Это пример с находками. Посмотреть отчёт, где рисков не нашли →
Такой отчёт по вашему объекту — 1 490 ₽. Обычно 2–4 часа после оплаты. Не устроит — вернём деньги, 7 дней, без объяснения причин.
Проверить продавцаПродавец квартиры, физическое лицо, Москва
Проверка по 12 реестрам · сделка по доверенности · заявленная цена 14 200 000 ₽
Сделка возможна, но не в текущей конфигурации. Обнаружены 3 проблемы (одна высокой и две средней значимости) и составлено 8 рекомендаций. Две из трёх находок устраняются документами, которые продавец может предоставить за 1–2 дня.
Ключевой риск — квартира приобретена в период брака, а согласие супруги на продажу не предоставлено. Без нотариального согласия сделка оспорима по п. 3 ст. 35 СК РФ в течение года с момента, когда супруга узнала о ней. До получения согласия аванс вносить не рекомендуем.
- Заказчик:
- Демонстрация · вымышленное лицо
Информационный характер. Отчёт подготовлен на основе документов, предоставленных заказчиком, и публичных реестров на дату проверки. Не является юридическим заключением, экспертизой или рекомендацией к совершению сделки. Окончательное решение принимает заказчик. Демонстрационный образец по вымышленному лицу — любые совпадения случайны.
Что мы нашли и что делать
Главное в одном экране. Подробности — в разделах ниже.
- ВЫСОКАЯ ЗНАЧИМОСТЬ Риск 1
Квартира приобретена в браке, согласие супруги не предоставлено
По выписке ЕГРН право собственности зарегистрировано 03.09.2018. По паспорту продавца брак заключён 17.06.2015 и на дату проверки не расторгнут. Квартира приобретена по возмездной сделке в период брака — то есть находится в совместной собственности супругов независимо от того, что в ЕГРН указан один собственник. Нотариальное согласие супруги на продажу нам не предоставлено.
- СРЕДНЯЯ ЗНАЧИМОСТЬ Риск 2
Закрытое исполнительное производство пятимесячной давности
В банке данных ФССП значится оконченное производство № 12345/25/77001-ИП от 09.10.2025, взыскание 480 000 ₽ по кредитному договору, окончено 14.03.2026 фактическим исполнением требований. Активных производств нет.
- СРЕДНЯЯ ЗНАЧИМОСТЬ Риск 3
Подписание планируется по доверенности, а не лично собственником
Продавец сообщил, что на сделке будет представитель по нотариальной доверенности 77 АГ 1234567 от 12.05.2026, выданной сроком на 1 год. В реестре ФНП доверенность на дату проверки значится действующей, сведений об отмене нет.
До внесения аванса запросить: нотариальное согласие супруги на продажу (либо брачный договор), справку о закрытии исполнительного производства с отметкой ФССП, оригинал доверенности для проверки в реестре ФНП. Расчёты — только через аккредитив или счёт эскроу. Подписание — с личным участием собственника; если это невозможно, доверенность проверить на сайте reestr-dover.ru в день сделки.
Что мы проверили
Полный перечень источников, которые прошли через аналитику. Зелёная галочка — есть данные, серый круг — данные опциональны, красный крест — данных нет (см. рекомендации).
