Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком
Задаток — первые деньги, которые покупатель отдаёт продавцу, и единственные, которые можно потерять целиком. Шаблон написан со стороны покупателя: в нём закрыты три ловушки, на которых задаток проигрывают в суде.
Хотите, чтобы деньги вернули при любом исходе? Это аванс, а не задаток — шаблон соглашения об авансе. Предлагают подписать короткое «соглашение о задатке» без договора — почему при споре оно превращается в аванс.
Предварительный договор — обязательство заключить договор купли-продажи в будущем на оговорённых условиях (ст. 429 ГК РФ). Если срок не указан, основной договор заключают в течение года. Задаток к нему допустим (п. 4 ст. 380 ГК РФ): по вине покупателя он остаётся у продавца, по вине продавца возвращается вдвое. Если до конца срока никто не направил предложение заключить основной договор, обязательства прекращаются, а задаток возвращают в простом размере.
Что будет с деньгами, если сделка сорвётся
| Что случилось | Аванс | Задаток |
|---|---|---|
| Передумал покупатель | возвращается | остаётся у продавца |
| Передумал продавец | возвращается | возвращается в двойном размере |
| Никто не виноват или договорились разойтись | возвращается | возвращается в простом размере |
| Форма | расписка или соглашение | только письменно, при любой сумме; при сомнении — аванс |
Нормы: ст. 380 и 381 Гражданского кодекса РФ.
Семь мест, из-за которых задаток работает или нет
п. 4.2. Прямо написано, что это задаток
Если из документов не ясно, задаток это или аванс, закон решает в пользу аванса (п. 3 ст. 380 ГК РФ). Слово «задаток» должно стоять и в договоре, и в расписке.
п. 3.1. Конкретная дата основного договора
Без срока основной договор заключается в течение года (п. 4 ст. 429 ГК РФ). Для квартиры это слишком долго: ставьте дату, привязанную к одобрению ипотеки и сбору документов.
п. 3.2–3.4. Кто обязан направить предложение
Главная ловушка. Если срок истёк, а никто не направил другому предложение заключить основной договор, обязательства прекращаются, и двойной задаток не взыскать (п. 6 ст. 429 ГК РФ). Шаблон называет, кто направляет предложение, за сколько дней и по каким контактам оно считается полученным.
п. 4.4. За что отвечает продавец
Двойной задаток взыскивается только со стороны, ответственной за срыв сделки, и спор обычно именно о том, кто ответствен. Пункт заранее называет случаи: отказ продавца, недостоверные заверения, неисполнение обязанности освободить квартиру и снять жильцов с учёта.
п. 4.6. Отказ банка в ипотеке
Необязательный пункт для тех, кто покупает в ипотеку. Без него отказ банка — ваш риск. С ним — прекращение обязательства по соглашению сторон, при котором задаток возвращается (п. 1 ст. 381 ГК РФ).
п. 5.1. Заверения продавца
Банкротство, аресты, права третьих лиц, маткапитал, перепланировки — продавец письменно заверяет, что всего этого нет (ст. 431.2 ГК РФ). Недостоверное заверение пункт 4.4 делает ответственностью продавца.
п. 6.1. Ничего, кроме задатка
Полная цена или её существенная часть до основного договора превращает документ в куплю-продажу с предоплатой. Остаток платится через аккредитив, сервис безопасных расчётов или ячейку — не раньше подписания основного договора.
Ошибки, из-за которых задаток не защищает
- ✕В расписке «аванс», в договоре «задаток» — сомнение толкуется в пользу аванса (п. 3 ст. 380 ГК РФ).
- ✕Нет срока основного договора — по закону год (п. 4 ст. 429 ГК РФ), всё это время продавец вправе ждать.
- ✕Срок прошёл, а предложение никто не отправил — обязательства прекратились, двойной задаток не взыскать.
- ✕Задатком отдана почти вся цена — это уже купля-продажа с предоплатой, а не предварительный договор.
- ✕Подписывает «родственник собственника» — только собственник из ЕГРН или представитель по нотариальной доверенности.
- ✕Задаток за долю без нотариуса — предварительный договор о доле требует нотариальной формы, иначе он ничтожен.
Пришлём шаблон на email
Word — чтобы подставить свои данные, PDF — чтобы распечатать и взять на встречу с продавцом. Внутри: договор, расписка в получении задатка, пояснения к каждому спорному пункту и список того, что проверить до передачи денег. В письме — промокод на 300 ₽ на проверку квартиры.
Задаток отдают раньше, чем кто-то проверил, кому
- ·проверить продавца: банкротство, исполнительные производства, суды;
- ·заказать свежую выписку ЕГРН и сверить собственника, обременения и аресты;
- ·посмотреть историю переходов права: как и когда продавец получил квартиру;
- ·узнать, кто зарегистрирован в квартире и есть ли отказавшиеся от приватизации;
- ·если продавец в браке — договориться о нотариальном согласии супруга;
- ·передавать задаток переводом или наличными строго под расписку из шаблона.
Заверения в договоре работают, только если они правда
Продавец может письменно заверить, что банкротства и арестов нет, — но узнаете вы о неправде уже после задатка. Проверка квартиры и продавца по официальным реестрам — 1 490 ₽, отчёт обычно за 2–4 часа. С промокодом из письма — дешевле.
Чем задаток отличается от аванса?
Аванс — часть цены, заплаченная заранее: если сделка не состоялась, его возвращают, кто бы ни был виноват. Задаток обеспечивает обязательство: если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток остаётся у продавца, если по вине продавца — он возвращает двойную сумму (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Соглашение о задатке должно быть письменным при любой сумме, а при сомнении сумма считается авансом (п. 2 и 3 ст. 380 ГК РФ).
Можно ли внести задаток по предварительному договору?
Да. Закон прямо разрешает обеспечить задатком обязательство заключить основной договор на условиях предварительного (п. 4 ст. 380 ГК РФ).
Что будет, если срок предварительного договора прошёл?
Если до конца срока основной договор не заключён и ни одна сторона не направила другой предложение его заключить, обязательства прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК РФ). Верховный Суд указывал, что это не противоправное поведение сторон и виновного здесь нет, а задаток в таком случае возвращается в простом размере. Поэтому в шаблоне прописано, кто и когда обязан направить предложение.
Нужен ли нотариус для предварительного договора?
Предварительный договор заключается в той же форме, что и основной, иначе он ничтожен (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Для покупки квартиры целиком достаточно простой письменной формы. Если продаётся доля, основной договор удостоверяет нотариус — значит, и предварительный тоже. Этот шаблон для долей не подходит.
Сколько вносить задатка?
Столько, сколько вы готовы потерять, если передумаете сами, — обычно небольшую долю цены. Вносить до основного договора полную цену или существенную её часть нельзя: суд квалифицирует такой «предварительный» договор как куплю-продажу с предварительной оплатой (п. 23 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49).
Что если банк откажет в ипотеке?
Отказ банка сам по себе не освобождает покупателя: суды чаще считают его риском покупателя, и задаток остаётся у продавца. В шаблоне есть необязательный пункт 4.6: если его оставить, отказ банка по заявке, поданной в срок, стороны заранее признают прекращением обязательства по соглашению, и задаток возвращается.
Соглашение об авансе
Если хотите, чтобы деньги вернули при любом исходе: аванс возвращается, кто бы ни был виноват.
Договор купли-продажи
Основной договор, ради которого заключается предварительный. Конструктор заполняется онлайн.
Все документы сделки по шагам — на странице документов для сделки.