Назовите кадастровый номер — проверим объект по данным ЕГРН
От вас нужен только номер или адрес: ни Госуслуг, ни файлов, ни регистрации. Сведения ЕГРН по объекту запрашиваем сами и присылаем разбор — обременения, аресты, действующие права и дата их регистрации, отметки об изъятии. Не распознанную выписку, а вывод: покупать, покупать с условиями или не покупать.
Посмотреть пример отчёта →Так выглядит разбор за 490 ₽
Так выглядит разбор за 490 ₽
Посмотреть пример отчёта →Основатель aichek Александр Фионов — приглашённый эксперт «РИА Новости» в гайде о выписке ЕГРН. Читать статью →
По одному и тому же номеру сведения выдаются на трёх разных уровнях
Это главная путаница кадастровой проверки: «посмотреть по номеру» может означать три совершенно разных объёма данных. Разница не в сервисе, а в том, что закон разрешает выдавать кому.
Площадь, назначение, год постройки, кадастровая стоимость, границы участка. Полезно, чтобы убедиться, что объект вообще существует и совпадает с объявлением.
Не даёт: Ни прав, ни обременений, ни арестов. Карта показывает объект, а не то, что с ним юридически происходит.
Действующие права и дата их регистрации, обременения, аресты и запреты регистрационных действий, отметки об изъятии, характеристики. Плюс сверка с кадастровой картой, аварийным фондом и программами расселения — и разбор специалистом.
Не даёт: ФИО правообладателей закрыты для третьих лиц с 01.03.2023 (ФЗ-266 от 14.07.2022). Кто именно собственник — по номеру не узнать в принципе, ни нам, ни кому-либо ещё.
Полная выписка с ФИО правообладателя. Заказывается самим собственником на Госуслугах либо третьим лицом при наличии нотариального согласия собственника.
Не даёт: Такую выписку получает только сам собственник — ни мы, ни другой сервис заказать её за вас не можем. Если продавец её пришлёт, разберём как экспресс-разбор.
Всего по объекту и продавцу мы работаем с 18 официальными источниками — полный список со ссылками на странице «Источники данных». Если ваш вопрос — именно «кто владелец», начните с разбора как узнать собственника квартиры: там три легальных пути вместо обещаний, которые никто не может выполнить.
Что означает каждая группа цифр в номере
Кадастровый номер — не просто идентификатор: в нём четыре группы, и каждая отвечает за свой уровень. Ошибка в любой из них даёт результат по чужому объекту — спокойный и неверный.
Номер учебный. Нажмите любую группу цифр — расскажем, что она значит и где на ней ошибаются.
Кадастровый округ
Как правило совпадает с регионом: 77 — Москва, 78 — Санкт-Петербург, 50 — Московская область. Первая проверка на месте: если округ не тот, в котором находится квартира из объявления, дальше можно не смотреть — это другой объект.
Кадастровый район
Часть округа — обычно административный район или городской округ. Вместе с первой группой даёт грубую географию объекта. Ошибка здесь встречается, когда номер переписали от руки из договора: две цифры перепутать легко, а поиск при этом что-нибудь да найдёт.
Кадастровый квартал
Самая длинная группа — 6 или 7 цифр. Квартал объединяет соседние объекты: дом, землю под ним, соседние здания. По кварталу удобно проверять окружение — что за объекты рядом и не попадает ли участок в зону с особыми условиями использования.
Номер объекта в квартале
Последняя группа — и главная ловушка. У здания свой номер объекта, у каждой квартиры в нём — свой. Проверка «по кадастровому номеру дома» покажет состояние здания, а аресты и обременения вашей квартиры в ней не видны: результат будет спокойным при заложенной квартире.
Где самостоятельная проверка даёт ложное «всё чисто»
Проверить объект по номеру можно и самому — мы честно об этом пишем. Проблема не в доступе, а в том, что неверный результат выглядит как хороший. Пять ошибок, которые встречаются чаще всего.
1.Условный номер вместо кадастрового
В старых свидетельствах и договорах долевого участия стоит условный номер — он похож на кадастровый, но это другой идентификатор. Поиск по нему либо не находит ничего, либо находит не тот объект. Отличить можно по структуре: у кадастрового четыре группы цифр через двоеточие, у условного часто дробь или буквы.
