aichek
Инструмент по выпускам №8, №9, №10, №11, №12, №14, №18, №19 срез 15.10.2026

Чем заканчиваются сделки с такими признаками

Отметьте, что настораживает в квартире, доме или самой сделке. Покажем, сколько таких споров дошло до Верховного Суда, кто их начинал, чью сторону поддержал ВС и что проверить до подписания договора.

Под каждым признаком — дела, которые мы прочитали сами: 627 дел 2013–2026 годов из 8 исследований.

Это не шанс выиграть ваш спор. До Верховного Суда доходят самые спорные дела, и большинство из них ВС возвращает на новое рассмотрение. «ВС поддержал сторону» — итог одного круга, а не окончательная победа.

Что есть в вашей сделке

Можно отметить несколько. Ничего не отмечено — показываем все признаки.

Продавец
История квартиры
Дом и участок
Показать результат ↓

Показаны все 19 признаков. Отметьте свои в списке признаков — останутся только они.

ст. 177 ГК: сделка человека, не понимавшего значения своих действий выпуск №8 →

Продавец пожилой, болеет или мог не понимать, что подписывает

11

дел дошли до Верховного Суда

2 из 11

ВС поддержал сторону покупателя — выборка мала, без процентов

2,5 года

от иска до ВС, медиана по 6 дел

Кто начинал спор

  • Сам продавец или даритель7
  • Наследники4

Где спор в ВС закончился

  • № 44-КГ26-1-К7 от 18.05.2026 против покупателя
  • № 84-КГ26-1-К3 от 10.03.2026 против покупателя
  • № 5-КГ25-174-К2 от 16.12.2025 за покупателя

Показаны 3 самых свежих из 4. На новое рассмотрение ВС вернул 7 из 11 дел.

Что проверить до сделки

  1. 1Попросить у продавца справки из психоневрологического и наркологического диспансеров
  2. 2Узнать, кто наследники продавца: такую сделку оспаривает и сам продавец, и наследники после его смерти
  3. 3Подписывать договор у нотариуса или под видеозапись, если продавец пожилой
Проверка квартиры — 1 490 ₽: продавец по 16 реестрам, ЕГРН, ваши документы и вопросы продавцу; историю переходов прав можно добавить за 500 ₽ Проверка квартиры
ст. 170 ГК: мнимая или притворная сделка выпуск №8 →

«Продажа» похожа на залог под заём: цена ниже рынка, продавец остаётся жить в квартире

10

дел дошли до Верховного Суда

3 из 10

ВС поддержал сторону покупателя — выборка мала, без процентов

—

длительность: год иска известен по слишком малому числу дел

Кто начинал спор

  • Сам продавец или даритель7
  • Наследники1
  • Другие граждане: родственники, сособственники1
  • Организация1

Где спор в ВС закончился

  • № 24-КГ18-3 от 29.05.2018 против покупателя
  • № 50-КГ17-27 от 09.01.2018 против покупателя
  • № 46-КГ17-7 от 16.05.2017 против покупателя

На новое рассмотрение ВС вернул 6 из 10 дел.

Что проверить до сделки

  1. 1Сравнить цену с рыночной: заниженная цена — первый довод в таких спорах
  2. 2Выяснить, кто после сделки будет жить в квартире и платить за неё
  3. 3Выяснить, не брал ли продавец заём, который «закрывается» этой продажей
Проверка квартиры — 1 490 ₽: продавец по 16 реестрам, ЕГРН, ваши документы и вопросы продавцу; историю переходов прав можно добавить за 500 ₽ Проверка квартиры
продал не собственник или без его воли выпуск №8 →

В истории квартиры доверенность, «новый наследник» или сделка вскоре после смерти владельца

30

дел дошли до Верховного Суда

83%

ВС поддержал сторону покупателя (24 из 29)

2 года

от иска до ВС, медиана по 9 дел

Кто начинал спор

  • Прокурор, мэрия, департамент имущества, опека19
  • Сам продавец или даритель6
  • Наследники5

Где спор в ВС закончился

  • № 5-КГ24-43-К2 от 21.05.2024 за покупателя
  • № 19-КГ23-6-К5 от 02.05.2023 за покупателя
  • № 14-КГ17-21 от 26.09.2017 за покупателя

Показаны 3 самых свежих из 4. На новое рассмотрение ВС вернул 26 из 30 дел.

