Временно выписанные жильцы: кто может вернуться в вашу квартиру

Начнём с того, что проверяется за пять минут по первоисточнику. Основания для снятия гражданина с регистрационного учёта по месту жительства перечислены в ст. 7 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1, и перечень этот закрытый: изменение места жительства; признание безвестно отсутствующим; смерть; выселение или признание утратившим право пользования — по вступившему в силу решению суда; недостоверные сведения при регистрации; фиктивная регистрация; прекращение гражданства; отдельные основания для граждан, ведущих кочевой образ жизни; иные случаи, установленные федеральными законами.

Ни призыва на военную службу, ни осуждения к лишению свободы в этом списке нет. Два абзаца ст. 7 утратили силу в силу Федерального закона от 31.12.2014 № 525-ФЗ, а подпункты «б» и «в» пункта 31 Правил регистрации, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713, — в силу Постановления Правительства РФ от 05.03.2015 № 194. С тех пор человека, ушедшего служить или получившего срок, с регистрационного учёта по месту жительства не снимают.

Практическое следствие приятное: такие люди остаются в обычной справке о зарегистрированных. Их не надо искать отдельно — достаточно внимательно прочитать форму 9 и спросить про каждого, кто в ней есть, но в квартире не живёт. Отдельная строка есть только про регистрацию по месту пребывания: снятие с учёта по месту пребывания в учреждениях уголовно-исполнительной системы производится администрацией учреждения по выбытии гражданина (п. 30 Правил № 713) — но место пребывания и место жительства это разные вещи, и к вашей квартире первое отношения не имеет.

История уходит в советское жилищное право. Статья 60 Жилищного кодекса РСФСР позволяла лишать человека права пользования жильём при временном отсутствии сверх установленного срока, а отдельная норма связывала это с осуждением к лишению свободы. Конституционный Суд РФ Постановлением от 23.06.1995 № 8-П признал эти положения не соответствующими Конституции. С этого решения и началось движение к нынешней конструкции, где само по себе отсутствие человека — в армии, в местах лишения свободы, в больнице — не отменяет его жилищных прав.

Ту же идею закрепляет ст. 71 ЖК РФ: временное отсутствие нанимателя по договору социального найма или членов его семьи не влечёт изменения их прав и обязанностей по договору. Для покупателя это важно в связке с приватизацией: человек, который на момент приватизации находился в армии или в заключении, но сохранял право пользования квартирой, вполне мог не участвовать в приватизации — и попасть в категорию, о которой ниже.

То есть зерно правды в мифе есть, но оно смещено. Опасен не сам факт отсутствия и не «временная выписка», а самостоятельное право пользования, которое переживает смену собственника. Дальше — про тех, у кого оно действительно есть.

Общее правило для покупателя благоприятное: переход права собственности на квартиру к другому лицу прекращает право пользования жильём членами семьи прежнего собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ). Но там же есть оговорка — «если иное не установлено законом». Вот это «иное» и создаёт весь риск.

Главное исключение — ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Она выводит из-под правила о прекращении права пользования бывшего члена семьи (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ) две группы:

• бывших членов семьи собственника приватизированного жилья при условии, что в момент приватизации они имели равные права пользования этим помещением с тем, кто его приватизировал, — это и есть «отказники»;
• бывших членов семьи собственника, чьё право возникло из полной выплаты паевого взноса в жилищном или жилищно-строительном кооперативе, если на момент полной выплаты пая они были указаны как члены семьи пайщика в ордере либо в решении общего собрания кооператива, либо были вселены в помещение раньше на основании такого решения или решения суда и имели равные права пользования.

Вторую группу почти нигде не обсуждают, а зря: кооперативных квартир в старом фонде много, и логика риска там та же, что у отказников, только проверяется он не по договору приватизации, а по документам ЖСК. Действующая редакция ст. 19 введена Федеральным законом от 26.12.2024 № 482-ФЗ.

Хорошая новость — эти сведения теперь идут в ЕГРН. Часть 2 ст. 19 ФЗ № 189-ФЗ предписывает вносить в Единый государственный реестр недвижимости сведения о таких членах семьи и бывших членах семьи собственника. Для покупателя это качественный сдвиг: риск, который раньше был виден только через архивную справку и договор приватизации, получает отражение в реестре. Оговорка обязательна: наполнение реестра такими сведениями идёт постепенно, и отсутствие записи по квартире 1993 года ничего не доказывает. Реестр стал дополнительным источником, а не заменой архивных документов.

Есть и третья категория, о которой стоит помнить: наниматель и члены его семьи по договору социального найма, если квартира не приватизирована. Их права регулируются ст. 71 и 83 ЖК РФ, и вопрос о том, был выезд временным или постоянным, решается судом с учётом разъяснений Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14.

Обычная справка о зарегистрированных (форма 9) показывает тех, кто прописан сейчас. Этого мало, потому что право пользования и регистрация — разные вещи: отказник может быть давно снят с учёта и жить в другом городе, а право у него сохранится.

