Новый регламент Росреестра с сентября 2026: что меняется в регистрации недвижимости

Новый регламент утверждён приказом Росреестра от 18 мая 2026 года № П/0235/26 и зарегистрирован в Минюсте России 26 августа 2026 года (регистрационный № 87993). Он приходит на смену прежнему регламенту — приказу Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278, который действовал почти девять лет.

Важный нюанс с датой: регламент уже зарегистрирован, но пока не применяется. Он вступит в силу после того, как отменят прежний регламент № 278, и не ранее 1 сентября 2026 года. Пока старый документ формально действует, работает он. Точную дату начала применения стоит сверять по официальной публикации на publication.pravo.gov.ru.

По сути это не «новые правила регистрации с нуля». Росреестр привёл регламент 2017 года в соответствие с тем, как регистрация устроена сейчас, и заметно подстроил процедуру под автоматизацию. Сами права, сроки, основания для приостановки и отказа живут не в регламенте, а в Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — и их регламент не переписывает.

Самое практичное новшество касается межведомственного обмена. Часть документов Росреестр запрашивает у других ведомств сам — по электронным каналам, без участия заявителя. Так и должно быть: по закону об организации госуслуг (Федеральный закон от 27.07.2010 № 210-ФЗ) вас нельзя обязать приносить документы, которые уже есть у государства. Проблема была в другом: когда межведомственный ответ шёл долго, из-за этого задерживалась или приостанавливалась вся регистрация — а заявитель ждал не по своей вине.

Новый регламент разрешает эту ситуацию прямо. Документы, которые проходят через межведомственное взаимодействие, заявитель вправе представить по собственной инициативе (п. 24 регламента). А если такой документ не получен по межведомственному запросу — это самостоятельное основание запросить его у заявителя, и заявитель представляет его сам в срок рассмотрения, а при приостановке — в срок приостановки (пп. 48–49). Проще говоря: не нужно ждать, пока одно ведомство ответит другому, — недостающую справку можно донести и ускорить кадастровый учёт или регистрацию.

Кроме главного, в регламенте есть несколько точечных уточнений. Права они не меняют, но на удобство влияют.

• Экстерриториальность закрепили прямо. Подать заявление через Роскадастр или МФЦ можно независимо от места жительства или пребывания (п. 36 регламента), а бумажный результат получить там, где удобно (п. 20). Оформлять квартиру в другом регионе, не выезжая туда, теперь зафиксировано в самом регламенте, а не только в практике.
• Уведомления — через «Госуслуги» и электронную почту. Регламент называет два способа сообщить об изменении статуса заявления: личный кабинет на «Госуслугах» (независимо от того, как вы подавали документы) и электронная почта (п. 50). Держите доступ к личному кабинету рабочим: именно туда придёт сообщение о ходе рассмотрения и, если что, о приостановке.
• Отдельно расписан порядок для законных представителей несовершеннолетних. Бумажный результат по объекту ребёнка младше 14 лет его законный представитель получает в день обращения в МФЦ или Роскадастр, если при подаче заявления заявитель письменно попросил выдать документы лично (п. 20). Полезно, когда собственником или участником сделки является ребёнок.
• Подтверждение личности — в том числе по биометрии. Среди способов установить личность заявителя регламент называет «Госуслуги» с электронной подписью и, отдельно, единую систему идентификации с биометрическими данными (п. 34). Биометрия введена законом от 07.06.2025 № 133-ФЗ и действует с 1 июля 2026 года — это продолжение линии на дистанционные сделки с недвижимостью.
• Норматив ожидания в очереди — 15 минут и при подаче, и при получении результата (пп. 13, 14); в прежнем регламенте было 12. Мелочь, касается только очного приёма. Логика регламента в другом — переводить обращения в электронный вид, где очереди нет, а электронные документы регистрируются в день поступления (п. 37).

Здесь легко попасть в ловушку: раз Росреестр всё автоматизирует, ускоряет и наводит порядок в процедуре, кажется, что и надёжность сделки растёт сама собой. Это не так, и границу стоит понимать чётко.

Регистратор проверяет комплект документов и законность самой регистрации — правильно ли оформлен договор, есть ли необходимые согласия, нет ли в ЕГРН записей, препятствующих сделке. Но он не проверяет историю переходов права, добросовестность продавца, объявившихся позже наследников, банкротство продавца, действительность прошлых сделок в цепочке или права людей, сохраняющих возможность пользоваться квартирой. Запись в ЕГРН подтверждает, что право зарегистрировано, — но не гарантирует, что сделку потом не оспорят в суде.

Именно поэтому юридическая чистота объекта — это отдельный слой, который закрывается до сделки, а не в момент подачи документов на регистрацию. Как это делается по шагам, мы разбирали в статье «Как проверить квартиру перед покупкой», а о том, почему даже добросовестность не всегда спасает покупателя, — в разборе «Статус добросовестного приобретателя».

С сентября 2026 года действует новый регламент Росреестра (приказ от 18.05.2026 № П/0235/26, зарегистрирован Минюстом 26.08.2026) взамен документа 2017 года. Он меняет процедуру, а не права: сроки и основания регистрации остаются в законе № 218-ФЗ. Самое полезное — недостающий документ можно донести самому, не дожидаясь межведомственного обмена, что ускоряет оформление. Экстерриториальность и получение бумажного результата через МФЦ или Роскадастр закреплены прямо, уведомления переехали в «Госуслуги» и на почту. Но проверку юридической чистоты квартиры регламент не заменяет: регистратор не изучает историю продавца и объекта, и запись в ЕГРН от оспаривания сделки не защищает.