Договор купли-продажи квартиры: составить онлайн
Это единственный документ сделки, который идёт на государственную регистрацию, и единственный, где ошибка стоит не спора о деньгах, а приостановки регистрации. Ниже — конструктор, который соберёт договор по вашим ответам, и разбор трёх условий, без которых договор считается незаключённым. Начните с вопроса, нужен ли вам нотариус: в части сделок составлять договор самому запрещено законом.
Это типовой шаблон, а не юридическая консультация. Он рассчитан на простую сделку: совершеннолетние собственники, объект целиком, свои средства.
Когда договор нельзя составить самому
В двух случаях закон требует нотариального удостоверения, и текст договора составляет нотариус. Договор в простой письменной форме в этих случаях Росреестр не примет — поэтому конструктор ниже такие сделки распознаёт и документ не собирает, а объясняет, куда идти.
Продаётся доля в праве
Сделки по отчуждению долей подлежат нотариальному удостоверению — ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Исключение: если все сособственники продают свои доли одним договором, нотариус не нужен.
Собственник — ребёнок
Отчуждение недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному, требует нотариального удостоверения (ч. 2 ст. 54 того же закона), а до сделки — разрешения органа опеки.
Ещё два случая закон нотариусом не связывает, но самодельный договор там всё равно не пригодится: при ипотеке форму договора выдаёт банк-кредитор, а при расчёте материнским капиталом нужны условия о перечислении средств Социальным фондом и обязательство выделить доли детям.
Заполните свои данные — заберите готовый документ
Ответьте на вопросы слева, и текст справа соберётся сам: пропадут пункты, которые к вам не относятся, сумма встанет прописью, а даты — в том виде, в каком их пишут в документах. Скачать можно в Word, чтобы дописать своё, или сразу в PDF на печать.
Дом с участком тоже собирается. В первом вопросе выберите «дом с земельным участком» — и в документе появится второй объект: кадастровый номер участка, его границы, постройки и оговорка о том, что дом и участок продаются только вместе.
Всё считается прямо в вашем браузере. Паспортные данные, ФИО и адреса не уходят к нам на сервер и никуда не сохраняются — закройте вкладку, и они исчезнут. Поэтому же мы не сможем восстановить заполненное: скачайте файл, прежде чем уходить со страницы.
Предпросмотр
Это предварительный шаблон, собранный по вашим ответам, — не юридическая консультация. Файл открывается в Word и правится как обычный текст: дописывайте и меняйте пункты под свою сделку. За окончательный текст отвечают стороны договора. Полная оговорка — в конце документа.
Три условия, без которых договор считается незаключённым
Незаключённый договор — это не «недействительный, но живой». Он вообще не порождает обязательств: по нему нельзя потребовать ни квартиру, ни деньги.
| Условие | Норма | Что это значит |
|---|---|---|
| Предмет | ст. 554 ГК РФ | Данные, позволяющие определённо установить недвижимость: адрес, кадастровый номер, площадь, а для квартиры — этаж. Без них договор не считается заключённым. |
| Цена | ст. 555 ГК РФ | Цена должна быть в договоре. Правило «раз цены нет, берём обычную» здесь не работает: закон прямо исключает его для недвижимости. |
| Лица, сохраняющие право пользования | п. 1 ст. 558 ГК РФ | Перечень тех, кто по закону сохраняет право пользования жильём после продажи, — существенное условие. Про это чаще всего и забывают: пункт должен быть в договоре даже когда таких людей нет, прямым «их нет». |
Регистрируется не договор, а переход права
В образцах из интернета до сих пор встречается пункт «настоящий договор подлежит государственной регистрации». Это устаревшая норма: требование действовало до 1 марта 2013 года и к более поздним договорам не применяется (Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ). Путаница живучая, потому что сам пункт 2 ст. 558 ГК РФ из кодекса никуда не делся — его просто нельзя применять.
Регистрируется переход права собственности (ст. 551 ГК РФ), и право у покупателя возникает с момента записи в ЕГРН — не с подписания договора и не с передачи ключей. Между подписанием и записью проходит от трёх рабочих дней, и в этом промежутке квартира ещё принадлежит продавцу.
