Акт приёма-передачи дома и земельного участка
Квартирный акт дому не подходит: объектов два, коммуникации свои — котёл, скважина, септик, — на участке стоят постройки, которых может не быть в ЕГРН, а вместо управляющей организации — СНТ со взносами. Шаблон ниже написан со стороны покупателя и закрывает именно эти места.
Принимаете квартиру, а не дом — там один объект и другие пункты: шаблон акта для квартиры.
Передача недвижимости оформляется передаточным актом: обязательство продавца передать считается исполненным после вручения имущества и подписания акта (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Для дома с участком акт один, но объектов в нём два — каждый со своим кадастровым номером: продать дом без участка под ним нельзя (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Принятие недвижимости с недостатками, даже оговорёнными в акте, не освобождает продавца от ответственности (п. 2 ст. 556 ГК РФ).
Четыре отличия, из-за которых нельзя взять квартирный бланк
| Что фиксируем | Квартира | Дом с участком |
|---|---|---|
| Объекты | один, один кадастровый номер | два: дом и участок, у каждого свой номер |
| Инженерные системы | стояки обслуживает управляющая организация | котёл, скважина, септик, ввод — всё ваше, проверяется запуском |
| Границы и постройки | нет | сверка забора с ЕГРН; перечень построек со статусом регистрации |
| Платежи | ЖКУ и взносы на капремонт МКД | прямые договоры с поставщиками; в СНТ — взносы и справка председателя |
Восемь мест, ради которых акт и составляют
п. 1.1. Два объекта, два кадастровых номера
Дом и участок описываются каждый со своим кадастровым номером, площадью и — для участка — категорией земель и видом разрешённого использования. Реквизиты переписываются из договора дословно: расхождение хотя бы в одном номере превращает акт в бумагу о передаче непонятно чего.
п. 2.3. Системы проверены в работе при покупателе
Отдельная строка фиксирует, что котёл запущен, вода подана, электричество включено — при вас, в день передачи. Осмотр «стены на месте» не говорит ничего; строчка в акте заставляет провести этот запуск и оставляет его след.
п. 3.1. Границы: забор сверен со сведениями ЕГРН
Пункт требует выбрать: «совпадает» или «выявлены расхождения» — и расхождения записать. Это полчаса с публичной кадастровой картой или межевым планом против спора с соседом, который иначе достанется вам молча.
пп. 3.2–3.3. Постройки — перечнем, с отметкой о регистрации
Баня, гараж, хозблок — каждая строка с ответом, есть ли право в ЕГРН. Рядом стоит честная оговорка: перечисление незарегистрированного строения фиксирует факт передачи, но права не создаёт. Так покупатель узнаёт о статусе построек до подписи, а не из письма администрации через год.
п. 4. Счётчики: электричество, газ, вода
Показания с номерами приборов и сроками поверки, плюс фотофиксация. Поставщики не знают, когда вы въехали, — они видят лицевой счёт, и без зафиксированных показаний чужое потребление станет вашим.
пп. 5.3–5.4. Справка СНТ и переоформление договоров
Для участка в товариществе — справка председателя об отсутствии долга по взносам, с датой. Дальше — обязательство продавца не мешать переоформлению лицевых счетов: электричество, газ вместе с договором на обслуживание оборудования, вода, вывоз мусора. Пока договоры на продавце, любой долг и любая авария — спор о том, кто абонент.
п. 6.2. Документы на сети, котёл и скважину
Документы о технологическом присоединении подтверждают выделенную мощность — без них историю подключения доказывают с нуля. Паспорта котла и скважины, договор на газ — всё передаётся в день акта и перечисляется в нём.
пп. 2.4 и 2.6. Недостатки вписываются, а не прощаются
Принятие недвижимости с недостатками, даже оговорёнными в акте, не освобождает продавца от ответственности (п. 2 ст. 556 ГК РФ) — но фраза «претензий не имею» перекладывает доказывание на вас. Шаблон ведёт по-другому: недостатки — списком, срок устранения — датой.
Ошибки, из-за которых акт не защищает
- ✕В акте только дом, участок «подразумевается» — это два объекта; без участка в акте нет документа о передаче земли.
- ✕Котёл и скважину не запускали — приняли коробку, а работает ли главное в ней, узнаете по морозу.
- ✕Постройки переданы без перечня и статуса в ЕГРН — о том, что бани юридически нет, вы узнаете последним.
- ✕Забор не сверен с границами по ЕГРН — расхождение означает спор с соседом, и он уже ваш.
