Назовите кадастровый номер дома — проверим и здание, и землю под ним
Дом — это минимум два объекта: само здание и участок под ним. Проверяем оба: признаки самостроя, фактическую площадь, право на землю, обременения и продавца. От вас нужен только номер или адрес.
Банку, риэлтору и площадке платят за состоявшуюся сделку. Нам — за то, чтобы вы не потеряли на ней деньги.
По одному номеру сведения о доме лежат в трёх слоях
И почти всегда за границами самого здания: земля под домом — отдельный объект, а главные риски частного дома живут именно в связке «дом плюс участок», а не в одной выписке.
По зданию открытый слой скромный: контур дома на карте, площадь, назначение (жилое / нежилое), этажность, год постройки и кадастровая стоимость, если сведения внесены. Этого хватает, чтобы понять, тот ли это объект, но не хватает, чтобы судить о рисках. И сразу видна первая ловушка: у дома один номер, у участка под ним — другой, и по номеру дома земля не проверяется вовсе.
Отвечает на вопрос «такой ли это дом, как в объявлении».
Действующие права на дом и дата их регистрации, обременения (ипотека, аренда, арест), запреты регистрационных действий, а также вид документа-основания. Мы запрашиваем сведения и по дому, и по участку под ним — от вас нужны только номера или адрес.
Отвечает на вопрос «свободен ли объект юридически прямо сейчас».
Всё перечисленное плюс то, что по номеру не считается: узаконен ли дом и не имеет ли признаков самовольной постройки, совпадает ли фактическая площадь с реестром, на каком праве земля под домом и что с её ВРИ, статус хозпостроек, а также продавец по 12 реестрам — банкротство, исполнительные производства, дееспособность, доверенность.
Отвечает на вопрос «можно ли это покупать и на каких условиях».
Всего по объекту и продавцу мы работаем с 18 официальными источниками — полный список со ссылками на странице «Источники данных». Покупаете квартиру, а не дом — для неё отдельная страница проверки по номеру.
Проблема не в доступе к данным, а в том, что неверный результат выглядит как хороший. Пять ошибок, специфичных именно для частного дома.
1.Проверили дом, а земля под ним — отдельный объект
У дома свой кадастровый номер, у участка — свой. Проверка «по номеру дома» ничего не скажет про землю: в собственности она или в аренде, какой у неё вид разрешённого использования, не пересекает ли границы соседей. А именно земля чаще всего и создаёт проблему: по статье 35 Земельного кодекса покупатель получает участок на тех же условиях, что были у продавца, — и если земля муниципальная и в аренде, в собственность она сама не перейдёт. Смотреть нужно оба объекта.
2.Выписка чистая, а дом — самовольная постройка
Дом может стоять на учёте и иметь собственника, но быть возведённым без уведомления о строительстве (статья 51.1 Градостроительного кодекса) или с нарушением вида использования земли. Такой объект по статье 222 Гражданского кодекса — самовольная постройка: его могут обязать снести или привести в соответствие за счёт собственника, а им к тому моменту станет покупатель. В выписке признак «самовольная» не пишут — он выводится из сопоставления даты постройки, разрешительных документов и назначения земли.
3.Площадь в реестре и площадь по факту разошлись
К дому пристроили террасу, надстроили мансарду, объединили с баней — а в реестр изменения не внесли. По номеру вы увидите старую площадь, по факту получите другой объект, часть которого не узаконена. Это то же самовольное строительство, только в миниатюре: реконструкция без уведомления оспорима, а узаконивать её придётся новому владельцу. Сверять нужно техплан и фактические обмеры с записью в ЕГРН.
4.Хозпостройки на участке в реестре не значатся
Баня, гараж, летняя кухня, скважина — их часто не ставят на кадастровый учёт вовсе. По номеру дома их не видно, в выписке их нет, а на участке они есть и могут нарушать отступы от границ или охранные зоны. Для покупателя это скрытый самострой и потенциальный спор с соседями или с администрацией. Мы сверяем реестр с тем, что реально стоит на участке.
5.Назначение объекта прочитали неверно
В выписке у объекта бывает назначение «жилой дом», «садовый дом» или «нежилое здание», и разница принципиальна. В садовом доме нельзя оформить постоянную регистрацию до признания его жилым, нежилое здание — это вообще не жильё с другими налогами и без защиты единственного жилья. Объявление при этом называет всё «домом». Назначение видно в выписке, но его надо прочитать правильно и сопоставить с вашими планами.
В отчёте нормы и практику приводим с реквизитами, чтобы вывод можно было проверить или показать юристу. В базе 3 409 карточек норм и судебных дел.
Три шага — и у вас отчёт
Пришлите адрес
Адрес или кадастровый номер. Документы — сразу или после оплаты: в Telegram-бот или письмом.
AI + специалист
Объект, историю и продавца по 12 реестрам Проверяем продавца по этим реестрам:
МВД — недействительные паспорта · МВД — база розыска · ФСИН — розыск · ФССП · Федресурс / ЕФРСБ · kad.arbitr · ГАС «Правосудие» · Росфинмониторинг · Минюст — реестр иностранных агентов · ЕГРЮЛ / ЕГРИП · ФНП — реестр залогов · ФНС — налоговая задолженность.
