Документы при покупке земельного участка и дома с участком
Список делится на три части: что запросить у продавца до задатка, что обязательно указать в договоре и что подать на регистрацию. Главная новость последних лет — без границ участка в ЕГРН сделку не зарегистрируют.
Каждый пункт — со ссылкой на норму. Нормы сверены по текущим редакциям.
У продавца запрашивают паспорт, свежую выписку ЕГРН, документ-основание, по которому он получил участок, и проверяют, что границы участка внесены в ЕГРН: с 1 марта 2025 года без них регистрацию приостанавливают. По ситуации нужны нотариальное согласие супруга, разрешение опеки и нотариальная доверенность. Договор заключают в письменной форме с кадастровым номером и ценой. На регистрацию подают договор и заявления сторон, госпошлина гражданина за участок под ИЖС, ЛПХ или в СНТ — 700 ₽, срок — семь рабочих дней, через МФЦ — девять.
Что запросить у продавца до задатка
Всегда
Паспорт и свежая выписка ЕГРН
Выписку заказывает сам продавец — в его выписке есть ФИО, третьим лицам с 2023 года их не показывают. Сверяете продавца с правообладателем, смотрите обременения и аресты.
Почему имя закрыто →Всегда
Документ-основание
Договор, свидетельство о наследстве, дарение, решение суда, постановление о предоставлении — от основания зависят риски: наследники, супруг, давность.
История владельцев →Всегда
Границы участка в ЕГРН
Без сведений о границах регистрацию перехода права приостановят (п. 21.1 ч. 1 ст. 26 закона № 218-ФЗ), и дома на участке — тоже (п. 21.2). Нет границ — межевание до сделки.
Проверка границ →Если куплен в браке
Нотариальное согласие супруга
Для сделки с недвижимостью одному супругу нужно нотариально удостоверенное согласие другого (п. 3 ст. 35 СК РФ).
Если среди собственников ребёнок
Разрешение органа опеки
Отчуждать имущество подопечного без предварительного разрешения опеки нельзя (п. 2 ст. 37 ГК РФ). Участок с домом, купленные на маткапитал, — повод проверить доли детей.
Маткапитал и доли →Если подписывает представитель
Нотариальная доверенность
Доверенность на подачу заявлений о регистрации и распоряжение правами должна быть нотариальной (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ). Проверьте её в реестре нотариата.
Участок в товариществе
Справка СНТ о взносах
Долг по взносам — обязательство прежнего собственника, но давить правление будет на нового. Справку председателя берут до сделки.
Покупка дачи в СНТ →Если на участке есть дом
Документы на дом
Дом и участок одного владельца продаются вместе (п. 4 ст. 35 ЗК РФ); садовый участок — вместе с постройками (ч. 6 ст. 23 закона № 217-ФЗ). Выписки нужны на оба объекта.
Проверка дома →Что обязательно должно быть в договоре
Договор продажи недвижимости заключают в письменной форме одним документом, подписанным сторонами; несоблюдение формы делает его недействительным (ст. 550 ГК РФ). Два условия обязательны — без них договор считается незаключённым:
- Предмет — данные, позволяющие определённо установить участок: кадастровый номер, адрес, площадь (ст. 554 ГК РФ). Дом и участок — оба объекта в одном договоре.
- Цена, согласованная письменно (ст. 555 ГК РФ). Указывайте реальную: от цены в договоре считаются вычет и возврат денег при споре.
Для обычного участка — не нужен. Обязателен, если продаётся доля в праве общей собственности (ч. 1.1 ст. 42 закона № 218-ФЗ, с исключениями). Сам договор можно собрать в нашем бесплатном конструкторе договора купли-продажи участка. Передачу участка и дома удобно оформить актом — бесплатный акт приёма-передачи дома и земельного участка с описью систем и сверкой забора с границами.
Регистрация: что подать, сколько платить и ждать
В Росреестр (лично, через МФЦ или электронно) подают заявления сторон о регистрации перехода права, договор и документы по ситуации — согласие супруга, разрешение опеки, доверенность.
| Что | Сколько |
|---|---|
| Госпошлина гражданина: участок ЛПХ, СНТ, огород, ИЖС, гараж и созданный на нём объект | 700 ₽ (пп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК) |
| Госпошлина гражданина: иная недвижимость, кадастровая до 20 млн ₽ | 4 000 ₽ (пп. 22) |
| Срок: подача в Росреестр / через МФЦ | 7 / 9 рабочих дней (ч. 1 ст. 16 закона № 218-ФЗ) |
| Срок: нотариальная сделка — Росреестр / МФЦ | 3 / 5 рабочих дней |
Регистрация не проверяет то, что важно покупателю: наследников, супруга продавца, его банкротство и долги. Она фиксирует переход права, а не его чистоту — это проверяют до денег.
Частые вопросы
Какие документы нужны при покупке земельного участка?
От продавца — паспорт, свежая выписка ЕГРН, документ-основание, по которому он получил участок, и сведения о границах в ЕГРН. По ситуации — нотариальное согласие супруга, разрешение органа опеки, нотариальная доверенность представителя, справка СНТ о взносах. Для сделки — договор купли-продажи в письменной форме с кадастровым номером и ценой, заявления сторон на регистрацию и квитанция об уплате госпошлины.
Можно ли купить участок без межевания?
С 1 марта 2025 года — фактически нет: если в ЕГРН нет сведений о местоположении границ участка, который продаётся, регистрацию перехода права приостанавливают (п. 21.1 ч. 1 ст. 26 закона № 218-ФЗ). То же касается регистрации дома, если не определены границы участка под ним (п. 21.2). Межевание проводят до сделки, обычно за счёт продавца.
Сколько стоит госпошлина при покупке участка?
Для гражданина за регистрацию права на участок для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального жилищного или гаражного строительства, а также на созданный на таком участке объект — 700 ₽ (пп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). В остальных случаях за регистрацию права гражданина — 4 000 ₽, если кадастровая стоимость не больше 20 млн ₽ (пп. 22).
Нужен ли нотариус при покупке земельного участка?
Обычно нет: договор продажи недвижимости заключается в простой письменной форме одним документом, подписанным сторонами (ст. 550 ГК РФ). Нотариус обязателен, если продаётся доля в праве общей собственности (ч. 1.1 ст. 42 закона № 218-ФЗ, с исключениями). Кроме того, у нотариуса оформляют согласие супруга продавца и доверенность, если подписывает представитель.
Сколько регистрируют переход права на участок?
Семь рабочих дней с даты приёма документов Росреестром и девять — при подаче через МФЦ (ч. 1 ст. 16 закона № 218-ФЗ). Если сделка удостоверена нотариусом — три и пять рабочих дней соответственно.
Можно ли купить дом без земли или землю без дома?
Если дом и участок принадлежат одному человеку, дом отчуждается вместе с участком (п. 4 ст. 35 ЗК РФ, с исключениями из этого пункта). Садовый и огородный участок нельзя продать отдельно от расположенных на нём домов, хозпостроек и гаража (ч. 6 ст. 23 закона № 217-ФЗ). Поэтому документы и проверка нужны на оба объекта.
Проверим документы, участок и продавца до задатка
Сверим продавца с правообладателем, основание его права, границы и зоны по НСПД, аресты и залог, историю владения и самого продавца по государственным реестрам — письменный отчёт за 1 490 ₽, обычно за 2–4 часа.