Ипотека на вторичку: как не получить отказ банка из-за квартиры
Банк одобряет не только вас, но и квартиру. Отказ по объекту обычно приходит после оценки — когда задаток продавцу уже отдан. Ниже: что банк смотрит в квартире, в каком порядке идти к сделке и где подать заявку.
Ипотеку на вторичное жильё одобряют дважды: сначала заёмщика, потом квартиру. В квартире банк смотрит износ и аварийность дома, планы на снос и реновацию, перепланировки, обременения и оценку — то, что важно для залога. Продавца так, как это нужно покупателю, банк не проверяет. Поэтому квартиру и продавца стоит проверить до задатка, а в предварительный договор записать возврат задатка при отказе банка.
Что банк проверяет в квартире
Износ и состояние дома
Слишком изношенный или аварийный дом — плохой залог. Например, у одного из банков-партнёров предел износа здания — 65%.
Проверить, не аварийный ли дом →Снос и реновация
Дом, который стоит в планах на снос или в программе реновации, банк в залог обычно не берёт.
Проверить дом на реновацию →Перепланировки
Незарегистрированная перепланировка — частая причина отказа по объекту: оценщик сверяет квартиру с техпаспортом.
Чем опасна перепланировка →Обременения и аресты
Арест, чужой залог или запрет регистрации не дадут зарегистрировать ипотеку. Это видно в выписке ЕГРН.
Что значит строка обременений →Банку важно, чтобы залог можно было продать. Вам — чтобы квартиру не забрали. Банкротство продавца, долги у приставов, суды, дееспособность, история перехода прав и отказавшиеся от приватизации — это риски покупателя, и проверять их банк не обязан. Подробно — в разборе «Проверяет ли банк квартиру при ипотеке».
Ипотека на вторичку: порядок от одобрения до вычета
- Одобрение заёмщика
Банк проверяет вас: доход, стаж, кредитную историю. Одобрение действует ограниченное время — уточните срок у банка.
- Выбор квартиры
Спросите продавца, согласен ли он на ипотеку и расчёт через аккредитив или сервис безопасных расчётов.
- Проверка квартиры и продавца
До задатка: реестры по продавцу, выписка ЕГРН, история перехода прав, дом. То, что банк не проверяет в ваших интересах.
- Задаток с условием об ипотеке
В предварительном договоре — пункт о возврате задатка при отказе банка.
- Оценка и одобрение объекта
Оценщик из списка банка; банк решает, берёт ли квартиру в залог.
- Страхование залога
Обязательно по закону. Полис можно купить не в банке — дешевле. Отделку и залив соседей он обычно не покрывает.
- Сделка, расчёты, регистрация
Подписание договора, деньги через аккредитив или сервис банка, регистрация права и ипотеки в Росреестре.
- Налоговый вычет
До 260 тыс. ₽ с цены квартиры и до 390 тыс. ₽ с процентов по ипотеке (ст. 220 НК).
Для шагов 4 и 6 — бесплатный шаблон предварительного договора с задатком (с пунктом об отказе банка), калькулятор страхования ипотеки, для шага 8 — калькулятор вычета при покупке: сколько вернётся с цены и процентов по годам. Чем ипотечный полис отличается от страхования квартиры — в отдельном разборе.
Подать заявку на ипотеку онлайн
Заявка заполняется на сайте банка-партнёра: там же условия кредита и требования к заёмщику. Мы ваши данные не получаем и заявку за вас не оформляем.
Перейти к заявке ↗Честно: это партнёрская ссылка сервиса Пампаду. Если банк выдаст кредит, мы получим вознаграждение; условия кредита для вас от этого не меняются.
Реклама. АО «Альфа-Банк», ИНН 7728168971. Размещено через сервис Пампаду (ООО «Страховые Партнеры»). erid: 2SDnjefNWrN.
Проверьте квартиру до задатка и оценки
Банк проверит квартиру как залог. Мы проверим её как покупку: продавца по официальным реестрам, выписку ЕГРН, историю перехода прав, дом — и напишем, что запросить у продавца до сделки. 1 490 ₽, отчёт обычно за 2–4 часа.
Проверяет ли банк квартиру при ипотеке?
Да, но в своих интересах: банку важно, чтобы квартира годилась в залог и её можно было продать, если кредит не вернут. Поэтому банк смотрит износ и состояние дома, планы на снос и реновацию, перепланировки, обременения и оценку. Проверять продавца так, как это нужно покупателю, — банкротство, долги у приставов, суды, дееспособность, историю перехода прав — банк не обязан.
Когда лучше проверять квартиру — до заявки в банк или после одобрения?
После одобрения заёмщика, но до задатка и до заказа оценки. Если с квартирой что-то не так, банк откажет по объекту уже после того, как вы заплатили за оценку и, возможно, отдали задаток. Проверка до задатка стоит дешевле, чем потерянный задаток.
Что будет с задатком, если банк откажет в ипотеке?
Отказ банка сам по себе не освобождает покупателя: суды чаще считают его риском покупателя, и задаток остаётся у продавца. Условие о возврате задатка при отказе банка нужно записать в предварительный договор заранее — такой пункт есть в нашем бесплатном шаблоне.
Обязательно ли страховать квартиру при ипотеке?
Страхование самой квартиры как залога обязательно по закону (ст. 31 ФЗ-102 «Об ипотеке»). Страхование жизни и титула — добровольные. Полис залога не обязательно покупать в банке: подойдёт любая страховая, которая соответствует требованиям банка.
Вы получаете деньги, если я подам заявку по вашей ссылке?
Да. Если банк выдаст кредит по заявке, поданной по нашей ссылке, сервис Пампаду выплатит нам вознаграждение. Условия кредита для вас от этого не меняются, и заявку вы подаёте сами на сайте банка — мы ваши данные не получаем.