- Паспорт продавца — сервис недействительных МВДСреди недействительных не значится, проверено 01.08.2026
- Федресурс / ЕФРСБ — реестр банкротовЗаписей о банкротстве, в том числе внесудебном через МФЦ, нет
- ФССП — банк исполнительных производствАктивных нет, но есть закрытое в марте 2026 — см. Риск 2
- Картотека арбитражных дел (kad.arbitr)Не фигурирует в делах за последние 3 года
- ГАС «Правосудие» — суды общей юрисдикцииДел с участием продавца не найдено
- ФНС — сведения о статусе ИП и самозанятостиСтатуса ИП нет; сведений о задолженности по налогам не найдено
- Реестр дисквалифицированных лиц ФНСНе значится
- Реестр иностранных агентов МинюстаНе значится
- Розыск МВД и ФССПВ розыске не значится
- Реестр наследственных дел ФНПОткрытых дел, где продавец — наследодатель, не найдено
- Реестр доверенностей ФНП (reestr-dover.ru)Доверенность действительна на дату проверки — см. Риск 3
- Нотариальное согласие супруги на продажуНЕ предоставлено — ключевой документ, см. Риск 1
- Справка ПНД / НД на день сделкиНЕ предоставлена — рекомендуем получить в день подписания
- Реестр недееспособныхПрямой публичной проверки нет — закрывается справкой ПНД
Продавец — проверка по реестрам
Проверяемое лицо — Смирнов С. С., 1979 г. р. (вымышленные данные). Запросы выполнены 01.08.2026 через защищённый канал. Найденные совпадения по ФИО дополнительно сверены с датой рождения и паспортными данными: однофамильцы и тёзки в отчёт не попадают — это принципиально, потому что по фамилии «Смирнов» в базе ФССП несколько тысяч записей, и без сверки отчёт был бы бесполезен.
- МВД · Проверка действительности паспорта сервисы.гувм.мвд.рф / passport
Паспорт действителен. · Проверено 01.08.2026. Среди недействительных не значится. Обратите внимание: сервис МВД показывает только факт недействительности — он не подтверждает, что паспорт принадлежит человеку перед вами. Сверяйте фотографию и данные лично.
- Федресурс / ЕФРСБ · Реестр банкротов fedresurs.ru / bankrupts
Записей о банкротстве не найдено. · Проверено и судебное банкротство, и внесудебное через МФЦ. Это важнейшая проверка для покупателя: сделка, совершённая в течение 3 лет до принятия заявления о банкротстве, может быть оспорена по ст. 61.2 ФЗ-127, а квартира — истребована у покупателя. Отсутствие записи сегодня не гарантирует, что заявление не подадут завтра, поэтому проверку повторяют в день сделки.
- ФССП · Банк данных исполнительных производств fssp.gov.ru / iss / ip
Активных производств нет. Есть закрытое 14.03.2026 — см. Риск 2. · Производство № 12345/25/77001-ИП, взыскание 480 000 ₽ по кредитному договору, окончено фактическим исполнением. Само по себе закрытое производство не порок, но оно показывает, что у продавца была просроченная задолженность менее полугода назад. Проверяем, не тянутся ли за ней другие обязательства.
- Картотека арбитражных дел kad.arbitr.ru
Не фигурирует ни в одном деле за 3 года. · Косвенный признак отсутствия крупных обязательств и споров с кредиторами. Для физического лица без статуса ИП арбитраж релевантен в первую очередь как индикатор банкротных заявлений.
- ГАС «Правосудие» · Суды общей юрисдикции sudrf.ru / bsr
Дел с участием продавца не найдено. · Проверены иски о разделе имущества, оспаривании сделок, взыскании долгов и виндикации. Оговорка: публичный поиск охватывает не все суды и не все категории дел — часть решений обезличена или не опубликована.
- ФНС · ЕГРЮЛ / ЕГРИП и сведения о задолженности egrul.nalog.ru
Статуса ИП нет, сведений о задолженности не найдено. · Проверка релевантна, если продавец ведёт или вёл предпринимательскую деятельность: долги ИП взыскиваются со всего личного имущества, включая продаваемую квартиру.
- ФНС · Реестр дисквалифицированных лиц service.nalog.ru / disqualified
Не значится. · Дисквалификация не мешает продать квартиру, но это маркер: она назначается за нарушения в управлении юрлицом и часто сопровождается субсидиарной ответственностью.
- Минюст · Реестр иностранных агентов minjust.gov.ru
Не значится. · Проверяем, потому что статус влечёт ограничения по распоряжению имуществом и дополнительные требования к сделке.
- МВД и ФССП · Розыск мвд.рф / wanted, fssp.gov.ru / wanted
В розыске не значится. · Проверка по обоим спискам: розыск МВД и розыск должников по исполнительным производствам.