Два последних — при наличии ИНН.
Все источники и ссылки → — каждая находка со ссылкой на закон и судебную практику.
Отчёт со светофором
Что блокирует сделку, что — повод для торга, что в порядке. Плюс готовые вопросы продавцу перед авансом.
Каждый отчёт я собираю и проверяю лично. Меня зовут Александр Фионов — 11 лет руководил проектами в юридической компании, где каждый день проходил через экспертизу договоров и документов. AI делает рутину: сверяет данные и ищет совпадения с базой из 3 409 норм и судебных дел. Решение о каждом риске в отчёте — моё, и я за него отвечаю.
Я не юрист: в суде вас представлять не буду и документы за вас не подпишу. Моя работа — найти риски до аванса и сказать, что с ними делать.
Образование, публикации и границы квалификации →Не думая решили заказать отчёт, так как в нашем регионе очень много серых продаж существует, поэтому искали именно замену юристу и риэлтору аналог. Стоят они не очень дорого. Не пожалели ни разу.
Проверили участок под Рыбинском. Выяснилось, что это сельхозземля и дом на ней строить нельзя — продавец об этом «забыл». Сэкономили мне сильно больше, чем стоила проверка. Рекомендую всем, кто смотрит землю. Благодарю от души.
Прислала выписку, через полчаса получила разбор. Самое полезное — мне человеческим языком объяснили, что значит каждая строчка: где обременения, почему важна дата регистрации права, чего в выписке НЕ видно (я думала, там видно всё). Честно, рада, что вовремя обратилась, теперь рассматриваю другие объекты, которые также направлю на проверку в Aicheck.
Сервис понравился, отработали чётко, прислали отчёт быстро, вся информация была по существу, подсветили на что обратить внимание при покупке квартиры. Благодарю.
Обращалась в Айчек поверить квартиру перед покупкой. Оказалось, что предыдущий собственник использовал материнский капитал при покупке квартиры, о чём текущий собственник умолчал. Доли детям — это безусловно риск оспаривания сделки в будущем, скорее всего, из-за чего и продаётся эта квартира. Спасибо сервису за помощь, теперь подбираю альтернативный вариант с чистой историей.
Сервис удобный: подгружаешь документы, оплачиваешь проверку, получаешь отчёт по квартире. На сайте пишут, что делают в течение суток, мой был готов через 40 минут. Также понравилось, что в отчёте есть отдельная страница — список, какие документы дополнительно запросить у продавца.
Выражаю огромную благодарность за проделанную работу в разъяснении по ограничительным зонам данного участка. Профессиональный подход и отзывчивость помогает многим разобраться в вопросах. Успеха вам и вашей команде!
Заказ выполнен в полном объеме, быстро и в срок. Очень помогло
Перед покупкой квартиры решили подстраховаться и заказать проверку/экспертизу всех имеющихся документов. Результат превзошел все ожидания. Дешево. Мои рекомендации.
Все прошло оперативно, четко, качественно. Полная уверенность в чистоте сделки! Большое спасибо за помощь!
Покупка квартиры та ещё задачка со звездочкой, а тут я рискнули и решила оформить сделку сама без риелтора . Этот сервис мне очень помог с моей задачей , очень подробный отчет по недвижимости , даже не знаю сколько бы я сама искала эту информацию . Понравилось все и содержание и сервис )
Доволен результатом. Получил результат быстро и очень им доволен. В целом за такую цену результат превзошел ожидания. В будущем планирую также воспользоваться.
После работы с данной компанией остались только положительные впечатления. Быстро и качественно ответили на все вопросы, буду рекомендовать друзьям
Все отлично! Не ожидал, что так быстро и подробно будет всё раскрыто в отчёте. Были отображены риски даже те о которых я и не подозревал.
Заказывала несколько отчетов с разных сайтов. У Александра самый лучший. Все четко, по делу и понятно. За рекомендации отдельная благодарность. По шагово все указано ,как и что нужно сделать. К другим юристам после этого подробного отчета,можно не обращаться.
Мы не участвуем в вашей сделке
У нас нет ни риэлторской комиссии, ни партнёрских выплат от банков, площадок и застройщиков. Мы не связаны с продавцом и не получаем ничего от того, состоится покупка или сорвётся. Наш доход — цена самой проверки, и он одинаковый в обоих случаях.
Поэтому вывод «этот дом брать не стоит» для нас такой же нормальный результат работы, как и «всё чисто». Никто у нас не теряет деньги, если вы уйдёте из сделки.
Как это выглядит на наших проверках. Из 53 проверок в журнале исходов — по всем продуктам — в 50 мы нашли то, что нужно закрыть до передачи денег, это 94%. В 6 случаях вывод был прямым: сделку в таком виде не рекомендуем.
Считаем по внутреннему журналу исходов, обновляется с каждой проверкой. Наружу отдаём только агрегаты — без адресов, имён и дат конкретных сделок.
