Долг по капремонту переходит покупателю. У 88,7% домов Москвы спрашивать о нём надо не у соседей
Капремонт — единственный жилищный долг, который покупатель наследует вместе с квартирой: по ч. 3 ст. 158 ЖК РФ обязанность прежнего собственника платить взносы переходит к новому, и договором это не отменяется. Чтобы узнать сумму, нужно знать держателя фонда. Мы посчитали, кто им является, по всем 29 115 многоквартирным домам Москвы в программе капремонта.
88,7% домов (25 813) формируют фонд на счёте регионального оператора — «общий котёл». 10,8% (3 144) держат специальный счёт. Ещё 158 домов способ не выбрали вовсе: за них решение принял орган власти, и деньги всё равно ушли региональному оператору (ч. 7 ст. 170 ЖК РФ).
25 813
домов на счёте регионального оператора — 88,7% городского фонда
5%
доля спецсчетов у домов до 1970 года — вдвое ниже городской (10,8%)
58,2%
старого фонда — без единой плановой работы в этой выгрузке
Почему способ формирования фонда — не бухгалтерская деталь
Про долги по коммуналке покупатели обычно знают правильную вещь: они остаются на продавце. С капремонтом ровно наоборот. Часть 3 статьи 158 ЖК РФ прямо переносит неисполненную обязанность прежнего собственника по взносам на нового — вместе с квартирой. Это правило закона, и «мы договорились иначе» в договоре его не отменяет.
Дальше начинается практика. Сумму долга нельзя посмотреть ни в ЕГРН, ни в одном открытом реестре: по домам её не публикуют. Её дают справкой — и вот кто её выдаёт, зависит от способа формирования фонда. Дом на счёте регионального оператора — идти в региональный фонд капитального ремонта. Дом на специальном счёте — к его владельцу: ТСЖ, ЖСК или управляющей компании (ст. 170 ЖК РФ). Обратиться не туда — значит потерять неделю перед сделкой.
Основной долг по взносам переходит к покупателю. Пени за просрочку — нет: это ответственность того, кто просрочил, а покупатель до перехода права платить был не обязан. И есть одно прямое исключение в самой норме: если прежним собственником были Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование, долг предыдущего периода новому владельцу не предъявят.
Чем старше дом, тем реже он распоряжается своими деньгами
Домов постройки до 1970 года в программе 11 691 — это фонд, которому капремонт нужен раньше всех. Специальный счёт есть у 582 из них, то есть у 5%. По городу в целом — 10,8%. Разрыв больше чем вдвое, и он устойчив: чем старше дом, тем реже собственники управляют накоплениями сами.
Второй разрез того же фонда — план работ. У 6 808 домов (58,2%) в этой выгрузке нет ни одной плановой работы. Ещё 1 873 дома (16%) ждут ближайшей работы не раньше 2030 года. Обе цифры надо читать буквально и не усиливать: пустое поле означает «в этой выгрузке не указано», а не «ремонта не будет», а 2032 в выгрузке — это конец трёхлетнего периода 2030–2032, а не дата.
Откуда видно, что это периоды, а не даты
Если бы программа была расписана по годам, ближайшие плановые годы распределялись бы плавно. В выгрузке они кучкуются всего в 4 значения:
- 20262 630 домов
- 20273 341 дом
- 202915 домов
- 20324 424 дома
Пункт 3 части 2 статьи 168 ЖК РФ разрешает указывать в программе период до трёх календарных лет. Поэтому любая цифра по дальним годам — нижняя граница.
Где старый фонд чаще держит свой счёт
Рейтинг считается только по домам до 1970 года — сравнивать округа по всему фонду нельзя: в новой Москве массово новые дома, и доля спецсчетов там означает совсем другое. Разброс между округами почти трёхкратный: от 8,4% в ЮЗАО до 0% в ЗелАО.
