Договор аренды квартиры: шаблон с актом и разбором пунктов
Почти все споры при аренде — о депозите при выезде и о том, можно ли выселить жильца «за месяц». Шаблон честен к обеим сторонам: в нём нет обещаний, которые закон не выполнит, а депозит и состояние квартиры фиксируются так, чтобы спорить было не о чем.
Когда собственник сдаёт квартиру гражданину, это договор найма жилого помещения (ст. 671 ГК РФ). Заключается письменно, на срок до пяти лет; договор на год и больше требует регистрации обременения в Росреестре. Наниматель может расторгнуть договор в любое время, предупредив за три месяца, а наймодатель — только через суд и по основаниям ст. 687 ГК РФ. Депозит возвращается, если договор не предусматривает иное.
11 месяцев или год и больше: что меняется
| До года | Год и больше | |
|---|---|---|
| Регистрация в Росреестре | не нужна | обременение регистрируется (п. 2 ст. 674 ГК РФ) |
| Право нанимателя на продление | нет, если договор не даёт | есть: за три месяца наймодатель предлагает продлить или предупреждает об отказе (ст. 684 ГК РФ) |
| Выселение за неуплату | через суд, если плату не внесли более двух раз | через суд, если не платили шесть месяцев |
| Временные жильцы и поднаём | правила ст. 680 и 685 не применяются, если договор не даёт | по правилам ст. 680 и 685 ГК РФ |
Норма, которая разводит два режима, — п. 2 ст. 683 Гражданского кодекса РФ.
Семь мест, о которых потом спорят
п. 1.3. Кто живёт вместе с нанимателем
Постоянно проживающие указываются в договоре и получают равные с нанимателем права пользования; за их действия отвечает наниматель (ст. 677 ГК РФ). Вселить кого-то ещё — только с согласия наймодателя.
п. 2. Срок: до года или год и больше
До года — краткосрочный наём без преимущественного права на продление (п. 2 ст. 683 ГК РФ). Год и больше — обременение регистрируется в Росреестре (п. 2 ст. 674 ГК РФ). Больше пяти лет договор найма заключить нельзя.
п. 3.3. Кто платит за коммунальные услуги
Если договор молчит, коммунальные платежи вносит наниматель (ст. 678 ГК РФ). Шаблон предлагает три варианта — выберите один, иначе при выезде спор неизбежен.
п. 3.4. Повышение платы
Одностороннее изменение платы не допускается, если закон или договор не предусматривают иное (п. 2 ст. 682 ГК РФ). Хотите индексацию — впишите её условия сразу: не чаще раза в год и не больше оговорённого процента.
п. 4. Депозит и досрочный выезд
Удерживать из депозита можно только долги и стоимость повреждений сверх нормального износа — по перечню в акте возврата. Отдельно решите, что будет с депозитом при досрочном выезде: условие о невозврате законно и будет применено.
п. 6.3. Выселить «за месяц» нельзя
Пункт пересказывает закон, чтобы ни у кого не было ложных ожиданий: наймодатель расторгает договор только через суд и по основаниям ст. 687 ГК РФ.
Приложения. Акт приёма-передачи и акт возврата
Опись мебели и техники, показания счётчиков и фото в день въезда и в день выезда — единственное доказательство в споре о депозите для обеих сторон.
Ошибки, из-за которых договор не защищает
- ✕Договор подписывает не собственник — сверьте паспорт наймодателя с выпиской ЕГРН; «сдаёт брат хозяина» — только по доверенности.
- ✕Нет описи имущества и фото — при выезде спор «было / не было» решить нечем.
- ✕Нет показаний счётчиков в день въезда — чужое потребление оплатит наниматель.
- ✕«Депозит не возвращается» подписано не глядя — условие законно и будет применено.
- ✕Пункт «выселение с предупреждением за месяц» — не работает: только суд (ст. 687, 688 ГК РФ).
- ✕Плата наличными без расписки — платите переводом с назначением платежа.
Пришлём шаблон на email
Word — чтобы подставить свои данные, PDF — чтобы распечатать и подписать. Внутри: договор, акт приёма-передачи с описью имущества, акт возврата квартиры, пояснения к каждому спорному пункту и список того, что сделать до подписания.
Договор фиксирует условия, но не проверяет вторую сторону
Проверку делает человек по официальным реестрам, отчёт приходит на почту.
Проверка арендодателя — 690 ₽
Долги у приставов, суды, банкротство — и сверка документа о праве, который показал арендодатель, со сведениями ЕГРН по квартире.
Проверить арендодателя →Проверка арендатора — 490 ₽
Долги у приставов, суды, банкротство и розыск — до того, как отдать ключи.
Проверить арендатора →Договор аренды или договор найма — как правильно?
Когда собственник сдаёт квартиру гражданину для проживания, по закону это договор найма жилого помещения (ст. 671 ГК РФ). Аренда жилья — это сдача организации. В быту оба слова означают одно и то же, и суд применит правила о найме, как бы договор ни назывался.
На какой срок заключать — 11 месяцев или год?
Договор меньше чем на год — краткосрочный наём. У нанимателя по такому договору по умолчанию нет преимущественного права на продление и некоторых других прав (п. 2 ст. 683 ГК РФ). Договор на год и больше требует государственной регистрации обременения в Росреестре (п. 2 ст. 674 ГК РФ). Поэтому часто выбирают 11 месяцев — это законно, но наниматель должен понимать, что теряет.
Может ли собственник выселить нанимателя, предупредив за месяц?
Нет. Наймодатель расторгает договор только через суд и только по основаниям ст. 687 ГК РФ: невнесение платы (при сроке меньше года — более двух раз после срока платежа), порча квартиры, использование не по назначению или нарушение прав соседей после предупреждения. Выселение после расторжения — на основании решения суда (ст. 688 ГК РФ).
Вернут ли депозит, если съехать раньше срока?
Зависит от договора. Депозит — обеспечительный платёж: по общему правилу он возвращается, но стороны вправе договориться иначе (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ). Верховный Суд указал, что условие о невозврате депозита при досрочном выезде законно и применяется буквально (определение от 30.07.2024 № 4-КГ24-30-К1; дело направлено на новое рассмотрение). В шаблоне три варианта — выбирайте осознанно.
Что будет с договором, если квартиру продадут?
Договор сохраняется: новый собственник становится наймодателем на тех же условиях (ст. 675 ГК РФ).
За сколько нужно предупредить собственника о выезде?
Закон даёт нанимателю право расторгнуть договор в любое время, письменно предупредив наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ). Более короткий срок стороны обычно согласуют — в шаблоне для этого есть пункт 6.2.