Это пример с находками. Посмотреть отчёт, где рисков не нашли →
Такой отчёт по вашему объекту — 1 490 ₽. Обычно 2–4 часа после оплаты. Не устроит — вернём деньги, 7 дней, без объяснения причин.
Проверить мой участокЗемельный участок, Подмосковье, Дмитровский р-н
15 соток · земли населённых пунктов, ИЖС · заявленная цена 3 500 000 ₽
Сделка возможна, но требует уточнений до подписания. Обнаружены 3 потенциальные проблемы (одна высокой и две средней значимости) и составлено 9 рекомендаций по дополнительной проверке.
Ключевой риск — участок частично попадает в охранную зону газопровода. Строительство жилого дома в этой зоне ограничено — до устранения замечания рекомендуем не вносить аванс и не подписывать договор.
- Заказчик:
- Демонстрация · вымышленный объект
Информационный характер. Отчёт подготовлен на основе документов, предоставленных заказчиком, и публичных реестров на дату проверки. Не является юридическим заключением, экспертизой или рекомендацией к совершению сделки. Окончательное решение принимает заказчик. Демонстрационный образец по вымышленному объекту.
Что мы нашли и что делать
Главное в одном экране. Подробности — в разделах ниже.
- ВЫСОКАЯ ЗНАЧИМОСТЬ Риск 1
Участок частично попадает в охранную зону газопровода — строительство ограничено
По публичной кадастровой карте Росреестра (pkk.rosreestr.ru) южная часть участка ~200 м² попадает в охранную зону газопровода среднего давления (ширина ~4 м с каждой стороны от оси). В ЕГРН обременение не зарегистрировано, поэтому в выписке этого не видно. Однако ограничения действуют в силу закона (ПП РФ от 20.11.2000 № 878).
- СРЕДНЯЯ ЗНАЧИМОСТЬ Риск 2
Возможное расхождение ВРИ с фактически разрешённым по ПЗЗ
В ЕГРН указан ВРИ «ИЖС». Однако в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) Дмитровского городского округа участок может относиться к территориальной зоне с более строгими ограничениями — например, зоне рекреационного назначения. Это могло произойти из-за смены зонирования после регистрации права.
- СРЕДНЯЯ ЗНАЧИМОСТЬ Риск 3
Границы участка требуют подтверждения свежим межеванием
Межевание участка проводилось в 2015 году, при первичной регистрации права. С тех пор соседние участки могли уточнять свои границы. Акт согласования границ с текущими соседями в пакете документов отсутствует.
До подписания ДКП и внесения аванса — заказать в администрации Дмитровского городского округа справку о ЗОУИТ и градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Заказать свежее межевание с актом согласования границ. Проверить генплан поселения на планы КРТ и изъятие для муниципальных нужд. Расчёты — через аккредитив.
Что мы проверили
Полный перечень источников, которые прошли через аналитику. Зелёная галочка — есть данные, серый круг — данные опциональны, красный крест — данных нет (см. рекомендации).
- Выписка ЕГРН на участок от 15.06.2026QR-код проверен, подлинность подтверждена, обременений нет
- Правоустанавливающий документДоговор купли-продажи 2019 г. — участок в собственности продавца
- Паспорт продавцаПробит через сервис недействительных паспортов МВД
- Реестр банкротов (Федресурс / ЕФРСБ)Записей о банкротстве не найдено
- ФССП — исполнительные производстваАктивных производств нет
- Картотека арбитражных делНе фигурирует в делах последних 3 лет
- Публичная кадастровая карта РосреестраПроверено наложение ЗОУИТ — см. Риск 1
- Генплан Дмитровского городского округаПубличная часть — планы КРТ на участок не найдены
- Актуальный межевой планНЕ предоставлен — межевание 2015 г., рекомендуем свежее
- Справка администрации о ЗОУИТ и разрешённой застройкеНЕ предоставлена — ключевой документ для Риска 1
- ГПЗУ (градостроительный план земельного участка)НЕ предоставлен — рекомендуем запросить, бесплатно
- Отчёт кадастрового инженера о фактических границахОпционально — при сомнениях в границах
Разбор выписки ЕГРН на участок
Слева — что написано в выписке. Справа — на что мы обратили внимание и почему.
