Образец отчёта · сведения егрн с разбором

Образец разбора сведений ЕГРН

«В ЕГРН — непогашенная ипотека в силу закона»

Жёлтый уровень риска

Это целиком отчёт, который получает клиент: та же программа, то же оформление, те же 13 страниц. Его можно пролистать здесь или открыть в PDF.

Что видно в этом образце

сведения ЕГРН по объекту с разбором каждой записи
ипотека: почему смена собственника залог не прекращает
погашение маткапиталом — и тогда доли детей
какие документы запросить у продавца и у банка

Открыть PDF

Объект и люди в образце вымышлены: город Энск, несуществующие кадастровые номера. Отчёты настоящих клиентов мы не публикуем даже обезличенными. Нормы закона и дела Верховного суда в образце настоящие.

Все страницы

Отчёт по разделам

Что стоит на каждой странице и зачем. Нажмите на страницу, чтобы открыть её крупно.

Письмо эксперта

Вторая страница — письмо от эксперта своими словами: что в документах в порядке, что нет и что сделать до задатка.

Я посмотрел сведения ЕГРН по квартире на пр-кте Показательном, 3 в Энске. Коротко: квартира в ипотеке с 2022 года, и залог не снят. Это не запрет на покупку, но покупать её можно только по схеме с банком продавца.

Главное — залог. Ипотека в силу закона зарегистрирована в день, когда продавец стал собственником. Пока запись в ЕГРН, продать квартиру без согласия банка нельзя, а купив её, вы отвечаете квартирой по его кредиту.

Второе — маткапитал. Ипотеку 2022 года могли гасить материнским капиталом. Тогда у детей продавца должны быть доли — это снимает справка Социального фонда.

Что в порядке. Дом 2014 года, исправный, не аварийный, не памятник; отметок об изъятии и КРТ нет, сведения ЕГРН совпадают с кадастровой картой.

Чего я не проверял: продавца по реестрам и историю прежних собственников — в этот тариф это не входит.

Письменное согласие банка и справка об остатке долга — до задатка
Справка Социального фонда об остатке маткапитала — до задатка
Расчёт по схеме банка через аккредитив — на сделке

Фионов А. И., эксперт по проверке сделок с недвижимостью

Объект

Сведения ЕГРН об объекте: вид, площадь, кадастровая стоимость, права и ограничения — с пояснением, что из этого следует.

Паспорт дома

Дом по открытым государственным источникам: год, этажность, серия, аварийность, капремонт, объект культурного наследия.

Риски

Карточка на каждую находку: что нашли, чем опасно, какие нормы и дела Верховного суда применимы, что делать.

01 · Средний риск Квартира в залоге: ипотека в силу закона от 24.08.2022 не погашена

Что нашли. В сведениях ЕГРН действует запись «Ипотека в силу закона», зарегистрированная 24.08.2022 — в один день с правом собственности продавца. Так выглядит покупка квартиры в кредит: залог возникает в пользу банка, выдавшего ипотеку. Кто залогодержатель и сколько осталось долга, открытые сведения не показывают.

Чем опасно. Заложенную квартиру продают только с согласия залогодержателя. Без него банк вправе потребовать признать сделку недействительной либо досрочно взыскать долг и обратить взыскание на квартиру — уже вашу. Ипотека при смене собственника не прекращается: пока запись не погашена, вы становитесь залогодателем по чужому кредиту.

Нормы и практика.

Ст. 37, 38, 39 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» — отчуждение только с согласия залогодержателя; ипотека сохраняется при переходе права.
Ст. 352, 353 ГК РФ — залог следует за вещью. Определение СКГД ВС РФ от 12.03.2024 № 4-КГ23-95-К1: смена собственника залог не прекращает; ВС отменил отказ в обращении взыскания и вернул дело на новое рассмотрение.

Что делать. До задатка — письменное согласие банка на продажу и справка об остатке долга. Расчёт — по схеме банка: часть цены через аккредитив гасит кредит, остаток уходит продавцу после снятия записи об ипотеке и регистрации перехода права.

02 · Средний риск Ипотека 2022 года: погашение материнским капиталом не исключено — тогда у детей должны быть доли

Что нашли. Квартира куплена в кредит четыре года назад, долей в праве в сведениях не видно. Материнский капитал часто направляют именно на погашение ипотеки, и открытые сведения ЕГРН этого не отражают.