Что проверить до сделки

  1. 1Если продавец действует по доверенности — попросить её номер, дату и нотариуса и в день сделки проверить в реестре доверенностей нотариальной палаты, не отменена ли она
  2. 2Посмотреть историю перехода прав: сколько раз и как быстро квартира меняла владельцев
  3. 3Узнать ФИО прежнего собственника из договора, по которому продавец получил квартиру, и поискать по нему наследственное дело в открытом реестре нотариальной палаты
Проверка квартиры — 1 490 ₽: продавец по 16 реестрам, ЕГРН, ваши документы и вопросы продавцу; историю переходов прав можно добавить за 500 ₽ Проверка квартиры
выморочное имущество: город истребует квартиру выпуск №9 →

Квартира раньше принадлежала человеку, у которого не было наследников

8

дел дошли до Верховного Суда

7 из 7

ВС поддержал сторону покупателя — выборка мала, без процентов

—

длительность: год иска известен по слишком малому числу дел

Кто начинал спор

  • Город истребует квартиру у покупателя8

Где спор в ВС закончился

  • № 5-КГ24-43-К2 от 21.05.2024 за покупателя

На новое рассмотрение ВС вернул 7 из 8 дел.

Что проверить до сделки

  1. 1Узнать, как продавец стал собственником: наследство от одинокого человека и быстрая перепродажа — типичная завязка таких дел
  2. 2Попросить у продавца свидетельство о праве на наследство и посмотреть, когда и где оно выдано: спустя годы после смерти или в другом регионе — повод насторожиться
  3. 3Сверить дату смерти прежнего собственника (она есть в реестре наследственных дел нотариальной палаты) с датой перехода права в истории: регистрация после смерти по его доверенности — главный признак
Проверка квартиры — 1 490 ₽: продавец по 16 реестрам, ЕГРН, ваши документы и вопросы продавцу; историю переходов прав можно добавить за 500 ₽ Проверка квартиры
восстановление срока принятия наследства выпуск №11 →

Продавец получил квартиру по наследству недавно, и другой наследник мог пропустить срок

9

дел дошли до Верховного Суда

5 из 9

ВС поддержал сторону опоздавшего наследника — выборка мала, без процентов

—

длительность: год иска известен по слишком малому числу дел

С кем спорил наследник

  • Другие наследники и родственники4
  • Администрация, Росимущество, департамент имущества4
  • Покупатель или новый собственник1

Где спор в ВС закончился

  • № 41-КГ18-10 от 05.06.2018 за опоздавшего наследника
  • № 50-КГ16-20 от 11.10.2016 против опоздавшего наследника

На новое рассмотрение ВС вернул 7 из 9 дел.

Что проверить до сделки

  1. 1Узнать, сколько прошло со дня смерти прежнего владельца и нет ли других наследников, в том числе по завещанию
  2. 2Спросить у продавца, кто ещё мог наследовать, и попросить свидетельство о праве на наследство: в нём видно, кому и в каких долях оно выдано
  3. 3Учитывать, что наследник, пропустивший срок по уважительной причине, может восстановить его через суд
Проверка квартиры — 1 490 ₽: продавец по 16 реестрам, ЕГРН, ваши документы и вопросы продавцу; историю переходов прав можно добавить за 500 ₽ Проверка квартиры
фактическое принятие наследства выпуск №11 →

После смерти владельца в квартире жил или платил за неё родственник, не оформлявший наследство

7

дел дошли до Верховного Суда

5 из 7

ВС поддержал сторону фактически принявшего наследство — выборка мала, без процентов

—

длительность: год иска известен по слишком малому числу дел

С кем спорил наследник

  • Другие наследники и родственники5
  • Администрация, Росимущество, департамент имущества2

Где спор в ВС закончился

Таких дел нет: все споры ушли на новое рассмотрение.

На новое рассмотрение ВС вернул 6 из 7 дел.

