Покупаете квартиру? Проверим документы и продавца.
Проверим ЕГРН, договор и историю собственности. Пробьём продавца по 12 реестрам — банкротство, долги, суды, розыск. Отчёт на 51 пункт обычно за 2–4 часа.
Банку, риэлтору и площадке платят за состоявшуюся сделку. Нам — за то, чтобы вы не потеряли на ней деньги.
Пример отчёта — 18 страниц →Основателя aichek Александра Фионова цитируют в материале «Блокнота Ростов» — о том, как понять до покупки квартиры, что проблемным окажется сам дом: аварийность, долги перед ресурсниками, судебная история по адресу. Читать статью →
Объявление выглядит идеально. Риски — в документах.
Фото и цена — витрина. Банкротство продавца, маткапитал и наследство видны только в документах и реестрах. Потяните ползунок и сравните.
Показано: после проверки 3 риска
Потяните ползунок — риски появятся и исчезнут
- У продавца — банкротное дело в суде Сделку могут оспорить кредиторы, квартира уйдёт в конкурсную массу. В объявлении об этом — ни слова.
- Куплена с маткапиталом Доли детям не выделены — сделку может отменить суд. В выписке ЕГРН этого не видно.
- Свежее наследство 8 месяцев после смерти прежнего владельца — может объявиться другой наследник.
Справка о зарегистрированных: где в ней риск
Этот документ продавец отдаёт почти всегда, и почти всегда его читают как список фамилий: «прописан один, значит всё в порядке». Риск здесь живёт не в фамилиях, а в датах и в графе «отношение к собственнику». Нажмите строку — покажем, что в ней видно.
Схема, а не снимок документа: значения условные, персональные данные заменены заполнителями. Нажмите строку — объясним, что она значит.
Обычная справка против архивной
Обычная форма показывает только тех, кто зарегистрирован СЕЙЧАС. Человек, снявшийся с учёта год назад, в ней не появится — а право пользования у него может сохраняться. Архивная (расширенная) форма показывает всех, кто был зарегистрирован за весь период, и именно в ней видно отказавшихся от приватизации.
Что сделать до аванса. Просите архивную справку за весь период с момента приватизации, а не обычную. Отказ продавца её получить — сам по себе повод насторожиться.
Дата регистрации раньше даты приватизации
Если человек был зарегистрирован в квартире на момент приватизации и в ней не участвовал, за ним сохраняется право пользования — бессрочно и независимо от смены собственника (ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ). Такого жильца нельзя выселить ни по договору, ни по суду.
Что сделать до аванса. Сверьте дату регистрации каждого с датой договора приватизации и запросите заявления об отказе. Один такой отказ — самостоятельная причина не выходить на сделку без юриста.
Графа «отношение к собственнику»
Формулировка «бывший член семьи» означает, что право пользования по общему правилу прекращается (ст. 31 Жилищного кодекса) — но прекращает его суд, а не запись в справке. На практике это иск, апелляция и месяцы, в течение которых человек продолжает жить в квартире, которую вы уже купили.
Что сделать до аванса. Требуйте снятия с учёта ДО подписания договора, а не обещания сняться после. Условие «обязуется сняться» в договоре суд исполнит, но своими сроками.
Зарегистрированный ребёнок
Ребёнка нельзя снять с учёта «в никуда»: регистрация по новому адресу должна произойти одновременно. Если у ребёнка есть ещё и доля в праве, отдельно потребуется разрешение органа опеки, без которого регистрацию сделки приостановят.
Что сделать до аванса. Спросите, куда именно будет зарегистрирован ребёнок, и проверьте, что тот адрес существует и туда есть согласие собственника.
Строка о выбывших
В архивной форме видно, кто и куда выбыл. Часть выбывших — временно отсутствующие: служба, лечение, учёба, уход в интернат. За частью из них право пользования сохраняется, и оно возвращается вместе с человеком — уже к вам как к новому собственнику.
Что сделать до аванса. По каждому выбывшему спросите основание и адрес выбытия. Пустая графа «куда выбыл» — вопрос, а не мелочь.
Дата самой справки
Справка описывает один день. Между её датой и датой договора собственник вправе зарегистрировать кого угодно, и это законно: разрешение покупателя ему не нужно, потому что покупателя ещё нет.
Что сделать до аванса. Берите свежую справку в день сделки или накануне и вписывайте в договор заверение продавца о том, что зарегистрированных лиц нет.
