Образец отчёта · проверка машино-места

Образец отчёта о проверке машино-места

«Место в паркинге оформлено долей 1/148, а не машино-местом»

Жёлтый уровень риска

Это целиком отчёт, который получает клиент: та же программа, то же оформление, те же 19 страниц. Его можно пролистать здесь или открыть в PDF.

Что видно в этом образце

что именно покупается: доля в помещении 4 126 м², а не место 13 м²
почему нужен нотариус и что с преимущественным правом 147 сособственников
лучший путь — выделить место до сделки, как уже сделали 23 соседа
продавец по реестрам и запрос в управляющую организацию о взносах

Открыть PDF

Объект и люди в образце вымышлены: город Энск, несуществующие кадастровые номера. Отчёты настоящих клиентов мы не публикуем даже обезличенными. Нормы закона и дела Верховного суда в образце настоящие.

Все страницы

Отчёт по разделам

Что стоит на каждой странице и зачем. Нажмите на страницу, чтобы открыть её крупно.

Письмо эксперта

Вторая страница — письмо от эксперта своими словами: что в документах в порядке, что нет и что сделать до задатка.

Я посмотрел место № 57 в подземной автостоянке дома на ул. Образцовой, 21 и — по вашим данным — его продавца. Главное: по ЕГРН вы покупаете не машино-место, а долю 1/148 во всей автостоянке. Это не запрет на сделку, но меняет её порядок.

Что за объект. Самостоятельного машино-места с кадастровым номером нет: продавцу с 2016 года принадлежит 1/148 доли в помещении автостоянки 4 126,4 м². Место № 57 закреплено за ним соглашением сособственников, а не записью в реестре.

Что из этого следует. Долю продают только у нотариуса и только после извещения остальных 147 сособственников. Присланный проект договора — простой письменный, подписывать его нельзя: сделку не зарегистрируют.

Как проще. 23 соседа уже выделили свои места в самостоятельные машино-места. Если продавец сделает то же до сделки, вы купите обычный объект — без нотариуса и извещений.

Продавец и чистота. Паспорт действителен; долгов у приставов, банкротства, судов, залогов и розыска не найдено. Арестов и запретов по автостоянке в ЕГРН нет, отметок об изъятии и о зоне КРТ тоже.

Чего реестры не покажут: долги по взносам на содержание паркинга и брак продавца — это только по справке управляющей организации и его документам.

Решить с продавцом: выдел места или нотариальная сделка — до задатка
Схема автостоянки и соглашение о порядке пользования — до задатка
Справка управляющей организации о взносах — на сделке

Фионов А. И., эксперт по проверке сделок с недвижимостью

Что мы проверили

Перечень источников с отметкой по каждому: данные получены и обработаны или получить их не удалось.

Объект

Сведения ЕГРН об объекте: вид, площадь, кадастровая стоимость, права и ограничения — с пояснением, что из этого следует.

Паспорт дома

Дом по открытым государственным источникам: год, этажность, серия, аварийность, капремонт, объект культурного наследия.

Реестры

Продавец по государственным реестрам: что искали, по каким данным и что нашли в каждом.

Реестр	Как искали	Результат
Паспорт (МВД)	Серия и номер по реестру недействительных паспортов МВД	Действителен
ИНН (ФНС)	Определён по паспортным данным через официальный сервис ФНС	Определён (в образце не показан)
ФССП — исполнительные производства	ФИО + дата рождения, по всем регионам России	Не найдено
ФССП — розыск должников	По ФИО, совпадения сверяются по дате рождения	Не найдено
ФССП — должники по алиментам	ФИО + дата рождения	Не найдено
ЕФРСБ — судебное банкротство	По ИНН — поиск по коду, тёзки не попадают	Не найдено
ЕФРСБ — внесудебное банкротство (МФЦ)	Публикации о внесудебном банкротстве в том же реестре	Не найдено
Картотека арбитражных дел (kad.arbitr)	По ФИО среди сторон дел	Не найдено
ГАС «Правосудие» — районные и областные суды	Поиск дел по ФИО по всей стране; мировых судей ГАС почти не видит	Не найдено
Энский районный суд — карточки дел	По фамилии, все годы: гражданские, уголовные, КАС, административные	Не найдено
ФНП — реестр залогов движимого имущества	По ФИО залогодателя	Не найдено
Росфинмониторинг — перечень террористов и экстремистов	ФИО + дата рождения	Не найдено
МВД — федеральный розыск	ФИО + дата рождения	Не найдено
ФСИН — «Внимание, розыск»	По фамилии на официальном сайте ФСИН	Не найдено
ФНС — блокировки счетов за долг	По ИНН: решения о приостановлении операций	Не найдено
ФНП — реестр наследственных дел	По полному ФИО продавца	Не найдено
ФНС — дисквалифицированные лица	По ФИО, совпадения сверяются по дате рождения	Не найдено
ФНС — ЕГРЮЛ/ЕГРИП	По ИНН: статус ИП, участие и руководство в юрлицах	Не ИП, не учредитель и не руководитель
Минюст — реестр иностранных агентов	По ФИО, официальная копия реестра	Не найдено