Что проверить до сделки

  1. 1Узнать, кто жил в квартире и платил за неё после смерти прежнего владельца
  2. 2Попросить у продавца архивную выписку из домовой книги — её получает собственник: в ней видно, кто был прописан в квартире на дату смерти прежнего владельца
  3. 3Сравнить тех, кто жил в квартире, с теми, кому выдано свидетельство о праве на наследство: родственник, живший там и не названный в свидетельстве, — повод расспросить продавца
Проверка квартиры — 1 490 ₽: продавец по 16 реестрам, ЕГРН, ваши документы и вопросы продавцу; историю переходов прав можно добавить за 500 ₽ Проверка квартиры
оспаривают сам даритель, наследники или супруг выпуск №8 →

В цепочке есть дарение

24

дела дошли до Верховного Суда

50%

ВС поддержал сторону сделки (12 из 24)

2 года

от иска до ВС, медиана по 9 дел

Кто начинал спор

  • Сам продавец или даритель8
  • Наследники6
  • Супруг или бывший супруг5
  • Другие граждане: родственники, сособственники3
  • Организация2

Где спор в ВС закончился

  • № 57-КГ26-5-К1 от 15.06.2026 против сделки
  • № 48-КГ23-1-К7 от 23.05.2023 за сделки
  • № 18-КГ21-22-К4 от 08.06.2021 за сделки

Показаны 3 самых свежих из 4. На новое рассмотрение ВС вернул 20 из 24 дела.

Что проверить до сделки

  1. 1Узнать, кто даритель, сколько ему лет и жив ли он
  2. 2Выяснить, не возражают ли против дарения родственники дарителя
  3. 3Посмотреть в истории перехода прав, давно ли было дарение
Проверка квартиры — 1 490 ₽: продавец по 16 реестрам, ЕГРН, ваши документы и вопросы продавцу; историю переходов прав можно добавить за 500 ₽ Проверка квартиры
ст. 35 СК: согласие супруга на сделку выпуск №8 →

Продавец купил квартиру в браке, а нотариального согласия супруга нет

15

дел дошли до Верховного Суда

80%

ВС поддержал сторону покупателя (12 из 15)

1,5 года

от иска до ВС, медиана по 6 дел

Кто начинал спор

  • Супруг или бывший супруг15

Где спор в ВС закончился

  • № 31-КГ19-8 от 10.12.2019 за покупателя
  • № 18-КГ16-97 от 06.09.2016 против покупателя

На новое рассмотрение ВС вернул 13 из 15 дел.

Что проверить до сделки

  1. 1Выяснить семейное положение продавца на дату, когда он сам покупал квартиру
  2. 2Попросить нотариальное согласие супруга на продажу
  3. 3Если брак расторгнут — узнать, делили ли имущество
Проверка продавца — 1 490 ₽: продавец по 16 государственным реестрам: банкротство, приставы, суды, паспорт Проверка продавца
выкуп незначительной доли выпуск №12 →

Покупаете большую долю, а маленькую долю в квартире или доме оставляет за собой другой собственник

12

дел дошли до Верховного Суда

92%

ВС поддержал сторону, требующую выкупа (11 из 12)

—

длительность: год иска известен по слишком малому числу дел

Кто требовал выкупа

  • Владелец большей доли11
  • Купивший долю посторонний1

Где спор в ВС закончился

Таких дел нет: все споры ушли на новое рассмотрение.

На новое рассмотрение ВС вернул 12 из 12 дел.

Что проверить до сделки

  1. 1Выяснить по ЕГРН, кто владеет остальными долями и какого они размера
  2. 2Узнать, живёт ли владелец маленькой доли в квартире и нужна ли она ему
  3. 3Проверить, нет ли среди сособственников несовершеннолетних: выкуп доли ребёнка суд оценивает особо
Проверка квартиры — 1 490 ₽: продавец по 16 реестрам, ЕГРН, ваши документы и вопросы продавцу; историю переходов прав можно добавить за 500 ₽ Проверка квартиры
самовольная постройка: нет разрешений выпуск №10 →

Дом, пристройка или реконструкция без разрешения или уведомления

61

дело дошло до Верховного Суда

83%

ВС поддержал сторону постройки (49 из 59)

3 года

от иска до ВС, медиана по 22 дела

Кто начинал спор

  • Администрация, прокурор или госорган39
  • Сам владелец — просит узаконить16
  • Сосед или сособственник5
  • Организация или СНТ1

Где спор в ВС закончился

  • № 18-КГ25-228-К4 от 26.08.2025 за постройки
  • № 18-КГ25-195-К4 от 17.06.2025 за постройки
  • № 18-КГ25-96-К4 от 13.05.2025 за постройки

Показаны 3 самых свежих из 5. На новое рассмотрение ВС вернул 54 из 61 дело.