Разбор общий, по типовому документу. В отчёте мы смотрим вашу справку и называем, что делать именно в вашем случае.
Справочные данные ЕГРН (открытая часть). Права, обременения и риски — в платном анализе: их проверяет и объясняет специалист в отчёте.
Три области, которые не видно на просмотре
Квартира может быть чистой, а продавец — нет. И наоборот. Поэтому в одном отчёте идут все три проверки сразу, а не только выписка ЕГРН.
Объект
- Аресты и запреты регистрационных действий
- Скрытые обременения: ипотека, рента, сервитут
- Несоответствие площади и характеристик в документах
- Незаконные перепланировки
По адресу или кадастровому номеру:
Продавец
- Банкротство и долги продавца
- Розыск, недействительный паспорт, сомнительная доверенность
Чистые документы не спасают, если продавец через год подаст на банкротство: сделку оспорят кредиторы.
12 реестров по данным из заявки — паспорт присылать не нужно:
Документы сделки
- Невыделенные доли детям при использовании маткапитала
- Риск оспаривания сделки наследниками
- Подозрительные пункты в договоре купли-продажи
Читаем то, что вы пришлёте:
Каждая находка в отчёте — с объяснением, почему это опасно, и ссылкой на норму закона или судебное дело из базы (3 409 норм и дел). Полный перечень проверок — в открытой методике: 51 пункт, список источников — на странице 18 источников.
Три шага — и у вас отчёт
Пришлите адрес
Адрес или кадастровый номер. Документы — сразу или после оплаты: в Telegram-бот или письмом.
AI + специалист
Объект, историю и продавца по 12 реестрам Проверяем продавца по этим реестрам:
МВД — недействительные паспорта · МВД — база розыска · ФСИН — розыск · ФССП · Федресурс / ЕФРСБ · kad.arbitr · ГАС «Правосудие» · Росфинмониторинг · Минюст — реестр иностранных агентов · ЕГРЮЛ / ЕГРИП · ФНП — реестр залогов · ФНС — налоговая задолженность.
Два последних — при наличии ИНН.
Все источники и ссылки → — каждая находка со ссылкой на закон и судебную практику.
Отчёт со светофором
Что блокирует сделку, что — повод для торга, что в порядке. Плюс готовые вопросы продавцу перед авансом.
Чтобы начать, хватит адреса или кадастрового номера. Выписка ЕГРН, проект договора и правоустанавливающий документ — сразу в форме или после оплаты, в Telegram-бот либо письмом. Чего-то нет — присылайте то, что есть, и напишем, что запросить у продавца.
Так выглядит ваш отчёт
PDF обычно 14–19 страниц: уровень риска, разбор документов, проверка продавца, что запросить перед сделкой, вопросы продавцу.
Сколько стоит та же задача у других
«Узнать, что не так с квартирой и продавцом до сделки». Длина полосы — цена в масштабе.
полный отчёт о рисках за 30 минут, документы сделки не читает
объект + продавец + документы, обычно 2–4 часа, отчёт читает специалист
ручная работа, 3–7 дней
Циан, М2 — до 3 рабочих дней
только для ипотеки Сбера
Цены конкурентов — по публичным прайсам: юридическая проверка Циан — 9 900 ₽, М2 — 14 900 ₽, «Сделка с гарантией» Домклик — от 15 900 ₽. Данные на август 2026. Штриховка на полосе — разброс «от и до» внутри одного прайса.
Что вы получаете за 1 490 ₽
Не список рисков, а разбор каждого: чем он грозит именно покупателю и что сделать до аванса.
Маткапитал без выделения долей
Сделка оспорима: доли детям не выделены — суд может её отменить, а квартиру изъять у покупателя.
До аванса запросить справку ПФР/СФР об использовании маткапитала и нотариальное обязательство.
Нет нотариального согласия супруга
Супруг вправе оспорить сделку в течение года с момента, когда узнал о ней.
Согласие супруга у нотариуса до подписания ДКП — либо документ о том, что режим общей собственности не действует.
Невыгодные условия в проекте ДКП
Освобождение квартиры — 30 дней после регистрации, неустойки за просрочку нет.
Правки в три пункта: срок освобождения, неустойка за просрочку, порядок передачи ключей по акту.
