Кадастровая стоимость 2027: у земли новая оценка с 1 января, у зданий — годом позже

Периодичность государственной кадастровой оценки задаёт часть 4 статьи 11 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ: очередная оценка проводится через четыре года с года последней, а в городах федерального значения — через два, если регион принял такое решение. Самих чисел «2026» и «2027» в норме нет.

Они появляются из того, когда правило включилось: для земельных участков — с 1 января 2022 года, для зданий, помещений, сооружений, объектов незавершённого строительства и машино-мест — с 1 января 2023 года. Плюс четыре года — и цикл выводит землю на 2026 год, а здания и квартиры — на 2027-й. Земля и здания оцениваются раздельно, каждый вид одновременно по всему региону (ч. 1 ст. 11): выборочно пересчитать один участок в рамках государственной оценки нельзя.

Не с даты оценки и не с даты публикации. Сведения о кадастровой стоимости по п. 1 ч. 2 ст. 18 закона № 237-ФЗ применяются с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов.

• Регион утвердил результаты оценки земли, и акт вступил в силу в 2026 году — новая стоимость действует с 1 января 2027 года.
• Утверждение затянулось и акт вступил в силу в 2027 году — новая стоимость начнёт действовать на год позже, с 1 января 2028 года.

Поэтому «с 2027 года» — верное ожидание для типичного региона, но проверять его нужно по своему акту, а не по заголовкам.

Перед утверждением бюджетное учреждение размещает проект отчёта об оценке на тридцать календарных дней для замечаний, и подать замечание вправе любой человек, а не только собственник (ч. 13 и 17 ст. 14 закона № 237-ФЗ, в редакции от 28.12.2025). Срок короткий и выпадает на сам год оценки — то есть для земли на 2026-й.

После утверждения стоимость уже не правят замечанием: её оспаривают в отдельной процедуре, в том числе устанавливая стоимость в размере рыночной (ст. 22 и 22.1 закона № 237-ФЗ).

База земельного налога — кадастровая стоимость, внесённая в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января налогового периода (п. 1 ст. 391 НК РФ). Если новая стоимость действует с 1 января 2027 года (ст. 18 ФЗ-237), по ней и посчитают налог за 2027 год, а уведомление придёт в 2028-м. Изменение стоимости в середине года на налог этого года не влияет (п. 1.1 ст. 391).

Для граждан есть ограничитель: налог не может превысить налог за предыдущий год больше чем в 1,1 раза (п. 17 ст. 396 НК РФ). Даже если стоимость выросла вдвое, платёж вырастет постепенно — не больше чем на 10% в год.

После прошлой оценки земли закон отдельно заморозил налог: за 2023 год базу брали по стоимости 2022 года, если новая была выше (абзац п. 1 ст. 391 НК РФ). Аналогичного правила на 2027 год в действующем тексте кодекса нет — прогнозировать его мы не будем.

Если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости, НДФЛ продавцу посчитают от этих 70% (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Берётся стоимость, применяемая с 1 января года, в котором зарегистрирован переход права. С 2025 года регион вправе своим законом поднять коэффициент с 0,7 вплоть до 1 (п. 9 ст. 214.10 НК РФ, Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ).

Посчитать свой случай можно бесплатно и без регистрации в калькуляторе налога продавца: он учитывает срок владения, порог 70%, региональный коэффициент и шкалу 13/15%.

Земельный налог за месяцы после покупки платите вы (п. 7 ст. 396 НК РФ), поэтому новую стоимость стоит знать заранее. А рост кадастровой стоимости усиливает соблазн продавца занизить цену в договоре — и это бьёт прежде всего по покупателю:

• имущественный вычет и расходы при будущей перепродаже считаются от цены в договоре (ст. 220 НК РФ) — заниженная цена вернётся к вам налогом;
• при расторжении сделки или банкротстве продавца вернут только сумму из договора, а не то, что вы отдали на самом деле;
• расписка на «неофициальную» часть доказывает передачу денег, но не спасает от первых двух последствий.

Подробнее — в статье о заниженной цене в договоре купли-продажи. А главные вопросы покупателя кадастровая стоимость не закрывает вовсе: кто собственник, нет ли арестов и залога, совпадают ли границы, не лежит ли участок в охранной зоне. Это проверяется по семи шагам проверки участка перед покупкой.

Здания, помещения и машино-места оцениваются отдельно от земли, и их цикл начался на год позже, поэтому в большинстве регионов их очередь — 2027 год. База налога на имущество — кадастровая стоимость, подлежащая применению с 1 января налогового периода (п. 1 ст. 403 НК РФ). Значит, результаты оценки 2027 года станут базой налога за 2028 год, а уведомление придёт в 2029-м.

У частного дома с участком переоценка придёт двумя волнами: земля — по результатам 2026 года, сам дом — по результатам 2027-го. Продавцу квартиры порог 70% сдвинется для сделок, регистрируемых с 2028 года, если регион утвердит результаты в 2027-м.

1. Найти решение своего региона о проведении оценки — там указан год и виды объектов.
2. Проверить проект отчёта по своему участку, пока открыт тридцатидневный срок замечаний, — ошибку в виде разрешённого использования или площади проще исправить до утверждения.
3. Если продаёте участок — посчитать налог по стоимости того года, в котором будет регистрация, и решить, стоит ли успеть до 1 января (п. 2 ст. 214.10 НК).
4. Если покупаете — смотреть кадастровую стоимость по свежей выписке ЕГРН, но проверять не её, а права, обременения и границы.