Соберите отчёт под свою сделку

Чем это видно в отчёте

Возраст продавца — по паспорту. Справки психоневрологического и наркологического диспансеров — в списке документов, которые запросить у продавца.

Что сделать до сделки

1. 1Попросить у продавца справки из психоневрологического и наркологического диспансеров
2. 2Узнать, кто наследники продавца: такую сделку оспаривает и сам продавец, и наследники после его смерти
3. 3Подписывать договор у нотариуса или под видеозапись, если продавец пожилой

Чем это видно в отчёте

Цена в договоре против рыночной и кадастровой (ниже 70% кадастровой — признак занижения, ст. 214.10 НК). Кто остаётся жить в квартире — по справке о зарегистрированных и выписке ЕГРН.

Что сделать до сделки

1. 1Сравнить цену с рыночной: заниженная цена — первый довод в таких спорах
2. 2Выяснить, кто после сделки будет жить в квартире и платить за неё
3. 3Выяснить, не брал ли продавец заём, который «закрывается» этой продажей

Чем это видно в отчёте

История переходов прав: основание и дата каждой записи, сделки вскоре после смерти владельца. Доверенность — по реестру нотариата в день сделки.

Что сделать до сделки

1. 1Если продавец действует по доверенности — попросить её номер, дату и нотариуса и в день сделки проверить в реестре доверенностей нотариальной палаты, не отменена ли она
2. 2Посмотреть историю перехода прав: сколько раз и как быстро квартира меняла владельцев
3. 3Узнать ФИО прежнего собственника из договора, по которому продавец получил квартиру, и поискать по нему наследственное дело в открытом реестре нотариальной палаты

Чем это видно в отчёте

История переходов прав и реестр наследственных дел нотариата: было ли наследственное дело и кто его открывал.

Что сделать до сделки

1. 1Узнать, как продавец стал собственником: наследство от одинокого человека и быстрая перепродажа — типичная завязка таких дел
2. 2Попросить у продавца свидетельство о праве на наследство и посмотреть, когда и где оно выдано: спустя годы после смерти или в другом регионе — повод насторожиться
3. 3Сверить дату смерти прежнего собственника (она есть в реестре наследственных дел нотариальной палаты) с датой перехода права в истории: регистрация после смерти по его доверенности — главный признак

Чем это видно в отчёте

Дата и основание права продавца по ЕГРН; реестр наследственных дел нотариата — кто ещё заявлялся к нотариусу.

Что сделать до сделки

1. 1Узнать, сколько прошло со дня смерти прежнего владельца и нет ли других наследников, в том числе по завещанию
2. 2Спросить у продавца, кто ещё мог наследовать, и попросить свидетельство о праве на наследство: в нём видно, кому и в каких долях оно выдано
3. 3Учитывать, что наследник, пропустивший срок по уважительной причине, может восстановить его через суд

Чем это видно в отчёте

Справка о зарегистрированных: кто был прописан в квартире на дату смерти владельца. Вопросы продавцу о родственниках.

Что сделать до сделки

1. 1Узнать, кто жил в квартире и платил за неё после смерти прежнего владельца
2. 2Попросить у продавца архивную выписку из домовой книги — её получает собственник: в ней видно, кто был прописан в квартире на дату смерти прежнего владельца
3. 3Сравнить тех, кто жил в квартире, с теми, кому выдано свидетельство о праве на наследство: родственник, живший там и не названный в свидетельстве, — повод расспросить продавца

Чем это видно в отчёте

История переходов прав: дарение в цепочке и сколько прошло до продажи. Родство сторон ЕГРН не показывает — это вопрос продавцу.

Что сделать до сделки

1. 1Узнать, кто даритель, сколько ему лет и жив ли он
2. 2Выяснить, не возражают ли против дарения родственники дарителя
3. 3Посмотреть в истории перехода прав, давно ли было дарение

Чем это видно в отчёте

Дата права по ЕГРН против семейного положения продавца; дела о разводе — в картотеках судов по ФИО. Нотариальное согласие супруга — в списке документов.

Что сделать до сделки

1. 1Выяснить семейное положение продавца на дату, когда он сам покупал квартиру
2. 2Попросить нотариальное согласие супруга на продажу
3. 3Если брак расторгнут — узнать, делили ли имущество

Чем это видно в отчёте

Сособственники и их доли по выписке ЕГРН; извещение о продаже доли и отказы от преимущественного права — в списке документов.

Что сделать до сделки

1. 1Выяснить по ЕГРН, кто владеет остальными долями и какого они размера
2. 2Узнать, живёт ли владелец маленькой доли в квартире и нужна ли она ему
3. 3Проверить, нет ли среди сособственников несовершеннолетних: выкуп доли ребёнка суд оценивает особо

Чем это видно в отчёте

Постройки на участке по ЕГРН и публичной кадастровой карте против того, что стоит на месте. Разрешение или уведомление о строительстве — в списке документов.

