Договор купли-продажи квартиры: составить онлайн
Это единственный документ сделки, который идёт на государственную регистрацию, и единственный, где ошибка стоит не спора о деньгах, а приостановки регистрации. Ниже — конструктор, который соберёт договор по вашим ответам, и разбор трёх условий, без которых договор считается незаключённым. Начните с вопроса, нужен ли вам нотариус: в части сделок составлять договор самому запрещено законом.
Это типовой шаблон, а не юридическая консультация. Он рассчитан на простую сделку: совершеннолетние собственники, объект целиком, свои средства или свои средства и материнский капитал.
Когда договор нельзя составить самому
В двух случаях закон требует нотариального удостоверения, и текст договора составляет нотариус. Договор в простой письменной форме в этих случаях Росреестр не примет — поэтому конструктор ниже такие сделки распознаёт и документ не собирает, а объясняет, куда идти.
Продаётся доля в праве
Сделки по отчуждению долей подлежат нотариальному удостоверению — ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Исключение: если все сособственники продают свои доли одним договором, нотариус не нужен.
Собственник — ребёнок
Отчуждение недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному, требует нотариального удостоверения (ч. 2 ст. 54 того же закона), а до сделки — разрешения органа опеки.
При ипотеке закон нотариусом не связывает, но самодельный договор всё равно не пригодится: форму выдаёт банк-кредитор. При расчёте материнским капиталом нотариус тоже не нужен, если все члены семьи — получивший сертификат, супруг и дети — покупают квартиру по одному договору в общую долевую собственность (ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ). Конструктор соберёт такой договор: с долями, перечислением средств Социальным фондом после регистрации и залогом до их поступления.
Заполните свои данные — заберите готовый документ
Ответьте на вопросы — и текст документа соберётся сам: пропадут пункты, которые к вам не относятся, сумма встанет прописью, а даты — в том виде, в каком их пишут в документах. Скачать можно в Word, чтобы дописать своё, или сразу в PDF на печать.
Дом с участком тоже собирается. В вопросе об объекте выберите «дом с земельным участком» — в документе появится второй объект, земельный участок со своим кадастровым номером, а всё, что относится только к квартире, уйдёт. Что ещё добавится в этот документ — в подсказке к варианту.
Всё считается прямо в вашем браузере. Паспортные данные, ФИО и адреса не уходят к нам на сервер и никуда не сохраняются — закройте вкладку, и они исчезнут. Поэтому же мы не сможем восстановить заполненное: скачайте файл, прежде чем уходить со страницы.
Сразу посмотреть, что получится → документ ниже, он заполняется по ходу ответов
Предпросмотр
Это предварительный шаблон, собранный по вашим ответам, — не юридическая консультация. Файл открывается в Word и правится как обычный текст: дописывайте и меняйте пункты под свою сделку. За окончательный текст отвечают стороны договора. Полная оговорка — в конце документа.
Когда документ готов — что дальше
Документ фиксирует договорённости, но не проверяет продавца и объект: банкротство, аресты и права третьих лиц видны в реестрах, а не в тексте. Если ещё не подписали — проверьте до подписания.
Проверить квартиру и продавца — 1 490 ₽Промокод на 300 ₽ к проверке пришлём на email вместе с чистым бланком — форма на этой странице. В письмо уходит только адрес почты: данные из документа остаются в браузере.
Три условия, без которых договор считается незаключённым
Незаключённый договор — это не «недействительный, но живой». Он вообще не порождает обязательств: по нему нельзя потребовать ни квартиру, ни деньги.
| Условие | Норма | Что это значит |
|---|---|---|
| Предмет | ст. 554 ГК РФ | Данные, позволяющие определённо установить недвижимость: адрес, кадастровый номер, площадь, а для квартиры — этаж. Без них договор не считается заключённым. |
| Цена | ст. 555 ГК РФ | Цена должна быть в договоре. Правило «раз цены нет, берём обычную» здесь не работает: закон прямо исключает его для недвижимости. |
| Лица, сохраняющие право пользования | п. 1 ст. 558 ГК РФ | Перечень тех, кто по закону сохраняет право пользования жильём после продажи, — существенное условие. Про это чаще всего и забывают: пункт должен быть в договоре даже когда таких людей нет, прямым «их нет». |
Регистрируется не договор, а переход права
В образцах из интернета до сих пор встречается пункт «настоящий договор подлежит государственной регистрации». Это устаревшая норма: требование действовало до 1 марта 2013 года и к более поздним договорам не применяется (Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ). Путаница живучая, потому что сам пункт 2 ст. 558 ГК РФ из кодекса никуда не делся — его просто нельзя применять.
Регистрируется переход права собственности (ст. 551 ГК РФ), и право у покупателя возникает с момента записи в ЕГРН — не с подписания договора и не с передачи ключей. Между подписанием и записью проходит от трёх рабочих дней, и в этом промежутке квартира ещё принадлежит продавцу.
Отсюда практический вывод про деньги. Платить до регистрации — значит отдать их, пока право не перешло. Платить после — значит получить квартиру в залоге у продавца в силу закона до полного расчёта (п. 5 ст. 488 ГК РФ); конструктор в этом случае добавляет в договор отдельный пункт.