- ФНП · Реестр наследственных дел notariat.ru / ru-ru / help / probate-cases
Открытых дел не найдено. · Проверяем, не открыто ли наследственное дело, где продавец — наследодатель. Это защита от ситуации, когда квартиру продаёт лицо, чьи права уже перешли к наследникам.
- ФНП · Реестр доверенностей reestr-dover.ru
Доверенность действительна на дату проверки — см. Риск 3. · Доверенность 77 АГ 1234567 от 12.05.2026, нотариус Иванова И. И., срок — 1 год. В реестре значится как действующая, сведений об отмене нет. ⚠️ Доверенность может быть отменена в любой момент, и запись об отмене появляется в реестре в тот же день. Проверка действительна только на момент запроса — повторите её утром в день сделки.
- Реестр недееспособных публичного доступа нет
Прямая проверка невозможна. · Единого публичного реестра недееспособных в России не существует. Нотариус запрашивает сведения через ЕИС нотариата, покупатель — нет. Закрывается справками из ПНД и НД, полученными в день сделки.
Обнаруженные риски — подробно
Что нашли, чем опасно, какие нормы применимы, что делать до подписания договора.
ВЫСОКАЯ ЗНАЧИМОСТЬ
#1 Квартира приобретена в браке, согласие супруги не предоставлено
Квартира приобретена в браке, согласие супруги не предоставлено
По выписке ЕГРН право собственности зарегистрировано 03.09.2018. По паспорту продавца брак заключён 17.06.2015 и на дату проверки не расторгнут. Квартира приобретена по возмездной сделке в период брака — то есть находится в совместной собственности супругов независимо от того, что в ЕГРН указан один собственник. Нотариальное согласие супруги на продажу нам не предоставлено.
Сделка по распоряжению общим имуществом без нотариального согласия второго супруга оспорима: он вправе требовать признания её недействительной в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о совершении сделки (п. 3 ст. 35 СК РФ). Год отсчитывается не от даты сделки, а от момента осведомлённости — на практике спор может возникнуть и через несколько лет. Добросовестность покупателя в этом составе защищает не всегда: Верховный Суд неоднократно указывал, что покупатель обязан был проверить семейное положение продавца, если оно очевидно из документов.
- —п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ — нотариальное согласие супруга на сделку с недвижимостью и годичный срок оспаривания
- —ст. 34 Семейного кодекса РФ — режим совместной собственности на имущество, нажитое в браке
- —ст. 173.1 Гражданского кодекса РФ — недействительность сделки без необходимого согласия третьего лица
Запросить нотариальное согласие супруги на продажу — оформляется у любого нотариуса за 1 день, стоит порядка 2 000–3 000 ₽. Альтернатива — брачный договор, по которому квартира является личной собственностью продавца; тогда запросить его нотариальную копию и проверить дату (договор, заключённый незадолго до продажи, сам может быть оспорен кредиторами). До получения одного из этих документов аванс не вносить и договор не подписывать.
СРЕДНЯЯ ЗНАЧИМОСТЬ
#2 Закрытое исполнительное производство пятимесячной давности
Закрытое исполнительное производство пятимесячной давности
В банке данных ФССП значится оконченное производство № 12345/25/77001-ИП от 09.10.2025, взыскание 480 000 ₽ по кредитному договору, окончено 14.03.2026 фактическим исполнением требований. Активных производств нет.
Само по себе погашенное взыскание не порок и не препятствие к сделке. Значение имеет контекст: просроченный долг менее полугода назад означает, что у продавца был период финансовых затруднений. Если за ним стоят другие непогашенные обязательства, возможно последующее банкротство, и тогда сделка попадёт в трёхлетний период подозрительности по ст. 61.2 ФЗ-127. Риск возрастает многократно, если цена в договоре будет ниже рыночной: заниженная цена — самостоятельное основание считать сделку совершённой при неравноценном встречном исполнении.
