Долги по ЖКХ при покупке квартиры: что переходит покупателю

Долги за воду, свет, газ, отопление, содержание дома — это личная обязанность того, кто владел квартирой в момент их образования. По общему правилу к новому собственнику они не переходят. Если управляющая компания требует с вас долги прежнего хозяина — это незаконно, такие требования оспариваются.

На практике, правда, УК иногда «вешает» старый долг на лицевой счёт квартиры и начинает беспокоить нового владельца. Чтобы не тратить нервы на разбирательства, лучше зафиксировать отсутствие долгов до сделки.

А вот это знают далеко не все. Задолженность по взносам на капитальный ремонт при смене собственника переходит к новому владельцу вместе с квартирой. Это прямо установлено Жилищным кодексом: непогашенный долг прежнего собственника по капремонту становится вашим.

Единственное исключение — если прежним собственником было государство или муниципалитет (РФ, субъект РФ, муниципальное образование): их долги по капремонту на покупателя не переходят. Но в обычной сделке с физлицом это исключение не работает — долг ваш.

Суммы по капремонту могут накопиться приличные за несколько лет, поэтому этот пункт проверяют отдельно и обязательно.

Узнать, кто управляет домом и куда идти за справкой, можно заранее. Для домов Северо-Восточного округа Москвы управляющая организация, ТСЖ или кооператив указаны в нашем справочнике домов Москвы по данным ГИС ЖКХ — например, по домам района Бабушкинский видно и организацию, и сколько домов она обслуживает. Если домом управляет ЖСК, добавьте к списку справку о полной выплате пая.

Чтобы не разбираться с чужими долгами после покупки, запросите у продавца:

• Справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам из управляющей компании / ТСЖ и от поставщиков ресурсов.
• Справку об отсутствии долга по взносам на капремонт — от фонда капремонта региона или регоператора (это ключевой документ, ведь именно этот долг перейдёт к вам).
• Выписку из лицевого счёта и квитанции об оплате за последние 3–6 месяцев.

Полезно прописать в договоре заверение продавца об отсутствии долгов и его обязанность погасить выявленную задолженность. Это часть грамотного договора купли-продажи.

По капремонту есть два важных разъяснения Верховного Суда, которые сужают то, что реально перейдёт к покупателю:

• Пени по капремонту не переходят. В Определении № 307-ЭС24-11756 ВС РФ указал: к новому собственнику переходит сам долг по взносам, но не пени за просрочку — пени остаются на том, кто допустил просрочку.
• Долги публичного собственника не переходят. В Определении от 08.02.2024 № 307-ЭС23-28617 Суд применил прямое исключение из ч. 3 ст. 158 ЖК: если прежним собственником было государство или муниципалитет, его долг по капремонту на покупателя не переходит. Это важно для приватизированных квартир. Статья 158 ЖК РФ.