Признание сделок недействительными выпуск №8 срез 13.09.2026

Признание сделки с недвижимостью недействительной: чаще всего её оспаривает не продавец

Мы прочитали 103 дела Верховного Суда 2013–2026 годов о недействительности купли-продажи, дарения или ренты квартиры, дома или участка и по каждому разметили: на каком основании оспаривали сделку, кто это делал и чью жалобу ВС счёл обоснованной.

Юридические статьи пересказывают, какие нормы можно применить. Мы посчитали, какие основания на самом деле доходят до высшей инстанции и что из этого покупатель мог увидеть до сделки.

29%

дел: квартиру продал не собственник или продали без его воли

15%

дел: не было согласия супруга

46%

дел с раскрытым основанием упираются в право продавца на объект

81%

дел после ВС ушли на новое рассмотрение — спор продолжился

Кто оспаривает сделку

Привычная картина «продавец передумал и пошёл в суд» описывает меньшинство споров. Сам продавец или даритель был истцом в 29% дел, и в 73% из них ссылался на порок собственной воли. Во всех остальных делах истец — тот, кто в сделке не участвовал и о ней, как правило, не знал.

Сам продавец или даритель

29% 30 дел
Прокурор, мэрия, департамент имущества, опека

26% 27 дел
Супруг или бывший супруг

15% 15 дел
Наследники

11% 11 дел
Другие граждане: родственники, сособственники

11% 11 дел
Организация

6% 6 дел
Кредитор или конкурсный управляющий

3% 3 дела

Откуда здесь мэрия и прокурор

Чаще всего это выморочные квартиры одиноких собственников и земля, выбывшая из государственной собственности по подложным актам. Когда такую квартиру успевают перепродать, иск город предъявляет последнему покупателю. Ещё в 9 дел требование о недействительности появилось как ответ на иск покупателя о выселении прежних жильцов.

На каком основании

Основание — по позиции истца, как её пересказывает ВС. В одном деле их бывает несколько, поэтому доли не складываются в 100%. Если свести их в две группы, из 98 дел с раскрытым основанием 46% упираются в право продавца (был ли он собственником, согласен ли супруг), а 32% — в его волю (понимал ли он, что продаёт). И то и другое проверяется до сделки.

Продал не собственник или без его воли: подделка, доверенность умершего, фиктивный наследник

29% 30 дел
Иное нарушение закона: права детей, земля из госсобственности

18% 19 дел
Нет согласия супруга (ст. 35 СК)

15% 15 дел
Не понимал значения своих действий (ст. 177 ГК)

11% 11 дел
Мнимая или притворная: «продажа» вместо залога (ст. 170 ГК)

10% 10 дел
Заблуждение: думал, что подписывает другое (ст. 178 ГК)

9% 9 дел
Обман или кабальные условия (ст. 179 ГК)

9% 9 дел
Вывод имущества от кредиторов (ст. 10, 168 ГК)

5% 5 дел
Основание в тексте определения не раскрыто

5% 5 дел

Право продавца · 46%

Что проверить

Историю перехода прав целиком, а не только последнего собственника: наследство, оформленное незадолго до продажи, доверенность, выданная давно, перепродажи через короткие промежутки. Семейное положение продавца на дату покупки и нотариальное согласие супруга. Об этом — история собственников и согласие супруга на продажу.

Воля продавца · 32%

Что проверить

Возраст и одиночество продавца, учёт в диспансерах, продажу единственного жилья, цену ниже рынка и спешку, «кураторов» на сделке, то, что продавец собирается делать с деньгами. Разборы — недееспособность продавца и «схема Долиной».

Чью жалобу поддерживает ВС — зависит от основания

В 102 дела жалобу в ВС подала одна из сторон, и исход распознан. В целом ВС встал на сторону оспаривающих в 42% из них. Но по основаниям картина расходится почти зеркально — это самая полезная для покупателя цифра выпуска.

ВС поддержал оспаривающих сделку ВС поддержал сторону сделки

Не понимал значения своих действий (ст. 177 ГК) 11 дел

82%

18%
Мнимая или притворная: «продажа» вместо залога (ст. 170 ГК) 10 дел

70%

30%
Иное нарушение закона: права детей, земля из госсобственности 19 дел

58%

42%
Нет согласия супруга (ст. 35 СК) 15 дел

20%

80%
Продал не собственник или без его воли: подделка, доверенность умершего, фиктивный наследник 29 дел

17%

83%

Когда продавец не понимал значения своих действий, ВС поддерживал оспаривающих в 82% дел. Когда квартиру продал не собственник — только в 17%: здесь ВС чаще отменял решения, по которым объект отбирали у последнего приобретателя. Добросовестного приобретателя защищает ст. 302 ГК, а жильё, которое город пропустил как выморочное, через три года после первой записи о добросовестном приобретателе у него истребовать нельзя (п. 4 ст. 302 ГК).

В спорах о согласии супруга ВС поддерживал оспаривающих в 20% дел, хотя закон к покупателю здесь строже: при продаже общей недвижимости без нотариального согласия супругу не нужно доказывать, что покупатель об этом знал (п. 3 ст. 35 СК). Чаще это были споры о доказательствах, как в деле с «неподписанным» согласием ниже. А по «продаже», прикрывавшей заём под залог, — в 70%.

