Образец отчёта · проверка квартиры

Образец отчёта, когда с квартирой всё чисто

«Продавец владеет 13 лет, документы на руках — рисков не нашли»

Зелёный уровень риска

Это целиком отчёт, который получает клиент: та же программа, то же оформление, те же 23 страницы. Его можно пролистать здесь или открыть в PDF.

Что видно в этом образце

«Дом целиком»: все 72 квартиры по ЕГРН, запрет — на одной чужой
лента «объект за 20 лет» по истории переходов прав
продавец по всем реестрам — все чистые, с результатом каждой проверки
зелёный уровень — не гарантия: три пункта «на заметку» к сделке

Открыть PDF

Объект и люди в образце вымышлены: город Энск, несуществующие кадастровые номера. Отчёты настоящих клиентов мы не публикуем даже обезличенными. Нормы закона и дела Верховного суда в образце настоящие.

Все страницы

Отчёт по разделам

Что стоит на каждой странице и зачем. Нажмите на страницу, чтобы открыть её крупно.

Письмо эксперта

Вторая страница — письмо от эксперта своими словами: что в документах в порядке, что нет и что сделать до задатка.

Я посмотрел квартиру на ул. Образцовой, 15 в Энске, её историю и продавца. Коротко: рисков, которые мешали бы сделке, я не нашёл. Остались три вещи на заметку — ни одна не препятствует сделке.

Объект. Дом 1986 года, исправный, не аварийный и не памятник. Квартира 52,1 м² на 6-м этаже, площадь совпадает с планом БТИ. Арестов, залогов и запретов нет. Мы проверили все 72 квартиры дома: запрет стоит только на одной — не на вашей.

История. С 2006 года у квартиры два владельца, оба раза — купля-продажа. Продавец владеет 13 лет, так что сделку 2013 года при банкротстве прежнего владельца уже не оспорить.

Продавец. Паспорт действителен; долгов у приставов, банкротства, судов, залогов и розыска не найдено ни в одном реестре.

Документы. Все на руках: согласие супруга, справки о зарегистрированных, маткапитале, долгах, ПНД и НД. В проекте договора одна правка — аккредитив вместо ячейки.

Зелёный уровень — это «не нашли» на дату проверки, а не гарантия. В день сделки обновите выписку ЕГРН и сверьте её с отчётом.

Выписка ЕГРН не старше суток — сверить с отчётом — в день сделки
Аккредитив вместо ячейки в п. 4.1 договора — до подписания
Оригинал согласия супруга — себе — на сделке

Фионов А. И., эксперт по проверке сделок с недвижимостью

Что мы проверили

Перечень источников с отметкой по каждому: данные получены и обработаны или получить их не удалось.

Паспорт квартиры

Объект

Сведения ЕГРН об объекте: вид, площадь, кадастровая стоимость, права и ограничения — с пояснением, что из этого следует.

Паспорт дома

Дом по открытым государственным источникам: год, этажность, серия, аварийность, капремонт, объект культурного наследия.

Дом целиком

История объекта

Лента переходов права по годам: когда и на каком основании объект менял собственника.

Реестры

Продавец по государственным реестрам: что искали, по каким данным и что нашли в каждом.

Реестр	Как искали	Результат
Паспорт (МВД)	Серия и номер по реестру недействительных паспортов МВД	Действителен
ИНН (ФНС)	Определён по паспортным данным через официальный сервис ФНС	Определён (в образце не показан)
ФССП — исполнительные производства	ФИО + дата рождения, по всем регионам России	Не найдено
ФССП — розыск должников	По ФИО, совпадения сверяются по дате рождения	Не найдено
ФССП — должники по алиментам	ФИО + дата рождения	Не найдено
ЕФРСБ — судебное банкротство	По ИНН — поиск по коду, тёзки не попадают	Не найдено
ЕФРСБ — внесудебное банкротство (МФЦ)	Публикации о внесудебном банкротстве в том же реестре	Не найдено
Картотека арбитражных дел (kad.arbitr)	По ФИО среди сторон дел	Не найдено
ГАС «Правосудие» — районные и областные суды	Поиск дел по ФИО по всей стране; мировых судей ГАС почти не видит	Не найдено
Энский районный суд — карточки дел	По фамилии, все годы: гражданские, уголовные, КАС, административные	Не найдено
ФНП — реестр залогов движимого имущества	По ФИО залогодателя	Не найдено
Росфинмониторинг — перечень террористов и экстремистов	ФИО + дата рождения	Не найдено
МВД — федеральный розыск	ФИО + дата рождения	Не найдено
ФСИН — «Внимание, розыск»	По фамилии на официальном сайте ФСИН	Не найдено
ФНС — блокировки счетов за долг	По ИНН: решения о приостановлении операций	Не найдено
ФНП — реестр наследственных дел	По полному ФИО продавца	Не найдено
ФНС — дисквалифицированные лица	По ФИО, совпадения сверяются по дате рождения	Не найдено
ФНС — ЕГРЮЛ/ЕГРИП	По ИНН: статус ИП, участие и руководство в юрлицах	Не ИП, не учредитель и не руководитель
Минюст — реестр иностранных агентов	По ФИО, официальная копия реестра	Не найдено