Кадастрового номера достаточно, чтобы начать
Напишите в комментарии кадастровый номер или адрес дома. Если знаете номер участка под домом — укажите отдельно: земля и здание это разные объекты учёта, и проверять мы будем оба. Файлы прикладывать не обязательно.
Открываем защищённую оплату ЮKassa…
Заявка уже сохранена. Не закрывайте страницу — через пару секунд откроется страница оплаты: банковская карта, СБП, T-Pay или SberPay.
Земля под домом в аренде, а не в собственности — чем это грозит покупателю. Нужна вся цепочка прежних владельцев — история переходов прав за 770 ₽.
Что можно узнать о доме по кадастровому номеру?
Бесплатно на публичной кадастровой карте — контур дома, площадь, назначение (жилое или нежилое), этажность, год постройки и кадастровую стоимость, если они внесены. Из сведений ЕГРН по платному запросу — действующие права и дата их регистрации, обременения, аресты и запреты; эти сведения мы запрашиваем сами. Но по одному номеру дома проверяется только здание. Земля под ним — отдельный объект с собственным номером, и её мы проверяем отдельно. Полная проверка за 1 490 ₽ добавляет то, что по номеру не считается: признаки самовольной постройки, соответствие площади, право на землю и проверку продавца.
Достаточно ли номера дома, чтобы проверить покупку?
Для проверки самого здания — да, номера достаточно, и от вас больше ничего не нужно. Для решения о покупке — нет. Дом почти никогда не бывает единственным объектом сделки: под ним земля со своим номером и своим правовым режимом, рядом хозпостройки, а за красивой выпиской может стоять самовольная реконструкция. Плюс риски со стороны продавца — банкротство, исполнительные производства, дееспособность, доверенность: их видно только по его данным, в полной проверке мы смотрим продавца по 12 реестрам.
Как по кадастровому номеру понять, что дом — самострой?
Прямой отметки «самовольная постройка» в выписке нет. Признак выводится из сопоставления: год постройки против разрешительных документов, назначение и вид использования земли под домом, фактическая площадь против реестровой. Дом, возведённый без уведомления о строительстве (статья 51.1 ГрК) или на земле, чей вид использования этого не допускает, по статье 222 ГК может быть признан самовольным — со сносом или узаконением за счёт собственника. Мы проверяем именно эту связку, а не только «чистоту» выписки.
Земля под домом проверяется по тому же номеру?
Нет. У дома и участка разные кадастровые номера и разные записи в реестре. По номеру дома землю не видно вообще: ни вид разрешённого использования, ни границы, ни то, в собственности участок или в аренде. А право на землю переходит к покупателю на тех же условиях, что были у продавца (статья 35 ЗК): если участок муниципальный и арендованный, дом вы купите, а землю — нет. Поэтому дом мы всегда проверяем в связке с участком под ним.
Чем ваш разбор отличается от автоматического отчёта?
Автоматические сервисы отдают распознанные поля выписки с подсветкой. Мы отдаём вывод: какой уровень риска, из какой нормы он следует, что запросить у продавца до аванса и что осталось непроверенным. По дому это особенно важно, потому что риск складывается из нескольких объектов сразу — здание может быть в порядке, а земля под ним арендованная, или площадь не та. Каждую находку сопровождаем ссылкой на норму или судебное дело — в базе 3 409 карточек. Разбор делает специалист, AI используется на этапе чтения документов, а не на этапе выводов.
Ещё 2 вопроса ↓ Свернуть ↑
Сколько стоит и как быстро придёт отчёт?
Полная проверка дома с участком — 1 490 ₽, отчёт обычно за 2–4 часа, максимум за 24 часа. Если нужны только сведения ЕГРН по объекту без разбора — это отдельный тариф за 490 ₽. Если нужна вся цепочка прежних владельцев, а не сегодняшнее состояние, — история переходов прав за 770 ₽. Всего мы работаем с 18 официальными источниками; какие именно и со ссылками — на странице «Источники данных».
Мои документы в безопасности?
Файлы передаются по HTTPS и хранятся на серверах в России (Yandex Cloud, Москва). Доступ есть только у специалиста, готовящего ваш отчёт — никаких передач третьим лицам, никакого использования для обучения AI. Документы автоматически удаляются через 7 дней после отправки отчёта или сразу по вашему запросу на support.
Найдите дом по адресу или кадастровому номеру — площадь, назначение, этажность и год постройки покажутся сразу, а номер подставится в заявку автоматически. Землю под домом мы проверим отдельно.
Справочные данные ЕГРН (открытая часть). Права, обременения и риски — в платном анализе: их проверяет и объясняет специалист в отчёте.
- Дом без разрешения на строительство — когда постройку признают самовольной и чем это грозит покупателю.
- Дом на землях ЛПХ — приусадебный или полевой участок, можно ли жить и прописаться.
- Земля под домом в аренде — что переходит покупателю и можно ли выкупить участок.
- Купил дом — самовольная постройка — реальные последствия и как проверить это до сделки.
- Открытая методика проверки — как устроены уровни риска и почему выводы формулируются именно так.