2.Номер дома вместо номера квартиры
У здания свой кадастровый номер, у каждого помещения в нём — свой. Проверка «по кадастровому номеру дома» показывает состояние здания, а не приобретаемой квартиры: аресты и обременения помещения в ней не видны. Это самая частая подмена, и она даёт спокойный результат при заложенной квартире.
3.Архивный номер после объединения или раздела
Когда квартиры объединяют, делят или перепланировка меняет площадь, объект снимают с учёта и ставят новый — со новым номером. Старый становится архивным, и сведения по нему остаются такими, какими были на момент архивации. Свежие обременения по актуальному объекту в них не появятся.
4.«Сведения актуальны на дату» — а дата уже прошла
Выписка фиксирует состояние реестра на момент запроса. Арест, судебный спор или запись о возражении могут появиться на следующий день. Верховный Суд разбирает это прямо: для лиц, не участвовавших в сделке, права возникают и прекращаются с момента внесения записи в ЕГРН, а добросовестным считается тот, кто полагался на запись и не знал о её недостоверности (Постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25, п. 78–79). Практический вывод: проверять нужно на дату подписания, а не «когда-то до».
5.Реестровая ошибка: в ЕГРН одно, по факту другое
Площадь, адрес или границы в реестре могут не совпадать с фактическими — это реестровая ошибка (ст. 61 ФЗ-218). Исправляют её по заявлению правообладателя или через суд, и исправление меняет характеристики уже купленного объекта. Расхождение видно только при сверке ЕГРН с планом и фактическими документами — само по себе оно из выписки не выпрыгивает.
Три шага — и у вас разбор
Назовите адрес
Адрес объекта или кадастровый номер — больше от вас ничего не нужно. Ни Госуслуг, ни файлов, ни регистрации.
Запрашиваем данные ЕГРН сами
Сегодняшние сведения по объекту: права и дата их регистрации, обременения, аресты, характеристики. Дальше — сверка с кадастровой картой и разбор специалистом.
Отчёт в течение 24 часов
Обычно заметно быстрее — срок зависит от скорости ответа Росреестра. Уровень риска, находки со ссылками на нормы, что запросить у продавца.
Так выглядит разбор за 490 ₽
Четыре раздела: что показали сегодняшние сведения ЕГРН по объекту, какие риски из этого следуют — каждый с нормой закона, — и что осталось непроверенным.
- Уровень риска светофором: красный, жёлтый или зелёный
- Данные ЕГРН на дату заказа: права, обременения, аресты, характеристики
- Сверка с кадастровой картой, аварийным фондом и расселением
- Список документов, которые стоит запросить у продавца
- Честный раздел «что осталось за пределами проверки»
В образец ниже входит полная проверка за 1 490 ₽ — с продавцом, договором и планом действий. В разборе за 490 ₽ те же карточки риска, но только по объекту: продавца и договор в этом тарифе мы не смотрим.
Посмотреть образец полного отчёта →Отчёт отвечает не «что в реестре», а «что с этим делать»
Три находки из разборов по кадастровому номеру — в том виде, в каком они приходят клиенту.
Запрет регистрационных действий
Переход права зарегистрировать нельзя: Росреестр приостановит и откажет (ст. 26 ФЗ-218). Продавец при этом продолжает показывать квартиру и брать авансы.
Аванс не вносить. Узнать орган и реквизиты постановления — от вида запрета зависит, недели это или годы; возвращаться к сделке после появления записи о снятии.
Проверяли номер дома, а не квартиры
У здания свой кадастровый номер, у помещения — свой. Проверка по номеру дома даёт спокойный результат при заложенной или арестованной квартире.
Сверить номер объекта в договоре и в объявлении; проверять помещение, а не здание. Разночтение в последней группе цифр — повод перезапросить сведения.
Площадь в ЕГРН не совпала с документами
Это признак реестровой ошибки (ст. 61 ФЗ-218) либо неузаконенной перепланировки. Исправление меняет характеристики уже купленного объекта.
Запросить у продавца технический план и поэтажный план БТИ; расхождение фиксировать до подписания договора, а не после регистрации.
