Выморочное жильё и споры с городом выпуск №9 срез 13.09.2026

Выморочная квартира: когда город приходит за жильём умершего — и чем это кончается в Верховном Суде

Если у умершего нет наследников, его квартира принадлежит городу со дня смерти — даже когда город об этом не знает. На этом разрыве между законом и реальностью строятся мошеннические цепочки, а через годы в суд приходят все сразу: город, настоящие наследники, покупатели, соседи по коммуналке.

Мы прочитали все определения Верховного Суда 2017–2025 годов о выморочной недвижимости, какие нашёл наш конвейер, — 26 дел, — и разложили их по типам споров. Выборка небольшая, поэтому здесь числа дел, а не проценты, и главное в выпуске — не статистика, а то, какие доводы ВС принимает.

определений ВС о выморочной недвижимости, каждое прочитано

дел: город истребует квартиру у покупателя

дел: сторона — Департамент городского имущества Москвы

25 из 26

дел после ВС ушли на новое рассмотрение

Что такое выморочная квартира и откуда споры

Жильё умершего без наследников переходит муниципалитету, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — городу (п. 2 ст. 1151 ГК). Принимать такое наследство не нужно, сроки на город не распространяются, отказаться он не может: квартира считается его со дня смерти собственника.

Разрыв

Юридически квартира уже городская, а в ЕГРН годами записан умерший. Город узнаёт о ней из сведений ЗАГС, долгов за ЖКУ или жалоб соседей — если узнаёт.

Схема

В этот разрыв заходят мошенники: «наследник» по поддельному свидетельству о родстве, фальшивое завещание, доверенность от имени умершего. Квартиру быстро продают.

Суд

Через годы город подаёт иск — и не к мошеннику, а к тому, кто живёт в квартире сейчас: покупателю, часто уже второму или третьему в цепочке.

Кто спорит с городом

Из 26 дел 22 касаются квартир, комнат или долей в них, остальные — домов и участков. Споры делятся на пять типов; самые частые — иски города к покупателю и споры наследников, считающих квартиру своей, а не городской.

Город истребует квартиру у покупателя

8 дел
Наследник против признания жилья выморочным

8 дел
Жилец или владелец против города

5 дел
Долги умершего: отвечает ли город

4 дела
Покупатель взыскивает убытки после изъятия

1 дело

Покупатель против города: какие доводы принимает ВС

В 8 дел город истребовал квартиру у покупателя. Все 7 жалоб покупателей, которые ВС рассмотрел по существу, он счёл обоснованными. Это эффект отбора — в заседание передают жалобы с основаниями для отмены, — но доводы, на которых ВС отменял решения, повторяются из дела в дело.

Довод 1

Бездействие города — аргумент за покупателя

Город, годами не оформлявший выморочное жильё, сам создал условия для его потери. В Москве суды должны проверять, выполнял ли Департамент регламент ежемесячного выявления квартир умерших одиноких собственников (постановление Правительства Москвы № 639-ПП). Основа — постановление КС РФ от 22.06.2017 № 16-П.

Довод 2

Три года с первой записи — и истребовать нельзя

С 2020 года суд отказывает публичному собственнику в истребовании жилья у добросовестного гражданина, если со дня записи в ЕГРН о праве первого добросовестного приобретателя прошло три года (п. 4 ст. 302 ГК). Недобросовестность покупателя доказывает город.

Довод 3

Странности цепочки сами по себе не делают покупателя недобросовестным

Свидетельство о наследстве, выданное нотариусом в другом регионе, и быстрая перепродажа — повод насторожиться, но не доказательство. Покупатель вправе опираться на запись в ЕГРН (определение ВС РФ от 22.07.2025 № 5-КГ25-82-К2).

