Налог при мене квартиры: что изменил Конституционный Суд в 2026 году

Корень — в одной фразе Гражданского кодекса. Пункт 2 ст. 567 ГК говорит, что к договору мены применяются правила о купле-продаже, и каждая сторона признаётся продавцом того, что отдаёт, и покупателем того, что получает. Это приём юридической техники: он избавляет законодателя от необходимости заново расписывать для мены всё то, что уже написано про куплю-продажу.

Налоговые органы читали эту фразу буквально и переносили на мену налоговое правило купли-продажи — п. 2 ст. 214.10 НК: если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости, доходом считаются эти 70%. В договоре мены цена обычно символическая либо её нет вовсе, поэтому под правило попадали практически все. Разъяснением, на котором держался подход, было письмо Минфина от 29.12.2023 № 03-04-05/128182.

Сам Налоговый кодекс при этом договор мены не упоминает вовсе. То есть налог начислялся по норме, написанной про другую сделку.

17 июня 2021 года гражданка Селюкова обменяла земельный участок сельхозназначения на другой участок той же категории. По договору участки признаны равноценными — по 500 000 ₽ каждый, доплат не было. Но кадастровые стоимости различались резко: у отданного участка — 2 953 783 ₽, у полученного — 421 969 ₽.

Налоговая взяла кадастровую стоимость отданного участка, умножила на 0,7 и доначислила 138 794 ₽ НДФЛ плюс пени. Обратите внимание на направление: Селюкова отдала дорогое и получила дешёвое — то есть по любому житейскому счёту не приобрела ничего, а обеднела. Налог считали с того, что она отдала.

Постановлением от 15 января 2026 года № 1-П п. 2 ст. 214.10 НК признан не соответствующим Конституции (ст. 19 ч. 1 и 2, ст. 35 ч. 2, ст. 55 ч. 3, ст. 57) — в той мере, в какой он во взаимосвязи с п. 2 ст. 567 ГК допускает произвольное решение вопроса о том, какой доход облагается НДФЛ при мене недвижимости, если налогоплательщик действует добросовестно и не в предпринимательских целях.

Законодателю предписано внести изменения в Налоговый кодекс. Впредь до этих изменений действует правило, которое КС сформулировал сам:

• НДФЛ при мене между гражданами вне предпринимательской деятельности взимается лишь при опровержении эквивалентности обмена;
• опровергнуть её можно, только установив оба обстоятельства сразу: отсутствие разумных — в том числе внеэкономических — мотивов для обмена и существенное превышение кадастровой стоимости полученного объекта над кадастровой стоимостью отчуждённого;
• облагается только эта разница, с учётом всех выплаченных по договору денежных средств;
• если кадастровая стоимость не определена или не подлежит применению, берётся рыночная — по отчёту об оценке, который заказывает налоговый орган.

Направление сравнения здесь важнее всего: считают теперь от того, что человек получил, а не от того, что отдал. В деле Селюковой по этому правилу налога бы не возникло вовсе.

Практический смысл простой. Если вы участвовали в мене как гражданин, получили доначисление и заплатили, не споря, — постановление № 1-П вернуть эти деньги не позволит. Если ваш спор ещё идёт или решение по нему не вступило в силу — на № 1-П можно и нужно ссылаться.

Второе ограничение: постановление про мену и только про мену. При обычной купле-продаже правило 70% кадастровой стоимости работает как работало, и занижение цены в договоре по-прежнему не спасает от налога — а помимо налога создаёт покупателю отдельный риск при оспаривании сделки.

Третье: само по себе расхождение кадастровых стоимостей налог не влечёт. Налоговому органу нужно показать ещё и отсутствие разумных мотивов обмена. Переезд в другой регион, большая площадь взамен лучшего района, размен внутри семьи — это ровно те мотивы, которые КС называет разумными, включая внеэкономические.

• Соотношение кадастровых стоимостей, а не цену в договоре. Именно оно служит поводом опровергать равноценность. Цифру видно в выписке ЕГРН по каждому объекту.
• Объяснение обмена. Если по кадастру вы получаете заметно дороже, чем отдаёте, заранее понимайте, чем этот обмен объясняется — и желательно, чтобы это было видно из обстоятельств, а не только из ваших слов.
• Срок владения. Постановление ничего в нём не меняет: если минимальный срок владения отчуждаемым объектом истёк, налога нет независимо от кадастровых стоимостей. Посчитать срок и налог для обычной продажи можно нашим калькулятором — мену он пока не считает, это расчёт для купли-продажи.
• Сам объект — с двух сторон сразу. В мене вы одновременно продавец и покупатель, и по объекту, который получаете, на вас ложатся все обычные риски покупателя: аресты, обременения, права прописанных, наследники, банкротство второй стороны. Налоговый вопрос от этого отдельный и далеко не самый дорогой.

Конституционный Суд постановлением от 15.01.2026 № 1-П признал п. 2 ст. 214.10 НК неконституционным применительно к мене недвижимости между гражданами вне предпринимательской деятельности: считать НДФЛ по кадастровой стоимости отданного объекта, как при продаже, больше нельзя. Впредь до изменений в НК налог возникает только если налоговая опровергнет равноценность обмена — покажет отсутствие разумных мотивов и существенное превышение кадастровой стоимости полученного над отчуждённым, — и облагается лишь эта разница. Обратной силы для тех, кто уже заплатил и не спорил, нет: КС закрыл эту дверь прямо. Правило 70% кадастровой при обычной купле-продаже осталось в силе.