Плата за изменение вида разрешённого использования: почему её нельзя взыскать и чем она опасна покупателю

В большинстве регионов собственник участка, для которого утверждены правила землепользования и застройки, сам выбирает основной вид использования из градостроительного регламента — без разрешений и без денег. Эту позицию Верховный Суд закрепил ещё в пункте 1 Обзора практики по делам об изменении вида разрешённого использования, утверждённого Президиумом ВС 14 ноября 2018 года.

Москва и Московская область — исключение: для участков на их территории федеральный закон от 05.04.2013 № 43-ФЗ (статья 22) допускает плату за изменение вида. В Подмосковье её условия описаны в статье 5.1 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области», а размер считается по порядку, утверждённому постановлением Правительства Московской области от 31.12.2013 № 1190/57. Тем же постановлением утверждены перечень муниципальных образований, где плата не взимается, и перечень объектов, важных для развития области.

• Кто платит: собственник участка — гражданин или организация.
• За что: за выбор вида, который предусматривает строительство или реконструкцию объекта капитального строительства. Типичный случай — «дачное хозяйство», «рекреация» или «садоводство» → «для индивидуального жилищного строительства».
• Срок: 30 дней со дня получения уведомления о размере платы (часть 16 статьи 5.1), если не предоставлена рассрочка.
• Рассрочка: по обращению собственника — на срок, не превышающий срок строительства или реконструкции (часть 17).

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21 июля 2026 года № 4-КГ26-61-К1. Участок в городском округе Химки принадлежал гражданину с 2016 года. В 2017 году правила землепользования отнесли квартал к зоне индивидуальной жилой застройки. 10 июля 2019 года собственник подал заявление, и уже в августе в ЕГРН вместо «для дачного хозяйства» стояло «для индивидуального жилищного строительства». Платить он не стал; претензию министерства 2020 года не исполнил. Министерство имущественных отношений Московской области потребовало 1 059 314,87 ₽.

• Химкинский городской суд — в иске отказал.
• Московский областной суд — решение отменил и плату взыскал; кассационный суд с ним согласился.
• Верховный Суд — отменил апелляцию и кассацию и оставил в силе решение первой инстанции. Во взыскании отказано, на новый круг дело не ушло.

Суд отметил, что тот же подход уже звучал в его определениях от 25.02.2025 № 4-КГ24-71-К1 и от 14.10.2025 № 5-КГ25-95-К2.

Определение той же коллегии от 22 июля 2025 года № 5-КГ25-74-К2. Собственница по заявлению от 16.12.2019 сменила вид участка с «для малоэтажного жилищного строительства и рекреационных целей» на «для индивидуального жилищного строительства». Уведомление о плате на 1 470 248,60 ₽ министерство направило только в июне 2021 года. Она возражала, что считала это бесплатным приведением к классификатору. Районный суд, апелляция и кассация взыскали плату полностью.

Верховный Суд отменил все три акта и направил дело на новое рассмотрение — спор этим не закончен, и победой стороны такой исход называть нельзя. Суды не выяснили, почему вид поменяли без оплаты, была ли рассрочка и знала ли собственница о стоимости.

Законом Московской области от 08.06.2026 № 71/2026-ОЗ в статью 5.1 внесены три изменения. Закон опубликован на официальном интернет-портале правовой информации 10 июня 2026 года и вступил в силу на следующий день.

• Платят до записи в ЕГРН. Новая редакция части 3: выбор вида под строительство осуществляется при условии внесения платы, и плата «подлежит внесению до осуществления государственного кадастрового учета». Схема «сначала поменяли вид, потом когда-нибудь заплатим» для новых заявлений закрыта.
• Раздел и объединение участков. Новая часть 21: правила о плате применяются и тогда, когда при образовании участков у них появляется совокупность видов исходных участков или виды, отличные от исходных. Сменить вид «через раздел» без платы больше нельзя.
• Срок оплаты. В части 16 сохранён тридцатидневный срок со дня получения уведомления, а исключения теперь названы ссылкой на части 17 и 17.1.

Практический вывод: если вид участка поменяли после 11 июня 2026 года и он уже стоит в ЕГРН, плата, скорее всего, внесена — иначе учёт бы не провели. Под риском остаются участки, где вид меняли раньше: в обоих делах Верховного Суда вид поменяли в 2019 году, а плату потребовали только через год-полтора. Сохранилось ли в новой редакции правило об отмене решения и возврате вида при неуплате, из текста поправки не видно — перед сделкой это надо уточнять по действующей редакции статьи 5.1 и в министерстве.

• Сравнить вид разрешённого использования в свежей выписке ЕГРН с видом в правоустанавливающем документе продавца (договор, постановление о предоставлении). Расходятся — значит, вид меняли.
• Понять, как именно меняли: приведение к классификатору с тем же смыслом — плата не нужна; переход на вид под строительство — плата была обязательна.
• Запросить у продавца решение о смене вида, уведомление о размере платы и платёжный документ — или решение о рассрочке.
• Проверить, не входит ли муниципалитет в перечень, где плата не взимается (приложение к постановлению Правительства МО № 1190/57).
• Если документов нет — направить запрос в Министерство имущественных отношений Московской области о задолженности и о том, не начата ли отмена решения о смене вида.
• Если участок образован разделом или объединением после 11.06.2026 и у него новый вид — к нему тоже относится плата (часть 21 статьи 5.1).
• Закрепить в договоре заверения продавца об отсутствии задолженности по плате за изменение вида и о том, что решение о смене вида не отменялось (статья 431.2 ГК), — с конкретной ответственностью, а не общей фразой.

Верховный Суд дважды подряд показал, что плата за изменение вида разрешённого использования в Подмосковье устроена не как обычный долг: по закону, по которому шли споры, министерство должно было не судиться, а вернуть участку прежний вид. В деле 2026 года это означало окончательный отказ во взыскании миллиона рублей. Летом 2026 года область закрыла лазейку на будущее — плата теперь вносится до записи в ЕГРН. Но участки, вид которых меняли раньше и не оплатили, уже на рынке, и их продают как готовые «под ИЖС».

aichek проверяет участок по официальным реестрам: вид разрешённого использования и его историю, категорию земель, зоны с особыми условиями, обременения и продавца. Вы присылаете кадастровый номер — мы отдаём отчёт с рисками и списком документов, которые нужно получить у продавца до аванса.