Снос самовольных построек выпуск №10 срез 13.09.2026

Снос самовольной постройки: когда Верховный Суд сохраняет дом, а когда нет

Мы прочитали 233 дела Верховного Суда 2016–2026 годов о сносе и узаконивании самовольных построек и по каждому разметили: кто начал спор, что за постройка, почему её сочли самовольной и чью сторону поддержал ВС.

Главное для покупателя дома: отсутствие разрешения на строительство — самый частый повод для иска и самый слабый довод за снос. Опаснее другое: постройка на чужой земле, в охранной зоне газопровода или ЛЭП, и иски соседей.

70%

споров начали администрация, прокурор или госорган

72%

дел: ВС поддержал сторону постройки на своём круге

24%

по искам соседей — тут ВС чаще на стороне сноса

3 года

медиана спора от иска до ВС, где год иска известен

Кто требует снести постройку

В 70% дел спор начинают администрация, прокурор или другой госорган — по итогам земельного контроля или проверки. Ещё в 17% сам владелец просит суд признать право на постройку, а администрация возражает. Соседи и сособственники — 7%, газовые и сетевые компании — 3%.

Администрация, прокурор или госорган

70% 164 дела
Сам владелец — просит узаконить

17% 40 дел
Сосед или сособственник

7% 17 дел
Организация или СНТ

3% 6 дел
Газовая или электросетевая компания

3% 6 дел

Черноморское побережье

145 из 233 дела (62%) — из Краснодарского края: Сочи, Анапа, Геленджик, Новороссийск, Туапсе. Типичный сюжет — «жилой дом» на участке под ИЖС или садоводство, который фактически работает как гостевой дом или делится на квартиры.

Почему постройку считают самовольной

Самовольной постройка становится по одному из четырёх оснований ст. 222 ГК: не та земля, не тот вид использования участка, нет разрешений, нарушены нормы. Из 153 дела, где основание названо в начале определения, чаще всего это отсутствие разрешения или уведомления.

Нет разрешения или уведомления на строительство

40% 61 дело
Построено не на своей земле или с заступом на чужую

26% 40 дел
Вид разрешённого использования участка не позволяет

15% 23 дела
Нарушены отступы, этажность или параметры разрешения

10% 16 дел
Охранная зона: газопровод, ЛЭП, памятник, курорт

8% 13 дел

Что стоит на участке

Жилой дом или пристройка к дому33%
Капитальный объект без уточнения назначения24%
Гостиница, гостевой дом, магазин, кафе21%
Многоквартирный или многоэтажный дом9%
Дом на садовом участке5%
Гараж5%
Баня, сарай, хозпостройка2%

Что требовали

Снести постройку70%
Узаконить: признать право собственности15%
Встречные иски: снести и узаконить15%

Когда ВС сохраняет постройку — зависит от основания

В 222 дела с распознанным исходом ВС поддержал сторону постройки в 72%. Это исход одного круга, но разница между основаниями говорит сама за себя: формальное отсутствие разрешения — слабый повод для сноса, чужая земля и охранные зоны — сильный.

ВС поддержал сторону постройки ВС поддержал сторону сноса

Нет разрешения или уведомления на строительство 59 дел

83%

17%
Нарушены отступы, этажность или параметры разрешения 16 дел

75%

25%
Вид разрешённого использования участка не позволяет 23 дел

70%

30%
Построено не на своей земле или с заступом на чужую 38 дел

61%

39%
Охранная зона: газопровод, ЛЭП, памятник, курорт 12 дел

50%

50%

Так Пленум Верховного Суда и велит: снос — крайняя мера, одного отсутствия разрешения мало, нужно выяснить, безопасна ли постройка и не нарушает ли она чужих прав (п. 25 постановления от 12.12.2023 № 44). Если нарушения устранимы, суд обязан обсудить приведение постройки в соответствие вместо сноса (пп. 30–31).

Соседи — другая история. По их искам ВС поддерживал сторону постройки лишь в 24% дел против 77% по искам администраций. Сосед защищает собственное владение, и на его требование о сносе не распространяется исковая давность (п. 15 Пленума № 44).

Группы — от 12 до 59 дел. После ВС в 82% случаев спор продолжается на новом круге.

Четыре дела из выборки

Два спора, где ВС встал на сторону постройки, и два, где решающими оказались зона газопровода и курортный округ. Номера дел публичны.

Администрация против владельца · Сочи ВС на стороне постройки

Дом по уведомлению, который та же администрация требовала снести

Владелец строил трёхэтажный дом на участке под ИЖС по уведомлению, выданному самой администрацией. Судебная экспертиза нарушений не нашла, и первая инстанция в сносе отказала. Апелляция экспертизу отвергла, поверила акту обследования и обязала снести дом с неустойкой 5 000 ₽ в день. ВС вернул силу решению первой инстанции.