Если квартиру уже забрали

Остаются нотариус и страховщик

Покупательница, у которой квартиру истребовали, взыскивала убытки с нотариуса, выдавшего свидетельство по поддельным документам. ВС указал: прежний вывод о её недобросовестности не решает вопрос о вине нотариуса (определение от 01.07.2025 № 78-КГ25-7-К3). Закон также предусматривает компенсацию добросовестному приобретателю, утратившему жильё (ст. 68.1 закона о регистрации недвижимости).

Наследники и жильцы против города

Ещё 13 дел — споры тех, кто считает квартиру своей, а не городской. Здесь город подавал и собственные жалобы: из 3 таких жалоб ВС поддержал 3.

Наследники · 8 дел

Чаще всего — наследники по завещанию, узнавшие о смерти через годы, и иждивенцы умершего. ВС напоминает: срок принятия наследства восстанавливают, если причины пропуска связаны с личностью наследника; нетрудоспособный иждивенец, живший с умершим, наследует, и собственная пенсия сама по себе этому не мешает. Проверить своё положение наследник может в тесте фактического принятия наследства, а почему наследникам вообще приходится идти в суд — в выпуске №11.

Жильцы · 5 дел

Сособственники и родственники, годами жившие в квартире, где доля умершего стала выморочной. ВС признаёт: приобретательная давность применима и к выморочному имуществу, а многолетнее бездействие города, не оформившего право, суд обязан оценить — оно может говорить об отказе от доли.

Долги умершего · 4 дела

Если наследников нет, по долгам умершего отвечает получивший выморочное имущество город или муниципалитет — в пределах стоимости этого имущества (ст. 1175 ГК). Спор в таких делах обычно о том, действительно ли имущество выморочное: совместная с умершим собственность сама по себе не означает, что родственник принял наследство.

Четыре дела из выборки

Два спора покупателей с городом и два — наследника и жильца. Номера дел публичны, тексты — в электронной справочной ВС.

Город против покупателя · Москва ВС на стороне сделки

Город пришёл за квартирой спустя годы после покупки

Владелец квартиры умер в 2010 году. В 2011-м по завещанию оформилось наследство, и в том же году квартиру купили. Спустя годы Департамент городского имущества объявил завещание недействительным, квартиру — выморочной и потребовал её вернуть; три инстанции согласились. ВС указал, что город не выполнял собственный регламент выявления выморочного жилья и этим бездействием создал условия для его утраты.

Исход: ВС отменил три акта и сам отказал Департаменту в иске — квартира осталась у покупателя.

Определение ВС РФ от 21.05.2024 № 5-КГ24-43-К2

Город против покупателя · «мёртвая душа» ВС на стороне сделки

Смерть собственника шесть лет не была оформлена

Одинокий собственник умер в 2011 году, но смерть долго не была зарегистрирована на его имя. В 2017-м квартиру «продали» от его имени по поддельному договору, в 2018-м её перепродали. Суды признали последнего покупателя недобросовестным. ВС: сначала надо выяснить, проверял ли город квартиры, где полгода не платят за ЖКУ, как требует регламент.

Исход: ВС отменил акты, по которым квартиру вернули городу, и направил дело на новое рассмотрение.

Определение ВС РФ от 12.11.2024 № 5-КГ24-118-К2

Иждивенец против города Спор не разрешён

35 лет вместе, пенсия — и квартира ушла городу

Женщина с инвалидностью много лет жила с владельцем квартиры без брака, получала с его квартиры арендную плату и небольшую пенсию. После его смерти суды отдали жильё городу как выморочное. ВС: суды не проверили, была ли помощь умершего основным источником её средств, а своя пенсия иждивению не противоречит.

Исход: ВС отменил решения, признавшие квартиру городской, и направил дело на новое рассмотрение.

Определение ВС РФ от 28.07.2020 № 5-КГ20-66-К2

Сособственник против города Спор не разрешён

Двадцать лет в квартире, где половина — выморочная

Двое приватизировали квартиру в 1995 году. Один умер в 1998-м без наследников, вторая прожила там ещё почти двадцать лет, оплачивая всё сама. Город, до иска ничего с долей не делавший, потребовал признать её выморочной. ВС: бездействие города и открытое владение всей квартирой не исключают приобретательной давности — суды обязаны это оценить.