Что проверить до сделки

  1. 1Сверить этажность и площадь по факту с ЕГРН и разрешением или уведомлением о строительстве
  2. 2Поискать судебные споры о сносе по адресу и собственнику, в том числе завершённые
  3. 3Если дом узаконен через суд — убедиться, что решение вступило в силу и не отменялось
Проверка дома — 1 490 ₽: ЕГРН и кадастровая карта, узаконенность построек, зоны с особыми условиями, продавец по 16 реестрам Проверка дома
самовольная постройка: чужая земля, заступ выпуск №10 →

Постройка выходит за границу участка или стоит не на своей земле

40

дел дошли до Верховного Суда

61%

ВС поддержал сторону постройки (23 из 38)

2 года

от иска до ВС, медиана по 15 дел

Кто начинал спор

  • Администрация, прокурор или госорган31
  • Сосед или сособственник6
  • Сам владелец — просит узаконить2
  • Организация или СНТ1

Где спор в ВС закончился

  • № 24-КГ25-8-К4 от 18.11.2025 против постройки
  • № 32-КГ25-2-К1 от 03.06.2025 против постройки
  • № 16-КГ25-16-К4 от 27.05.2025 за постройки

Показаны 3 самых свежих из 4. На новое рассмотрение ВС вернул 36 из 40 дел.

Что проверить до сделки

  1. 1Проверить, что границы участка внесены в ЕГРН
  2. 2Убедиться, что дом, забор и пристройки стоят в границах своего участка
  3. 3Узнать, нет ли спора о границах с соседями или муниципалитетом
Проверка участка — 1 490 ₽: границы и категория земель, вид разрешённого использования, зоны с особыми условиями, продавец по 16 реестрам Проверка участка
самовольная постройка: вид разрешённого использования выпуск №10 →

Участок под ИЖС или садоводство, а на деле гостевой дом, магазин или квартиры

23

дела дошли до Верховного Суда

70%

ВС поддержал сторону постройки (16 из 23)

2 года

от иска до ВС, медиана по 12 дел

Кто начинал спор

  • Администрация, прокурор или госорган20
  • Сам владелец — просит узаконить3

Где спор в ВС закончился

  • № 18-КГ26-78-К4 от 28.07.2026 за постройки
  • № 18-КГ26-11-К4 от 17.02.2026 против постройки
  • № 18-КГ25-365-К4 от 02.12.2025 против постройки

На новое рассмотрение ВС вернул 20 из 23 дела.

Что проверить до сделки

  1. 1Проверить вид разрешённого использования участка в ЕГРН
  2. 2Сравнить с тем, как дом используется на деле: гостевой дом или квартиры на участке под ИЖС — частый повод для иска
  3. 3Поискать предписания и иски администрации по адресу
Проверка дома — 1 490 ₽: ЕГРН и кадастровая карта, узаконенность построек, зоны с особыми условиями, продавец по 16 реестрам Проверка дома
самовольная постройка: градостроительные нормы выпуск №10 →

Нарушены отступы от соседей, этажность или высота

16

дел дошли до Верховного Суда

75%

ВС поддержал сторону постройки (12 из 16)

—

длительность: год иска известен по слишком малому числу дел

Кто начинал спор

  • Администрация, прокурор или госорган11
  • Сосед или сособственник4
  • Сам владелец — просит узаконить1

Где спор в ВС закончился

  • № 18-КГ25-299-К4 от 26.08.2025 за постройки
  • № 18-КГ24-392-К4 от 04.03.2025 против постройки
  • № 18-КГ21-35-К4 от 10.08.2021 за постройки

На новое рассмотрение ВС вернул 13 из 16 дел.

Что проверить до сделки

  1. 1Сверить этажность и высоту дома с ЕГРН и разрешением
  2. 2Проверить отступы от границ соседних участков по правилам землепользования
  3. 3Узнать у соседей и в администрации, не было ли жалоб
Проверка дома — 1 490 ₽: ЕГРН и кадастровая карта, узаконенность построек, зоны с особыми условиями, продавец по 16 реестрам Проверка дома
ч. 2 ст. 40 ЖК: нужно согласие всех собственников дома выпуск №14 →

Перепланировка задела общее имущество дома: балкон, фасад, несущую стену, чердак

37

дел дошли до Верховного Суда

35 из 37

ВС вернул на новое рассмотрение — спор не разрешён, стороны нет

—

длительность: год иска известен по слишком малому числу дел

Кто пришёл в суд

  • Владелец помещения — узаконить или оспорить отказ19
  • Сосед, ТСЖ или управляющая организация15
  • Администрация или жилищная инспекция3

Где спор в ВС закончился

Таких дел нет: все споры ушли на новое рассмотрение.