Источники — 18 официальных реестров, из них 12 по продавцу:
- МВД — недействительные паспорта
- МВД — база розыска
- ФСИН — розыск
- ФССП
- Федресурс / ЕФРСБ
- kad.arbitr
- ГАС «Правосудие»
- Росфинмониторинг
- ещё 10
Три ситуации — три разных тарифа
Цена зависит от одного: нужно ли запрашивать данные или они у вас уже есть.
Сведения ЕГРН по объекту запрашиваем мы. От вас не нужно ни Госуслуг, ни файлов, ни регистрации — только номер или адрес. Отчёт в течение 24 часов, обычно заметно быстрее: срок зависит от скорости ответа Росреестра.
Прикладываете PDF с Госуслуг или фото бумажной — разбираем то, что в ней есть, плюс независимая сверка по кадастровому номеру. Отчёт за 30 минут. Смысл дешевле: данные запрашивать не нужно, работа только аналитическая.
Экспресс-разбор выписки →История переходов прав: все записи с датами и основаниями — купля-продажа, дарение, наследство, решение суда. Отдельный продукт, потому что запрашивается другой документ и разбирается другой риск — оспаривание предыдущих сделок в цепочке.
История собственников →Два разъяснения высших судов, которые мы используем
Чистая выписка — необходимое условие сделки, но не защита сама по себе. Защищает доказанная осмотрительность покупателя, и суды формулируют это довольно прямо.
Для лиц, не участвовавших в сделке, права на недвижимость возникают и прекращаются с момента внесения записи в ЕГРН (п. 2 ст. 8.1 ГК). Приобретатель, полагавшийся на запись, признаётся добросовестным, пока не доказано, что он знал или должен был знать о её недостоверности. Отдельно: запись о возражении или споре в отношении зарегистрированного права (п. 7 ст. 8.1 ГК) презумпцию добросовестности снимает — поэтому в разборе мы смотрим на такие отметки в первую очередь.
Конституционный Суд признал недопустимым истребование выморочного жилья у добросовестного приобретателя — физического лица — по иску города или муниципалитета, если само публично-правовое образование имуществом не интересовалось и наследство не оформляло. Развитие: ст. 68.1 ФЗ-218 о компенсации за утрату права (ФЗ-430 от 16.12.2019). Для покупателя это довод в плюс — но работает он только при доказанной добросовестности.
В отчёте практику приводим с реквизитами, чтобы её можно было проверить или показать юристу. В базе 3 409 карточек норм и судебных дел; выводы этой проверки опираются на блоки по ЕГРН, обременениям и арестам. Если сумма сделки крупная и нужен датированный пакет доказательств осмотрительности — это Досье добросовестного приобретателя.
Каждый отчёт я собираю и проверяю лично. Меня зовут Александр Фионов — 11 лет руководил проектами в юридической компании, где каждый день проходил через экспертизу договоров и документов. AI делает рутину: сверяет данные и ищет совпадения с базой из 3 409 норм и судебных дел. Решение о каждом риске в отчёте — моё, и я за него отвечаю.
Я не юрист: в суде вас представлять не буду и документы за вас не подпишу. Моя работа — найти риски до аванса и сказать, что с ними делать.
Образование, публикации и границы квалификации →Не думая решили заказать отчёт, так как в нашем регионе очень много серых продаж существует, поэтому искали именно замену юристу и риэлтору аналог. Стоят они не очень дорого. Не пожалели ни разу.
Проверили участок под Рыбинском. Выяснилось, что это сельхозземля и дом на ней строить нельзя — продавец об этом «забыл». Сэкономили мне сильно больше, чем стоила проверка. Рекомендую всем, кто смотрит землю. Благодарю от души.
Прислала выписку, через полчаса получила разбор. Самое полезное — мне человеческим языком объяснили, что значит каждая строчка: где обременения, почему важна дата регистрации права, чего в выписке НЕ видно (я думала, там видно всё). Честно, рада, что вовремя обратилась, теперь рассматриваю другие объекты, которые также направлю на проверку в Aicheck.
Сервис понравился, отработали чётко, прислали отчёт быстро, вся информация была по существу, подсветили на что обратить внимание при покупке квартиры. Благодарю.