Исход: ВС отменил апелляцию и кассацию и оставил в силе решение первой инстанции: в сносе отказано.

Определение ВС РФ от 26.08.2025 № 18-КГ25-228-К4

Собственники квартир · Сочи Спор не разрешён

Девятиэтажка на участке под склад, в которой уже живут

Многоквартирный дом построили на арендованном участке под нежилой склад, квартиры продали. Спор о сносе шёл с 2014 года; решение 2015 года, отказавшее администрации, отменили по вновь открывшимся обстоятельствам. ВС указал: суды не оценили обстоятельства, существовавшие на момент пересмотра, нельзя сносить дом, где живут люди, без решения вопроса о выселении и участия прокурора, а противоречивые экспертизы требуют повторной.

Исход: ВС по жалобе собственников квартир отменил снос и направил дело на новое апелляционное рассмотрение.

Определение ВС РФ от 05.08.2025 № 18-КГ25-214-К4

Газовая компания против владельца ВС на стороне сноса

Дом в зоне газопровода, о которой молчали выписки

Постройки стояли примерно в 180–200 метрах от магистрального газопровода при норме 250. Три инстанции отказали в сносе: в выписках ЕГРН покупателей 2017 и 2018 годов ограничений не было. ВС указал, что суды не выяснили, почему: сведения о зоне были в кадастровой выписке 2016 года, а с 1 ноября 2018 года их незаконно исключил Росреестр — это установил арбитражный суд. Вывод, что сведения ЕГРН для спора значения не имеют, ВС признал незаконным. Заверения продавца дают право на иск к нему, но не защиту от сноса.

Исход: ВС отменил три акта, отказавших газовикам, и направил дело на новое рассмотрение.

Определение ВС РФ от 28.04.2026 № 45-КГ26-2-К7

Курортный округ · Сириус Спор не разрешён

Дом 2017 года в первой зоне горно-санитарной охраны

В 1998 году администрация разрешила проектирование дома, в 2007-м войсковая часть — строительные работы; дом завершён и внесён в ЕГРН в 2017-м, но стоит в первой зоне охраны курорта. Суды обязали его снести. ВС указал: собственницу не уведомляли о режиме зоны, иск подан за пределами трёхлетнего срока давности, а снос дома, где живут люди, невозможен без решения вопроса об их выселении.

Исход: ВС отменил акты трёх инстанций о сносе и направил дело на новое рассмотрение.

Определение ВС РФ от 18.07.2025 № 18-КГ25-221-К4

Как не купить дом, который потребуют снести

Требование о сносе предъявят нынешнему владельцу — покупателю. Проверять стоит то, на чём держатся сильные иски, а не только наличие разрешения.

Этажность и площадь по факту совпадают с ЕГРН и разрешением или уведомлением о строительстве.
Вид разрешённого использования участка допускает то, как дом используется на деле: гостевой дом или квартиры на участке под ИЖС — частый повод для иска.
В выписке ЕГРН и на карте нет зон с особыми условиями: газопровод, ЛЭП, охрана памятника, курортный округ.
Дом, забор и пристройки стоят в границах своего участка — без заступа на соседей и муниципальную землю.
По адресу и собственнику нет судебных споров о сносе, в том числе завершённых.
Если дом узаконен через суд — решение вступило в силу и не отменялось по новым обстоятельствам.

Подробнее — дом без разрешения на строительство, если купленный дом оказался самостроем и проверка границ участка. Что проверить по каждому основанию и как ВС решал такие споры — в инструменте «Чем заканчиваются сделки с такими признаками».

Оговорки

Как читать эти цифры

«ВС поддержал сторону постройки» — исход одного круга: В 82% дел после ВС спор ушёл на новое рассмотрение. Доля показывает, чью жалобу ВС счёл обоснованной, а не кто в итоге сохранил дом. Сравнивать её между основаниями и истцами можно — отбор дел искажает все группы одинаково, — выдавать за «шанс сохранить дом» нельзя.
Основание размечено по началу определения: У 80 дел основание в предмете спора и первых абзацах не названо. Доли оснований посчитаны от 153 дела, где оно названо; у многих дел оснований несколько, а в таблице — главное.
62% — Краснодарский край, и это про выборку, а не про стройку: Черноморское побережье — самый массовый источник таких споров в ВС, но часть перевеса может давать и наш поиск: по части фраз конвейер долго искал только дела с 2024 года. Поэтому о «росте сносов» по годам мы не пишем.
Верхушка споров: До Верховного Суда доходит меньшинство дел о сносе. Типовой спор кончается в районном суде, и распределение там может быть другим.

Что мы сознательно не публикуем

Адреса и владельцев построек: В определениях адреса обезличены. Составлять список «чьи дома сносят» мы не будем.
Рейтинг районов и городов: Кроме Краснодарского края, регионы дают по несколько дел — рейтинг был бы шумом.