На новое рассмотрение ВС вернул 35 из 37 дел.

Что проверить до сделки

  1. 1Сверить квартиру с поэтажным планом и экспликацией БТИ: перенесённые стены, объединённый санузел, расширенный за счёт лоджии проём
  2. 2Отдельно посмотреть, не присоединена ли часть общего имущества — балконная плита, кусок чердака, коридора или лестничной площадки: согласовать такое в мэрии нельзя, нужен протокол общего собрания собственников
  3. 3Спросить у продавца, нет ли предписания жилищной инспекции и судебного спора: обязанность вернуть помещение в прежнее состояние перейдёт к вам вместе с квартирой (ч. 3 ст. 29 ЖК)
Проверка квартиры — 1 490 ₽: продавец по 16 реестрам, ЕГРН, ваши документы и вопросы продавцу; историю переходов прав можно добавить за 500 ₽ Проверка квартиры
п. 2 ст. 292 ГК: переход права прекращает право пользования членов семьи прежнего хозяина — но не у всех выпуск №18 →

В квартире зарегистрированы люди, вселённые прежним собственником

9

дел дошли до Верховного Суда

6 из 9

ВС вернул на новое рассмотрение — спор не разрешён, стороны нет

—

длительность: год иска известен по слишком малому числу дел

Кто пришёл в суд

  • Собственник жилья9

Где спор в ВС закончился

Таких дел нет: все споры ушли на новое рассмотрение.

На новое рассмотрение ВС вернул 6 из 9 дел.

Что проверить до сделки

  1. 1Попросить у продавца справку о зарегистрированных (её получает собственник) и выяснить по каждому, на каком основании он въехал
  2. 2Отдельно спросить, приватизировалась ли квартира и отказывался ли кто-то от участия: у отказавшегося право пользования бессрочное и продажей не прекращается (ст. 19 ФЗ-189)
  3. 3Узнать, не была ли квартира общежитием или служебным жильём: у вселённых туда до 1 марта 2005 года может действовать защита ст. 108 ЖК РСФСР
  4. 4Прописать в договоре срок снятия с учёта и помнить, что исполнять это обещание, возможно, придётся через суд
Проверка квартиры — 1 490 ₽: продавец по 16 реестрам, ЕГРН, ваши документы и вопросы продавцу; историю переходов прав можно добавить за 500 ₽ Проверка квартиры
ст. 31 ЖК: бывший член семьи собственника право пользования не сохраняет, если нет соглашения выпуск №18 →

Продавец развёлся или в ссоре с родственником, который остаётся прописанным

8

дел дошли до Верховного Суда

6 из 8

ВС вернул на новое рассмотрение — спор не разрешён, стороны нет

—

длительность: год иска известен по слишком малому числу дел

Кто пришёл в суд

  • Собственник жилья8

Где спор в ВС закончился

Таких дел нет: все споры ушли на новое рассмотрение.

На новое рассмотрение ВС вернул 6 из 8 дел.

Что проверить до сделки

  1. 1Выяснить семейное положение продавца и кто из родственников зарегистрирован в квартире
  2. 2Спросить, нет ли соглашения о праве проживания и судебного спора о разделе имущества: встречный иск о разделе — частая завязка таких дел
  3. 3Проверить, не назначал ли суд бывшему члену семьи срок сохранения права пользования жильём
Проверка продавца — 1 490 ₽: продавец по 16 государственным реестрам: банкротство, приставы, суды, паспорт Проверка продавца
наложение на землю государства: запись в ЕГРН считается достоверной, но спор занимает годы выпуск №19 →

Участок граничит с лесом, нацпарком, рекой или муниципальной землёй

52

дела дошли до Верховного Суда

47 из 52

ВС вернул на новое рассмотрение — спор не разрешён, стороны нет

—

длительность: год иска известен по слишком малому числу дел

Кто пришёл в суд

  • Прокурор31
  • Гражданин — владелец участка или сосед15
  • Орган власти, учреждение, лесничество3
  • Организация3

Где спор в ВС закончился

Таких дел нет: все споры ушли на новое рассмотрение.