Отсюда практический вывод про деньги. Платить до регистрации — значит отдать их, пока право не перешло. Платить после — значит получить квартиру в залоге у продавца в силу закона до полного расчёта (п. 5 ст. 488 ГК РФ); конструктор в этом случае добавляет в договор отдельный пункт.
Договор защищает от спора о словах, но не от продавца
Правильные формулировки не покажут, что продавец идёт к банкротству, что квартиру получили по наследству месяц назад или что за ней тянется отказ от приватизации. Проверяем объект и продавца по 18 официальным источникам — 1 490 ₽, отчёт обычно за 2–4 часа.
Соглашение об авансе
Подписывают до договора, когда вносят первые деньги, а квартира ещё не проверена.
Расписка в получении денег
Подтверждает расчёт по договору и расходы покупателя для имущественного вычета.
Акт приёма-передачи
Закрывает сделку: состояние квартиры, счётчики, ключи и граница ответственности.
Все документы сделки и порядок, в котором их подписывают — на странице шаблонов документов сделки.
Пришлём пустой бланк на email
Если удобнее заполнять руками, а не в браузере. Word и PDF, внутри — пояснения к каждому разделу, разбор ошибок и чек-лист «что проверить до подписания». Первая страница файла — предупреждение о четырёх случаях, когда бланк вам не подойдёт: конструктор выше такие случаи распознаёт сам, а у скачанного файла такой защиты нет. В письме — промокод на 300 ₽ на проверку квартиры. Разовая отправка, не подписка.
Не хотите оставлять email — файлы открыты: Word · PDF.
Пустой бланк — в квартирной редакции. Для дома с земельным участком пользуйтесь конструктором выше: он добавит участок, его границы и оговорку о том, что дом и участок продаются только вместе.
Частые вопросы
Нужен ли нотариус для договора купли-продажи квартиры?
Не всегда. Простая письменная форма подходит, когда объект продаётся целиком и все собственники совершеннолетние и дееспособные. Нотариус обязателен в двух случаях: продаётся доля в праве общей собственности (ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ) и среди собственников есть несовершеннолетний или ограниченно дееспособный (ч. 2 ст. 54 того же закона). Важное исключение: если все сособственники продают свои доли одним договором, нотариус не нужен.
Договор купли-продажи квартиры регистрируется в Росреестре?
Сам договор — нет. Регистрируется переход права собственности (ст. 551 ГК РФ), и право у покупателя возникает с момента записи в ЕГРН. Требование о регистрации самого договора действовало до 1 марта 2013 года и к более поздним договорам не применяется (Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ). Пункт 2 ст. 558 ГК РФ в тексте кодекса при этом остался — на этом путаются даже в образцах из интернета.
Что будет, если в договоре нет цены или описания квартиры?
Договор будет считаться незаключённым. Для недвижимости закон требует и данных, определённо устанавливающих объект (ст. 554 ГК РФ), и цены (ст. 555 ГК РФ), причём при отсутствии цены обычное правило «берётся сравнимая цена» не применяется. Незаключённый договор не порождает обязательств: ни требовать квартиру, ни требовать деньги по нему нельзя.
Когда безопаснее платить — до регистрации или после?
Оба варианта законны, риск в них разный. Если платить до подачи документов, деньги уходят раньше, чем право перейдёт, — риск на покупателе. Если после регистрации, квартира до полной оплаты находится в залоге у продавца в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК РФ), и запись об ипотеке снимается после расчёта. Компромисс, которым пользуются чаще всего, — аккредитив или ячейка: деньги закладывают сразу, а продавец получает их по выписке ЕГРН о переходе права.
Можно ли занизить цену в договоре, чтобы продавец меньше платил налог?
Это риск покупателя, а не продавца. При оспаривании сделки вернуть можно только то, что указано в договоре, — разницу придётся доказывать отдельно и чаще всего безуспешно. Плюс налоговая всё равно считает доход не ниже 70% кадастровой стоимости, так что выгода продавца обычно меньше, чем он рассчитывает.
Ещё 1 вопрос ↓ Свернуть ↑
Договор бесплатный? Данные никуда не уходят?
Бесплатный и без регистрации. Подстановка и сборка файла идут в вашем браузере: ФИО, паспортные данные и адреса не отправляются на наш сервер и нигде не сохраняются. Поэтому мы не сможем и восстановить заполненное — скачайте файл до того, как закроете вкладку.