машино-места или адрес паркинга — сведения ЕГРН закажем сами, они входят в тариф
- Выписка ЕГРН, если она уже на руках (свежая, не старше 30 дней)
- Проект договора купли-продажи
Что ещё пригодится
- Правоустанавливающий документ продавца (ДКП, ДДУ с актом приёма-передачи, справка ГСК, свидетельство)
- Если продают долю в паркинге — уведомления сособственников и их отказы от преимущественного права
- Если продавец — юрлицо или управляющая компания фонда: документы о полномочиях и доверенность
За отчётом — человек, журнал исходов и печать
Каждый отчёт я собираю и проверяю лично. 11 лет руководил проектами в юридической компании, где каждый день проходил через экспертизу договоров и документов. AI сверяет данные с базой из 3 880 норм и судебных дел, решение о каждом риске — моё.
Я не юрист: в суде вас представлять не буду и документы за вас не подпишу. Моя работа — найти риски до аванса и сказать, что с ними делать.
Образование, публикации и границы квалификации →
Наведите камеру: откроется запись, что отчёт существовал на эту дату и не менялся Цифровой отпечаток файла (SHA-256) меняется от одной запятой, а метку времени по стандарту RFC 3161 ставим не мы — её подтверждает внешняя служба.
Открыть демо-запись →Метка подтверждает дату и неизменность файла, а статус добросовестного приобретателя присваивает суд.
Ни комиссии, ни выплат от банков и площадок. Вывод «это машино-место брать не стоит» для нас такой же результат, как «всё чисто».
Не думая решили заказать отчёт, так как в нашем регионе очень много серых продаж существует, поэтому искали именно замену юристу и риэлтору аналог. Стоят они не очень дорого. Не пожалели ни разу.
Проверили участок под Рыбинском. Выяснилось, что это сельхозземля и дом на ней строить нельзя — продавец об этом «забыл». Сэкономили мне сильно больше, чем стоила проверка. Рекомендую всем, кто смотрит землю. Благодарю от души.
Прислала выписку, через полчаса получила разбор. Самое полезное — мне человеческим языком объяснили, что значит каждая строчка: где обременения, почему важна дата регистрации права, чего в выписке НЕ видно (я думала, там видно всё). Честно, рада, что вовремя обратилась, теперь рассматриваю другие объекты, которые также направлю на проверку в Aicheck.
Сервис понравился, отработали чётко, прислали отчёт быстро, вся информация была по существу, подсветили на что обратить внимание при покупке квартиры. Благодарю.
Обращалась в Айчек поверить квартиру перед покупкой. Оказалось, что предыдущий собственник использовал материнский капитал при покупке квартиры, о чём текущий собственник умолчал. Доли детям — это безусловно риск оспаривания сделки в будущем, скорее всего, из-за чего и продаётся эта квартира. Спасибо сервису за помощь, теперь подбираю альтернативный вариант с чистой историей.
Сервис удобный: подгружаешь документы, оплачиваешь проверку, получаешь отчёт по квартире. На сайте пишут, что делают в течение суток, мой был готов через 40 минут. Также понравилось, что в отчёте есть отдельная страница — список, какие документы дополнительно запросить у продавца.
Выражаю огромную благодарность за проделанную работу в разъяснении по ограничительным зонам данного участка. Профессиональный подход и отзывчивость помогает многим разобраться в вопросах. Успеха вам и вашей команде!
Заказ выполнен в полном объеме, быстро и в срок. Очень помогло
Перед покупкой квартиры решили подстраховаться и заказать проверку/экспертизу всех имеющихся документов. Результат превзошел все ожидания. Дешево. Мои рекомендации.
Все прошло оперативно, четко, качественно. Полная уверенность в чистоте сделки! Большое спасибо за помощь!
Покупка квартиры та ещё задачка со звездочкой, а тут я рискнули и решила оформить сделку сама без риелтора . Этот сервис мне очень помог с моей задачей , очень подробный отчет по недвижимости , даже не знаю сколько бы я сама искала эту информацию . Понравилось все и содержание и сервис )
Доволен результатом. Получил результат быстро и очень им доволен. В целом за такую цену результат превзошел ожидания. В будущем планирую также воспользоваться.