На новое рассмотрение ВС вернул 47 из 52 дела.

Что проверить до сделки

  1. 1Открыть участок на публичной кадастровой карте НСПД и включить слои лесничеств, особо охраняемых территорий и зон с особыми условиями: пересекает ли их контур
  2. 2Если рядом река или озеро — прикинуть двадцать метров от воды: береговая полоса общего пользования, приватизировать её нельзя (п. 8 ст. 27 ЗК)
  3. 3Попросить у продавца межевой план с актом согласования границ и посмотреть, кто его подписал со стороны лесничества или администрации
Проверка участка — 1 490 ₽: границы и категория земель, вид разрешённого использования, зоны с особыми условиями, продавец по 16 реестрам Проверка участка
межевой спор: граница по документам, а без них — по существующей на местности 15 лет и более (ч. 1.1 ст. 43 ФЗ-218) выпуск №19 →

Забор стоит не по границе из ЕГРН, или сосед спорит о границе

29

дел дошли до Верховного Суда

24 из 29

ВС вернул на новое рассмотрение — спор не разрешён, стороны нет

—

длительность: год иска известен по слишком малому числу дел

Кто пришёл в суд

  • Гражданин — владелец участка или сосед28
  • Орган власти, учреждение, лесничество1

Где спор в ВС закончился

Таких дел нет: все споры ушли на новое рассмотрение.

На новое рассмотрение ВС вернул 24 из 29 дел.

Что проверить до сделки

  1. 1Проверить по выписке или на карте НСПД, установлены ли границы участка: если координат нет, где проходит граница, решит будущее межевание
  2. 2Заказать вынос точек границ кадастровым инженером до сделки и сравнить с забором
  3. 3Спросить продавца и соседей, не переносили ли забор и не было ли спора о границе в суде: такой спор переходит к покупателю вместе с участком
Проверка участка — 1 490 ₽: границы и категория земель, вид разрешённого использования, зоны с особыми условиями, продавец по 16 реестрам Проверка участка
самовольная постройка: зона с особыми условиями выпуск №10 →

Рядом газопровод, ЛЭП, памятник или курортная зона

13

дел дошли до Верховного Суда

50%

ВС поддержал сторону постройки (6 из 12)

2,5 года

от иска до ВС, медиана по 6 дел

Кто начинал спор

  • Газовая или электросетевая компания6
  • Администрация, прокурор или госорган5
  • Сосед или сособственник1
  • Сам владелец — просит узаконить1

Где спор в ВС закончился

  • № 67-КГ24-11-К8 от 18.02.2025 против постройки
  • № 39-КГ17-6 от 08.08.2017 против постройки

На новое рассмотрение ВС вернул 11 из 13 дел.

Что проверить до сделки

  1. 1Проверить выписку ЕГРН и карту на зоны с особыми условиями: газопровод, ЛЭП, охрана памятника, курортный округ
  2. 2Помнить: если зона была в ЕГРН, заверения продавца «ограничений нет» от иска не защитят
  3. 3Узнать, не предъявляла ли требований газовая или сетевая компания
Проверка участка — 1 490 ₽: границы и категория земель, вид разрешённого использования, зоны с особыми условиями, продавец по 16 реестрам Проверка участка

Документов ещё нет?

Пришлите ссылку на объявление — бесплатно подсветим тревожные сигналы в тексте и фото и дадим вопросы продавцу. А чтобы получать новые выпуски исследований, подпишитесь на письмо с разбором данных раз в месяц.

Как это выглядит в отчёте — интерактивный образец → Бесплатный разбор объявления → Письмо раз в месяц →
01

Как читать эти цифры

Инструмент показывает, какие признаки сделки приводят к суду и как ВС относится к таким спорам. Прогнозом по конкретному делу он не является.

Признаки не складываются

Одно дело может нести несколько признаков: дарение и сделку по доверенности, отсутствие разрешения и заступ на соседа. Поэтому считаем по каждому признаку отдельно и не сводим их в общий «риск».

Высокая доля — не повод расслабиться

Когда квартиру продавал не собственник, ВС поддерживал покупателя в 83% дел. Но 26 из 30 дел ушли на новое рассмотрение: спор продолжался, а квартира всё это время была под вопросом.