Чем опасно. Если капитал использован, продавец обязан оформить квартиру в общую собственность с супругом и детьми — не позже шести месяцев после снятия ипотеки. Невыделенные доли детей — повод оспорить сделку уже после покупки и признать за детьми права на часть квартиры. Продажа с долями детей требует разрешения органа опеки.

Нормы и практика.

Ч. 4 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ — жильё, приобретённое с материнским капиталом, оформляется в общую собственность родителей и детей.
Обзор судебной практики по делам о материнском капитале, утв. Президиумом ВС РФ 22.06.2016, п. 10 — обязанность оформить долевую собственность; ипотека выделу долей не мешает (п. 11).

Что делать. Попросить продавца справку Социального фонда об остатке материнского капитала (бесплатно, на Госуслугах). Если капитал потрачен на эту квартиру — выяснить, выделены ли доли, и закладывать в сроки сделки разрешение опеки.

Источники

Каждая строка — запрос к официальному источнику: что искали, когда и что он ответил.

За пределами проверки

Чего отчёт не закрывает и почему — чтобы не было ложного ощущения полной гарантии.

После отчёта

Купоны: повторная проверка перед сделкой и скидка для друга.

Оговорки

Правовой статус отчёта: информационный документ, не юридическое заключение.

От образца — к вашему объекту

Энск — вымышленный. Ваш объект — настоящий

Введите адрес или кадастровый номер — бесплатно покажем, что о вашем объекте видно в открытой части ЕГРН, и подставим его в заявку.

Справочные данные ЕГРН (открытая часть). Права, обременения и риски — в платном анализе: их проверяет и объясняет специалист в отчёте.

Кто проверяет

Каждый отчёт я собираю и проверяю лично. Меня зовут Александр Фионов — 11 лет руководил проектами в юридической компании, где каждый день проходил через экспертизу договоров и документов. AI делает рутину: сверяет данные и ищет совпадения с базой из 3 880 норм и судебных дел. Решение о каждом риске в отчёте — моё, и я за него отвечаю.

Я не юрист: в суде вас представлять не буду и документы за вас не подпишу. Моя работа — найти риски до аванса и сказать, что с ними делать.

Образование, публикации и границы квалификации →

Отзывы клиентов · 15

Все отзывы на Яндекс Картах →

★★★★★

Не думая решили заказать отчёт, так как в нашем регионе очень много серых продаж существует, поэтому искали именно замену юристу и риэлтору аналог. Стоят они не очень дорого. Не пожалели ни разу.

Татьяна, Анапа

Полная проверка квартиры

★★★★★

Проверили участок под Рыбинском. Выяснилось, что это сельхозземля и дом на ней строить нельзя — продавец об этом «забыл». Сэкономили мне сильно больше, чем стоила проверка. Рекомендую всем, кто смотрит землю. Благодарю от души.

Екатерина, Рыбинск

Проверка участка

★★★★★

Прислала выписку, через полчаса получила разбор. Самое полезное — мне человеческим языком объяснили, что значит каждая строчка: где обременения, почему важна дата регистрации права, чего в выписке НЕ видно (я думала, там видно всё). Честно, рада, что вовремя обратилась, теперь рассматриваю другие объекты, которые также направлю на проверку в Aicheck.

Дарья, Вологда

Экспресс-разбор выписки ЕГРН

Такой же отчёт по вашему объекту

Сведения ЕГРН с разбором — 490 ₽. Ваши документы, ваш продавец, те же разделы и то же оформление. Решение остаётся за вами.

Заказать сведения ЕГРН Скачать этот образец в PDF →

Не устроит отчёт — вернём деньги. 7 дней с момента получения, без объяснения причин — раздел 7 оферты.

Заключение отдаём в PDF, а не в Word: отчёт нужен как датированный документ с номером и перечнем проверенных источников, и правки в нём постфактум — не то, что стоит упрощать. Скачать и распечатать можно, в том числе чтобы показать юристу, риэлтору или продавцу.

Ваш отчёт будет опечатан. При выпуске мы считаем цифровой отпечаток файла (SHA-256) и получаем на него независимую метку времени по стандарту RFC 3161. В отчёте — QR на страницу проверки подлинности: по ней видно, что документ существовал на указанную дату и с тех пор не менялся. Статус добросовестного приобретателя метка не присваивает — его присваивает суд.