Проверим застройщика и договор до того, как вы подпишете ДДУ
Отчёт ДОМ.РФ показывает документы застройщика, но не читает их. Мы сравним редакции проектной декларации, посмотрим компанию и её владельцев в ЕГРЮЛ, арбитраже и Федресурсе, проверим землю под домом и разберём ваш ДДУ по пунктам — с формулировками правок, которые стоит внести до подписания.
Застройщику, банку и агентству платят за подписанный договор. Нам — за то, чтобы вы не потеряли на нём деньги.
В рекламе — группа компаний. В договоре — другое лицо
Отвечает по ДДУ то, что записано в договоре. Проверяем именно его — и дом, который оно строит.
бренд, портфолио сданных домов, отзывы
проектная компания, созданная под один дом
ЕГРЮЛ: возраст, учредители, руководитель и его другие компании, отметки о недостоверности
«Срок передачи — в течение 6 месяцев после ввода в эксплуатацию» — без даты ввода: такой срок нельзя нарушить, а неустойку по нему не взыскать.
Шесть блоков — и где ошибается проверка «по отчёту ДОМ.РФ»
Разрешение на строительство и его срок, проектная декларация и её редакции, заключение о соответствии, переносы сроков ввода, счета эскроу и уполномоченный банк, другие дома того же застройщика и как он их сдавал.
Ловушка: Отчёт ДОМ.РФ бесплатный, но он показывает документы, а не читает их: перенос срока ввода на полгода в третьей редакции декларации виден только при сравнении редакций.
ЕГРЮЛ: возраст, учредители, руководитель и его другие компании, отметки о недостоверности. Обычно застройщик — проектная компания под один дом, и важно, кто за ней стоит.
Ловушка: Известный бренд на рекламе и ООО «Специализированный застройщик Х» в договоре — разные лица. Отвечает по ДДУ второе.
Иски к застройщику и к головной компании группы: подрядчики за неоплату, дольщики за просрочку, банк по кредиту. Сообщения о намерении подать на банкротство, наблюдение.
Ловушка: Иски дольщиков о неустойке — нормальный фон. Иски генподрядчика о неоплате за три месяца подряд — стройка встанет раньше, чем это появится в новостях.
Цена и порядок оплаты через эскроу, срок передачи и что считается его нарушением, гарантия, порядок приёмки и устранения недостатков, право уступки, условия расторжения, подсудность. Готовые формулировки правок.
Ловушка: «Срок передачи — в течение 6 месяцев после ввода в эксплуатацию» без даты ввода — это срок, который нельзя нарушить. Неустойку по такому пункту не взыскать.
ЕГРН и НСПД: чей участок и на каком праве у застройщика (аренда до какого года), категория и вид разрешённого использования, охранные зоны, красные линии.
Ловушка: Аренда участка, истекающая раньше срока сдачи дома, — повод для продления, которое может и не случиться.
Если покупаете по цессии: оплатил ли первый дольщик полностью, согласие застройщика, не заложено ли право требования, не в браке ли продавец и не банкрот ли он.
Ловушка: По переуступке вы получаете и долг первого дольщика, если он не доплатил, — застройщик предъявит его вам.
Полный список источников — на странице «Источники данных». Выводы опираются на базу из 3 409 норм и судебных дел; по долевому строительству и долгостроям в ней 96 карточек: от переноса срока «после ввода» до уступки от неоплатившего дольщика.
Три шага — и у вас отчёт
Пришлите адрес
Адрес или кадастровый номер. Документы — сразу или после оплаты: в Telegram-бот или письмом.
AI + специалист
Объект, историю и продавца по 12 реестрам Проверяем продавца по этим реестрам:
МВД — недействительные паспорта · МВД — база розыска · ФСИН — розыск · ФССП · Федресурс / ЕФРСБ · kad.arbitr · ГАС «Правосудие» · Росфинмониторинг · Минюст — реестр иностранных агентов · ЕГРЮЛ / ЕГРИП · ФНП — реестр залогов · ФНС — налоговая задолженность.
Два последних — при наличии ИНН.
Все источники и ссылки → — каждая находка со ссылкой на закон и судебную практику.