Малые выборки — числами

Меньше 12 дел — пишем «2 из 11», а не процент. Так видно, на скольких делах держится вывод.

Верхушка споров

До Верховного Суда доходит меньшинство дел. Охранная зона газопровода дала 13 дел в ВС, но сколько таких споров кончилось в районных судах, эта выборка не показывает.

02

Откуда признаки

Каждый признак взят из исследования, где мы прочитали и разметили все определения ВС по теме. Новые выпуски будут добавлять сюда новые признаки.

выпуск №8

Признание сделки недействительной

Признаки: ст. 177 ГК: сделка человека, не понимавшего значения своих действий; ст. 170 ГК: мнимая или притворная сделка; продал не собственник или без его воли; оспаривают сам даритель, наследники или супруг; ст. 35 СК: согласие супруга на сделку

выпуск №9

Выморочная квартира

Признаки: выморочное имущество: город истребует квартиру

выпуск №10

Снос самовольной постройки

Признаки: нет разрешений; чужая земля, заступ; вид разрешённого использования; градостроительные нормы; зона с особыми условиями

выпуск №11

Право собственности по наследству

Признаки: восстановление срока принятия наследства; фактическое принятие наследства

выпуск №12

Выкуп доли в квартире

Признаки: выкуп незначительной доли

выпуск №14

Перепланировка в жилом доме

Признаки: ч. 2 ст. 40 ЖК: нужно согласие всех собственников дома

выпуск №18

Выселение и право пользования жильём

Признаки: п. 2 ст. 292 ГК: переход права прекращает право пользования членов семьи прежнего хозяина — но не у всех; ст. 31 ЖК: бывший член семьи собственника право пользования не сохраняет, если нет соглашения

выпуск №19

Споры о границах земельного участка

Признаки: наложение на землю государства: запись в ЕГРН считается достоверной, но спор занимает годы; межевой спор: граница по документам, а без них — по существующей на местности 15 лет и более (ч. 1.1 ст. 43 ФЗ-218)

03

Методика, данные и цитирование

Методика и данные

Корпус. Определения Верховного Суда РФ по существу, скачанные конвейером нашей базы судебной практики с vsrf.ru и прочитанные целиком: 627 дел в 8 исследованиях (одно дело может входить в два).

Признак. Код ручной разметки выпуска: основание иска, вид сделки, тип спора. «ВС поддержал сторону покупателя (постройки)» — жалоба этой стороны удовлетворена либо жалоба противной стороны отклонена. Длительность — от года подачи иска до определения ВС.

Проверка. Числа инструмента пересчитаны вторым скриптом и сверены с опубликованными выпусками: страница инструмента и страница выпуска не расходятся.

CSV выпуска №8 — признание сделки недействительнойCSV выпуска №9 — выморочная квартираCSV выпуска №10 — снос самовольной постройкиCSV выпуска №11 — право собственности по наследствуCSV выпуска №12 — выкуп доли в квартиреCSV выпуска №14 — перепланировка в жилом домеCSV выпуска №18 — выселение и право пользования жильёмCSV выпуска №19 — споры о границах земельного участка

Срез от 15.10.2026. Использование свободное со ссылкой на страницу выпуска.

