Образец отчёта · проверка арендодателя

Образец отчёта о проверке арендодателя

«У квартиры два собственника, а договор подписывает один»

Жёлтый уровень риска

Это целиком отчёт, который получает клиент: та же программа, то же оформление, те же 13 страниц. Его можно пролистать здесь или открыть в PDF.

Что видно в этом образце

сведения ЕГРН по квартире: оба правообладателя с долями и датами права
сверка показанного свидетельства с ЕГРН — без утверждения «собственник — он»
арендодатель по реестрам: тёзка у приставов отсеян по дате рождения
депозит и согласие второго собственника — с делами Верховного суда

Открыть PDF

Объект и люди в образце вымышлены: город Энск, несуществующие кадастровые номера. Отчёты настоящих клиентов мы не публикуем даже обезличенными. Нормы закона и дела Верховного суда в образце настоящие.

Все страницы

Отчёт по разделам

Что стоит на каждой странице и зачем. Нажмите на страницу, чтобы открыть её крупно.

Письмо эксперта

Вторая страница — письмо от эксперта своими словами: что в документах в порядке, что нет и что сделать до задатка.

Я посмотрел квартиру на ул. Образцовой, 7 в Энске и её арендодателя. Коротко: по реестрам записей о нём не найдено, квартира без арестов и залогов, но у неё два правообладателя, а договор готов подписать один.

Главное — второй правообладатель. В ЕГРН две доли по 1/2, вторая сменила владельца в 2022 году. Свидетельство, которое вам показали, — на одну половину. Сдать квартиру можно только с согласия обоих: без него второй вправе через суд требовать прекратить наём, и съезжать придётся вам.

Арендодатель. Паспорт действителен; долгов у приставов, банкротства, судов и розыска не найдено. У приставов есть полный тёзка, но с другой датой рождения — к арендодателю он отношения не имеет.

Второе — депозит. Суды читают условие о нём буквально. Что записано в договоре, то и получите при выезде.

Чего я не проверял: имена правообладателей — они в ЕГРН закрыты, их покажет выписка, заказанная при вас. И платёжеспособность — реестры видят только просуженные долги.

Согласие второго правообладателя или его подпись — до оплаты
Выписка ЕГРН через Госуслуги при вас — до оплаты
Условие о депозите и акт с описью — при подписании

Фионов А. И., эксперт по проверке сделок с недвижимостью

Объект

Сведения ЕГРН об объекте: вид, площадь, кадастровая стоимость, права и ограничения — с пояснением, что из этого следует.

Паспорт дома

Дом по открытым государственным источникам: год, этажность, серия, аварийность, капремонт, объект культурного наследия.

Паспорт арендодателя

Риски

Карточка на каждую находку: что нашли, чем опасно, какие нормы и дела Верховного суда применимы, что делать.

01 · Средний риск У квартиры два правообладателя по 1/2, а договор подписывает один

Что нашли. По сведениям ЕГРН на дату проверки квартира в общей долевой собственности двух лиц: доля 1/2 зарегистрирована 18.03.2014, вторая доля 1/2 — 09.11.2022. Обременений, арестов и запретов нет. Свидетельство, которое вам показал арендодатель, совпадает с первой записью: тот же кадастровый номер, площадь 52,4 м², доля 1/2, дата 18.03.2014. Но это документ на половину квартиры. О втором правообладателе в переписке и в проекте договора ничего нет. Имена обоих в ЕГРН закрыты (ФЗ-266), поэтому мы не подтверждаем, что арендодатель — один из них: мы сверили показанный документ с данными по объекту.

Чем опасно. Сдать квартиру внаём — значит передать её в пользование, а пользование общим имуществом идёт по соглашению всех сособственников. Если второй правообладатель не согласен, он вправе требовать в суде прекратить сдачу, и вам придётся съехать раньше срока, а предоплату и депозит возвращать через спор с арендодателем. Вторая доля сменила владельца в 2022 году — кто он сейчас и знает ли о найме, из реестра не видно.

Нормы и практика.

п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247 ГК РФ — распоряжение, владение и пользование имуществом в долевой собственности — по соглашению всех участников, при несогласии — в порядке, установленном судом.
Определение СКГД ВС РФ от 11.03.2025 № 1-КГ25-2-К3: сособственник требовал пресечь сдачу комнаты внаём, три инстанции отказали; ВС отменил все акты и вернул дело на новое рассмотрение, указав, что иск о пресечении сдачи — надлежащий способ защиты. Запрета ВС сам не установил, спор по существу не разрешён.

Что делать. До подписания и до передачи денег получить письменное согласие второго правообладателя на наём на ваших условиях либо его подпись в договоре вторым наймодателем. Попросить арендодателя заказать выписку ЕГРН через Госуслуги при вас: в ней видны имена обоих, и их можно сверить с паспортами. Пока согласия нет — вносить плату помесячно.

02 · На заметку Арендодатель по реестрам: записей не найдено, у приставов — тёзка с другой датой рождения

Что нашли. Проверены 14 источников: паспорт (МВД), ИНН (ФНС), исполнительные производства и розыск ФССП, ЕФРСБ — судебное и внесудебное банкротство, картотека арбитражных дел, ГАС «Правосудие», карточки дел Энского районного суда, розыск МВД и ФСИН, перечень Росфинмониторинга, реестр иностранных агентов, ЕГРЮЛ/ЕГРИП. Паспорт действителен. У приставов нашлись два производства 2021 года на полного тёзку с датой рождения 07.06.1990 — по вашим данным арендодатель родился 21.02.1982, это другой человек. В остальных реестрах записей не найдено.