Это исход одного круга, а не итог спора. Выборки по основаниям небольшие — читайте их как направление, а не как вероятность.

Четыре дела из выборки

По два на каждый полюс: где объект потеряли и где ВС встал на сторону сделки. Номера дел публичны, тексты — в электронной справочной ВС.

Не понимал действий · наследник Объект потерян

Садовый дом, проданный за два года до смерти

Пожилой владелец продал дом с участком в СНТ за 150 000 ₽. После его смерти сын оспорил договор: экспертиза показала, что в день подписания отец не понимал значения своих действий. Пункт «расчёт произведён» подписан тем же человеком, поэтому оплату он не доказывает.

Исход: недействительность сделки ВС оставил в силе; вопрос о возврате денег покупательнице направлен на новое рассмотрение.

Определение ВС РФ от 27.07.2021 № 55-КГ21-4-К8

Заблуждение · сам продавец Объект потерян

Пенсионерка, «спасавшая» квартиру от мошенников

73-летняя одинокая женщина под диктовку телефонных мошенников продала единственную квартиру директору агентства недвижимости по цене ниже рынка. ВС отклонил ссылку покупателя на добросовестность: при иске по ст. 178 ГК спор договорный, ст. 302 к нему не применяется, а профессионал рынка мог распознать заблуждение.

Исход: жалоба покупателя отклонена, квартира возвращена продавцу, покупателю присуждён возврат уплаченной цены.

Определение ВС РФ от 10.03.2026 № 84-КГ26-1-К3

Фиктивный наследник · город ВС на стороне сделки

Выморочная квартира и поддельное свидетельство о рождении

Одинокая владелица умерла без наследников, квартира по закону стала городской. Мошенники оформили «дочь», та получила свидетельство о наследстве и продала квартиру. Через пять лет город потребовал её назад. Проверять родство — работа нотариуса, требовать этого от покупателя нельзя.

Исход: ВС отменил три акта, по которым квартиру забирали у покупательницы, и направил дело на новое рассмотрение.

Определение ВС РФ от 25.01.2022 № 5-КГ21-166-К2

Согласие супруга · муж продавщицы Спор не разрешён

«Не подписывал согласие» — через пять лет после продажи

Покупатель дома получил нотариальное согласие мужа продавщицы. Когда покупатель подал иск о выселении, муж заявил, что согласия не подписывал. Экспертиза не смогла ответить, чья подпись, но суды признали договор недействительным. Для ВС «ответить не представляется возможным» подлог не доказывает.

Исход: ВС отменил акты в части удовлетворения иска мужа и направил дело на новое апелляционное рассмотрение.

Определение ВС РФ от 25.05.2021 № 42-КГ21-1-К4

Сравнить основания между собой и узнать, что проверить до сделки по каждому, можно в инструменте «Чем заканчиваются сделки с такими признаками».

Оговорки

Как читать эти цифры

Это споры, дошедшие до Верховного Суда: Верхушка, а не типовой спор. Большинство исков о недействительности заканчиваются в первой инстанции или апелляции, и распределение оснований там может быть другим. Правильное чтение: «в спорах, дошедших до ВС, чаще всего…».
94% отмен — эффект отбора, а не оценка судов: В заседание коллегии жалобу передают, когда судья ВС видит основания для отмены, поэтому среди определений по существу отмен почти все. Отказы в передаче жалобы, где ВС дело не пересматривал, в выборку не входят.
«Поддержал жалобу» — не «выиграл спор»: В 81% дел ВС вернул спор на новое рассмотрение. Окончательный результат в тексте определения не виден, и мы его не додумываем.
Гражданская коллегия, без банкротства: Оспаривание сделок продавца-банкрота идёт в арбитражных судах и в экономическую коллегию ВС. Таких определений с полным текстом у нас пока мало, поэтому их здесь нет, а доля «вывода имущества от кредиторов» занижена.

Что мы сознательно не публикуем

Долю «выигравших покупателей»: Её легко посчитать неправильно, и она была бы самой цитируемой цифрой. Но исход одного круга в ВС — не итог спора: цифра «покупатели проигрывают в N% случаев» из этих данных была бы выдумкой.
Имена сторон в таблице: В выгрузке — номера дел и наша разметка. Имена есть в текстах ВС, но собирать их в одну таблицу рядом со словами «обман» и «подделка» мы не будем.
Разбивку по регионам и годам: На 103 дела группы по регионам получаются из одного-двух дел. Рейтинг «где чаще отбирают квартиры» на такой выборке ничего бы не значил.

Методика, данные и цитирование

Методика и данные

Корпус. Полные тексты определений Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ, скачанные конвейером пополнения нашей базы судебной практики с vsrf.ru. Машина отобрала 144 дела о недействительности купли-продажи, дарения, ренты или мены недвижимости. Мы прочитали все и исключили 41 дело: торги, аренду, залог, межевание и споры, где договор упоминался только в предыстории.

