Образец отчёта · проверка дома

Образец отчёта о проверке дома

«Дом в ЕГРН меньше, чем в объявлении»

Жёлтый уровень риска

Это целиком отчёт, который получает клиент: та же программа, то же оформление, те же 19 страниц. Его можно пролистать здесь или открыть в PDF.

Что видно в этом образце

контур участка на обложке — с полосой охранной зоны ЛЭП
план участка по координатам границ из НСПД
продавец по реестрам — кольцо проверок с результатом каждой
риски: незарегистрированная веранда и охранная зона вдоль границы

Открыть PDF

Объект и люди в образце вымышлены: город Энск, несуществующие кадастровые номера. Отчёты настоящих клиентов мы не публикуем даже обезличенными. Нормы закона и дела Верховного суда в образце настоящие.

Все страницы

Отчёт по разделам

Что стоит на каждой странице и зачем. Нажмите на страницу, чтобы открыть её крупно.

Письмо эксперта

Вторая страница — письмо от эксперта своими словами: что в документах в порядке, что нет и что сделать до задатка.

Я посмотрел дом в д. Примерной и — по вашим данным — его продавца. Коротко: в проверенных реестрах записей о продавце нет, арестов и залогов на доме и участке в ЕГРН нет; остались пристройка, которой нет в ЕГРН, и охранная зона вдоль северной границы.

Участок в порядке. 812 м² под ИЖС, границы установлены, дом стоит на нём, других объектов по адресу нет.

Продавец. Паспорт действителен, долгов, банкротства, судов, залогов и розыска не найдено.

Главное — площадь дома. В ЕГРН 146,2 м², в объявлении 170 м². Веранду нужно зарегистрировать до сделки — иначе узаконивать её будете вы.

Второе — ЛЭП. Северная полоса участка в охранной зоне: строить там без согласия сетевой организации нельзя.

Технический план и регистрация веранды — до задатка
Разметка участка с учётом охранной зоны — до задатка
Полная цена в договоре, расчёт через аккредитив — на сделке

Фионов А. И., эксперт по проверке сделок с недвижимостью

Главное за минуту

Что мы проверили

Перечень источников с отметкой по каждому: данные получены и обработаны или получить их не удалось.

Объект

Сведения ЕГРН об объекте: вид, площадь, кадастровая стоимость, права и ограничения — с пояснением, что из этого следует.

Участок на местности

План участка по координатам границ из НСПД на карте-подложке, охранные зоны — цветом.

История объекта

Лента переходов права по годам: когда и на каком основании объект менял собственника.

Реестры

Продавец по государственным реестрам: что искали, по каким данным и что нашли в каждом.

Реестр	Как искали	Результат
Паспорт (МВД)	Серия и номер по реестру недействительных паспортов МВД	Действителен
ИНН (ФНС)	Определён по паспортным данным через официальный сервис ФНС	Определён (в образце не показан)
ФССП — исполнительные производства	ФИО + дата рождения, по всем регионам России	Не найдено
ФССП — розыск должников	По ФИО, совпадения сверяются по дате рождения	Не найдено
ФССП — должники по алиментам	ФИО + дата рождения	Не найдено
ЕФРСБ — судебное банкротство	По ИНН — поиск по коду, тёзки не попадают	Не найдено
ЕФРСБ — внесудебное банкротство (МФЦ)	Публикации о внесудебном банкротстве в том же реестре	Не найдено
Картотека арбитражных дел (kad.arbitr)	По ФИО среди сторон дел	Не найдено
ГАС «Правосудие» — районные и областные суды	Поиск дел по ФИО по всей стране; мировых судей ГАС почти не видит	Не найдено
Энский районный суд — карточки дел	По фамилии, все годы: гражданские, уголовные, КАС, административные	Не найдено
ФНП — реестр залогов движимого имущества	По ФИО залогодателя	Не найдено
Росфинмониторинг — перечень террористов и экстремистов	ФИО + дата рождения	Не найдено
МВД — федеральный розыск	ФИО + дата рождения	Не найдено
ФСИН — «Внимание, розыск»	По фамилии на официальном сайте ФСИН	Не найдено
ФНС — блокировки счетов за долг	По ИНН: решения о приостановлении операций	Не найдено
ФНП — реестр наследственных дел	По полному ФИО продавца	Не найдено
ФНС — дисквалифицированные лица	По ФИО, совпадения сверяются по дате рождения	Не найдено
ФНС — ЕГРЮЛ/ЕГРИП	По ИНН: статус ИП, участие и руководство в юрлицах	Не ИП, не учредитель и не руководитель
Минюст — реестр иностранных агентов	По ФИО, официальная копия реестра	Не найдено

Риски

Карточка на каждую находку: что нашли, чем опасно, какие нормы и дела Верховного суда применимы, что делать.

01 · Средний риск Дом в ЕГРН меньше, чем в объявлении: пристройка не зарегистрирована

Что нашли. Дом поставлен на учёт 11.05.2016 по декларации, в упрощённом порядке: 146,2 м², 2 этажа, стены каркасные. В объявлении о продаже — 170 м² «с тёплой верандой». Других зданий на участке в ЕГРН нет: веранда площадью около 24 м² не учтена ни как часть дома, ни как отдельная постройка.

Чем опасно. Пристройка, увеличившая площадь дома, — это реконструкция. Пока она не отражена в ЕГРН, её могут признать самовольной постройкой, и требование привести дом в прежний вид предъявят уже вам. Кроме того, банк при ипотеке и страховщик оценят только 146,2 м².

