Споры о перепланировке выпуск №14 срез 20.09.2026

Перепланировка: в суде спорят не о ремонте, а об общем имуществе дома

Мы прочитали 38 дел Верховного Суда 2015–2025 годов о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в жилых домах и по каждому разметили: кто пришёл в суд, чего требовал, идёт ли речь об общем имуществе дома и что в итоге сделал ВС.

Юридические статьи пересказывают статьи 25–29 Жилищного кодекса. Мы посчитали, вокруг чего споры возникают на самом деле — и почему для покупателя квартиры это вопрос не косметики, а обязательства, которое переходит вместе с ключами.

дел из 38: спор об общем имуществе дома — фасад, балконные плиты, несущие стены, чердак

дел: требование вернуть помещение в прежнее состояние

дел из 38 ВС вернул на новое рассмотрение — спор не разрешён

0 из 20

дел по заявлению самого владельца ВС закрыл окончательно

Кто идёт в суд

Привычная картина «жилинспекция поймала и наказала» описывает меньшинство споров: администрация или жилищная инспекция были истцом лишь в 3 дела. Чаще в суд идут двое других — сам владелец, который пытается узаконить уже сделанное, и соседи, которым чужая перепланировка мешает.

Владелец помещения — узаконить или оспорить отказ

20 дел
Сосед, ТСЖ или управляющая организация

15 дел
Администрация или жилищная инспекция

3 дела

Что это значит для покупателя

Иск может прийти не от города, а от соседей снизу или от ТСЖ — и появиться через годы после того, как стены передвинули. Срок исковой давности по таким требованиям считается не от даты работ, а от момента, когда истец узнал о нарушении своего права, поэтому «перепланировке уже десять лет, всё в порядке» — не аргумент.

Чего требуют

Самое частое требование — вернуть помещение в прежнее состояние (16 дел). Узаконить уже сделанное просят реже (11 дел), и ещё 9 дел — это споры о переводе квартиры в нежилое под магазин, офис или салон: там перепланировка идёт вместе с отдельным входом и куском фасада.

Вернуть помещение в прежнее состояние

16 дел
Сохранить помещение в перепланированном виде

11 дел
Перевести жильё в нежилое (или отказ в переводе)

9 дел
Продать помещение с публичных торгов

2 дела

Отдельная строка — продажа помещения с публичных торгов: 2 дела из 38. Это крайняя мера части 5 статьи 29 ЖК РФ, когда собственник не исполнил предписание вернуть всё как было. Деньги от продажи выплачивают бывшему собственнику за вычетом расходов, а обязанность привести помещение в прежний вид переходит к новому владельцу. В обоих делах выборки ВС отменил акты нижестоящих судов и вернул спор на новое рассмотрение.

Водораздел один: тронуто ли общее имущество

Это главный вывод выпуска. В 37 делах из 38 спор так или иначе упирается в общее имущество многоквартирного дома. Не в то, красиво ли получилось и не мешает ли шум, а в то, что часть дома принадлежит не владельцу квартиры, а всем собственникам сразу.

Что считается общим имуществом

Балконные плиты, фасад, несущие стены, крыша и чердак, подвал, лестничные площадки, инженерные коммуникации и земельный участок под домом — всё это общее имущество (ст. 36 ЖК РФ). Если перепланировка невозможна без присоединения его части, нужно согласие всех собственников помещений в доме (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ) — не большинства на собрании и не соседей по площадке.

Отсюда практический вывод: расширенный за счёт лоджии проём, объединённый с комнатой балкон, отдельный вход с крыльцом, присоединённый кусок чердака или коридора, мансарда над своей квартирой — это не «перепланировка, которую можно потом согласовать». Это спор с домом, и согласовать его в мэрии нельзя.

Чем такие споры заканчиваются

Второй вывод — о том, чем такие споры заканчиваются. 36 дел из 38 ВС отменил и вернул на новое рассмотрение, окончательно закрыл — 2 дела. Из 20 дел, где в суд пришёл сам владелец помещения, ВС не поставил точку ни в одном.

Для покупателя это важнее любой доли: даже «выигранный» спор о перепланировке означает годы инстанций. Квартира при этом не продаётся нормально, ипотеку под неё дают неохотно, а обязанность вернуть всё как было живёт вместе с помещением.

Выборка — 38 дел, поэтому здесь числа, а не проценты: доли на такой выборке говорили бы о точности, которой нет.

Четыре дела из выборки

Номера дел публичны, полные тексты — в электронной справочной ВС. У каждого назван исход: в этих делах ВС акты отменил и спор вернул, а не разрешил.

Продажа с торгов · администрация Спор не разрешён

Балкон, из-за которого мэрия потребовала продать квартиру

Собственница реконструировала балкон без разрешений. Администрация Краснодара сослалась на то, что балконные плиты — общее имущество и ограждающие несущие конструкции, а предписание вернуть балкон в прежнее состояние не исполнено, и потребовала продать квартиру с публичных торгов. Встречным иском собственница просила сохранить квартиру в перепланированном виде.