Что сделать до сделки

1. 1Сверить этажность и площадь по факту с ЕГРН и разрешением или уведомлением о строительстве
2. 2Поискать судебные споры о сносе по адресу и собственнику, в том числе завершённые
3. 3Если дом узаконен через суд — убедиться, что решение вступило в силу и не отменялось

Чем это видно в отчёте

Контур участка на карте: что выходит за границу и что стоит на чужой земле.

Что сделать до сделки

1. 1Проверить, что границы участка внесены в ЕГРН
2. 2Убедиться, что дом, забор и пристройки стоят в границах своего участка
3. 3Узнать, нет ли спора о границах с соседями или муниципалитетом

Чем это видно в отчёте

Вид разрешённого использования по ЕГРН и кадастровой карте против того, как участок используют на деле.

Что сделать до сделки

1. 1Проверить вид разрешённого использования участка в ЕГРН
2. 2Сравнить с тем, как дом используется на деле: гостевой дом или квартиры на участке под ИЖС — частый повод для иска
3. 3Поискать предписания и иски администрации по адресу

Чем это видно в отчёте

Отступы, этажность и высота по правилам землепользования; соседние участки на карте.

Что сделать до сделки

1. 1Сверить этажность и высоту дома с ЕГРН и разрешением
2. 2Проверить отступы от границ соседних участков по правилам землепользования
3. 3Узнать у соседей и в администрации, не было ли жалоб

Чем это видно в отчёте

Поэтажный план из выписки против фактической планировки; узаконена ли перепланировка — в вопросах продавцу.

Что сделать до сделки

1. 1Сверить квартиру с поэтажным планом и экспликацией БТИ: перенесённые стены, объединённый санузел, расширенный за счёт лоджии проём
2. 2Отдельно посмотреть, не присоединена ли часть общего имущества — балконная плита, кусок чердака, коридора или лестничной площадки: согласовать такое в мэрии нельзя, нужен протокол общего собрания собственников
3. 3Спросить у продавца, нет ли предписания жилищной инспекции и судебного спора: обязанность вернуть помещение в прежнее состояние перейдёт к вам вместе с квартирой (ч. 3 ст. 29 ЖК)

Чем это видно в отчёте

Справка о зарегистрированных: кто прописан и на каком основании, в том числе отказавшиеся от приватизации.

Что сделать до сделки

1. 1Попросить у продавца справку о зарегистрированных (её получает собственник) и выяснить по каждому, на каком основании он въехал
2. 2Отдельно спросить, приватизировалась ли квартира и отказывался ли кто-то от участия: у отказавшегося право пользования бессрочное и продажей не прекращается (ст. 19 ФЗ-189)
3. 3Узнать, не была ли квартира общежитием или служебным жильём: у вселённых туда до 1 марта 2005 года может действовать защита ст. 108 ЖК РСФСР
4. 4Прописать в договоре срок снятия с учёта и помнить, что исполнять это обещание, возможно, придётся через суд

Чем это видно в отчёте

Справка о зарегистрированных и дела о разводе и выселении в картотеках судов по ФИО продавца.

Что сделать до сделки

1. 1Выяснить семейное положение продавца и кто из родственников зарегистрирован в квартире
2. 2Спросить, нет ли соглашения о праве проживания и судебного спора о разделе имущества: встречный иск о разделе — частая завязка таких дел
3. 3Проверить, не назначал ли суд бывшему члену семьи срок сохранения права пользования жильём

Чем это видно в отчёте

В отчёте — карточка с нормой закона, практикой Верховного Суда и тем, что сделать до сделки.

Что сделать до сделки

1. 1Открыть участок на публичной кадастровой карте НСПД и включить слои лесничеств, особо охраняемых территорий и зон с особыми условиями: пересекает ли их контур
2. 2Если рядом река или озеро — прикинуть двадцать метров от воды: береговая полоса общего пользования, приватизировать её нельзя (п. 8 ст. 27 ЗК)
3. 3Попросить у продавца межевой план с актом согласования границ и посмотреть, кто его подписал со стороны лесничества или администрации

Чем это видно в отчёте

В отчёте — карточка с нормой закона, практикой Верховного Суда и тем, что сделать до сделки.

Что сделать до сделки

1. 1Проверить по выписке или на карте НСПД, установлены ли границы участка: если координат нет, где проходит граница, решит будущее межевание
2. 2Заказать вынос точек границ кадастровым инженером до сделки и сравнить с забором
3. 3Спросить продавца и соседей, не переносили ли забор и не было ли спора о границе в суде: такой спор переходит к покупателю вместе с участком

Чем это видно в отчёте

Зоны с особыми условиями использования по кадастровой карте и выписке ЕГРН; объекты культурного наследия — по реестру Минкультуры.

Что сделать до сделки

1. 1Проверить выписку ЕГРН и карту на зоны с особыми условиями: газопровод, ЛЭП, охрана памятника, курортный округ
2. 2Помнить: если зона была в ЕГРН, заверения продавца «ограничений нет» от иска не защитят
3. 3Узнать, не предъявляла ли требований газовая или сетевая компания