После работы с данной компанией остались только положительные впечатления. Быстро и качественно ответили на все вопросы, буду рекомендовать друзьям
Все отлично! Не ожидал, что так быстро и подробно будет всё раскрыто в отчёте. Были отображены риски даже те о которых я и не подозревал.
Заказывала несколько отчетов с разных сайтов. У Александра самый лучший. Все четко, по делу и понятно. За рекомендации отдельная благодарность. По шагово все указано ,как и что нужно сделать. К другим юристам после этого подробного отчета,можно не обращаться.
Проверим машино-место до аванса
990 ₽ · минимум — кадастровый номер или адрес паркинга. Сведения ЕГРН закажем сами, они входят в тариф.
Открываем защищённую оплату ЮKassa…
Заявка уже сохранена. Не закрывайте страницу — через пару секунд откроется страница оплаты: банковская карта, СБП, T-Pay или SberPay.
Чем машино-место отличается от доли в паркинге и почему это главный вопрос?
Это два разных объекта права. С 01.01.2017 машино-место — самостоятельный объект недвижимости со своим кадастровым номером (п. 1 ст. 130 ГК в редакции ФЗ № 315-ФЗ от 03.07.2016; режим собственности — ст. 287.4 ГК, введена ФЗ № 430-ФЗ от 21.12.2021): продаётся обычным договором, согласие других собственников паркинга не нужно. До 2017 года места оформляли как долю в праве на нежилое помещение — и автоматически они не переоформились, часть паркингов до сих пор живёт по-старому. Продажа доли — это нотариальная сделка (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218) с обязательным соблюдением преимущественного права остальных сособственников (ст. 250 ГК). Первое, что мы смотрим в сведениях ЕГРН, — вид объекта: от него зависят форма сделки, набор документов и сроки.
Нужен ли нотариус при покупке машино-места?
Если предмет сделки — машино-место как самостоятельный объект, нотариальная форма не требуется. Если продают долю в праве общей собственности на паркинг — требуется (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218). Из этого правила есть исключения; практически значимое одно: когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли одной сделкой. Ещё вариант — попросить продавца до сделки выделить машино-место из доли: при регистрации выдела Росреестр сам прекращает право участника и пересчитывает доли остальных, без их заявлений (ч. 7 ст. 42 ФЗ-218).
Продавец не может назвать кадастровый номер места. Это нормально?
Это главный красный флаг в нише. Если у места нет кадастрового номера и записи в ЕГРН — недвижимости нет, а есть право пользования: членство в кооперативе, аренда, «место по расписке» или закреплённая разметка на общем паркинге. Такое «место» нельзя продать как объект, нельзя надёжно защитить в суде и нельзя заложить в ипотеку. Продажу оформляют через членство в ГСК или уступку прав — и покупатель зависит от решений кооператива или собственника паркинга. Мы прямо пишем в отчёте, что именно продают, и не смягчаем формулировку.
Если проверка найдёт риски — сделка сорвётся?
Как правило, нет. Стоп-фактор, при котором мы прямо советовали не покупать, нашёлся в 18% проверок по нашему журналу исходов. Чаще найденное — это задачи до подписания: по каждому риску в отчёте написано, какой документ запросить, что спросить у продавца и что закрепить в договоре. Риск, который продавец не может закрыть до сделки, — повод обсудить цену или условия расчётов, и отчёт с этим риском — довод в таком разговоре. Решение о сделке всегда за вами: мы в ней не участвуем и не зарабатываем ни на том, что она состоится, ни на том, что сорвётся.
Что перейдёт ко мне вместе с машино-местом?
Вместе с ним автоматически переходит доля в праве общей собственности на общее имущество паркинга: проезды, ворота, вентиляция, освещение. Регистрация права на машино-место одновременно является регистрацией этого связанного права — отдельное заявление не нужно (ч. 1 ст. 42 ФЗ-218). Следствие практическое: расходы на содержание общего имущества возникают у вас наравне с остальными собственниками, даже если в договоре об этом ни слова. Публичного реестра задолженностей по паркингу не существует, поэтому размер взносов и долг по конкретному месту надо спрашивать у управляющей организации до сделки — в отчёте мы даём формулировку запроса.