Продавец просит занизить цену в договоре
Мотив продавца — налог: при владении меньше минимального срока он платит НДФЛ с разницы между продажей и покупкой и предлагает указать в договоре меньшую сумму, а разницу передать «помимо договора». Часто схема не даёт выгоды даже ему: если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости, налог всё равно посчитают от кадастровой × 0,7 (ст. 214.10 НК РФ) — кадастровую стоимость можно бесплатно проверить на сайте Росреестра и показать продавцу.
Для покупателя занижение — чистый риск. Если сделку когда-нибудь признают недействительной, по реституции вернут сумму из договора, а не реально уплаченную; расписка на «неотделимые улучшения» этот разрыв в суде закрывает плохо. При банкротстве продавца заниженная цена работает против покупателя ещё раз — как признак продажи по нерыночной цене, то есть повод оспорить сделку. Плюс теряется часть имущественного вычета и уменьшаются подтверждённые расходы при будущей перепродаже. Полная цена в договоре — единственная позиция, которая ничего не стоит покупателю и защищает его деньги.
Договор защищает от спора о словах, но не от продавца
Правильные формулировки не покажут, что продавец идёт к банкротству, что квартиру получили по наследству месяц назад или что за ней тянется отказ от приватизации. Проверяем объект и продавца по 25 официальным источникам — 1 490 ₽, отчёт обычно за 2–4 часа.
Соглашение об авансе
Подписывают до договора, когда вносят первые деньги, а квартира ещё не проверена.
Расписка в получении денег
Подтверждает расчёт по договору и расходы покупателя для имущественного вычета.
Акт приёма-передачи
Закрывает сделку: состояние квартиры, счётчики, ключи и граница ответственности.
Все документы сделки и порядок, в котором их подписывают — на странице шаблонов документов сделки.
Пришлём пустой бланк на email
Если удобнее заполнять руками, а не в браузере. Word и PDF, внутри — пояснения к каждому разделу, разбор ошибок и чек-лист «что проверить до подписания». Первая страница файла — предупреждение о четырёх случаях, когда бланк вам не подойдёт: конструктор выше такие случаи распознаёт сам, а у скачанного файла такой защиты нет. В письме — промокод на 300 ₽ на проверку квартиры. Разовая отправка, не подписка.
Не хотите оставлять email — файлы открыты: Word · PDF.
Пустой бланк — в квартирной редакции. Для дома с земельным участком — договор купли-продажи дома с участком (жилого или садового, с бланком). Участок без строений — договор купли-продажи земельного участка, там есть и бланк.
Частые вопросы
Нужен ли нотариус для договора купли-продажи квартиры?
Не всегда. Простая письменная форма подходит, когда объект продаётся целиком и все собственники совершеннолетние и дееспособные. Нотариус обязателен в двух случаях: продаётся доля в праве общей собственности (ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ) и среди собственников есть несовершеннолетний или ограниченно дееспособный (ч. 2 ст. 54 того же закона). Важное исключение: если все сособственники продают свои доли одним договором, нотариус не нужен.
Договор купли-продажи квартиры регистрируется в Росреестре?
Сам договор — нет. Регистрируется переход права собственности (ст. 551 ГК РФ), и право у покупателя возникает с момента записи в ЕГРН. Требование о регистрации самого договора действовало до 1 марта 2013 года и к более поздним договорам не применяется (Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ). Пункт 2 ст. 558 ГК РФ в тексте кодекса при этом остался — на этом путаются даже в образцах из интернета.
Что будет, если в договоре нет цены или описания квартиры?
Договор будет считаться незаключённым. Для недвижимости закон требует и данных, определённо устанавливающих объект (ст. 554 ГК РФ), и цены (ст. 555 ГК РФ), причём при отсутствии цены обычное правило «берётся сравнимая цена» не применяется. Незаключённый договор не порождает обязательств: ни требовать квартиру, ни требовать деньги по нему нельзя.
Когда безопаснее платить — до регистрации или после?
Оба варианта законны, риск в них разный. Если платить до подачи документов, деньги уходят раньше, чем право перейдёт, — риск на покупателе. Если после регистрации, квартира до полной оплаты находится в залоге у продавца в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК РФ), и запись об ипотеке снимается после расчёта. Компромисс, которым пользуются чаще всего, — аккредитив или ячейка: деньги закладывают сразу, а продавец получает их по выписке ЕГРН о переходе права.
Можно ли занизить цену в договоре, чтобы продавец меньше платил налог?
Это риск покупателя, а не продавца. При оспаривании сделки вернуть можно только то, что указано в договоре, — разницу придётся доказывать отдельно и чаще всего безуспешно. Плюс налоговая всё равно считает доход не ниже 70% кадастровой стоимости, так что выгода продавца обычно меньше, чем он рассчитывает.
Договор бесплатный? Данные никуда не уходят?
Бесплатный и без регистрации. Подстановка и сборка файла идут в вашем браузере: ФИО, паспортные данные и адреса не отправляются на наш сервер и нигде не сохраняются. Поэтому мы не сможем и восстановить заполненное — скачайте файл до того, как закроете вкладку.