1. Архивная (расширенная) форма 9 — кто был зарегистрирован в квартире за всю её историю, включая выбывших. Это основной документ по данному риску.
2. Договор приватизации и заявление на приватизацию — сверить, кто был зарегистрирован в квартире на дату приватизации и кто в ней не участвовал. Пересечение архивной справки с договором и даёт список потенциальных отказников.
3. Документы ЖСК, если квартира кооперативная: ордер, решение общего собрания о предоставлении помещения, справка о полной выплате пая с датой. Смотрим, кто указан членом семьи пайщика.
4. Выписка из ЕГРН — с учётом ч. 2 ст. 19 ФЗ № 189-ФЗ в ней могут быть сведения о лицах с сохранившимся правом пользования. Есть запись — вопрос закрыт в вашу пользу как факт; нет записи — вопрос остаётся открытым.
5. Форма 12, где она выдаётся, — справка о снятых с учёта отдельных категориях граждан. Единого федерального стандарта у неё нет: название, состав сведений и порядок выдачи различаются по регионам, а запросить её обычно может только собственник. Документ полезный, но рассчитывать на него как на обязательный не стоит.
6. Перечень лиц в договоре. Если в квартире проживают лица, сохраняющие право пользования после покупки, перечень этих лиц с указанием их прав — существенное условие договора продажи жилья (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Пустая или формальная формулировка в этом пункте — повод задать вопрос.

Если продавец отказывается предоставить архивную форму 9 и договор приватизации по квартире с приватизационной историей — это серьёзный повод насторожиться. Прозрачному продавцу скрывать нечего.

• Получить нотариальный отказ человека от права пользования и снятие с учёта до сделки — это единственный по-настоящему чистый вариант.
• Не полагаться на устные обещания «он не вернётся»: право прекращает либо действие самого человека, либо решение суда.
• Если снять риск нельзя — включить в договор заверение продавца об отсутствии лиц с правом пользования и последствия его недостоверности, а также рассмотреть страхование титула.
• Если и это не закрывает вопрос — это весомый аргумент выйти из сделки.

Отдельно про торг. Квартира с известным отказником обычно дешевле рынка, и продавец объясняет дисконт именно этим. Здесь стоит помнить, что заметно заниженная цена работает против покупателя и в другом месте: она ослабляет позицию добросовестного приобретателя, если сделку будут оспаривать.

aichek смотрит на этот риск с двух сторон. По объекту — сведения ЕГРН, основание возникновения права у нынешнего собственника, история переходов прав, обременения и ограничения, включая сведения о лицах с сохранившимся правом пользования, если они внесены в реестр. Приватизация или полная выплата пая в кооперативе в основании права — это флаг, который автоматически поднимает вопрос об отказниках и членах семьи пайщика.

Дальше мы разбираем документы, которые вы предоставите: архивную справку о зарегистрированных, договор приватизации, документы ЖСК — и сопоставляем состав зарегистрированных на дату приватизации или выплаты пая с составом участников. Если данных не хватает, в отчёте будет конкретный список того, что нужно запросить у продавца, а не общий совет «проверьте прописанных». Отдельно смотрим формулировку п. 1 ст. 558 ГК РФ в проекте договора и предлагаем формулировку заверения продавца.

Чего мы не сделаем: не получим за вас архивную справку — её выдают собственнику или зарегистрированному лицу, — и не гарантируем, что человека с правом пользования не существует, если по нему нет ни одного документального следа. Общий порядок проверки — в чек-листе проверки квартиры, смежный риск — в статье про прописанных детей.

Осуждённого действительно не выписывают из квартиры?

Не выписывают с регистрационного учёта по месту жительства: такого основания в ст. 7 Закона № 5242-1 нет с 2015 года. Человек остаётся в справке о зарегистрированных, и вы увидите его в обычной форме 9. Это удобнее для покупателя, чем «скрытая» категория, но требует внимания: зарегистрированного, который не живёт в квартире, нужно обсуждать отдельно, а не считать формальностью.

Кто такой «отказник» и чем он опасен именно мне?

Это человек, который на момент приватизации имел равные права пользования квартирой с тем, кто её приватизировал, но в приватизации не участвовал. Правило о прекращении права пользования бывшего члена семьи на него не распространяется (ст. 19 ФЗ № 189-ФЗ), а переход права собственности это право не прекращает. То есть он может заявить о праве проживания уже после того, как вы стали собственником.

Квартира кооперативная, приватизации не было. Риск есть?

Может быть. Та же ст. 19 ФЗ № 189-ФЗ защищает бывших членов семьи собственника, чьё право возникло из полной выплаты паевого взноса в ЖК или ЖСК, если на момент выплаты пая они были указаны членами семьи пайщика в ордере или решении общего собрания либо были вселены раньше на основании такого решения или решения суда и имели равные права пользования. Проверяется это по документам кооператива, а не по договору приватизации.

Можно ли выселить такого жильца через суд?

Иногда можно, но это отдельный процесс с неочевидным исходом, и вести его придётся вам уже как собственнику. Суд будет разбираться, был выезд человека временным или постоянным, добровольным или вынужденным, нёс ли он расходы по жилью, есть ли у него другое жильё. Рассчитывать на такой сценарий при планировании покупки не стоит: разумнее закрыть вопрос до сделки нотариальным отказом и снятием с учёта.

Продавец обещает выписать всех после сделки. Соглашаться?

Лучше не соглашаться, но если иначе никак — обещание должно быть конкретным: поимённый список, срок, и последствия его нарушения в договоре. И важно понимать разницу: снятие с регистрационного учёта у обычного члена семьи прежнего собственника действительно решает вопрос, а у человека с правом пользования по ст. 19 ФЗ № 189-ФЗ — нет, потому что его право не зависит от регистрации.

Достаточно ли прописать в договоре, что таких лиц нет?

Это нужный, но не исчерпывающий шаг. Перечень лиц, сохраняющих право пользования, — существенное условие договора продажи жилья (п. 1 ст. 558 ГК РФ), и заверение продавца об их отсутствии даёт основание требовать возмещения, если заверение окажется недостоверным. Но само по себе оно не лишает третье лицо его права: договор действует между вами и продавцом, а отказник в нём не участвует. Договорная защита переводит проблему в деньги, а не устраняет её.