Исход: ВС отменил решение суда и апелляционное определение и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определение ВС РФ от 10.10.2017 № 18-КГ17-164

Отклонение от проекта · новый собственник Спор не разрешён

Разрешение было, но работы сделали не по проекту

Собственница получила разрешение на перевод квартиры в нежилое с перепланировкой, но выполнила работы с отклонением от проекта и не устранила их по предписанию. Администрация просила продать помещение с публичных торгов — и прямо просила возложить обязанность привести его в прежнее состояние на нового собственника. Первая инстанция отказала, апелляция иск удовлетворила.

Исход: ВС отменил апелляционное определение, которым квартиру постановили продать с торгов, и направил дело на новое апелляционное рассмотрение.

Определение ВС РФ от 04.12.2018 № 18-КГ18-188

Общее имущество · управляющая организация и соседи Спор не разрешён

Машинное помещение лифта внутри квартиры

Жилец застрял в лифте, ремонтники не смогли добраться до оборудования: машинное помещение лифта на техническом этаже и часть лифтовой шахты оказались включены в состав квартиры на верхнем этаже. Управляющая компания и три соседа потребовали устранить нарушения — в иске упоминался и бассейн, устроенный на мансардном этаже.

Определение ВС РФ от 05.02.2019 № 5-КГ18-320

Фасад и балконы · ТСЖ Спор не разрешён

Квартира, расширенная за счёт балконов и поделённая надвое

Собственник расширил квартиру за счёт площади балконов, изменил конфигурацию стен фасада, демонтировал элементы отопления и лестницу между этажами, а затем разделил квартиру на две — на 15-м и 16-м этажах. ТСЖ и сосед потребовали вернуть помещение в первоначальное состояние: согласия всех собственников на присоединение общего имущества не было.

Исход: ВС отменил определение кассационного суда в части и направил дело на новое кассационное рассмотрение.

Определение ВС РФ от 21.01.2025 № 41-КГ24-57-К4

Как признаки квартиры связаны с исходами споров — в инструменте «Чем заканчиваются сделки с такими признаками». Соседний сюжет про пристройки и надстройки — выпуск №10 о сносе самовольных построек.

Оговорки

Как читать эти цифры

Это споры, дошедшие до Верховного Суда: Верхушка, а не типовой спор о перепланировке. Большинство таких дел заканчивается в первой инстанции или вовсе на стадии предписания жилищной инспекции. Правильное чтение: «в спорах, дошедших до ВС, чаще всего…».
36 дел из 38 — возврат на новый круг: ВС отменил акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение. Это НЕ победа стороны: спор не разрешён, инстанции начинаются заново. Чем такие дела кончились потом, из определения не видно, и мы это не додумываем.
Почти все отмены — эффект отбора, а не оценка судов: В заседание коллегии жалобу передают, когда судья ВС видит основания для отмены, поэтому среди определений по существу отмены почти во всех. Отказы в передаче жалобы, где ВС дело не пересматривал, в выборку не входят вовсе.
Перекос по географии и годам: Пятнадцать дел выборки — споры жителей Краснодара с городской администрацией за 2017–2018 годы: там шла волна перевода квартир первых этажей в магазины и офисы. Это особенность добычи, а не вывод о том, что в Краснодаре перепланировок больше.

Что мы сознательно не публикуем

Долю «узаконенных» перепланировок: Она была бы самой цитируемой цифрой выпуска и при этом выдуманной: в подавляющем большинстве дел ВС вернул спор на новое рассмотрение, и окончательный результат в тексте определения не виден.
Суммы штрафов и расходов на возврат: В определениях они называются редко и вразнобой: где-то стоимость работ, где-то госпошлина, где-то судебные расходы. Сложить их в «средний ценник незаконной перепланировки» значило бы придумать число.
Адреса и имена собственников: В выгрузке — номера дел и наша разметка. В текстах ВС адреса и так обезличены, а собирать фамилии рядом со словом «самовольно» мы не будем.

Методика, данные и цитирование

Методика и данные

Корпус. Полные тексты определений ВС РФ, скачанные конвейером пополнения нашей базы судебной практики с vsrf.ru. Машина отобрала 56 дел, где перепланировка, переустройство или реконструкция помещения упоминаются не менее трёх раз. Мы прочитали все и оставили 38 дел: исключены споры о нежилых зданиях без жильцов, дела, где перепланировка лишь упомянута в предыстории, и дела, уже вошедшие в прежние выпуски.

Разметка. Кто в суде, чего требуют и затронуто ли общее имущество — по описательной части определения; исход берётся машиной из резолютивной части, чтобы его не переписывали по памяти. Все показатели пересчитаны вторым, независимым скриптом, который классифицирует исход заново по локальному тексту акта.

Связь с базой. На 5 из 38 дел уже ссылаются карточки базы — с фабулой, исходом и тем, что покупателю проверить.

Скачать CSV — 38 дел с разметкой

Срез от 20.09.2026. Использование свободное со ссылкой на страницу выпуска.