Источники — 18 официальных реестров, из них 12 по продавцу:
- МВД — недействительные паспорта
- МВД — база розыска
- ФСИН — розыск
- ФССП
- Федресурс / ЕФРСБ
- kad.arbitr
- ГАС «Правосудие»
- Росфинмониторинг
- ещё 10
Ваш отчёт будет опечатан
При выпуске мы считаем цифровой отпечаток файла (SHA-256) и получаем на него независимую метку времени по международному стандарту RFC 3161. По ней видно, что документ существовал на указанную дату и с тех пор не менялся. Это и делает отчёт датированным доказательством вашей осмотрительности, а не просто файлом с числом в шапке.
- Цифровой отпечаток
- SHA-256 файла. Меняется от одной запятой — подменить отчёт задним числом не выйдет.
- Независимая метка времени
- Международный стандарт RFC 3161. Дату ставим не мы: её подтверждает внешняя служба.
- QR внутри PDF
- Ведёт на страницу проверки. Открыть её может любой — юрист, риэлтор, продавец, суд.
Метка времени подтверждает дату и неизменность файла — и ничего не говорит о статусе добросовестного приобретателя: его присваивает суд.
Каждый отчёт я собираю и проверяю лично. Меня зовут Александр Фионов — 11 лет руководил проектами в юридической компании, где каждый день проходил через экспертизу договоров и документов. AI делает рутину: сверяет данные и ищет совпадения с базой из 3 409 норм и судебных дел. Решение о каждом риске в отчёте — моё, и я за него отвечаю.
Я не юрист: в суде вас представлять не буду и документы за вас не подпишу. Моя работа — найти риски до аванса и сказать, что с ними делать.
Образование, публикации и границы квалификации →Не думая решили заказать отчёт, так как в нашем регионе очень много серых продаж существует, поэтому искали именно замену юристу и риэлтору аналог. Стоят они не очень дорого. Не пожалели ни разу.
Проверили участок под Рыбинском. Выяснилось, что это сельхозземля и дом на ней строить нельзя — продавец об этом «забыл». Сэкономили мне сильно больше, чем стоила проверка. Рекомендую всем, кто смотрит землю. Благодарю от души.
Прислала выписку, через полчаса получила разбор. Самое полезное — мне человеческим языком объяснили, что значит каждая строчка: где обременения, почему важна дата регистрации права, чего в выписке НЕ видно (я думала, там видно всё). Честно, рада, что вовремя обратилась, теперь рассматриваю другие объекты, которые также направлю на проверку в Aicheck.
Сервис понравился, отработали чётко, прислали отчёт быстро, вся информация была по существу, подсветили на что обратить внимание при покупке квартиры. Благодарю.
Обращалась в Айчек поверить квартиру перед покупкой. Оказалось, что предыдущий собственник использовал материнский капитал при покупке квартиры, о чём текущий собственник умолчал. Доли детям — это безусловно риск оспаривания сделки в будущем, скорее всего, из-за чего и продаётся эта квартира. Спасибо сервису за помощь, теперь подбираю альтернативный вариант с чистой историей.
Сервис удобный: подгружаешь документы, оплачиваешь проверку, получаешь отчёт по квартире. На сайте пишут, что делают в течение суток, мой был готов через 40 минут. Также понравилось, что в отчёте есть отдельная страница — список, какие документы дополнительно запросить у продавца.
Выражаю огромную благодарность за проделанную работу в разъяснении по ограничительным зонам данного участка. Профессиональный подход и отзывчивость помогает многим разобраться в вопросах. Успеха вам и вашей команде!
Заказ выполнен в полном объеме, быстро и в срок. Очень помогло
Перед покупкой квартиры решили подстраховаться и заказать проверку/экспертизу всех имеющихся документов. Результат превзошел все ожидания. Дешево. Мои рекомендации.
Все прошло оперативно, четко, качественно. Полная уверенность в чистоте сделки! Большое спасибо за помощь!
Покупка квартиры та ещё задачка со звездочкой, а тут я рискнули и решила оформить сделку сама без риелтора . Этот сервис мне очень помог с моей задачей , очень подробный отчет по недвижимости , даже не знаю сколько бы я сама искала эту информацию . Понравилось все и содержание и сервис )
Доволен результатом. Получил результат быстро и очень им доволен. В целом за такую цену результат превзошел ожидания. В будущем планирую также воспользоваться.
После работы с данной компанией остались только положительные впечатления. Быстро и качественно ответили на все вопросы, буду рекомендовать друзьям
Все отлично! Не ожидал, что так быстро и подробно будет всё раскрыто в отчёте. Были отображены риски даже те о которых я и не подозревал.