Разметка. Основание и истец — по описательной части определения, исход — по резолютивной. Жалоба оспаривающих и отмена актов — ВС поддержал оспаривающих; жалоба стороны сделки и отмена — сторону сделки; акты устояли — наоборот. Все показатели пересчитаны вторым, независимым скриптом.

Связь с базой. На 69 из 103 дела уже ссылаются карточки базы — с фабулой, исходом и тем, что покупателю проверить.

Скачать CSV — 103 дела с разметкой

Срез от 13.09.2026. Использование свободное со ссылкой на страницу выпуска.

Как нас цитировать

Коротко — для врезки

По подсчёту сервиса проверки недвижимости aichek (proverka-kvartiry.ru), в 71% споров о недействительности сделок с недвижимостью, дошедших до Верховного Суда, сделку оспаривал не сам продавец, а наследники, супруг, орган власти или кредитор. Самое частое основание — продажа не собственником или без его воли (29% дел).

Полностью — с методикой

Расчёт aichek по 103 определениям Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ 2013–2026 годов о недействительности купли-продажи, дарения и ренты недвижимости (ручная разметка каждого дела, срез 13.09.2026). Сделку оспаривал не сам продавец в 71% дел. Основания: продажа не собственником или без его воли — 29%, отсутствие согласия супруга — 15%. Из дел, где основание раскрыто, 46% касались права продавца на объект, 32% — порока его воли. В 81% дел ВС направил спор на новое рассмотрение. Источник: https://proverka-kvartiry.ru/issledovaniya/nedeystvitelnost-sdelok/

Пожалуйста, не пишите «покупатели проигрывают в N% случаев» и «ВС отменяет 94% решений»: первое наши данные не показывают, второе — эффект отбора дел в ВС.

Частые вопросы

Кто может оспорить сделку купли-продажи квартиры?

Не только продавец. Сделку, совершённую человеком, который не понимал значения своих действий, вправе оспорить любое лицо, чьи права она нарушает, — в том числе наследник уже после смерти продавца (п. 1 ст. 177 ГК). Супруг оспаривает продажу общего имущества без его нотариального согласия (п. 3 ст. 35 СК). Собственник, у которого квартиру продали помимо его воли, истребует её у покупателя (ст. 302 ГК), а если собственником было государство — иск подаёт мэрия или прокурор. В 71% разобранных нами дел ВС сделку оспаривал именно такой третий человек, а не сам продавец.

Сколько времени есть на оспаривание сделки?

Зависит от основания. Оспоримую сделку (заблуждение, обман, неспособность понимать свои действия, отсутствие согласия супруга) — год с момента, когда истец узнал или должен был узнать об основании (п. 2 ст. 181 ГК; для супруга — п. 3 ст. 35 СК). Ничтожную (мнимую, притворную) — три года с начала исполнения (п. 1 ст. 181 ГК). Поскольку отсчёт идёт от момента, когда человек узнал о сделке, на практике спор может начаться через много лет после покупки. Посчитать сроки для конкретной сделки можно в нашем калькуляторе сроков оспаривания.

Защищает ли покупателя статус добросовестного приобретателя?

Не всегда. Он работает против иска об истребовании (ст. 302 ГК) — когда квартиру продал не собственник. Но если продавец сам оспаривает свой договор с покупателем по ст. 178 ГК (заблуждение), спор вытекает из договора, и ссылка на добросовестность не помогает: так ВС прямо сказал в деле № 84-КГ26-1-К3. В нашей выборке по основанию «продал не собственник» ВС поддержал оспаривающих в 17% дел, а по ст. 177 ГК — в 82%.

Что значит, что ВС «поддержал жалобу»? Покупатель выиграл?

Нет. Это исход одного круга: ВС согласился с доводами жалобы и отменил акты нижестоящих судов. В 81% разобранных дел после этого спор ушёл на новое рассмотрение, то есть окончательно не разрешён. Поэтому мы не пишем, кто «выиграл», — только чью жалобу ВС счёл обоснованной.

Как снизить риск, что купленную квартиру потом отберут?

Проверять до сделки то, на чём споры строятся: историю перехода прав (не было ли в цепочке наследства по сомнительным документам и доверенностей от умерших), семейное положение продавца и нотариальное согласие супруга, состояние продавца (возраст, диспансерный учёт, опека), цену относительно рынка и то, куда уходят деньги. Оплату — безналично и с назначением платежа: если сделку признают недействительной из-за состояния продавца, его подпись под пунктом «расчёт произведён» оплату может не доказать (дело № 55-КГ21-4-К8).

Сроки оспаривания для вашей сделки — в калькуляторе сроков. Сколько обычно длится такой спор — в выпуске №7.

Каждое из этих дел можно было предупредить проверкой

Проверка квартиры — 1 490 ₽: собственники и основания перехода прав, семейное положение и согласие супруга, реестры по продавцу, риски — с судебной практикой и планом действий.

Проверить квартиру до сделки

Другие выпуски

Все исследования →

№18 20.09.2026 · Квартира и сделка

Выселение и право пользования жильём

№14 20.09.2026 · Квартира и сделка

Споры о перепланировке

№13 18.09.2026 · Квартира и сделка

Споры о недостроенном жилье