| Поле выписки | Значение | Что видим мы |
|---|---|---|
| Кадастровый номер | 50:04:0020507:123 | Кадастр в порядке, объект существует в реестре. |
| Категория земель | Земли населённых пунктов | Корректно — для строительства жилого дома с пропиской подходит. |
| Вид разрешённого использования | ИЖС | Индивидуальное жилищное строительство. Однако проверьте ГПЗУ — возможны ограничения по этажности и площади застройки. |
| Площадь | 1 500 м² (15 соток) | Совпадает с заявленной. Однако межевание 2015 г. — рекомендуем свежее (Риск 3). |
| Дата регистрации права | 12 марта 2019 г. | Более 5 лет владения — минимальный срок для НДФЛ пройден. |
| Документ-основание | Договор купли-продажи от 22.02.2019 | Вторичный рынок. Расширенная выписка ЕГРН не запрашивалась — можно опционально проверить цепочку. |
| Обременения / аресты | Не зарегистрированы | Чисто. Арестов, ипотек, сервитутов нет. |
| Правообладатель | Петров П. П. (вымышленный) | Один собственник, совпадает с паспортом. |
| Особые отметки | Отсутствуют | △ Но по ПКК видно наложение охранной зоны газопровода — в ЕГРН пока не отражено. См. Риск 1. |
Продавец — проверка по реестрам
Имя продавца — Петров П. П., 1980 г.р. (вымышленные данные). Запросы выполнены автоматически через защищённый канал NewDB API в 16:45 20.06.2026. Найденные совпадения по ФИО дополнительно сверены с паспортными данными и ИНН — тёзки в отчёт не попадают.
- МВД · Проверка действительности паспорта сервисы.гувм.мвд.рф / passport
Паспорт действителен. · Пробит 20.06.2026. Среди недействительных не значится.
- ФССП · Банк данных исполнительных производств fssp.gov.ru / iss / ip
Активных производств не найдено. · Закрытых — 0. Задолженностей нет.
- Федресурс / ЕФРСБ · Реестр банкротов fedresurs.ru / bankrupts
Записей о банкротстве не найдено. · Ни судебного, ни внесудебного (МФЦ) банкротства. Внимание к оспариванию по ст. 61.2 ФЗ-127 при цене ниже рыночной.
- Картотека арбитражных дел (kad.arbitr) kad.arbitr.ru
Не фигурирует ни в одном деле за 3 года. · Косвенный признак отсутствия крупных обязательств.
- Суды общей юрисдикции (ГАС «Правосудие») sudrf.ru / bsr
Не найдено дел с участием продавца. · Ни исков о разделе, ни виндикационных, ни межевых споров.
- Публичная кадастровая карта Росреестра pkk.rosreestr.ru
Наложение охранной зоны газопровода — см. Риск 1. · Обременение по ЕГРН не зарегистрировано, но ограничения действуют в силу закона (ПП РФ 878).
- Генплан поселения / ПКР администрация Дмитровского городского округа
Планов КРТ на участок не обнаружено. · В открытой части генплана участок сохраняет назначение ИЖС. Рекомендуем запросить справку у администрации для юридической силы.
- Нотариальная палата · Реестр недееспособных Запрос через нотариуса
Прямой публичной проверки нет. · Рекомендуем справку ПНД в день сделки.
Обнаруженные риски — подробно
Что нашли, чем опасно, какие нормы применимы, что делать до подписания договора.
ВЫСОКАЯ ЗНАЧИМОСТЬ
#1 Участок частично попадает в охранную зону газопровода — строительство ограничено
Участок частично попадает в охранную зону газопровода — строительство ограничено
По публичной кадастровой карте Росреестра (pkk.rosreestr.ru) южная часть участка ~200 м² попадает в охранную зону газопровода среднего давления (ширина ~4 м с каждой стороны от оси). В ЕГРН обременение не зарегистрировано, поэтому в выписке этого не видно. Однако ограничения действуют в силу закона (ПП РФ от 20.11.2000 № 878).
В охранной зоне газопровода запрещено капитальное строительство, посадка деревьев, проведение земляных работ без согласования с газораспределительной организацией. Если жилой дом попадёт в зону — газораспределительная организация может потребовать его перенос или снос. Это существенно ограничивает пригодную для строительства площадь участка.
- —Постановление Правительства РФ от 20.11.2000 № 878 «Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей»
- —Ст. 105 ЗК РФ — понятие ЗОУИТ
- —Ст. 106 ЗК РФ — режим использования земельных участков в ЗОУИТ
- —П. 6 ст. 26 ФЗ-218 — с 2022 регистрация ЗОУИТ в ЕГРН стала обязательной, но по старым зонам процесс не завершён
Заказать в администрации Дмитровского городского округа справку о наличии ЗОУИТ на участок с указанием точных границ. Согласовать с газораспределительной организацией схему предполагаемой застройки. Если пригодная площадь резко уменьшается — снижать цену на 200–500 тыс. ₽ либо отказываться от сделки.
СРЕДНЯЯ ЗНАЧИМОСТЬ
#2 Возможное расхождение ВРИ с фактически разрешённым по ПЗЗ
Возможное расхождение ВРИ с фактически разрешённым по ПЗЗ
В ЕГРН указан ВРИ «ИЖС». Однако в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) Дмитровского городского округа участок может относиться к территориальной зоне с более строгими ограничениями — например, зоне рекреационного назначения. Это могло произойти из-за смены зонирования после регистрации права.
