Образец заключения о проверке договора купли-продажи

Что нашли. В п. 2.1 проекта цена квартиры — 2 400 000 ₽. По вашим словам, договорились на 6 100 000 ₽; остальные 3 700 000 ₽ продавец просит передать наличными по отдельной расписке. Кадастровая стоимость по ЕГРН — 4 050 000 ₽: цена в договоре ниже 70% от неё (2 835 000 ₽).

Чем опасно. Если сделку признают недействительной или квартиру истребуют, вернуть проще сумму из договора — 2,4 млн, а расписку на остальное придётся отстаивать в суде. Вычет НДФЛ вы получите только с цены договора. Сама схема — притворная сделка в части цены.

Что делать. Указать в п. 2.1 полную цену — 6 100 000 ₽. Формулировка: «Цена Объекта составляет 6 100 000 (шесть миллионов сто тысяч) рублей и является окончательной». Если продавец не соглашается — это повод насторожиться, а не договориться.

Что нашли. По п. 2.2 весь расчёт — наличными в день подписания, до подачи документов в Росреестр; п. 2.4 уже содержит фразу «денежные средства получены продавцом полностью». Ни аккредитива, ни счёта эскроу, ни условия о возврате денег при отказе в регистрации в проекте нет.

Чем опасно. Право переходит только после записи в ЕГРН. Если регистрацию приостановят — ошибка в документах, запрет пристава по долгам продавца, — деньги уже у продавца, а вернуть их можно только требованием, а затем иском. Оплата «после регистрации» без аккредитива опасна по-другому: квартира до расчёта будет в залоге у продавца.

Что делать. Переписать п. 2.2: «Расчёт производится с использованием безотзывного покрытого аккредитива, открытого Покупателем в банке Покупателя на срок 60 дней. Условие раскрытия — выписка ЕГРН о переходе права к Покупателю». Фразу п. 2.4 о полученных деньгах убрать: она верна только после раскрытия.

Что нашли. По выписке ЕГРН продавец владеет квартирой с 18.03.2016, основание — договор купли-продажи. Если он тогда был в браке, квартира — общая с супругом. В проекте нет ни ссылки на нотариальное согласие супруга, ни заверения продавца, что в браке на дату покупки он не состоял.

Чем опасно. Супруг, чьё нотариальное согласие не получено, вправе оспорить сделку в течение года со дня, когда узнал о ней. Спор идёт уже с вами как с собственником.

Что делать. До задатка спросить о браке на 2016 год. Был в браке — нотариальное согласие супруга в пакет сделки и в текст (п. 5.3). Не был — добавить заверение: «Продавец заверяет, что на дату приобретения Объекта в браке не состоял» и право покупателя расторгнуть договор, если это неверно.

Что нашли. Неустойка (п. 6.2) — 0,5% в день только за просрочку оплаты. За просрочку передачи квартиры продавцом санкции нет. Освободить квартиру и сняться с учёта продавец обязан «в разумный срок» (п. 4.3), без даты. Акт приёма-передачи предусмотрен, расторжение — по закону.

Чем опасно. «Разумный срок» спорен: если продавец не съедет, придётся доказывать, что срок прошёл. Без неустойки задержка ему ничего не стоит.

Что делать. Вписать в п. 4.3: «Продавец освобождает Объект и снимается с регистрационного учёта не позднее 14 дней с даты регистрации перехода права»; в п. 6.2 — зеркальную неустойку продавцу 0,1% от цены в день за просрочку.