Ещё 8 вопросов ↓ Свернуть ↑
Покупаю машино-место вместе с квартирой одним пакетом. Надо проверять отдельно?
Да, потому что это два объекта недвижимости с двумя кадастровыми номерами и двумя записями в ЕГРН. Обременения, аресты и правовой режим у них независимы: чистая квартира ничего не говорит о паркинге, а место может оказаться долей в праве, требующей нотариуса. В договоре каждый объект должен быть описан как отдельный предмет с кадастровым номером и площадью. Ещё две частые ошибки: машино-место — не жилое помещение, поэтому материнский капитал на него направить нельзя, а ипотечные условия для него отличаются от условий на жильё.
Машино-место продаёт застройщик или фонд (ЗПИФ). Что здесь смотреть?
В новостройке место чаще всего продаётся по договору участия в долевом строительстве — тогда предмет должен быть однозначно определён проектной документацией, а право возникает после ввода объекта и передачи по акту. Если продавец — управляющая компания закрытого паевого инвестиционного фонда, объект принадлежит фонду, и мы проверяем полномочия компании, состав документов и порядок расчётов. В обоих случаях риск сдвигается с истории объекта на полномочия продавца и на сроки — это и проверяем.
А отдельный гараж в ГСК или капитальный гараж-бокс проверяете?
Разбираем по обращению. Специализация этого тарифа — машино-место и место в паркинге. У отдельно стоящего гаража добавляется второй объект — земельный участок под ним, и главные риски другие: самовольная постройка, «гараж по членской книжке» без записи в ЕГРН, земля кооператива или муниципалитета. Гаражная амнистия продлена до 01.09.2031 (ФЗ от 04.08.2026 № 305-ФЗ), но воспользоваться ей может только владелец — покупателю она права не даёт, поэтому оформление должно пройти до сделки. Напишите нам, что за объект, — скажем честно, чем поможем и что придётся проверять по тарифу с участком.
Сколько стоит проверка машино-места?
990 ₽ за полный отчёт, оплата онлайн через ЮKassa после заполнения формы. Цена ниже, чем у проверки квартиры, и это не акция: у машино-места нет зарегистрированных жильцов, отказников от приватизации, материнского капитала, перепланировок и согласия супруга по жилью — блоков в проверке вдвое меньше, поэтому и тариф свой. Не устроит отчёт — вернём деньги в течение 7 дней без объяснения причин.
На Циане и Домклике проверка бесплатная. В чём разница?
Бесплатно там — при условиях. У Циана юридическая проверка входит только в «Сделку на Циане» — покупку с партнёрским риелтором за комиссию 2,5–3% от стоимости жилья (при цене 10 млн ₽ это 250–300 тыс. ₽), и действует она в 6 регионах. Домклик бесплатно проверяет только объявления, размещённые на самом Домклике. Обе площадки зарабатывают на состоявшейся сделке — комиссии и ипотеке, поэтому проверка там не отдельный продукт, а часть воронки. Мы проверяем любой объект — с Авито, Циана, Домклика или найденный вовсе без площадок — ещё до того, как вы вошли в сделку, и зарабатываем только на самой проверке. Условия площадок — по их публичным описаниям на август 2026.
Как быстро придёт отчёт?
Обычно через 2–4 часа, максимум 24 часа — на email, указанный в форме. Если сведения ЕГРН заказываем мы, срок считается с момента их получения; при задержке Росреестра предупредим отдельным письмом.
Мои документы в безопасности?
Файлы передаются по HTTPS и хранятся на серверах в России (Yandex Cloud, Москва). Доступ есть только у специалиста, готовящего ваш отчёт — никаких передач третьим лицам, никакого использования для обучения AI. Документы автоматически удаляются через 7 дней после отправки отчёта или сразу по вашему запросу на support.
А если отчёт окажется бесполезным?
Вернём деньги. Если в отчёте не будет ничего полезного для вашей сделки — напишите на aicheck.help@yandex.ru в течение 7 дней после получения, вернём полную стоимость без вопросов и споров.
Посмотреть пример отчёта · Оплата через ЮKassa — СБП, карта, T-Pay · отчёт собирает и подписывает специалист