Исход: ВС отменил решения и направил дело на новое рассмотрение.

Определение ВС РФ от 31.07.2018 № 81-КГ18-15

Как увидеть риск до покупки

Ни один признак ниже сам по себе не делает квартиру опасной, но каждый — повод проверить цепочку собственников глубже, чем последнюю запись в ЕГРН.

Продавец получил квартиру по наследству от одинокого человека, и перепродаёт её вскоре после оформления.
Свидетельство о наследстве выдано нотариусом из другого региона или спустя годы после смерти.
Переход права зарегистрирован уже после смерти прежнего собственника — по его доверенности.
В квартире долго никто не жил, копились долги за ЖКУ, а сделка идёт в спешке и по цене ниже рынка.
Доля в квартире записана на давно умершего сособственника, наследственное дело не открывалось.
Продавец объясняет своё право тем, что «жил вместе с умершим», но свидетельства о наследстве нет.

Всю цепочку видно в истории собственников. Подробнее о покупке у наследника — отдельная страница, о защите покупателя — статья о добросовестном приобретателе. Кто ещё оспаривает сделки с жильём — в выпуске №8, а сравнить признаки сделок из обоих выпусков — в инструменте «Чем заканчиваются сделки с такими признаками».

Оговорки

Как читать эти цифры

Выборка маленькая — поэтому числа, а не проценты: 26 дел — всё, что наш конвейер нашёл по фразе «выморочного имущества» с полным текстом. Доли от такой выборки выглядели бы точнее, чем они есть. Добыча продолжается по трём новым формулировкам; выпуск пересчитается, когда дел станет больше.
«ВС поддержал все жалобы» — эффект отбора: Жалобу передают в заседание коллегии, когда судья ВС видит основания отменить решение. Поэтому среди рассмотренных по существу почти все жалобы «поддержаны». Это не значит, что ВС всегда встаёт на сторону граждан: отказы в передаче жалоб в выборку не входят.
Новое рассмотрение — не победа: 25 из 26 дел ВС вернул на новый круг. Кто в итоге получил квартиру, из определения не видно. Окончательно спор разрешён в одном деле — там ВС сам отказал городу в иске.
Москвы в выборке много — и это не случайность: В 12 из 26 дел сторона — Департамент городского имущества Москвы. В столице дорогое жильё и отдельный регламент выявления выморочных квартир, на который ВС ссылается в решениях. Переносить московскую картину на малые города напрямую нельзя.

Что мы сознательно не публикуем

Адреса квартир и имена «наследников»: В текстах ВС адреса обезличены, а собирать имена участников мошеннических цепочек в одну таблицу мы не будем: часть из них — такие же пострадавшие.
Долю «отобранных у покупателей» квартир: Окончательный исход известен в одном деле из выборки. Любая цифра «город забирает N% квартир» была бы выдумкой.

Методика, данные и цитирование

Методика и данные

Корпус. Определения Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ по существу, скачанные конвейером нашей базы судебной практики с vsrf.ru, в полном тексте которых упоминается выморочное имущество: 47 дел. Мы прочитали все и оставили 26 — споры о том, чья недвижимость умершего без наследников или кто за неё отвечает. Остальные только цитируют норму о долгах наследодателя или касаются автомобилей и судебных расходов.

Разметка. Тип спора и объект — по описательной части, исход — по резолютивной. «Жалоба поддержана» — ВС отменил хотя бы один обжалованный акт. Все показатели пересчитаны вторым, независимым скриптом.

Связь с базой. На 19 из 26 дел ссылаются карточки нашей базы — с фабулой, исходом и тем, что проверить покупателю.

Скачать CSV — 26 дел с разметкой

Срез от 13.09.2026. Использование свободное со ссылкой на страницу выпуска.