- ✕«Претензий к состоянию не имею» при беглом осмотре — прав не лишает (п. 2 ст. 556 ГК РФ), но доказывать теперь вам.
- ✕«Расчёты произведены полностью», а деньги ещё в аккредитиве — подписывайте только после фактического получения денег продавцом.
Пришлём шаблон на email
Word — чтобы подставить свои данные, PDF — чтобы распечатать и взять на передачу. Внутри: акт на оба объекта, пояснения к каждому спорному пункту и список того, что проверить в день подписания. В письме — промокод на 300 ₽ на проверку дома или участка.
Акт закрывает день передачи. Судьбу покупки решают реестры
- ·нет ли на участке охранных зон: ЛЭП, газопровод, вода — там могут запретить и стройку, и септик;
- ·установлены ли границы участка и было ли межевание;
- ·зарегистрированы ли дом и постройки, совпадает ли фактическое с ЕГРН;
- ·не банкрот ли продавец, нет ли исполнительных производств и судов;
- ·как продавец получил дом и участок и нет ли свежего наследства или дарения в цепочке.
Проверить дом и участок до договора
Полная проверка дома с участком и продавца по официальным реестрам — 1 490 ₽, отчёт обычно за 2–4 часа. С промокодом из письма с шаблоном — дешевле.
Нужен один акт на дом и участок или два отдельных?
Достаточно одного акта, в котором описаны оба объекта — каждый со своим кадастровым номером. Дом и участок под ним — самостоятельные объекты недвижимости, но продаются только вместе: отчуждение здания без земельного участка, когда оба принадлежат продавцу, не допускается (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Ошибка — описать в акте только дом: тогда у покупателя нет документа о передаче земли, а споры о фактическом пользовании участком начинаются именно с этого.
На участке баня и гараж, которых нет в ЕГРН. Включать их в акт?
Да, с честной отметкой «право в ЕГРН не зарегистрировано». Акт зафиксирует, что постройки вам физически передали, в каком они состоянии и что продавец не увёз сруб бани накануне. Но права акт не создаёт: незарегистрированное капитальное строение остаётся задачей нового собственника — регистрировать по дачной амнистии или разбираться с последствиями самовольного строительства. Узнать это до подписания полезнее, чем после: наличие и статус построек стоит проверить ещё до договора.
Забор стоит не по границам из ЕГРН. Подписывать акт?
Сначала зафиксировать расхождение письменно — в шаблоне для этого есть отдельная строка в пункте о границах, — а лучше разобраться до сделки. Забор ставили люди, границы в ЕГРН определял кадастровый инженер, и совпадать они не обязаны. Если забор захватывает соседскую землю, спор с соседом перейдёт к вам вместе с участком; если наоборот — вы пользуетесь меньшим, чем купили. Сверка по межевым знакам или публичной кадастровой карте занимает полчаса и дешевле любого спора.
Что обязательно проверить в работе до подписания?
Всё, что в квартире делает управляющая организация, в доме — ваше хозяйство: котёл и отопление, скважину или колодец, септик, электрический ввод, газовое оборудование. Правильный порядок дня передачи: системы запускаются при вас, вода идёт, котёл греет — потом подпись. Зимой это критично: приняв дом с незапущенным отоплением, вы не знаете, работает ли главное в нём и не разморожены ли трубы.
Какие документы продавец должен передать вместе с домом?
Минимальный набор: технический паспорт или техплан дома, межевой план участка, документы о технологическом присоединении к электросетям (они подтверждают выделенную мощность), договор газоснабжения и документы на газовое оборудование, паспорт котла с гарантией, паспорт скважины, справки об отсутствии долгов. Всё это передаётся в день акта и перечисляется в нём — потом документы не найти, а восстанавливать историю техприсоединения придётся с нуля.
Дом в СНТ: что с взносами при передаче?
В день передачи возьмите у продавца справку председателя об отсутствии задолженности по членским и целевым взносам и впишите её дату в акт — в шаблоне для этого есть пункт. По закону долг по взносам — обязательство прежнего собственника (ст. 210 ГК РФ), но на практике правление нередко требует его с нового соседа. Справка с датой — ваш аргумент в этом разговоре.
Акт приёма-передачи квартиры
Для вторичной квартиры: один объект, счётчики, капремонт и регистрационный учёт. Заполняется онлайн.
Предварительный договор с задатком
Начало сделки: задаток, который по вине продавца возвращается вдвое, и ловушка срока, на которой его теряют.
Все документы сделки по шагам — на странице документов для сделки, а что запросить у продавца участка до задатка — в списке документов при покупке земельного участка.