Заказывала несколько отчетов с разных сайтов. У Александра самый лучший. Все четко, по делу и понятно. За рекомендации отдельная благодарность. По шагово все указано ,как и что нужно сделать. К другим юристам после этого подробного отчета,можно не обращаться.
Мы не участвуем в вашей сделке
У нас нет ни риэлторской комиссии, ни партнёрских выплат от банков, площадок и застройщиков. Мы не связаны с продавцом и не получаем ничего от того, состоится покупка или сорвётся. Наш доход — цена самой проверки, и он одинаковый в обоих случаях.
Поэтому вывод «эту квартиру брать не стоит» для нас такой же нормальный результат работы, как и «всё чисто». Никто у нас не теряет деньги, если вы уйдёте из сделки.
Как это выглядит на наших проверках. Из 53 проверок в журнале исходов — по всем продуктам — в 50 мы нашли то, что нужно закрыть до передачи денег, это 94%. В 6 случаях вывод был прямым: сделку в таком виде не рекомендуем.
Считаем по внутреннему журналу исходов, обновляется с каждой проверкой. Наружу отдаём только агрегаты — без адресов, имён и дат конкретных сделок.
Укажите адрес объекта — отчёт за 2–4 часа
1 490 ₽ · отчёт обычно за 2–4 часа — вот его пример (18 страниц).
Открываем защищённую оплату ЮKassa…
Заявка уже сохранена. Не закрывайте страницу — через пару секунд откроется страница оплаты: банковская карта, СБП, T-Pay или SberPay.
Работаем по всей России — со спецификой вашего региона
Проверка идёт онлайн по федеральным реестрам, но риски в каждом городе свои: где-то — самострои и переуступки, где-то — приватизация 1990-х и наследство. Для этих городов мы разобрали местную специфику отдельно:
Что нужно прислать для проверки?
Договор купли-продажи, выписку ЕГРН и правоустанавливающий документ. Данные продавца для отдельной проверки указываются текстом в форме.
Зачем проверять продавца, если документы выглядят чистыми?
Чистые документы не защищают от банкротства продавца. Если он подаст на банкротство в течение 1–3 лет после сделки, арбитражный суд может оспорить продажу — даже если вы заплатили полную цену. Поэтому продавца мы проверяем отдельно — по 12 реестрам: банкроты (Федресурс/ЕФРСБ, судебное и внесудебное), исполнительные производства (ФССП), картотека арбитражных дел (kad.arbitr), суды общей юрисдикции (ГАС «Правосудие»), действительность паспорта (МВД), розыск (МВД), розыск (ФСИН), перечень лиц по 115-ФЗ (Росфинмониторинг), реестр залогов (ФНП), реестр иноагентов (Минюст), налоговая задолженность (ФНС) и ЕГРЮЛ/ЕГРИП — последние два при наличии ИНН. Полный список источников с ссылками — на странице «Источники данных».
Почему проверка занимает часы, а не пару минут?
Каждый отчёт проверяет специалист вручную. Автоматические сервисы выдают результат мгновенно — но без сверки человеком: даже те из них, что принимают файлы, распознают текст, а не читают документ по существу. Мы выбираем надёжность.
На Циане и Домклике проверка бесплатная. В чём разница?
Бесплатно там — при условиях. У Циана юридическая проверка входит только в «Сделку на Циане» — покупку с партнёрским риелтором за комиссию 2,5–3% от стоимости жилья (для квартиры за 10 млн ₽ это 250–300 тыс. ₽), и действует она в 6 регионах. Домклик бесплатно проверяет только объявления, размещённые на самом Домклике. Обе площадки зарабатывают на состоявшейся сделке — комиссии и ипотеке, поэтому проверка там не отдельный продукт, а часть воронки. Мы проверяем любой объект — с Авито, Циана, Домклика или найденный вовсе без площадок — ещё до того, как вы вошли в сделку, и зарабатываем только на самой проверке. Условия площадок — по их публичным описаниям на август 2026.
Даст ли отчёт статус добросовестного приобретателя?
Статус добросовестного приобретателя подтверждает только суд (ст. 302 ГК РФ) — ни один сервис не может «выдать» его за деньги, что бы ни обещала реклама. Что реально работает: закон № 430-ФЗ ввёл презумпцию добросовестности для покупателя, который полагался на данные ЕГРН (п. 6 ст. 8.1 ГК РФ), а датированный отчёт с проверкой реестров, продавца и документов ДО сделки — это документальное доказательство вашей осмотрительности, которое суды учитывают при споре. В июле 2026 Верховный Суд закрепил этот подход: в Тематическом обзоре № 12/2026 (утверждён Президиумом ВС 01.07.2026) указано, что судам следует принимать во внимание добросовестное поведение стороны сделки. Именно такой пакет доказательств мы и собираем.