Как нас цитировать

Коротко — для врезки

По подсчёту сервиса проверки недвижимости aichek (proverka-kvartiry.ru), из 26 определений Верховного Суда 2017–2025 годов о выморочной недвижимости 8 — иски города к покупателю квартиры, 8 — споры наследников с городом. В 12 делах сторона — Департамент городского имущества Москвы.

Полностью — с методикой

Расчёт aichek по 26 определениям Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ 2017–2025 годов о выморочной недвижимости (ручная разметка каждого дела, срез 13.09.2026). Типы споров: город истребует квартиру у покупателя — 8, наследник против признания жилья выморочным — 8, жилец против города — 5, долги умершего — 4. В 12 делах сторона — Департамент городского имущества Москвы. 25 из 26 дел после ВС направлены на новое рассмотрение. Выборка мала, доли не рассчитывались. Источник: https://proverka-kvartiry.ru/issledovaniya/vymorochnaya-kvartira/

Пожалуйста, не пишите «ВС всегда встаёт на сторону покупателя» и «город проигрывает все споры»: жалобы в ВС отбираются, а окончательный исход известен в одном деле.

Частые вопросы

Что такое выморочная квартира?

Это жильё умершего, у которого нет наследников: никто не наследует ни по закону, ни по завещанию, все отказались или наследник лишён права. Такая квартира переходит в собственность муниципального образования, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — города (п. 2 ст. 1151 ГК). Принимать такое наследство городу не нужно: квартира считается его со дня смерти собственника, даже если город о ней не знает.

Может ли город забрать квартиру, купленную у наследника?

Может попытаться, если «наследник» получил квартиру незаконно: по поддельным документам о родстве, фальшивому завещанию или доверенности, выданной от имени уже умершего. Но у покупателя сильные доводы. Добросовестного приобретателя защищает ст. 302 ГК, а Конституционный Суд в деле Дубовца (постановление от 22.06.2017 № 16-П) указал, что город, годами не оформлявший выморочное жильё, сам создал условия для его потери. С 2020 года суд отказывает городу в истребовании жилья у добросовестного гражданина, если с первой записи о праве добросовестного приобретателя в ЕГРН прошло три года (п. 4 ст. 302 ГК).

Как понять, что покупаемая квартира могла быть выморочной?

По истории перехода прав. Настораживает, когда продавец получил квартиру по наследству от одинокого человека, свидетельство выдано поздно или нотариусом из другого региона, квартиру перепродают вскоре после оформления, сделка зарегистрирована уже после смерти прежнего собственника по его доверенности. Ни один признак сам по себе не делает сделку опасной — ВС прямо это отмечал, — но каждый повод проверить цепочку глубже.

Можно ли получить выморочную квартиру, если жил в ней?

Иногда да. ВС признавал, что приобретательная давность (ст. 234 ГК) применима и к выморочной доле: если человек открыто владел жильём как своим, а город годами не оформлял права, суд обязан это оценить. Отдельно — нетрудоспособный иждивенец умершего, живший с ним, может наследовать (ст. 1148 ГК), и собственная пенсия сама по себе этому не мешает.

Кто платит долги умершего, если наследников нет?

Муниципальное образование или государство, получившее выморочное имущество, — но только в пределах его стоимости (ст. 1175 ГК). Суд при этом должен установить, что имущество действительно выморочное: например, совместная с умершим собственность сама по себе не означает, что родственник фактически принял наследство.

Проверить цепочку собственников до сделки

Проверка квартиры — 1 490 ₽: собственники и основания перехода прав, наследственные дела, реестры по продавцу, риски — с судебной практикой и планом действий.

Проверить квартиру

Другие выпуски

Все исследования →

№17 20.09.2026 · Наследство

Споры вокруг завещаний на недвижимость

№11 13.09.2026 · Наследство

Наследство через суд

№19 15.10.2026

Споры о границах земельного участка