Обращалась в Айчек поверить квартиру перед покупкой. Оказалось, что предыдущий собственник использовал материнский капитал при покупке квартиры, о чём текущий собственник умолчал. Доли детям — это безусловно риск оспаривания сделки в будущем, скорее всего, из-за чего и продаётся эта квартира. Спасибо сервису за помощь, теперь подбираю альтернативный вариант с чистой историей.
Сервис удобный: подгружаешь документы, оплачиваешь проверку, получаешь отчёт по квартире. На сайте пишут, что делают в течение суток, мой был готов через 40 минут. Также понравилось, что в отчёте есть отдельная страница — список, какие документы дополнительно запросить у продавца.
Выражаю огромную благодарность за проделанную работу в разъяснении по ограничительным зонам данного участка. Профессиональный подход и отзывчивость помогает многим разобраться в вопросах. Успеха вам и вашей команде!
Заказ выполнен в полном объеме, быстро и в срок. Очень помогло
Перед покупкой квартиры решили подстраховаться и заказать проверку/экспертизу всех имеющихся документов. Результат превзошел все ожидания. Дешево. Мои рекомендации.
Все прошло оперативно, четко, качественно. Полная уверенность в чистоте сделки! Большое спасибо за помощь!
Покупка квартиры та ещё задачка со звездочкой, а тут я рискнули и решила оформить сделку сама без риелтора . Этот сервис мне очень помог с моей задачей , очень подробный отчет по недвижимости , даже не знаю сколько бы я сама искала эту информацию . Понравилось все и содержание и сервис )
Доволен результатом. Получил результат быстро и очень им доволен. В целом за такую цену результат превзошел ожидания. В будущем планирую также воспользоваться.
После работы с данной компанией остались только положительные впечатления. Быстро и качественно ответили на все вопросы, буду рекомендовать друзьям
Все отлично! Не ожидал, что так быстро и подробно будет всё раскрыто в отчёте. Были отображены риски даже те о которых я и не подозревал.
Заказывала несколько отчетов с разных сайтов. У Александра самый лучший. Все четко, по делу и понятно. За рекомендации отдельная благодарность. По шагово все указано ,как и что нужно сделать. К другим юристам после этого подробного отчета,можно не обращаться.
Мы не участвуем в вашей сделке
У нас нет ни риэлторской комиссии, ни партнёрских выплат от банков, площадок и застройщиков. Мы не связаны с продавцом и не получаем ничего от того, состоится покупка или сорвётся. Наш доход — цена самой проверки, и он одинаковый в обоих случаях.
Поэтому вывод «эту квартиру брать не стоит» для нас такой же нормальный результат работы, как и «всё чисто». Никто у нас не теряет деньги, если вы уйдёте из сделки.
Как это выглядит на наших проверках. Из 53 проверок в журнале исходов — по всем продуктам — в 50 мы нашли то, что нужно закрыть до передачи денег, это 94%. В 6 случаях вывод был прямым: сделку в таком виде не рекомендуем.
Считаем по внутреннему журналу исходов, обновляется с каждой проверкой. Наружу отдаём только агрегаты — без адресов, имён и дат конкретных сделок.
Кадастровый номер или адрес — этого достаточно
Напишите в комментарии кадастровый номер либо адрес объекта. Файлы прикладывать не нужно: сведения ЕГРН запрашиваем мы. Если знаете номер квартиры, а не только дома — укажите, это разные объекты учёта.
Открываем защищённую оплату ЮKassa…
Заявка уже сохранена. Не закрывайте страницу — через пару секунд откроется страница оплаты: банковская карта, СБП, T-Pay или SberPay.
Дело идёт к авансу и нужны не только объект, но и продавец с договором — полная проверка квартиры за 1 490 ₽: объект, продавец по 12 реестрам, анализ договора и план действий. Проверяете машино-место или кладовку — у них отдельный тариф, потому что в кадастре это другой вид объекта.
Что можно узнать о квартире по кадастровому номеру?
По кадастровому номеру доступны сведения об объекте: площадь, назначение, год постройки, кадастровая стоимость, а из ЕГРН — действующие права и дата их регистрации, обременения (ипотека, аренда, рента, сервитут), аресты и запреты регистрационных действий, отметки об изъятии для государственных нужд. Мы запрашиваем эти сведения сами и присылаем разбор за 490 ₽ в течение 24 часов: не распечатку полей, а вывод — какой уровень риска, из какой нормы он следует и что запросить у продавца.
