Отказ от приватизации: жильцы, которых нельзя выселить

Суть риска коротко: когда квартиру приватизировали, кто-то из прописанных в ней мог отказаться от участия в приватизации в пользу других членов семьи. По закону такой человек получает взамен бессрочное (пожизненное) право пользования этой квартирой — и оно сохраняется, даже если квартиру потом продадут.

В начале августа 2026 года по СМИ разошёлся случай из Санкт-Петербурга (первым о нём написал телеграм-канал Mash): мужчина купил квартиру за 8 млн рублей, вложился в ремонт — и после его окончания на пороге появился пенсионер с бессрочным правом проживания. В 1990-е он отказался от приватизации в пользу собственника, а продавец при сделке об этом умолчал. Заголовки называют это «новой схемой», которая «страшнее схемы Долиной».

Спокойно: ничего нового в этой «схеме» нет. Статья 19 ФЗ-189 действует с 2005 года, судебная практика по отказникам сложилась давно, а публично подтверждённый случай пока один. Важно другое: в отличие от многих рисков вторички, этот полностью проверяется до сделки — договор приватизации плюс архивная справка о зарегистрированных закрывают вопрос (пошагово — в следующем разделе).

И нюанс, о котором новости не пишут: не каждый объявившийся «отказник» действительно сохранил своё право. Верховный суд ещё в 2015 году (определение № 4-КГ15-10) признал отказника, который добровольно выехал из квартиры больше десяти лет назад и жил в другом месте, прекратившим право пользования: статья 19 ФЗ-189 не защищает добровольно выехавших. Поэтому если такой жилец объявился у вас после сделки — это ещё не приговор, а повод разбирать обстоятельства: жил ли он в квартире, платил ли коммунальные, есть ли у него другое жильё. Подробный разбор конструкции — в нашей базе: отказник от приватизации и пожизненное право.

Это прямо установлено законом — статьёй 19 Федерального закона № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Лицо, отказавшееся от приватизации, сохраняет право пользования жилым помещением при переходе права собственности к новому владельцу. То есть смена собственника на это право никак не влияет.

Несколько важных деталей, которые делают риск особенно неприятным:

• Право бессрочное: оно не прекращается со временем и не зависит от того, сколько раз квартиру перепродавали.
• Оно сохраняется, даже если у человека есть другое жильё, полученное после приватизации. Наличие своей квартиры не лишает его права жить в вашей.
• Суд, как правило, встаёт на сторону такого жильца: иски новых собственников о выселении отклоняются. Это устойчивая, давно сложившаяся практика — но у неё есть два исключения, о которых ниже.

Правило выше — про обычную продажу. Есть два исключения, и оба важно знать до сделки.

• Человек добровольно выехал и отказался пользоваться квартирой. Тогда право можно прекратить через суд — но доказывать придётся именно добровольный выезд, а не просто фактическое отсутствие (по аналогии с ч. 3 ст. 83 ЖК РФ).
• Квартира была в залоге и продана с публичных торгов при обращении взыскания. Здесь Конституционный Суд встал на сторону покупателя: Постановлением от 24.03.2015 № 5-П статья 19 признана частично не соответствующей Конституции в той мере, в какой на её основании решается вопрос о сохранении права пользования при такой продаже, если приобретатель о праве не знал и не должен был знать. Автоматической защиты жильца в этом случае нет: суд взвешивает обстоятельства — есть ли у него право пользования другим жильём, какова разница между вырученной с торгов суммой и суммой долга, можно ли на эти средства купить или снять жильё.

На обычную сделку между двумя собственниками второе исключение не распространяется: покупая квартиру по договору купли-продажи, вы получаете жильца вместе с квартирой.

Главная сложность: в обычной выписке ЕГРН такого жильца не видно — он не собственник. Поэтому проверять нужно отдельно.

1. Запросите документ-основание права собственности. Если квартира приватизирована — это договор передачи в собственность (приватизации). В нём видно, кто участвовал, а кто был прописан, но в приватизации не участвовал — это и есть кандидаты в «отказники».
2. Возьмите архивную (расширенную) справку о зарегистрированных. Обычная справка показывает прописанных сейчас, а архивная — кто был прописан на момент приватизации. Сопоставьте её с договором приватизации.
3. Запросите нотариальные отказы от приватизации, если они оформлялись. Это прямое подтверждение, кто и от чего отказался.

Новое в 2025 году: с 1 сентября 2025 года сведения о лицах, которые отказались от приватизации и сохраняют право пользования, могут вноситься в ЕГРН — по заявлению собственника и самого жильца либо по решению суда. Это хороший признак прозрачности: если запись есть, риск виден сразу. Но запись не обязательна, поэтому её отсутствие не гарантирует, что «отказников» нет — архивную справку и договор приватизации проверять всё равно нужно. Как читать выписку ЕГРН.

• Самый надёжный вариант — нотариальный отказ от права пользования. Жилец может добровольно отказаться от своего права и сняться с регистрации до сделки. Без этого риск остаётся с вами навсегда.
• Не верьте устным обещаниям «потом выпишусь». После сделки заставить человека выписаться вы не сможете — закон на его стороне.
• Если отказаться он не готов — это повод выйти из сделки. Никакая скидка не компенсирует пожизненного соседа, которого нельзя выселить.

Этот риск относится к категории «скрытых жильцов» — тех, кого нет среди собственников, но кто имеет право на квартиру. Подробнее о близком случае — прописанные дети при покупке, а общий порядок — в чек-листе проверки квартиры.