Как нас цитировать

Коротко — для врезки
По подсчёту сервиса проверки недвижимости aichek (proverka-kvartiry.ru), когда квартиру продавал не собственник — по доверенности или через фиктивного наследника, — Верховный Суд поддерживал сторону покупателя в 83% дел, а в спорах о сносе дома, построенного без разрешения, — сторону постройки в 83%.
Полностью — с методикой
Расчёт aichek по 627 дел Верховного Суда РФ 2013–2026 годов из исследований №8, №9, №10, №11, №12, №14, №18, №19 (ручная разметка каждого дела, срез 15.10.2026). Продавец пожилой, болеет или мог не понимать, что подписывает: 11 дел, ВС поддержал сторону покупателя в 2 из 11. «Продажа» похожа на залог под заём: цена ниже рынка, продавец остаётся жить в квартире: 10 дел, ВС поддержал сторону покупателя в 3 из 10. В истории квартиры доверенность, «новый наследник» или сделка вскоре после смерти владельца: 30 дел, ВС поддержал сторону покупателя в 83%. Квартира раньше принадлежала человеку, у которого не было наследников: 8 дел, ВС поддержал сторону покупателя в 7 из 7. Продавец получил квартиру по наследству недавно, и другой наследник мог пропустить срок: 9 дел, ВС поддержал сторону опоздавшего наследника в 5 из 9. После смерти владельца в квартире жил или платил за неё родственник, не оформлявший наследство: 7 дел, ВС поддержал сторону фактически принявшего наследство в 5 из 7. В цепочке есть дарение: 24 дела, ВС поддержал сторону сделки в 50%. Продавец купил квартиру в браке, а нотариального согласия супруга нет: 15 дел, ВС поддержал сторону покупателя в 80%. Покупаете большую долю, а маленькую долю в квартире или доме оставляет за собой другой собственник: 12 дел, ВС поддержал сторону, требующую выкупа в 92%. Дом, пристройка или реконструкция без разрешения или уведомления: 61 дело, ВС поддержал сторону постройки в 83%. Постройка выходит за границу участка или стоит не на своей земле: 40 дел, ВС поддержал сторону постройки в 61%. Участок под ИЖС или садоводство, а на деле гостевой дом, магазин или квартиры: 23 дела, ВС поддержал сторону постройки в 70%. Нарушены отступы от соседей, этажность или высота: 16 дел, ВС поддержал сторону постройки в 75%. Перепланировка задела общее имущество дома: балкон, фасад, несущую стену, чердак: 37 дел, из них 35 ВС вернул на новое рассмотрение. В квартире зарегистрированы люди, вселённые прежним собственником: 9 дел, из них 6 ВС вернул на новое рассмотрение. Продавец развёлся или в ссоре с родственником, который остаётся прописанным: 8 дел, из них 6 ВС вернул на новое рассмотрение. Участок граничит с лесом, нацпарком, рекой или муниципальной землёй: 52 дела, из них 47 ВС вернул на новое рассмотрение. Забор стоит не по границе из ЕГРН, или сосед спорит о границе: 29 дел, из них 24 ВС вернул на новое рассмотрение. Рядом газопровод, ЛЭП, памятник или курортная зона: 13 дел, ВС поддержал сторону постройки в 50%. Доля — исход одного круга в ВС. Источник: https://proverka-kvartiry.ru/issledovaniya/chem-zakanchivayutsya-sdelki/

Пожалуйста, не пишите «шанс сохранить квартиру — N%»: доля показывает исход одного круга в Верховном Суде, а не вероятность.

04

Частые вопросы

Можно ли по этим цифрам узнать, отберут ли у меня квартиру?

Нет. До Верховного Суда доходит меньшинство споров — самые спорные, — и большую часть из них ВС возвращает на новое рассмотрение. Цифры показывают, какие признаки сделки приводят к суду, кто начинает такие споры и как ВС отнёсся к жалобам сторон. Это повод проверить конкретные вещи до сделки, а не прогноз по вашему делу.

Почему у одних признаков проценты, а у других «N из M»?

Долю мы показываем, только если в группе не меньше 12 дел с распознанным исходом. На меньшей выборке одно дело сдвигает процент на десяток пунктов, и число вводило бы в заблуждение. По той же причине медиану длительности спора мы приводим, только если год подачи иска известен хотя бы по 5 делам.

Что значит «ВС поддержал сторону покупателя»?

Что на своём круге Верховный Суд признал обоснованной жалобу стороны, защищающей сделку, или отклонил жалобу того, кто её оспаривал. Чаще всего после этого дело уходит на новое рассмотрение, и окончательный итог может быть другим. Дела, где спор в ВС закончился, перечислены в карточках отдельно.

Откуда данные и можно ли их проверить?

Каждый признак — часть исследования, где мы прочитали и разметили определения Верховного Суда по одной теме: всего 627 дел 2013–2026 годов. Разметка каждого выпуска выложена в CSV с номерами дел, их можно найти на vsrf.ru.

Проверить квартиру по всем признакам сразу

Полная проверка квартиры — 1 490 ₽: продавец по 16 реестрам, включая банкротство и судебные споры, обременения и аресты по ЕГРН, разбор ваших документов — с практикой и планом действий. Историю переходов прав можно добавить за 500 ₽.

Проверить квартиру

Другие выпуски

Все исследования →
№19 15.10.2026

Споры о границах земельного участка
№18 20.09.2026

Выселение и право пользования жильём
№17 20.09.2026

Споры вокруг завещаний на недвижимость