Отчёт со светофором
Что блокирует сделку, что — повод для торга, что в порядке. Плюс готовые вопросы продавцу перед авансом.
Чтобы начать, нужны проект ДДУ и название или ИНН застройщика. Проектную декларацию, разрешение на строительство и сведения о земле мы берём из открытых систем сами — это входит в тариф.
Не думая решили заказать отчёт, так как в нашем регионе очень много серых продаж существует, поэтому искали именно замену юристу и риэлтору аналог. Стоят они не очень дорого. Не пожалели ни разу.
Проверили участок под Рыбинском. Выяснилось, что это сельхозземля и дом на ней строить нельзя — продавец об этом «забыл». Сэкономили мне сильно больше, чем стоила проверка. Рекомендую всем, кто смотрит землю. Благодарю от души.
Прислала выписку, через полчаса получила разбор. Самое полезное — мне человеческим языком объяснили, что значит каждая строчка: где обременения, почему важна дата регистрации права, чего в выписке НЕ видно (я думала, там видно всё). Честно, рада, что вовремя обратилась, теперь рассматриваю другие объекты, которые также направлю на проверку в Aicheck.
Сервис понравился, отработали чётко, прислали отчёт быстро, вся информация была по существу, подсветили на что обратить внимание при покупке квартиры. Благодарю.
Обращалась в Айчек поверить квартиру перед покупкой. Оказалось, что предыдущий собственник использовал материнский капитал при покупке квартиры, о чём текущий собственник умолчал. Доли детям — это безусловно риск оспаривания сделки в будущем, скорее всего, из-за чего и продаётся эта квартира. Спасибо сервису за помощь, теперь подбираю альтернативный вариант с чистой историей.
Сервис удобный: подгружаешь документы, оплачиваешь проверку, получаешь отчёт по квартире. На сайте пишут, что делают в течение суток, мой был готов через 40 минут. Также понравилось, что в отчёте есть отдельная страница — список, какие документы дополнительно запросить у продавца.
Выражаю огромную благодарность за проделанную работу в разъяснении по ограничительным зонам данного участка. Профессиональный подход и отзывчивость помогает многим разобраться в вопросах. Успеха вам и вашей команде!
Заказ выполнен в полном объеме, быстро и в срок. Очень помогло
Перед покупкой квартиры решили подстраховаться и заказать проверку/экспертизу всех имеющихся документов. Результат превзошел все ожидания. Дешево. Мои рекомендации.
Все прошло оперативно, четко, качественно. Полная уверенность в чистоте сделки! Большое спасибо за помощь!
Покупка квартиры та ещё задачка со звездочкой, а тут я рискнули и решила оформить сделку сама без риелтора . Этот сервис мне очень помог с моей задачей , очень подробный отчет по недвижимости , даже не знаю сколько бы я сама искала эту информацию . Понравилось все и содержание и сервис )
Доволен результатом. Получил результат быстро и очень им доволен. В целом за такую цену результат превзошел ожидания. В будущем планирую также воспользоваться.
После работы с данной компанией остались только положительные впечатления. Быстро и качественно ответили на все вопросы, буду рекомендовать друзьям
Все отлично! Не ожидал, что так быстро и подробно будет всё раскрыто в отчёте. Были отображены риски даже те о которых я и не подозревал.
Заказывала несколько отчетов с разных сайтов. У Александра самый лучший. Все четко, по делу и понятно. За рекомендации отдельная благодарность. По шагово все указано ,как и что нужно сделать. К другим юристам после этого подробного отчета,можно не обращаться.
Каждый отчёт я собираю и проверяю лично. Меня зовут Александр Фионов — 11 лет руководил проектами в юридической компании, где каждый день проходил через экспертизу договоров и документов. AI делает рутину: сверяет данные и ищет совпадения с базой из 3 409 норм и судебных дел. Решение о каждом риске в отчёте — моё, и я за него отвечаю.
Я не юрист: в суде вас представлять не буду и документы за вас не подпишу. Моя работа — найти риски до аванса и сказать, что с ними делать.
