Образец отчёта · история собственников

Образец отчёта: история переходов прав на квартиру

«Три перехода права за 14 месяцев, последний — дарение»

Жёлтый уровень риска

Это целиком отчёт, который получает клиент: та же программа, то же оформление, те же 16 страниц. Его можно пролистать здесь или открыть в PDF.

Что видно в этом образце

лента «объект за 21 год»: периоды владения и основания переходов
дарение: до какой даты его можно оспорить при банкротстве дарителя
приватизация 2005 года: право отказавшихся пользоваться квартирой
вопросы продавцу по каждому звену цепочки

Открыть PDF

Объект и люди в образце вымышлены: город Энск, несуществующие кадастровые номера. Отчёты настоящих клиентов мы не публикуем даже обезличенными. Нормы закона и дела Верховного суда в образце настоящие.

Все страницы

Отчёт по разделам

Что стоит на каждой странице и зачем. Нажмите на страницу, чтобы открыть её крупно.

Письмо эксперта

Вторая страница — письмо от эксперта своими словами: что в документах в порядке, что нет и что сделать до задатка.

Я разобрал историю квартиры на ул. Учебной, 15 в Энске — все четыре записи о праве с 2005 года. Коротко: арестов и залогов нет, но последние полтора года квартира быстро переходила из рук в руки, и до задатка нужны документы по этим переходам.

Главное — дарение. Продавец получил квартиру в дар в мае 2025 года. Если даритель обанкротится до мая 2028-го, дарение могут оспорить, а квартиру — потребовать у вас. Это снимается договором дарения и проверкой дарителя по двум бесплатным реестрам.

Второе — темп. Три смены владельца за 14 месяцев, двое прежних владельцев держали квартиру по пять–восемь месяцев. Так бывает и у честных сделок, но объяснение должно быть у продавца, а не у вас.

Третье, на заметку, — приватизация 2005 года. Отказавшийся от неё жилец сохраняет право жить в квартире. Проверяется архивной справкой о зарегистрированных.

Чего я не проверял: самого продавца по реестрам — долги, банкротство, суды, паспорт. В этот тариф это не входит.

Договор дарения и ответ, кто даритель — до задатка
Даритель по ЕФРСБ и kad.arbitr.ru — до задатка
Архивная справка по форме № 9 — до задатка
Расчёт через аккредитив, полная цена — на сделке

Фионов А. И., эксперт по проверке сделок с недвижимостью

Объект

Сведения ЕГРН об объекте: вид, площадь, кадастровая стоимость, права и ограничения — с пояснением, что из этого следует.

Паспорт дома

Дом по открытым государственным источникам: год, этажность, серия, аварийность, капремонт, объект культурного наследия.

История объекта

Лента переходов права по годам: когда и на каком основании объект менял собственника.

Риски

Карточка на каждую находку: что нашли, чем опасно, какие нормы и дела Верховного суда применимы, что делать.

01 · Средний риск Продавцу квартиру подарили 16 месяцев назад: дарение можно оспорить при банкротстве дарителя до мая 2028 года

Что нашли. Право продавца зарегистрировано 16.05.2025, основание — договор дарения от 07.05.2025. Сам даритель владел квартирой пять месяцев: купил её в декабре 2024 года. Кто даритель и в каком он родстве с продавцом, в сведениях не указано — ФИО граждан закрыты (ФЗ-266).

Чем опасно. Если заявление о банкротстве дарителя суд примет в течение трёх лет после дарения, финансовый управляющий вправе оспорить его как сделку во вред кредиторам. Когда одаряемый — член семьи, цель навредить кредиторам суд предполагает, и опровергать её приходится одаряемому. Если к тому времени квартира продана вам, управляющий потребует её у вас, и защитит только доказанная добросовестность.

Нормы и практика.

П. 2 ст. 61.2 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» — сделка во вред кредиторам, совершённая в течение трёх лет до принятия заявления о банкротстве.
Тематический обзор ВС РФ № 12/2026 (утв. Президиумом ВС РФ 01.07.2026), позиция 13: дарение жилья члену семьи признано недействительным; отсутствие просрочки у дарителя на дату дарения значения не имело.
П. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63, ст. 302 ГК РФ — перепроданное имущество истребуется у конечного приобретателя; добросовестный приобретатель защищён.

Что делать. До задатка получить от продавца копию договора дарения и узнать, кем ему приходится даритель. Проверить дарителя по ЕФРСБ (fedresurs.ru) и картотеке арбитражных дел (kad.arbitr.ru) — бесплатно, по ФИО из договора. Расчёт — через аккредитив, полная цена в договоре.

02 · Средний риск Три перехода права за 14 месяцев: два промежуточных владельца держали квартиру по пять–восемь месяцев

Что нашли. Первые 19 лет у квартиры был один собственник. Затем: купля-продажа 19.03.2024, купля-продажа 03.12.2024 — через восемь месяцев, дарение 16.05.2025 — ещё через пять. Разрывов в цепочке нет: каждое право опирается на предыдущее.

Чем опасно. Быстрые перепродажи бывают и у обычных сделок, но так же выглядит «отмывание» порока. Если одно из звеньев было недействительным — подделка, обман, продавец не понимал своих действий, — собственник истребует квартиру у последнего владельца независимо от числа сделок. Добросовестность суд оценивает у каждого покупателя отдельно, по его сделке.