Чем опасно. «Долгов не найдено» не означает, что долгов нет: кредит, по которому банк ещё не судился, у приставов не появится. Для нанимателя важно другое: арест квартиры или банкротство наймодателя в период найма. Сейчас признаков ни того, ни другого нет. Если квартиру продадут, договор найма сохраняется — новый собственник становится наймодателем.

Нормы и практика.

ст. 675 ГК РФ — переход права собственности на жилое помещение не влечёт расторжения или изменения договора найма.
ст. 674 ГК РФ — договор найма заключается в письменной форме.

Что делать. При подписании сверить паспорт арендодателя с данными, которые мы проверили: ФИО и дату рождения. Договор — только письменный, с паспортными данными обеих сторон и кадастровым номером квартиры.

03 · На заметку Депозит и срок: прочитать до подписи

Что нашли. Вы договорились о найме на 11 месяцев с депозитом 28 000 ₽. Договор на срок до года — краткосрочный наём: регистрировать его в ЕГРН не нужно, но и права нанимателя на продление в нём нет. Судьба депозита целиком зависит от того, как его условие записано в договоре.

Чем опасно. Суды читают условие о депозите буквально. В деле, которое дошло до Верховного суда, договор найма и подписанное нанимателем соглашение о расторжении говорили, что при досрочном съезде по его инициативе депозит 150 000 ₽ не возвращается. Апелляция депозит всё же взыскала — ВС это отменил как противоречащее договору и вернул дело на новое рассмотрение. Спор шёл два года и не завершён.

Нормы и практика.

ст. 381.1 ГК РФ — обеспечительный платёж возвращается, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
ст. 683 ГК РФ — наём на срок до одного года — краткосрочный.
Определение СКГД ВС РФ от 30.07.2024 № 4-КГ24-30-К1 — условие о невозврате депозита при досрочном расторжении по инициативе нанимателя применяется по буквальному смыслу; дело возвращено в апелляцию.

Что делать. Вписать в договор, в каких случаях депозит удерживается и в какой срок возвращается при выезде. Передать деньги под расписку с назначением платежа, подписать акт приёма-передачи с описью вещей и показаниями счётчиков.

Источники

Каждая строка — запрос к официальному источнику: что искали, когда и что он ответил.

За пределами проверки

Чего отчёт не закрывает и почему — чтобы не было ложного ощущения полной гарантии.

Что дальше

Следующие шаги после отчёта — по порядку и с тем, куда обращаться.

Кто проверяет

Каждый отчёт я собираю и проверяю лично. Меня зовут Александр Фионов — 11 лет руководил проектами в юридической компании, где каждый день проходил через экспертизу договоров и документов. AI делает рутину: сверяет данные и ищет совпадения с базой из 3 880 норм и судебных дел. Решение о каждом риске в отчёте — моё, и я за него отвечаю.

Я не юрист: в суде вас представлять не буду и документы за вас не подпишу. Моя работа — найти риски до аванса и сказать, что с ними делать.

Образование, публикации и границы квалификации →

Отзывы клиентов · 15

Все отзывы на Яндекс Картах →

★★★★★

Не думая решили заказать отчёт, так как в нашем регионе очень много серых продаж существует, поэтому искали именно замену юристу и риэлтору аналог. Стоят они не очень дорого. Не пожалели ни разу.

Татьяна, Анапа

Полная проверка квартиры

★★★★★

Проверили участок под Рыбинском. Выяснилось, что это сельхозземля и дом на ней строить нельзя — продавец об этом «забыл». Сэкономили мне сильно больше, чем стоила проверка. Рекомендую всем, кто смотрит землю. Благодарю от души.

Екатерина, Рыбинск

Проверка участка

★★★★★

Прислала выписку, через полчаса получила разбор. Самое полезное — мне человеческим языком объяснили, что значит каждая строчка: где обременения, почему важна дата регистрации права, чего в выписке НЕ видно (я думала, там видно всё). Честно, рада, что вовремя обратилась, теперь рассматриваю другие объекты, которые также направлю на проверку в Aicheck.

Дарья, Вологда

Экспресс-разбор выписки ЕГРН

Такой же отчёт по вашему объекту

Проверка арендодателя — 690 ₽. Ваши документы, ваш продавец, те же разделы и то же оформление. Решение остаётся за вами.

Проверить арендодателя Скачать этот образец в PDF →

Не устроит отчёт — вернём деньги. 7 дней с момента получения, без объяснения причин — раздел 7 оферты.

Заключение отдаём в PDF, а не в Word: отчёт нужен как датированный документ с номером и перечнем проверенных источников, и правки в нём постфактум — не то, что стоит упрощать. Скачать и распечатать можно, в том числе чтобы показать юристу, риэлтору или продавцу.

Ваш отчёт будет опечатан. При выпуске мы считаем цифровой отпечаток файла (SHA-256) и получаем на него независимую метку времени по стандарту RFC 3161. В отчёте — QR на страницу проверки подлинности: по ней видно, что документ существовал на указанную дату и с тех пор не менялся. Статус добросовестного приобретателя метка не присваивает — его присваивает суд.