Как нас цитировать

Коротко — для врезки

По подсчёту сервиса проверки недвижимости aichek (proverka-kvartiry.ru), в 37 из 38 дел о перепланировке, дошедших до Верховного Суда, спор идёт не о ремонте внутри квартиры, а об общем имуществе дома — балконных плитах, фасаде, несущих стенах, чердаке. 36 из 38 дел ВС вернул на новое рассмотрение.

Полностью — с методикой

Расчёт aichek по 38 дел Верховного Суда РФ 2015–2025 годов о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в жилых домах (ручная разметка каждого дела, срез 20.09.2026). Об общем имуществе дома — 37 дел из 38. Кто в суде: владелец помещения — 20, сосед, ТСЖ или управляющая организация — 15, администрация или жилинспекция — 3. Требование вернуть помещение в прежнее состояние — 16 дел, узаконить перепланировку — 11, перевод жилья в нежилое — 9, продажа с публичных торгов — 2. ВС направил спор на новое рассмотрение в 36 делах, закрыл окончательно — в 2. Источник: https://proverka-kvartiry.ru/issledovaniya/pereplanirovka/

Пожалуйста, не пишите «перепланировку узаконили в N% случаев» и «за перепланировку отбирают квартиры»: первого наши данные не показывают, второе — крайняя мера ч. 5 ст. 29 ЖК, и в обоих таких делах выборки спор не был разрешён.

Частые вопросы

Чем неузаконенная перепланировка грозит покупателю квартиры?

Обязанность привести помещение в прежнее состояние лежит на собственнике (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ), а собственником после сделки становится покупатель. Прежний владелец к этому моменту уже не сторона: предписание жилищной инспекции и иск администрации получит новый хозяин. Более того, в иске о продаже помещения с публичных торгов администрация прямо просит возложить обязанность вернуть всё как было на будущего нового собственника — так было сформулировано требование в деле № 18-КГ18-188. Поэтому перепланировка — это не «косметический вопрос», а обязательство, которое переходит вместе с ключами.

Могут ли отобрать квартиру из-за перепланировки?

Теоретически да, но это крайняя мера и она не наступает внезапно. По ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, если собственник не привёл помещение в прежнее состояние в срок, установленный предписанием, суд по иску органа, осуществляющего согласование, может решить продать помещение с публичных торгов: деньги выплачивают бывшему собственнику за вычетом расходов, а обязанность вернуть помещение в прежний вид переходит к новому владельцу. В нашей выборке таких дел 2 дела из 38, и в обоих ВС отменил акты нижестоящих судов и вернул спор на новое рассмотрение — то есть даже дойдя до этой стадии, спор не был разрешён.

Нужно ли согласие соседей на перепланировку?

Не на любую. Согласие всех собственников помещений в доме требуется, когда перепланировка, переустройство или реконструкция невозможны без присоединения к помещению части общего имущества (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Общее имущество — это в том числе несущие и ограждающие конструкции, балконные плиты, фасад, крыша, чердак, подвал, лестничные площадки и земельный участок под домом (ст. 36 ЖК РФ). Именно на этом держится почти весь корпус: об общем имуществе речь в 37 делах из 38. Перенос ненесущей перегородки внутри квартиры общего имущества не затрагивает — там достаточно согласования с органом местного самоуправления.

Чем перепланировка отличается от реконструкции?

Перепланировка — изменение конфигурации помещения, переустройство — перенос инженерных сетей и оборудования (ст. 25 ЖК РФ); и то и другое согласуется с органом местного самоуправления по ст. 26 ЖК РФ. Реконструкция — изменение параметров самого объекта: пристройка, надстройка, мансарда, увеличение площади за счёт балконов или чердака. Она регулируется Градостроительным кодексом, требует разрешения на строительство, а самовольная реконструкция оценивается по правилам о самовольной постройке. В судебных делах люди называют «перепланировкой» и то, и другое — и проигрывают на этом различии.

Как проверить перепланировку до покупки квартиры?

Сравнить то, что видно в квартире, с поэтажным планом и экспликацией БТИ: перенесённые стены, объединённый санузел, увеличенный за счёт балкона или лоджии проём, перенесённая кухня, дополнительный вход. Отдельно проверить, нет ли уже вынесенного предписания и судебного спора: иск администрации или соседей может быть подан задолго до сделки. Если работы затронули общее имущество дома, спрашивать не разрешение мэрии, а протокол общего собрания собственников — без него узаконить такую перепланировку нельзя.

Подробный разбор рисков для покупателя — в статье «Перепланировка квартиры: риски при покупке». Сколько обычно длится такой спор — в выпуске №7.

Перепланировку видно до сделки — если сверить квартиру с планом

Проверка квартиры — 1 490 ₽: сверяем конфигурацию с документами БТИ и ЕГРН, смотрим, не затронуто ли общее имущество дома, нет ли предписаний и судебных споров, — с судебной практикой и планом действий.

Проверить квартиру до сделки

Другие выпуски

Все исследования →

№18 20.09.2026 · Квартира и сделка

Выселение и право пользования жильём

№13 18.09.2026 · Квартира и сделка

Споры о недостроенном жилье

№12 13.09.2026 · Квартира и сделка

Споры сособственников