Образование, публикации и границы квалификации →Мы не участвуем в вашей сделке
У нас нет ни риэлторской комиссии, ни партнёрских выплат от банков, площадок и застройщиков. Мы не связаны с продавцом и не получаем ничего от того, состоится покупка или сорвётся. Наш доход — цена самой проверки, и он одинаковый в обоих случаях.
Поэтому вывод «эту сделку брать не стоит» для нас такой же нормальный результат работы, как и «всё чисто». Никто у нас не теряет деньги, если вы уйдёте из сделки.
Как это выглядит на наших проверках. Из 53 проверок в журнале исходов — по всем продуктам — в 50 мы нашли то, что нужно закрыть до передачи денег, это 94%. В 6 случаях вывод был прямым: сделку в таком виде не рекомендуем.
Считаем по внутреннему журналу исходов, обновляется с каждой проверкой. Наружу отдаём только агрегаты — без адресов, имён и дат конкретных сделок.
Проверим застройщика и ДДУ до подписания
Приложите проект ДДУ или договора уступки — все страницы с приложениями. В комментарии обязательно назовите застройщика (название или ИНН) и адрес дома: по ним запускается проверка в ЕИСЖС и по земле. Если договора ещё нет — пришлите реквизиты застройщика и адрес, начнём с компании, договор дошлёте после оплаты.
Открываем защищённую оплату ЮKassa…
Заявка уже сохранена. Не закрывайте страницу — через пару секунд откроется страница оплаты: банковская карта, СБП, T-Pay или SberPay.
Покупаете готовую квартиру на вторичке — проверка квартиры. Нужен только разбор договора без застройщика — проверка договора. Смущает продавец по переуступке — проверка продавца.
Чем это отличается от бесплатной проверки на наш.дом.рф?
ЕИСЖС (наш.дом.рф) — обязательная часть нашей проверки, а не альтернатива ей. Он показывает документы застройщика: декларации, разрешения, эскроу. Мы читаем их и сравниваем редакции, добавляем ЕГРЮЛ, арбитраж и Федресурс по застройщику и головной компании, проверяем землю под домом и разбираем ваш договор по пунктам с готовыми правками. Итог — один отчёт с ответом «подписывать ли в этой редакции и что менять».
Что нужно прислать?
Проект ДДУ (или договора уступки) — PDF или фото всех страниц с приложениями. В комментарии — название или ИНН застройщика и адрес дома: без них парсер ЕИСЖС не запустить. Если договор ещё не дали, пришлите то, что есть: буклет с реквизитами застройщика и адрес — начнём с компании и участка, договор дошлёте после.
Сколько времени и в каком виде?
Отчёт PDF обычно за 2–4 часа в рабочее время, 1 490 ₽. Внутри: карточка застройщика по реестрам с датами запросов, разбор ДДУ по пунктам с формулировками правок, статус земли, светофор риска и список вопросов менеджеру застройщика. К отчёту — метка времени и страница проверки подлинности.
Вы скажете, достроят ли дом?
Нет, и никто честный не скажет. Мы покажем то, что видно сегодня: переносы сроков в декларациях, иски подрядчиков, долги, состояние головной компании, проекты застройщика, которые уже сдавались с задержкой. Это картина рисков на дату проверки, а не прогноз. Что делать с ней — решаете вы.
Эскроу защищает деньги. Зачем ещё проверять?
Эскроу защищает от потери денег, а не от потери времени и цены: при банкротстве застройщика вы получите назад сумму по договору через год-два, а квартира за это время подорожает. Кроме того, эскроу не спасает от плохого договора: срок передачи без даты, гарантия «по закону» без конкретики, невыгодная подсудность — всё это вы подписываете сами.
Ещё 1 вопрос ↓ Свернуть ↑
Покупаю по переуступке — это та же проверка?
Та же плюс продавец права требования. Проверяем, полностью ли он оплатил ДДУ, есть ли согласие застройщика, не заложено ли право, не в браке ли продавец и нет ли у него признаков банкротства: уступка от должника оспаривается так же, как продажа квартиры. Всё это входит в тариф.
Про новостройки подробнее
- Как проверить застройщика и ДДУ самостоятельно — чек-лист по шагам, если решили идти без нас.
- Приёмка квартиры в новостройке — недостатки, акт, неустойка после окончания моратория.