Риски

Карточка на каждую находку: что нашли, чем опасно, какие нормы и дела Верховного суда применимы, что делать.

01 · Средний риск Продаётся не машино-место, а доля 1/148 в автостоянке: сделка только у нотариуса и с извещением всех сособственников

Что нашли. По ЕГРН объект — нежилое помещение подземной автостоянки площадью 4 126,4 м². Продавцу принадлежит 1/148 доли в праве на всё помещение с 22.03.2016; своего кадастрового номера у места № 57 нет. Проект договора, который прислал продавец, — простая письменная форма «купли-продажи машино-места», без нотариуса и без упоминания доли.

Чем опасно. Сделку с долей Росреестр без нотариального удостоверения не зарегистрирует — деньги уйдут, а права не будет. Второе: продать долю постороннему можно, только известив остальных сособственников. Если извещения не было, любой из них в течение трёх месяцев вправе через суд перевести права покупателя на себя — место уйдёт ему, а вам вернут уплаченную цену.

Нормы и практика.

ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218 — сделки по отчуждению долей подлежат нотариальному удостоверению; п. 1 ст. 130 ГК РФ (в ред. ФЗ № 315-ФЗ от 03.07.2016) — машино-место самостоятельный объект только с 01.01.2017, доли, оформленные раньше, сами не переоформились.
ст. 250 ГК РФ — преимущественное право сособственников: письменное извещение, месяц на ответ, при нарушении — перевод прав покупателя в течение трёх месяцев.
Определение СКГД ВС РФ от 06.09.2022 № 55-КГ22-2-К8: сособственник через суд перевёл на себя права покупателя 6/72 доли в нежилом помещении с парковочными местами в подвале; ВС оставил эти акты в силе. Долю там продавали с торгов при банкротстве, где право сохраняется в виде исключения; при обычной продаже оно действует всегда.

Что делать. Простой письменный договор не подписывать. Два пути. Лучший — продавец до сделки выделяет место в самостоятельное машино-место (ч. 7 ст. 42 ФЗ-218); тогда нотариус и извещения не нужны. Если продаётся доля — договор только у нотариуса, а до задатка продавец через нотариуса извещает всех сособственников и ждёт месяц.

02 · Средний риск Место № 57 есть на схеме и разметке, но не в ЕГРН: границ места в реестре нет

Что нашли. Номер места, его размеры и границы в сведениях ЕГРН не указаны. За продавцом место закреплено соглашением сособственников о порядке пользования от 12.04.2016 — по присланной копии его подписали 131 из 148 участников. По адресу дома в ЕГРН уже учтено 23 машино-места, выделенных соседями из той же автостоянки с 2021 года; места № 57 среди них нет.

Чем опасно. Пока место не выделено, вы покупаете долю в общем помещении, а «своё» место держится на соглашении, которое подписали не все. Спор о том, где чьё место, решает суд. Выдел тоже не всегда проходит гладко: по старым долям Росреестр отказывает из-за формы техплана и несогласия сособственников.

Нормы и практика.

ст. 247 ГК РФ — владение и пользование общим имуществом по соглашению участников, при недостижении — в порядке, установленном судом; ч. 7 ст. 42 ФЗ-218 (введена ФЗ № 403-ФЗ от 23.11.2024) — выдел машино-места из общей долевой собственности.
Кассационное определение СКАД ВС РФ от 19.11.2025 № 78-КАД25-18-К3: Росреестр отказал в учёте машино-места, выделяемого из доли; три инстанции отказ поддержали. ВС их акты отменил и вернул дело на новое рассмотрение, указав, что согласие сособственников может подтверждаться порядком пользования — разметкой на полу. Спор этим определением не разрешён, с отказа Росреестра прошло больше двух лет.