Находки и наблюдения

Карточка на каждую находку: что нашли, чем опасно, какие нормы и дела Верховного суда применимы, что делать.

01 · На заметку Продавец в браке: нотариальное согласие супруга есть — оригинал заберите себе

Что нашли. Квартира куплена продавцом в 2013 году, в браке — это общее имущество супругов. Нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу именно этой квартиры предоставлено, удостоверено 22.09.2026 нотариусом г. Энска. Условий о цене и сроке в согласии нет.

Чем опасно. Само по себе это не риск: документ есть, и он оформлен правильно. Отмечаем, потому что согласие — единственное, что отделяет покупателя от спора с супругом продавца. Без него сделка оспорима в течение года с того дня, как супруг о ней узнал, а спор о подлинности подписи тянется годами.

Нормы и практика.

п. 3 ст. 35 СК РФ — для сделки с общим недвижимым имуществом нужно нотариально удостоверенное согласие другого супруга; без него сделка оспорима в течение года.
Определение СКГД ВС РФ от 25.05.2021 № 42-КГ21-1-К4: муж через пять лет заявил, что согласия не подписывал; первая инстанция признала согласие недействительным, хотя экспертиза не смогла сказать, чья подпись. ВС отменил апелляцию и кассацию в части согласия и вернул дело на новое апелляционное рассмотрение — спор этим не разрешён.

Что делать. Оригинал согласия заберите себе вместе с вашим экземпляром договора: если спор возникнет, доказывать придётся вам. Сверьте в нём адрес, кадастровый номер и данные супруга с паспортом продавца и отчётом.

02 · На заметку Проект договора: одна правка — расчёты через аккредитив вместо банковской ячейки

Что нашли. Проект договора разобран по пунктам. Предмет описан полно (адрес, площадь, кадастровый номер), цена указана полностью одной суммой, продавец обязуется сняться с учёта с супругом за 14 дней, заверения об отсутствии долгов и прав третьих лиц есть, передача — по акту. Единственный пункт к правке — п. 4.1: деньги закладываются в банковскую ячейку.

Чем опасно. Ячейка законна, но банк не проверяет, на каком основании её открывают, и в споре трудно доказать, что и когда в ней лежало. Аккредитив и счёт эскроу раскрываются только по выписке о переходе права, и движение денег фиксирует банк.

Нормы и практика.

ст. 867 ГК РФ — аккредитив; ст. 860.7 ГК РФ — счёт эскроу; ст. 922 ГК РФ — хранение ценностей в индивидуальной банковской ячейке.

Что делать. Предложить продавцу заменить п. 4.1: покрытый безотзывный аккредитив или счёт эскроу с раскрытием после регистрации перехода права. Остальные пункты правок не требуют.

03 · На заметку Дом 1986 года: капремонт по региональной программе, долга по взносам нет

Что нашли. Дом исправный, в реестре аварийного жилья не числится. По справке регионального фонда капремонта на доме запланированы кровля и лифты в 2029–2031 годах; на 24.09.2026 долга по взносам у продавца нет, по ЖКУ — тоже (справка управляющей организации).

Чем опасно. Это не риск сделки, а особенность дома. Неоплаченные взносы на капремонт — единственный коммунальный долг, который переходит к покупателю вместе с квартирой. Здесь его нет, и это подтверждено справкой, поэтому находка остаётся на заметку.

Нормы и практика.

ч. 3 ст. 158 ЖК РФ — обязанность по взносам на капремонт, включая неисполненную прежним собственником, переходит к новому собственнику.

Что делать. Перед подписанием акта приёма-передачи запросить справку фонда капремонта ещё раз — на актуальную дату — и приложить её к договору.

Вопросы

Готовый список вопросов — отправить продавцу или задать на встрече.

За пределами проверки

Чего отчёт не закрывает и почему — чтобы не было ложного ощущения полной гарантии.