Если фактически действующие ПЗЗ ограничивают строительство ИЖС на этом участке — согласование ГПЗУ и разрешения на строительство станет невозможным. Владелец останется с землёй, на которой нельзя ничего построить. Кадастровая стоимость и коммерческая ценность падают в 2–3 раза.
- —Ст. 30 ГрК РФ — состав правил землепользования и застройки
- —Ст. 36 ГрК РФ — градостроительный регламент территориальных зон
- —Ч. 4 ст. 37 ГрК РФ — виды разрешённого использования устанавливаются градостроительным регламентом
- —П. 12 Обзора судебной практики ВС РФ от 14.11.2018 — при противоречии между ЕГРН и ПЗЗ приоритет за градостроительным регламентом
Заказать в администрации ГПЗУ на участок (бесплатно, ~30 дней) — он покажет актуальное зонирование и разрешённые параметры застройки. Дополнительно — получить выписку из ПЗЗ по территориальной зоне участка. До получения этих документов не подписывать ДКП.
СРЕДНЯЯ ЗНАЧИМОСТЬ
#3 Границы участка требуют подтверждения свежим межеванием
Границы участка требуют подтверждения свежим межеванием
Межевание участка проводилось в 2015 году, при первичной регистрации права. С тех пор соседние участки могли уточнять свои границы. Акт согласования границ с текущими соседями в пакете документов отсутствует.
Кадастровые ошибки и наложения границ — типовая проблема при покупке участка. Свежее межевание может показать фактическую площадь на 5–10% меньше, а границы — не совпадающими с забором. Исправление реестровой ошибки — процедура на 3–6 месяцев и до 30 тыс. ₽.
- —Ст. 61 ФЗ-218 — исправление реестровой ошибки в ЕГРН
- —Ст. 39–40 ФЗ-221 «О кадастровой деятельности» — согласование местоположения границ
- —П. 32 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2005 № 11 — порядок разрешения споров о границах
Заказать межевание у кадастрового инженера с включением акта согласования границ (7–15 тыс. ₽, 2–4 недели). Одновременно проверить фактические углы участка на местности. Если продавец против — рассматривать как повод для снижения цены на стоимость процедуры + резерв 30 тыс. ₽ на возможное исправление ошибки.
Это разбор условного объекта. По вашему — те же разделы, но с вашими документами и вашей ситуацией. Каким будет вердикт — заранее не знает никто: это и есть предмет проверки.
Не устроит отчёт — вернём деньги в течение 7 дней, без объяснения причин.
Цена и кадастровая стоимость
Оценку рыночной цены мы не делаем — она требует выезда и живого сравнения. Но один порог проверяем всегда: цена ниже 70% кадастровой стоимости меняет налог продавца (ст. 214.10 НК РФ) и служит признаком занижения при оспаривании сделки.
| Цена в договоре | 3 500 000 ₽ |
| Кадастровая стоимость по ЕГРН (на 01.01.2026) | 1 950 000 ₽ |
| Порог 70% — ниже него начинаются вопросы | 1 365 000 ₽ |
| Итог | цена выше порога — признаков занижения нет |
Цена выше порога. Для участков разрыв между рыночной и кадастровой стоимостью обычно больше, чем у квартир, — кадастровая переоценка идёт реже. Поэтому сам факт «цена намного выше кадастра» по земле ни о чём плохом не говорит; тревожит обратное — цена, подобравшаяся к порогу.
Что дополнительно запросить и пошаговый план
Конкретные документы — с указанием где получить, сколько стоит и зачем. Ниже — последовательность действий перед сделкой.
| Документ | Где получить | Зачем |
|---|---|---|
| Справка администрации о ЗОУИТ и разрешённой застройке | Администрация Дмитровского округа, бесплатно, 5–10 дней | Ключевой документ по Риску 1 — точные границы охранной зоны |
| ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) | Администрация, бесплатно, до 30 дней | Подтверждение фактически разрешённого использования (Риск 2) |
| Выписка из ПЗЗ по территориальной зоне | Администрация / публичный раздел сайта, бесплатно | Основные параметры застройки и ограничения |
| Свежий межевой план + акт согласования границ | Кадастровый инженер, 7–15 тыс. ₽, 2–4 недели | Снимает Риск 3 |
| Расширенная выписка ЕГРН (история прав) | Госуслуги, несколько сотен ₽ | Проверка цепочки переходов, наследственных и подарочных рисков |
| Справка администрации о планах КРТ и изъятия | Администрация, бесплатно | Дополнительное подтверждение отсутствия рисков изъятия |
| Справка из ПНД | Продавец по месту регистрации | Подтверждение дееспособности на дату сделки |
| Справка об отсутствии задолженности по земельному налогу | ФНС, бесплатно | Долги по налогу могут перейти к покупателю |
- 1 Заказать в администрации справку о ЗОУИТ и ГПЗУ на участок (Риск 1 и Риск 2).