Нормы и практика.

Ст. 301, 302 ГК РФ — истребование имущества из чужого незаконного владения; у добросовестного приобретателя — если имущество выбыло у собственника помимо его воли.
Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, п. 34 — иск об истребовании предъявляется к любому незаконному владельцу, сколько бы сделок ни прошло.

Что делать. Попросить у продавца договоры по всем трём переходам 2024–2025 годов и подтверждение оплаты по обеим купле-продажам. Спросить, почему квартира так быстро меняла владельцев. Нет объяснения или документов — повод отказаться или покупать с титульным страхованием.

03 · На заметку Первое право — приватизация 2005 года: отказавшиеся от неё сохраняют право пользования

Что нашли. Первая запись о праве — 14.04.2005, основание — договор передачи квартиры в собственность граждан. Кто был зарегистрирован в квартире на дату приватизации, сведения ЕГРН не показывают.

Чем опасно. Член семьи, который дал согласие на приватизацию, но сам в ней не участвовал, сохраняет бессрочное право пользования квартирой. Оно не прекращается ни при продаже, ни при дарении — такого жильца новый собственник выселить не сможет. С 2005 года квартира сменила трёх владельцев, но это само по себе право отказавшегося не погашает.

Нормы и практика.

Ст. 19 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»; ст. 292 ГК РФ.
П. 18 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 — право пользования отказавшегося от приватизации учитывается при переходе права собственности по любому основанию.

Что делать. Запросить у продавца архивную справку о зарегистрированных (форма № 9) на дату приватизации. Если в ней есть человек, не вошедший в договор передачи, — выяснить, снят ли он с учёта, и вписать в договор перечень лиц, сохраняющих право пользования (ст. 558 ГК РФ).

Источники

Каждая строка — запрос к официальному источнику: что искали, когда и что он ответил.

Вопросы

Готовый список вопросов — отправить продавцу или задать на встрече.

За пределами проверки

Чего отчёт не закрывает и почему — чтобы не было ложного ощущения полной гарантии.

После отчёта

Купоны: повторная проверка перед сделкой и скидка для друга.

Оговорки

Правовой статус отчёта: информационный документ, не юридическое заключение.

От образца — к вашему объекту

Энск — вымышленный. Ваш объект — настоящий

Введите адрес или кадастровый номер — бесплатно покажем, что о вашем объекте видно в открытой части ЕГРН, и подставим его в заявку.

Справочные данные ЕГРН (открытая часть). Права, обременения и риски — в платном анализе: их проверяет и объясняет специалист в отчёте.

Кто проверяет

Каждый отчёт я собираю и проверяю лично. Меня зовут Александр Фионов — 11 лет руководил проектами в юридической компании, где каждый день проходил через экспертизу договоров и документов. AI делает рутину: сверяет данные и ищет совпадения с базой из 3 880 норм и судебных дел. Решение о каждом риске в отчёте — моё, и я за него отвечаю.

Я не юрист: в суде вас представлять не буду и документы за вас не подпишу. Моя работа — найти риски до аванса и сказать, что с ними делать.

Образование, публикации и границы квалификации →

Отзывы клиентов · 15

Все отзывы на Яндекс Картах →

★★★★★

Не думая решили заказать отчёт, так как в нашем регионе очень много серых продаж существует, поэтому искали именно замену юристу и риэлтору аналог. Стоят они не очень дорого. Не пожалели ни разу.

Татьяна, Анапа

Полная проверка квартиры

★★★★★

Проверили участок под Рыбинском. Выяснилось, что это сельхозземля и дом на ней строить нельзя — продавец об этом «забыл». Сэкономили мне сильно больше, чем стоила проверка. Рекомендую всем, кто смотрит землю. Благодарю от души.

Екатерина, Рыбинск

Проверка участка

★★★★★

Прислала выписку, через полчаса получила разбор. Самое полезное — мне человеческим языком объяснили, что значит каждая строчка: где обременения, почему важна дата регистрации права, чего в выписке НЕ видно (я думала, там видно всё). Честно, рада, что вовремя обратилась, теперь рассматриваю другие объекты, которые также направлю на проверку в Aicheck.

Дарья, Вологда

Экспресс-разбор выписки ЕГРН

Такой же отчёт по вашему объекту

История собственников — 770 ₽. Ваши документы, ваш продавец, те же разделы и то же оформление. Решение остаётся за вами.

Узнать историю объекта Скачать этот образец в PDF →

Не устроит отчёт — вернём деньги. 7 дней с момента получения, без объяснения причин — раздел 7 оферты.

Заключение отдаём в PDF, а не в Word: отчёт нужен как датированный документ с номером и перечнем проверенных источников, и правки в нём постфактум — не то, что стоит упрощать. Скачать и распечатать можно, в том числе чтобы показать юристу, риэлтору или продавцу.

Ваш отчёт будет опечатан. При выпуске мы считаем цифровой отпечаток файла (SHA-256) и получаем на него независимую метку времени по стандарту RFC 3161. В отчёте — QR на страницу проверки подлинности: по ней видно, что документ существовал на указанную дату и с тех пор не менялся. Статус добросовестного приобретателя метка не присваивает — его присваивает суд.