Можно ли проверить квартиру по кадастровому номеру бесплатно?
Частично. Публичная кадастровая карта Росреестра бесплатно показывает характеристики объекта: площадь, назначение, кадастровую стоимость, границы. Но прав, обременений и арестов там нет — эти сведения выдаются только из ЕГРН по платному запросу (ст. 62 ФЗ-218). Поэтому бесплатная проверка отвечает на вопрос «существует ли объект и такой ли он, как в объявлении», но не на вопрос «можно ли его покупать».
Почему в выписке ЕГРН не видно ФИО собственника?
С 1 марта 2023 года персональные данные правообладателей закрыты для третьих лиц — это ФЗ-266 от 14.07.2022. Открыть их может только сам собственник: он либо заказывает выписку сам, либо даёт нотариальное согласие. Поэтому обещание «проверим по номеру, что квартира принадлежит Иванову» технически невыполнимо ни у одного сервиса. Честная механика другая: сверяем документ, который показал продавец, со сведениями ЕГРН по объекту — совпадают ли дата регистрации права, площадь, обременения и число правообладателей.
Гарантирует ли запись в ЕГРН, что сделка безопасна?
Нет, и это принципиальный момент. Запись в реестре подтверждает зарегистрированное право на дату запроса, но не отсутствие оснований для его оспаривания. Верховный Суд разъясняет: приобретатель, полагавшийся на запись в ЕГРН, признаётся добросовестным, пока не доказано, что он знал или должен был знать о её недостоверности (Пленум ВС РФ от 23.06.2015 № 25, п. 78–79). Конституционный Суд в Постановлении от 22.06.2017 № 16-П (дело Дубовца) отдельно ограничил истребование жилья у добросовестного приобретателя по иску города. Общий смысл: чистая выписка — необходимое условие, но защищает не она, а доказанная осмотрительность покупателя.
Чем ваш разбор отличается от отчёта автоматического сервиса?
Автоматические сервисы отдают распознанную выписку с подсветкой полей. Мы отдаём вывод: какой уровень риска, из какой нормы он следует, что запросить у продавца до аванса и что осталось непроверенным. Каждую находку сопровождаем ссылкой на норму или судебное дело из нашей базы — в ней 3 409 карточек норм и судебных дел. Разбор делает специалист, AI используется на этапе чтения документов, а не на этапе выводов.
Ещё 2 вопроса ↓ Свернуть ↑
Кадастрового номера хватит, чтобы не проверять продавца?
Нет. Кадастровый номер — идентификатор объекта, и по нему проверяется объект. Риски, которые срабатывают после сделки, чаще связаны не с объектом, а с человеком: банкротство, исполнительные производства, дееспособность, поддельная доверенность, отказник от приватизации. Их видно только по данным продавца — мы проверяем его по 12 реестрам в тарифе полной проверки за 1 490 ₽. Если объект нужен «на посмотреть, стоит ли ехать» — хватит разбора за 490 ₽; если дело идёт к авансу — нужна полная проверка.
Мои документы в безопасности?
Файлы передаются по HTTPS и хранятся на серверах в России (Yandex Cloud, Москва). Доступ есть только у специалиста, готовящего ваш отчёт — никаких передач третьим лицам, никакого использования для обучения AI. Документы автоматически удаляются через 7 дней после отправки отчёта или сразу по вашему запросу на support.
Не знаете кадастровый номер
Найдите объект по адресу — номер подставится в заявку автоматически.
Справочные данные ЕГРН (открытая часть). Права, обременения и риски — в платном анализе: их проверяет и объясняет специалист в отчёте.
Если вопрос уже конкретный
- Как проверить квартиру по кадастровому номеру самому — что такое кадастровый номер, где его взять, что показывает публичная карта и чего по номеру не увидеть.
- Как читать выписку ЕГРН — разбор по разделам: где смотреть обременения, аресты и дату регистрации права.
- История переходов прав по объекту — все владельцы с датами и основаниями, 770 ₽.
- Открытая методика проверки — как устроены уровни риска и почему выводы формулируются именно так.