Что делать. Попросить у продавца техплан места или хотя бы схему автостоянки с номерами и размерами; сверить на осмотре разметку. Если место выделяется до сделки — дождаться выписки на машино-место со своим кадастровым номером и уже его указать в договоре. Если сделка по доле — вписать в договор номер места со ссылкой на соглашение и приложить схему.

03 · На заметку Взносы на содержание автостоянки: долг по месту в реестрах не виден

Что нашли. Автостоянку обслуживает управляющая организация дома. Публичного реестра долгов по взносам на содержание паркинга не существует — ни по доле, ни по машино-месту.

Чем опасно. Участник долевой собственности несёт расходы на содержание соразмерно доле. Если место будет выделено, вместе с ним автоматически переходит доля в общем имуществе автостоянки — проезды, ворота, вентиляция — и обязанность её содержать, даже если договор об этом молчит.

Нормы и практика.

ст. 249 ГК РФ — участие в издержках по содержанию общего имущества соразмерно доле; ч. 1 ст. 42 ФЗ-218 — регистрация права на машино-место одновременно регистрирует долю в общем имуществе.

Что делать. Запросить у управляющей организации справку о размере взносов и об отсутствии долга по месту № 57 на дату сделки; в договор включить заверение продавца об отсутствии долга, а возникшие до передачи — на продавце.

Вопросы

Готовый список вопросов — отправить продавцу или задать на встрече.

За пределами проверки

Чего отчёт не закрывает и почему — чтобы не было ложного ощущения полной гарантии.

После отчёта

Купоны: повторная проверка перед сделкой и скидка для друга.

Оговорки

Правовой статус отчёта: информационный документ, не юридическое заключение.

Кто проверяет

Каждый отчёт я собираю и проверяю лично. Меня зовут Александр Фионов — 11 лет руководил проектами в юридической компании, где каждый день проходил через экспертизу договоров и документов. AI делает рутину: сверяет данные и ищет совпадения с базой из 3 880 норм и судебных дел. Решение о каждом риске в отчёте — моё, и я за него отвечаю.

Я не юрист: в суде вас представлять не буду и документы за вас не подпишу. Моя работа — найти риски до аванса и сказать, что с ними делать.

Образование, публикации и границы квалификации →

Отзывы клиентов · 15

Все отзывы на Яндекс Картах →

★★★★★

Не думая решили заказать отчёт, так как в нашем регионе очень много серых продаж существует, поэтому искали именно замену юристу и риэлтору аналог. Стоят они не очень дорого. Не пожалели ни разу.

Татьяна, Анапа

Полная проверка квартиры

★★★★★

Проверили участок под Рыбинском. Выяснилось, что это сельхозземля и дом на ней строить нельзя — продавец об этом «забыл». Сэкономили мне сильно больше, чем стоила проверка. Рекомендую всем, кто смотрит землю. Благодарю от души.

Екатерина, Рыбинск

Проверка участка

★★★★★

Прислала выписку, через полчаса получила разбор. Самое полезное — мне человеческим языком объяснили, что значит каждая строчка: где обременения, почему важна дата регистрации права, чего в выписке НЕ видно (я думала, там видно всё). Честно, рада, что вовремя обратилась, теперь рассматриваю другие объекты, которые также направлю на проверку в Aicheck.

Дарья, Вологда

Экспресс-разбор выписки ЕГРН

Такой же отчёт по вашему объекту

Проверка машино-места — 990 ₽. Ваши документы, ваш продавец, те же разделы и то же оформление. Решение остаётся за вами.

Проверить машино-место Скачать этот образец в PDF →

Не устроит отчёт — вернём деньги. 7 дней с момента получения, без объяснения причин — раздел 7 оферты.

Заключение отдаём в PDF, а не в Word: отчёт нужен как датированный документ с номером и перечнем проверенных источников, и правки в нём постфактум — не то, что стоит упрощать. Скачать и распечатать можно, в том числе чтобы показать юристу, риэлтору или продавцу.

Ваш отчёт будет опечатан. При выпуске мы считаем цифровой отпечаток файла (SHA-256) и получаем на него независимую метку времени по стандарту RFC 3161. В отчёте — QR на страницу проверки подлинности: по ней видно, что документ существовал на указанную дату и с тех пор не менялся. Статус добросовестного приобретателя метка не присваивает — его присваивает суд.