Методика, данные и цитирование

Методика и данные

Корпус. Определения Верховного Суда РФ по существу, скачанные конвейером нашей базы судебной практики с vsrf.ru, где самовольная постройка упоминается не меньше трёх раз: 256 дел. Мы прочитали все и исключили 23: споры о праве на землю, процессуальные вопросы, нечитаемые тексты.

Разметка. Истец, объект, требование и основание — по предмету спора и началу описательной части; исход — по резолютивной. «ВС поддержал сторону постройки»: жалоба владельца и отмена актов либо жалоба стороны сноса и акты устояли. Все показатели пересчитаны вторым, независимым скриптом.

Норма. Постановление Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44, пп. 15, 21, 25, 30, 31; ст. 222 ГК. На 97 из 233 дела ссылаются карточки нашей базы.

Скачать CSV — 233 дела с разметкой

Срез от 13.09.2026. Использование свободное со ссылкой на страницу выпуска.

Как нас цитировать

Коротко — для врезки

По подсчёту сервиса проверки недвижимости aichek (proverka-kvartiry.ru), в спорах о сносе самовольных построек, дошедших до Верховного Суда, ВС поддержал сторону постройки в 72% дел, а когда главным названным основанием было отсутствие разрешения на строительство — в 83%. 62% таких дел — из Краснодарского края.

Полностью — с методикой

Расчёт aichek по 233 определениям Верховного Суда РФ 2016–2026 годов о сносе и легализации самовольных построек (ручная разметка каждого дела, срез 13.09.2026). Спор начали администрация, прокурор или госорган — 70%, сам владелец — 17%, сосед — 7%. ВС поддержал сторону постройки в 160 из 222 дел с распознанным исходом (72%); по основанию «нет разрешения» — 83%, по искам соседей — 24%. В 82% дел ВС направил спор на новое рассмотрение. Источник: https://proverka-kvartiry.ru/issledovaniya/snos-samovolnoy-postroyki/

Пожалуйста, не пишите «шанс сохранить дом — 72%» и «в Краснодарском крае стали чаще сносить»: первое — исход одного круга в ВС, второе наши данные не показывают.

Частые вопросы

Могут ли снести дом, построенный без разрешения на строительство?

Могут, но отсутствие разрешения само по себе — ещё не приговор. Пленум Верховного Суда (постановление от 12.12.2023 № 44, п. 25) называет снос крайней мерой: суд должен выяснить, небезопасна ли постройка и нарушает ли она права других людей. А если нарушения устранимы, суд обязан обсудить приведение постройки в соответствие вместо сноса (пп. 30–31). В спорах, где главным названным основанием было отсутствие разрешения, ВС поддерживал сторону постройки в 83% дел нашей выборки.

Можно ли узаконить самовольную постройку через суд?

Да, если участок принадлежит владельцу постройки и допускает такое строительство, постройка соответствует установленным параметрам и не нарушает прав других людей и не угрожает жизни и здоровью (п. 3 ст. 222 ГК). Решающую роль обычно играет судебная строительная экспертиза: в разобранных делах ВС не раз отменял решения, где суд отверг экспертизу без повторной.

Сколько лет администрация может требовать снос?

Если постройка не угрожает жизни и здоровью, действует общий трёхлетний срок исковой давности — со дня, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении (п. 15 Пленума № 44). На требования о сносе постройки, которая создаёт угрозу, давность не распространяется. Не распространяется она и на иск соседа — владельца смежного участка, который защищает своё владение.

Что грозит покупателю дома, который оказался самовольной постройкой?

Требование о сносе или приведении в соответствие предъявят нынешнему владельцу, то есть покупателю. Заверения продавца «ограничений нет» не спасают от иска, например, газовой компании, если зона газопровода была в ЕГРН, — они дают только право требовать возмещения с продавца.

Как проверить дом перед покупкой, чтобы не купить самострой?

Сверить фактическую этажность и площадь с ЕГРН и разрешением или уведомлением о строительстве, проверить вид разрешённого использования участка, зоны с особыми условиями (газопровод, ЛЭП, охрана памятников, курортные округа) и границы участка, поискать судебные споры по адресу и собственнику.

Проверить дом до сделки

Проверка дома и участка — 1 490 ₽: вид разрешённого использования, зоны с особыми условиями, границы, соответствие ЕГРН, судебные споры по объекту и собственнику — с практикой и планом действий.

Проверить дом

Другие выпуски

Все исследования →

№19 15.10.2026 · Участок, дача, дом

Споры о границах земельного участка

№16 20.09.2026 · Участок, дача, дом

Бытовые споры садоводов

№15 20.09.2026 · Участок, дача, дом

Садовые участки под особым режимом земли