Договор купли-продажи дома с земельным участком
Дом всегда продаётся вместе с землёй, поэтому в договоре два объекта. Конструктор ниже собирает текст в браузере — для жилого дома и для садового (дачи в СНТ) по-разному, — а если ваш случай требует нотариуса, документ не собирается. Можно и пустым бланком Word или PDF.
Каждое условие подписано нормой. ФИО и паспорта к нам не уходят.
Дом и участок одного собственника продаются одним договором (п. 4 ст. 35 ЗК РФ) в простой письменной форме (ст. 550 ГК РФ). В договоре — кадастровые номера обоих объектов и цена (ст. 554–555 ГК РФ), сведения об ограничениях участка (п. 1 ст. 37 ЗК РФ), а для жилого дома — перечень лиц, сохраняющих право пользования (п. 1 ст. 558 ГК РФ). У садового дома этого пункта нет: он не жилое помещение. Регистрируется переход права, и только если границы участка внесены в ЕГРН.
Жилой или садовый: от строки в ЕГРН зависит текст договора
Жилой дом
- Перечень лиц, сохраняющих право пользования, — существенное условие (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Пункт нужен, даже если таких лиц нет.
- Срок снятия с регистрационного учёта.
- Раскрытие ограничений участка (ст. 37 ЗК РФ).
- Есть бланк Word/PDF ниже.
Садовый дом (дача)
- Здание сезонного использования (п. 2 ст. 3 закона № 217-ФЗ), не жильё.
- Нет пункта о «прописанных» и снятия с учёта.
- Раскрытие ограничений участка (ст. 37 ЗК РФ) и взносы СНТ.
- Только конструктором — выберите «Садовый дом с земельным участком».
Чем садовый дом отличается от жилого для прописки, маткапитала и ипотеки — в разборе покупки дачи в СНТ.
Заполните свои данные — заберите готовый документ
Ответьте на вопросы — и текст документа соберётся сам: пропадут пункты, которые к вам не относятся, сумма встанет прописью, а даты — в том виде, в каком их пишут в документах. Скачать можно в Word, чтобы дописать своё, или сразу в PDF на печать.
Дом с участком тоже собирается. В первом вопросе выберите «дом с земельным участком» — и в документе появится второй объект: кадастровый номер участка, его границы, постройки и оговорка о том, что дом и участок продаются только вместе.
Всё считается прямо в вашем браузере. Паспортные данные, ФИО и адреса не уходят к нам на сервер и никуда не сохраняются — закройте вкладку, и они исчезнут. Поэтому же мы не сможем восстановить заполненное: скачайте файл, прежде чем уходить со страницы.
Сразу посмотреть, что получится → документ ниже, он заполняется по ходу ответов
Предпросмотр
Это предварительный шаблон, собранный по вашим ответам, — не юридическая консультация. Файл открывается в Word и правится как обычный текст: дописывайте и меняйте пункты под свою сделку. За окончательный текст отвечают стороны договора. Полная оговорка — в конце документа.
Когда документ готов — что дальше
Документ фиксирует договорённости, но не проверяет продавца и объект: банкротство, аресты и права третьих лиц видны в реестрах, а не в тексте. Если ещё не подписали — проверьте до подписания.
Проверить квартиру и продавца — 1 490 ₽Промокод на 300 ₽ к проверке пришлём на email вместе с чистым бланком — форма на этой странице. В письмо уходит только адрес почты: данные из документа остаются в браузере.
Когда типовой договор не подойдёт
- Продаётся доля — нотариус (ч. 1.1 ст. 42 закона № 218-ФЗ), если долю продают не все сособственники одним договором.
- Среди собственников ребёнок — разрешение опеки и нотариус (ч. 2 ст. 54).
- Ипотека — форму договора выдаёт банк.
- Материнский капитал — особые условия о средствах и долях детей.
- Нет границ в ЕГРН — сначала межевание, иначе регистрацию приостановят.
- Постройки вне ЕГРН — узаконить до сделки, иначе это возможная самовольная постройка.
Что ещё запросить у продавца — документы при покупке участка и дома; передачу оформит бесплатный акт приёма-передачи дома и участка. Продаётся участок без строений — договор купли-продажи земельного участка.
Пришлём шаблон на email
Бланк для жилого дома с участком — если удобнее заполнять руками. Word и PDF, внутри — пояснения к каждому разделу, ошибки, из-за которых договор не защищает, и чек-лист «что проверить до подписания». Для садового дома пользуйтесь конструктором выше. В письме — промокод на 300 ₽ на проверку дома. Разовая отправка, не подписка.
Частые вопросы
Можно ли продать дом без земельного участка?
Нет, если дом и участок принадлежат одному человеку: здание отчуждается вместе с участком (п. 4 ст. 35 ЗК РФ), а садовый участок нельзя продать отдельно от расположенных на нём домов и построек (ч. 6 ст. 23 закона № 217-ФЗ). Поэтому в одном договоре два объекта с двумя кадастровыми номерами.
Чем договор садового дома отличается от договора жилого дома?
Садовый дом — здание сезонного использования для временного пребывания (п. 2 ст. 3 закона № 217-ФЗ), а не жилое помещение. Поэтому в его договоре нет пункта о лицах, сохраняющих право пользования (п. 1 ст. 558 ГК РФ относится к жилью), и нет снятия с регистрационного учёта. Какой у вас дом, видно в выписке ЕГРН: «жилой дом» или «садовый дом».
Нужен ли нотариус для договора купли-продажи дома с участком?
Обычно нет: договор заключают в простой письменной форме одним документом (ст. 550 ГК РФ). Нотариус обязателен при продаже доли — кроме случая, когда все сособственники продают доли одним договором (ч. 1.1 ст. 42 закона № 218-ФЗ), — и если среди собственников есть несовершеннолетний или ограниченно дееспособный (ч. 2 ст. 54).
Зачем указывать в договоре отдельно цену дома и участка?
Закон этого не требует, но так удобнее продавцу: если одним договором продано несколько объектов, имущественный вычет считается по каждому из них, но в сумме не больше 1 млн ₽, и раздельная цена упрощает расчёт налога. Посчитать его можно в нашем калькуляторе налога продавца. В конструкторе это необязательные поля «из неё цена дома» и «цена участка».
Что, если на участке есть баня или пристройка, которых нет в ЕГРН?
Постройка, не поставленная на кадастровый учёт, не становится предметом договора и может оказаться самовольной (ст. 222 ГК РФ). В нашем договоре продавец заверяет, что все здания на участке стоят на учёте; если это не так — узаконивать постройку до сделки, силами продавца.
Можно ли продать дом, если у участка нет межевания?
Договор подписать можно, зарегистрировать — нет: регистрацию приостанавливают, если в ЕГРН нет границ участка, который продаётся, и участка, на котором стоит здание (пп. 21.1 и 21.2 ч. 1 ст. 26 закона № 218-ФЗ). Межевание делают до договора.
Договор не проверяет дом, участок и продавца — это делаем мы
Постройки и их статус в ЕГРН, границы и охранные зоны по НСПД, аресты и залог, история владения, сам продавец по государственным реестрам — письменный отчёт за 1 490 ₽, обычно за 2–4 часа. Лучше до подписания, а не после.