После отчёта

Купоны: повторная проверка перед сделкой и скидка для друга.

Оговорки

Правовой статус отчёта: информационный документ, не юридическое заключение.

Для сравнения

Сколько стоит та же задача у других

Вы дочитали отчёт целиком — вот сколько просят за ту же работу. Длина полосы — цена в масштабе.

Автомат-робот без юриста 3 500–3 999 ₽ полный отчёт о рисках за 30 минут, документы сделки не читает

3 500–3 999 ₽

полный отчёт о рисках за 30 минут, документы сделки не читает

aichek 1 490 ₽ объект, продавец и документы в одном отчёте, обычно 2–4 часа

1 490 ₽

объект, продавец и документы в одном отчёте, обычно 2–4 часа

Юрист по недвижимости 5 000–15 000 ₽ ручная работа, 3–7 дней

5 000–15 000 ₽

ручная работа, 3–7 дней

Онлайн-сервисы с юристами 9 900–14 900 ₽ Циан, М2 — сначала документы от продавца

9 900–14 900 ₽

Циан, М2 — сначала документы от продавца

«Сделка с гарантией» Домклик от 34 500 ₽ проверка + гарантия возмещения

от 34 500 ₽

проверка + гарантия возмещения

Цены конкурентов — по публичным прайсам сервисов и юристов, данные на август 2026. Штриховка на полосе — разброс «от и до» внутри одного прайса.

Разборы конкретных сервисов

От образца — к вашему объекту

Энск — вымышленный. Ваш объект — настоящий

Введите адрес или кадастровый номер — бесплатно покажем, что о вашем объекте видно в открытой части ЕГРН, и подставим его в заявку.

Справочные данные ЕГРН (открытая часть). Права, обременения и риски — в платном анализе: их проверяет и объясняет специалист в отчёте.

Кто проверяет

Каждый отчёт я собираю и проверяю лично. Меня зовут Александр Фионов — 11 лет руководил проектами в юридической компании, где каждый день проходил через экспертизу договоров и документов. AI делает рутину: сверяет данные и ищет совпадения с базой из 3 880 норм и судебных дел. Решение о каждом риске в отчёте — моё, и я за него отвечаю.

Я не юрист: в суде вас представлять не буду и документы за вас не подпишу. Моя работа — найти риски до аванса и сказать, что с ними делать.

Образование, публикации и границы квалификации →

Отзывы клиентов · 15

Все отзывы на Яндекс Картах →

★★★★★

Не думая решили заказать отчёт, так как в нашем регионе очень много серых продаж существует, поэтому искали именно замену юристу и риэлтору аналог. Стоят они не очень дорого. Не пожалели ни разу.

Татьяна, Анапа

Полная проверка квартиры

★★★★★

Проверили участок под Рыбинском. Выяснилось, что это сельхозземля и дом на ней строить нельзя — продавец об этом «забыл». Сэкономили мне сильно больше, чем стоила проверка. Рекомендую всем, кто смотрит землю. Благодарю от души.

Екатерина, Рыбинск

Проверка участка

★★★★★

Прислала выписку, через полчаса получила разбор. Самое полезное — мне человеческим языком объяснили, что значит каждая строчка: где обременения, почему важна дата регистрации права, чего в выписке НЕ видно (я думала, там видно всё). Честно, рада, что вовремя обратилась, теперь рассматриваю другие объекты, которые также направлю на проверку в Aicheck.

Дарья, Вологда

Экспресс-разбор выписки ЕГРН

Такой же отчёт по вашему объекту

Проверка квартиры — 1 490 ₽. Ваши документы, ваш продавец, те же разделы и то же оформление. Решение остаётся за вами.

Проверить мою квартиру Скачать этот образец в PDF →

Не устроит отчёт — вернём деньги. 7 дней с момента получения, без объяснения причин — раздел 7 оферты.

Заключение отдаём в PDF, а не в Word: отчёт нужен как датированный документ с номером и перечнем проверенных источников, и правки в нём постфактум — не то, что стоит упрощать. Скачать и распечатать можно, в том числе чтобы показать юристу, риэлтору или продавцу.

Ваш отчёт будет опечатан. При выпуске мы считаем цифровой отпечаток файла (SHA-256) и получаем на него независимую метку времени по стандарту RFC 3161. В отчёте — QR на страницу проверки подлинности: по ней видно, что документ существовал на указанную дату и с тех пор не менялся. Статус добросовестного приобретателя метка не присваивает — его присваивает суд.