- —п. 1 ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ — оспаривание сделки при неравноценном встречном исполнении (1 год до принятия заявления)
- —п. 2 ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ — оспаривание сделки, совершённой в целях причинения вреда кредиторам (3 года)
- —ст. 302 Гражданского кодекса РФ — истребование имущества у добросовестного приобретателя
Запросить у продавца справку ФССП об отсутствии задолженности на дату сделки (получается через Госуслуги за минуты). Указывать в договоре полную цену без занижения — это главная защита покупателя от оспаривания. Повторить проверку ЕФРСБ и ФССП утром в день подписания. Расчёты вести через аккредитив или счёт эскроу — так движение денег документально подтверждено, что важно при возможном споре.
СРЕДНЯЯ ЗНАЧИМОСТЬ
#3 Подписание планируется по доверенности, а не лично собственником
Подписание планируется по доверенности, а не лично собственником
Продавец сообщил, что на сделке будет представитель по нотариальной доверенности 77 АГ 1234567 от 12.05.2026, выданной сроком на 1 год. В реестре ФНП доверенность на дату проверки значится действующей, сведений об отмене нет.
Доверенность может быть отменена доверителем в любой момент и без объяснения причин (ст. 188 ГК РФ). Запись об отмене вносится в реестр нотариальных доверенностей, и с этого момента отмена считается известной всем третьим лицам. Если доверенность отменена утром, а договор подписан днём, представитель действует без полномочий, и сделка не влечёт последствий для собственника (ст. 183 ГК РФ). Отдельный риск — доверенность, выданная лицом, которое к моменту сделки умерло: такая доверенность прекращается автоматически.
- —ст. 188 Гражданского кодекса РФ — основания прекращения доверенности и право отменить её в любое время
- —п. 1 ст. 189 Гражданского кодекса РФ — сведения об отмене нотариальной доверенности вносятся в реестр ФНП и считаются известными третьим лицам со следующего дня
- —п. 1 ст. 183 Гражданского кодекса РФ — последствия совершения сделки лицом без полномочий
Настаивать на личном участии собственника при подписании — это устраняет риск полностью и ничего не стоит. Если личное участие невозможно, обязательно: проверить доверенность на reestr-dover.ru в день сделки (проверка бесплатна и занимает минуту), убедиться, что в тексте прямо указаны полномочия на продажу конкретного объекта и на получение денег, связаться с собственником по видеосвязи и подтвердить его волю. Деньги передавать только через аккредитив на счёт собственника, а не представителя.
Это разбор условного объекта. По вашему — те же разделы, но с вашими документами и вашей ситуацией. Каким будет вердикт — заранее не знает никто: это и есть предмет проверки.
Не устроит отчёт — вернём деньги в течение 7 дней, без объяснения причин.
Что дополнительно запросить и пошаговый план
Конкретные документы — с указанием где получить, сколько стоит и зачем. Ниже — последовательность действий перед сделкой.
| Документ | Где получить | Зачем |
|---|---|---|
| Нотариальное согласие супруги на продажу | У любого нотариуса, оформляет продавец | Снимает Риск 1 — без него сделка оспорима по п. 3 ст. 35 СК РФ |
| Брачный договор (как альтернатива согласию) | У продавца, нотариальная копия | Если квартира по договору — личная собственность продавца. Проверить дату заключения |
| Справка ФССП об отсутствии задолженности | Госуслуги, получает продавец | Снимает Риск 2 — подтверждает, что новых взысканий нет |
| Оригинал доверенности + проверка в реестре ФНП | reestr-dover.ru, в день сделки | Снимает Риск 3 — доверенность может быть отменена в любой момент |
| Справка из ПНД и НД | Психоневрологический и наркологический диспансеры | Публичного реестра недееспособных нет. Получать в день сделки |
| Свидетельство о заключении брака | У продавца | Подтверждает дату брака для сопоставления с датой приобретения квартиры |
| Архивная справка о зарегистрированных лицах | МФЦ, получает собственник | Показывает всех, кто был прописан, включая временно снятых с учёта |
| Свежая выписка ЕГРН на дату сделки | Росреестр / Госуслуги | Подтверждает отсутствие свежих обременений и арестов |
- 1 Запросить у продавца нотариальное согласие супруги — до всех остальных действий и до внесения аванса.
- 2 Получить справку ФССП об отсутствии задолженности на текущую дату.