Доля со спецсчётом · домов со спецсчётом из всех построенных до 1970 года
- ЮЗАО8,4% · 74 из 879
- ЦАО6,3% · 180 из 2 837
- ВАО5,5% · 94 из 1 702
- ЮВАО4,7% · 45 из 967
- ЮАО4,5% · 37 из 825
- ЗАО4,5% · 41 из 909
- САО3,8% · 65 из 1 719
- СВАО3,2% · 29 из 919
- СЗАО2,7% · 17 из 635
- НАО0% · 0 из 153
- ЗелАО0% · 0 из 102
Округа, где старого фонда меньше 50 домов, в рейтинг не включены — иначе в топ попадает группа из нескольких домов со «100%». Исключены: ТАО.
Что стоит в планах чаще всего
Плановые работы указаны у 10 410 домов. Самая частая позиция — замена лифтового оборудования: 3 818 домов.
- замена лифтового оборудования3 818 домов
- разработка проектной документации2 835 домов
- ремонт крыши2 346 домов
- ремонт внутридомовых инженерных систем горячего водоснабжения (разводящие магистрали)1 736 домов
- ремонт внутридомовых инженерных систем теплоснабжения (разводящие магистрали)1 478 домов
- ремонт внутридомовых инженерных систем холодного водоснабжения (разводящие магистрали)1 372 дома
Как считали и что проверили
Источник — открытая выгрузка ППК «Фонд развития территорий»
(reformagkh.ru)
по субъекту 77, срез 1 июля 2026 г.: 29 115 многоквартирных домов Москвы.
Расчёт воспроизводим: scripts/kapremont_stats.py,
перепроверка независимым обходом — scripts/kapremont_stats_check.py (сошёлся 21 показатель из 21).
Сверка с официальными цифрами. Заммэра Москвы П. Бирюков в июне 2026 года называл «около 30 тысяч домов» в программе и «порядка 16 тысяч отремонтированных с 2015 года». У нас в выгрузке 29 115 домов и 16 614 домов с записью о выполненных работах. Обе цифры сошлись независимо друг от друга — значит, мы читаем реальную программу, а не черновик.
Чего в выпуске нет намеренно. Возраста лифтов — дата в выгрузке оказалась датой паспортизации в системе, а не установки (54 419 из 85 383 лифтов Москвы имеют дату 2005–2009 годов и ни один — раньше 1995-го). Точных лет будущих работ — это периоды, а не даты. Сумм взносов и задолженности — их нет ни в этом наборе, ни в каком другом открытом реестре по домам. И рейтинга округов по всему фонду — округа несопоставимы по возрасту застройки.
Короткие ответы
Долг по капремонту переходит к покупателю квартиры?
Да. По ч. 3 ст. 158 ЖК РФ обязательство предыдущего собственника по уплате взносов на капитальный ремонт переходит к новому вместе с квартирой, и договором это не отменяется. Долги по остальным коммунальным услугам, наоборот, остаются на прежнем собственнике. Пени за просрочку тоже не переходят: это ответственность того, кто просрочил. Исключение из правила одно — если прежним собственником были РФ, субъект РФ или муниципалитет.
Где узнать сумму долга по конкретной квартире?
Только справкой у держателя фонда, в открытых данных её нет. Если дом на счёте регионального оператора — в региональном фонде капитального ремонта; если на специальном счёте — у его владельца: ТСЖ, ЖСК или управляющей компании (ст. 170 ЖК РФ). Именно поэтому способ формирования фонда — практически полезное поле, а не бухгалтерская деталь.
Что значит «ждут работ не раньше 2030 года»?
Ровно то, что написано: не раньше. Для дальних периодов региональная программа вправе указывать не дату, а период до трёх календарных лет (п. 3 ч. 2 ст. 168 ЖК РФ): плановый год 2032 в выгрузке означает период 2030–2032. В выгрузке плановые годы кучкуются всего в 4 значения — это признак периодов, а не расписания по годам. Поэтому мы нигде не пишем «отремонтируют в таком-то году».
Проверьте свой дом
Тот же набор данных доступен по адресу: способ формирования фонда, год постройки, выполненные и плановые работы по конкретному дому — бесплатно и без регистрации.