Нормы и практика.

ст. 222 ГК РФ — самовольная постройка; п. 14 ст. 1 ГрК РФ — реконструкция как изменение параметров объекта, в т. ч. площади.
Постановление Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44 — разъяснения о самовольных постройках и их реконструкции.

Что делать. До задатка попросить продавца заказать технический план и зарегистрировать изменения дома за свой счёт — для ИЖС это уведомительный порядок, 1–2 месяца. Если продавец отказывается — заложить стоимость узаконивания в цену и записать в договор фактическую площадь.

02 · Средний риск Северная часть участка — в охранной зоне ЛЭП 10 кВ

Что нашли. Вдоль северной границы участка проходит охранная зона воздушной линии 10 кВ, внесённая в ЕГРН. По контуру НСПД она накрывает полосу шириной около 8,5 м — примерно 210 м² из 812. Дом стоит южнее, вне зоны.

Чем опасно. В охранной зоне без письменного согласия сетевой организации нельзя строить, реконструировать и сносить здания, в том числе баню или гараж. Сажать высокие деревья под проводами тоже нельзя. Под постройки остаётся южные три четверти участка.

Нормы и практика.

Правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства, утв. Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 № 160, пп. 8–10 — запреты и работы, требующие согласия сетевой организации; для линий 1–20 кВ зона — 10 м от крайних проводов.

Что делать. Если на участке планируется стройка, разметить её за пределами северной полосы. Уже стоящие в зоне постройки (если есть) — спросить у продавца, согласовывались ли они с сетевой организацией.

Пошаговый план до подписания

Порядок действий от осмотра до регистрации — по шагам.

За пределами проверки

Чего отчёт не закрывает и почему — чтобы не было ложного ощущения полной гарантии.

Для сравнения

Сколько стоит та же задача у других

Вы дочитали отчёт целиком — вот сколько просят за ту же работу. Длина полосы — цена в масштабе.

aichek 1 490 ₽ дом, участок, постройки и продавец в одном отчёте, обычно 2–4 часа

1 490 ₽

дом, участок, постройки и продавец в одном отчёте, обычно 2–4 часа

Онлайн-сервисы с юристами 9 900–14 900 ₽ Циан, М2 — сначала документы от продавца

9 900–14 900 ₽

Циан, М2 — сначала документы от продавца

«Сделка с гарантией» Домклик от 34 500 ₽ проверка + гарантия возмещения

от 34 500 ₽

проверка + гарантия возмещения

Юрист по загородной недвижимости 10 000–25 000 ₽ ручная работа, 3–7 рабочих дней

10 000–25 000 ₽

ручная работа, 3–7 рабочих дней

Цены конкурентов — по публичным прайсам сервисов и юристов, данные на август 2026. Штриховка на полосе — разброс «от и до» внутри одного прайса.

Разборы конкретных сервисов

Кто проверяет

Каждый отчёт я собираю и проверяю лично. Меня зовут Александр Фионов — 11 лет руководил проектами в юридической компании, где каждый день проходил через экспертизу договоров и документов. AI делает рутину: сверяет данные и ищет совпадения с базой из 3 880 норм и судебных дел. Решение о каждом риске в отчёте — моё, и я за него отвечаю.

Я не юрист: в суде вас представлять не буду и документы за вас не подпишу. Моя работа — найти риски до аванса и сказать, что с ними делать.

Образование, публикации и границы квалификации →

Отзывы клиентов · 16

Все отзывы на Яндекс Картах →

★★★★★

Не думая решили заказать отчёт, так как в нашем регионе очень много серых продаж существует, поэтому искали именно замену юристу и риэлтору аналог. Стоят они не очень дорого. Не пожалели ни разу.

Татьяна, Анапа

Полная проверка квартиры

★★★★★

Проверили участок под Рыбинском. Выяснилось, что это сельхозземля и дом на ней строить нельзя — продавец об этом «забыл». Сэкономили мне сильно больше, чем стоила проверка. Рекомендую всем, кто смотрит землю. Благодарю от души.

Екатерина, Рыбинск

Проверка участка

★★★★★

Прислала выписку, через полчаса получила разбор. Самое полезное — мне человеческим языком объяснили, что значит каждая строчка: где обременения, почему важна дата регистрации права, чего в выписке НЕ видно (я думала, там видно всё). Честно, рада, что вовремя обратилась, теперь рассматриваю другие объекты, которые также направлю на проверку в Aicheck.

Дарья, Вологда

Экспресс-разбор выписки ЕГРН

Такой же отчёт по вашему объекту

Проверка дома — 1 490 ₽. Ваши документы, ваш продавец, те же разделы и то же оформление. Решение остаётся за вами.

Проверить мой дом Скачать этот образец в PDF →

Не устроит отчёт — вернём деньги. 7 дней с момента получения, без объяснения причин — раздел 7 оферты.

Заключение отдаём в PDF, а не в Word: отчёт нужен как датированный документ с номером и перечнем проверенных источников, и правки в нём постфактум — не то, что стоит упрощать. Скачать и распечатать можно, в том числе чтобы показать юристу, риэлтору или продавцу.

Ваш отчёт будет опечатан. При выпуске мы считаем цифровой отпечаток файла (SHA-256) и получаем на него независимую метку времени по стандарту RFC 3161. В отчёте — QR на страницу проверки подлинности: по ней видно, что документ существовал на указанную дату и с тех пор не менялся. Статус добросовестного приобретателя метка не присваивает — его присваивает суд.