- 3 Договориться о личном участии собственника при подписании; если невозможно — согласовать порядок проверки доверенности.
- 4 Оформить отношения соглашением о задатке (ст. 380–381 ГК РФ) или предварительным договором (ст. 429 ГК РФ) с условием: сделка состоится после получения согласия супруги.
- 5 В день сделки повторить проверки: ЕФРСБ, ФССП, реестр доверенностей, свежая выписка ЕГРН.
- 6 Указать в договоре полную цену без занижения — это главная защита от оспаривания при возможном банкротстве.
- 7 Расчёты — через аккредитив или счёт эскроу, на счёт собственника, а не представителя.
- 8 Сохранить все документы проверки: они подтверждают вашу добросовестность, если дело дойдёт до спора (ст. 302 ГК РФ).
Вопросы продавцу
Готовый список — отправьте продавцу или озвучьте на встрече. Ответы фиксируйте письменно (мессенджер / e-mail).
- — Вы состояли в браке на момент приобретения квартиры в 2018 году?
- — Готовы предоставить нотариальное согласие супруги на продажу?
- — Есть ли брачный договор, по которому квартира — ваша личная собственность?
- — Если брак расторгнут — было ли разделено имущество и есть ли соглашение или решение суда?
- — Исполнительное производство, закрытое в марте 2026 — по какому обязательству оно было?
- — Есть ли непогашенные кредиты, займы, поручительства за третьих лиц?
- — Подавали ли вы или ваши кредиторы заявление о признании вас банкротом?
- — Готовы указать в договоре полную стоимость квартиры?
- — Почему подписание планируется по доверенности, а не лично?
- — Готовы участвовать в сделке лично или подключиться по видеосвязи для подтверждения воли?
- — Согласны на расчёты через аккредитив или счёт эскроу?
- — Готовы получить справки ПНД и НД в день подписания?
Что осталось за пределами проверки
Мы хотим, чтобы вы понимали, чего этот отчёт НЕ закрывает. Сильный покупатель — это тот, кто знает свои зоны риска. Эти проверки требуют вашего личного участия.
- Устные договорённости и обязательства без документов. Ни один реестр не покажет расписку, данную соседу, или обещание, не оформленное письменно. Если такие обязательства всплывут позже, они могут стать основанием для требований к продавцу и, как следствие, для его банкротства.
- Будущее банкротство. Проверка показывает состояние на дату запроса. Заявление о банкротстве может быть подано на следующий день после сделки, и тогда она попадёт в период подозрительности. Полностью этот риск не снимается ничем, кроме титульного страхования и полной цены в договоре.
- Психическое состояние продавца. Публичного реестра недееспособных не существует. Справка ПНД показывает факт учёта, но не гарантирует дееспособность в момент подписания. Если есть сомнения — сделка через нотариуса: он оценивает дееспособность и несёт за это ответственность.
- Наследники и лица с правом пользования. Отказавшиеся от приватизации, получатели ренты, лица по завещательному отказу и фактически принявшие наследство сохраняют права, которые не всегда видны в реестрах. Это предмет отдельной проверки объекта, а не продавца.
Этот отчёт — инструмент подготовки к сделке, а не гарантия безопасности. Финальное решение всегда за вами.
Ключевые нормы — полным текстом
Здесь — те самые статьи, на которые мы ссылались в Рисках. Чтобы не пришлось гуглить.
п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ
Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чьё нотариально удостоверенное согласие не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
ст. 34 Семейного кодекса РФ
Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся в том числе приобретённые за счёт общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
п. 2 ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»
Сделка, совершённая должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трёх лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате её совершения был причинён вред имущественным правам кредиторов.
ст. 188 Гражданского кодекса РФ
Действие доверенности прекращается вследствие: истечения срока доверенности; отмены доверенности лицом, выдавшим её; смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим. Лицо, выдавшее доверенность, может во всякое время отменить доверенность.
п. 1 ст. 183 Гражданского кодекса РФ
При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключённой от имени и в интересах совершившего её лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.
п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ
Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли.