Ещё 8 вопросов ↓ Свернуть ↑
Банк навязывает платную юридическую проверку квартиры — обязан ли я её оплачивать?
Как правило, нет. Юридическая проверка от банка при ипотеке — это платная дополнительная услуга, а не обязательное условие выдачи кредита: от неё можно отказаться и проверить квартиру независимо. Банковская проверка (обычно 10–15 тыс ₽) делается прежде всего в интересах банка — он защищает предмет залога, а не ваши деньги, и её результат остаётся у банка. Наш отчёт независимый, стоит в разы дешевле, проверяет и объект, и продавца по реестрам и остаётся у вас на руках как доказательство осмотрительности.
Продавец предлагает часть суммы «налом», часть — после регистрации. Это безопасно? Что надёжнее — аккредитив, ячейка или эскроу?
Схема «часть сейчас наличными, часть после регистрации» рискованна для того, кто отдаёт деньги раньше перехода права: если вторая сторона не исполнит обязательство, возвращать придётся через суд — долго и без гарантии. Безопаснее проводить весь расчёт через инструмент, где деньги раскрываются продавцу только после регистрации в Росреестре: банковский аккредитив, депозитную ячейку или счёт эскроу. У каждого свои нюансы — комиссия, условия раскрытия, кто несёт риск. В отчёте мы разбираем, какие условия расчётов заложены в вашем договоре и что стоит поправить до подписания.
Продавец получил квартиру в наследство недавно — через сколько лет её безопасно покупать?
Жёсткого «безопасного срока» в законе нет. Риск в том, что объявится наследник, который не знал о наследстве или считает себя обделённым, и оспорит права. Общий срок исковой давности — 3 года, но он отсчитывается с момента, когда человек узнал о нарушении своего права, поэтому на практике окно бывает и шире. Риск снижают: длительный срок владения продавца, отсутствие спора между наследниками, основание наследования (по завещанию или по закону) и понятная нотариальная история дела. Мы проверяем историю перехода прав и по возможности открытые наследственные дела, чтобы оценить, насколько реально оспаривание именно в вашем случае.
В квартире есть человек, отказавшийся от приватизации, — может ли он остаться жить после покупки?
Да, и это один из самых недооценённых рисков вторички. Человек, отказавшийся от приватизации в пользу других членов семьи, сохраняет бессрочное право пользования жильём — оно не прекращается при смене собственника, и выписать такого жильца через суд обычно нельзя. Поэтому мы отдельно проверяем, есть ли среди зарегистрированных «отказники» и другие лица с правом пожизненного проживания, и предупреждаем об этом до сделки.
Вы юристы? Это замена юристу?
Нет. AI с проверкой специалистом. Отчёт — инструмент подготовки к сделке, а не её гарантия и не замена юриста: окончательное решение принимаете вы. Для нотариального удостоверения и сложных ситуаций нужен юрист — отчёт работает с ним в связке, а не вместо.
Мои документы в безопасности?
Файлы передаются по HTTPS и хранятся на серверах в России (Yandex Cloud, Москва). Доступ есть только у специалиста, готовящего ваш отчёт — никаких передач третьим лицам, никакого использования для обучения AI. Документы автоматически удаляются через 7 дней после отправки отчёта или сразу по вашему запросу на support.
А если отчёт окажется бесполезным?
Вернём деньги. Если в отчёте не будет ничего полезного для вашей сделки — напишите на aicheck.help@yandex.ru в течение 7 дней после получения, вернём полную стоимость без вопросов и споров.
Что если у меня вопросы после отчёта?
Напишите на aicheck.help@yandex.ru — ответим в течение дня. Уточняющие вопросы по готовому отчёту разбираем бесплатно: ответным письмом или в Telegram.
Досье добросовестного приобретателя
Датированный пакет доказательств, что вы проверили квартиру и продавца именно на дату сделки: 12 реестров, скриншоты со штампом даты, независимая метка времени и QR-верификация. Если через годы объявится наследник с иском — досье поможет доказать в суде вашу добросовестность (ст. 302 ГК) и претендовать на компенсацию от государства (ст. 68.1 ФЗ-218).