Кадастровая переоценка 2026–2027: кому пересчитают стоимость и когда это дойдёт до налога

Периодичность государственной кадастровой оценки задаёт статья 11 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ. Формулировка части 4 (в редакции Федерального закона от 23.07.2025 № 243-ФЗ) звучит так: очередная оценка проводится через четыре года с года проведения последней оценки соответствующих видов объектов, а в городах федерального значения — через два года, если высший исполнительный орган субъекта принял такое решение.

Никаких «2026» и «2027» в норме не названо. Год появляется на другом уровне: по части 5 той же статьи решение о проведении оценки принимает уполномоченный орган субъекта Российской Федерации, и именно в этом решении указывается год проведения. То есть дату назначает ваш регион, а не федеральный центр.

Это следствие цикла, а не отдельная норма. Правило о периодичности включилось не сразу: переходные положения применяют его с 1 января 2022 года — в отношении оценки земельных участков, и с 1 января 2023 года — в отношении зданий, помещений, сооружений, объектов незавершённого строительства и машино-мест.

Массовые оценки прошли в эти же годы. Прибавьте четыре года — и цикл выводит большинство регионов на 2026 год по земельным участкам и на 2027 год по зданиям и помещениям. Отсюда и цифры, которые пересказывают друг у друга. Они верны как ожидание для типичного региона и неверны как утверждение про всю страну.

Ещё одна деталь из части 1 статьи 11, о которой почти не пишут: оценка проводится одновременно по всем учтённым в ЕГРН объектам субъекта — отдельно по зданиям, помещениям, сооружениям, объектам незавершённого строительства и машино-местам, отдельно по земельным участкам. Выборочно «пересчитать одну квартиру» в рамках государственной оценки нельзя: это всегда сплошной проход по региону.

Не в год оценки — и это вторая частая ошибка. Пункт 1 статьи 403 Налогового кодекса определяет базу по налогу на имущество как кадастровую стоимость, внесённую в ЕГРН и подлежащую применению (п. 1 ст. 403 НК РФ) с 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Разложим на сроки. Оценка проводится в течение 2027 года. Её результаты применяются с 1 января 2028 года, значит становятся базой для налога за 2028 год. Уведомление на этот налог придёт в 2029 году. Между самой переоценкой и первой платёжкой по новой цифре проходит больше года — времени на то, чтобы разобраться со своей стоимостью, достаточно.

Здесь эффект наступает раньше, чем в налоге на имущество, и бьёт заметнее. По статье 214.10 НК РФ, если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости, НДФЛ продавцу посчитают минимум от этих 70%. С 2025 года регион вправе своим законом поднять коэффициент с 0,7 вплоть до 1 (п. 9 ст. 214.10 НК РФ, Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ) — тогда база берётся от полной кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость после переоценки обычно растёт. Значит цена, которая сегодня спокойно проходит порог, после обновления данных может оказаться ниже него — и налог посчитают не от того, что вы получили, а от кадастра. Поэтому считать налог нужно по свежей выписке ЕГРН на дату сделки, а не по цифре из документов трёхлетней давности.

Посчитать свой случай можно бесплатно и без регистрации в калькуляторе налога продавца: он учитывает и минимальный срок владения, и порог 70%, и региональный коэффициент, и шкалу 13/15%.

Напрямую — ничего, косвенно — многое. Чем выше кадастровая стоимость, тем сильнее у продавца соблазн попросить указать в договоре сумму поменьше. А занижение цены всегда било по покупателю сильнее, чем по продавцу:

• имущественный вычет и расходы при будущей перепродаже считаются от цены в договоре (ст. 220 НК РФ) — заниженная цена вернётся к вам налогом через несколько лет;
• при расторжении сделки или банкротстве продавца вернут только сумму из договора, а не то, что вы отдали на самом деле;
• расписка на «неофициальную» часть доказывает передачу денег, но не спасает от первых двух последствий.

Подробный разбор рисков — в статье о заниженной цене в договоре купли-продажи.

1. Узнать год оценки в своём регионе. Он указан в решении уполномоченного органа субъекта о проведении государственной кадастровой оценки — это открытый документ.
2. Посмотреть текущую кадастровую стоимость по выписке ЕГРН, а не по старым документам: в выписке есть и сама цифра, и дата, по состоянию на которую она определена.
3. Если продаёте — посчитать налог заранее. Порог 70% решает, от какой суммы считать НДФЛ, и узнавать об этом лучше до подписания договора, а не после.