- 2 Согласовать с газораспределительной организацией схему возможной застройки.
- 3 Заказать свежее межевание с актом согласования границ (Риск 3).
- 4 Получить выписку из ПЗЗ по территориальной зоне участка.
- 5 При подтверждении Рисков 1 и 2 обосновать торг 300–500 тыс. ₽.
- 6 Разработать ДКП с чёткой ценой и заверениями продавца по ст. 431.2 ГК.
- 7 Расчёты — через аккредитив с раскрытием после регистрации перехода права.
- 8 Перед подписанием — сверить паспорт продавца и справку ПНД получить в день сделки.
Вопросы продавцу
Готовый список — отправьте продавцу или озвучьте на встрече. Ответы фиксируйте письменно (мессенджер / e-mail).
- — Знаете ли, попадает ли участок в охранную зону газопровода или иные ЗОУИТ?
- — Проводили ли межевание после 2015 года? Есть акт согласования границ?
- — Соседи оспаривали границы, или наоборот — вы уточняли по их запросу?
- — Заказывали ли ГПЗУ или выписку из ПЗЗ?
- — Знаете ли о планах КРТ, строительства дорог или инфраструктуры на этой территории?
- — Изменялось ли зонирование поселения после того, как вы получили участок?
- — Обсуждались ли в администрации проекты, затрагивающие ваш участок?
- — Когда и на каком основании получили право на участок? Готовы предоставить документ?
- — Состоите ли в браке? Готовы предоставить нотариальное согласие супруга?
- — Подавали ли заявление о банкротстве, не планируете в ближайшие 12 месяцев?
- — Есть открытые долги по земельному налогу или иным налогам?
- — Готовы перейти с наличных на аккредитив или счёт эскроу?
- — Готовы включить заверения по ст. 431.2 ГК об отсутствии скрытых ЗОУИТ, обременений, споров?
- — Готовы указать в ДКП описание фактических границ и ссылки на межевой план?
Что осталось за пределами проверки
Мы хотим, чтобы вы понимали, чего этот отчёт НЕ закрывает. Сильный покупатель — это тот, кто знает свои зоны риска. Эти проверки требуют вашего личного участия.
- Фактический осмотр участка. Форма участка, рельеф, уровень грунтовых вод, состояние подъездных путей, соседи, шумность — всё это видно только на месте. Осмотр в разное время суток и в разную погоду дают объективную картину.
- Согласие супруга на сделку. Если продавец в браке — по ст. 35 СК РФ требуется нотариально удостоверенное согласие супруга. Без него сделка может быть оспорена в течение года.
- Инженерные сети — фактическое наличие. Мы не проверяем возможность подключения к электросетям/газу/воде — есть ли ТУ, какая стоимость подключения, планы развития сетей. Запросите ТУ у сетевых организаций до сделки — это дополнительные 20–500 тыс. ₽ к смете строительства.
- Геологические изыскания. Состав грунта, уровень грунтовых вод, необходимая глубина фундамента — требуют геологической экспертизы (30–80 тыс. ₽). Мы этого не делаем; при планах строительства — обязательно.
- Экологические факторы. Радон, свалки, близость промзон, качество воды — требуют отдельной экспертизы. Проверьте по публичным картам Роспотребнадзора и запросу в администрацию.
- Прецеденты по необычным сценариям. Наша база — 3 409 карточек с нормами и судебной практикой в 76 категориях. Если по вашему сценарию нет аналогичного разобранного дела, мы об этом сообщаем явно и рекомендуем консультацию с юристом.
Этот отчёт — инструмент подготовки к сделке, а не гарантия безопасности. Финальное решение всегда за вами.
Ключевые нормы — полным текстом
Здесь — те самые статьи, на которые мы ссылались в Рисках. Чтобы не пришлось гуглить.
Ст. 105 Земельного кодекса РФ. ЗОУИТ
«Могут быть установлены следующие виды зон с особыми условиями использования территорий: … охранные зоны объектов электроэнергетики, газоснабжения, трубопроводного транспорта … Территория, на которой установлена ЗОУИТ, используется с ограничениями, определёнными положением о соответствующей зоне.»
Постановление Правительства РФ от 20.11.2000 № 878
Правила охраны газораспределительных сетей: устанавливают охранные зоны вдоль трасс газопроводов; в этих зонах запрещено капитальное строительство, посадка деревьев с корневой системой глубже 0,3 м, проведение земляных работ без согласования с газораспределительной организацией.
Ст. 36 ГрК РФ. Градостроительный регламент
«Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков … Действие градостроительного регламента распространяется на все земельные участки в границах территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.»
Ст. 49 Земельного кодекса РФ. Изъятие для государственных нужд
«Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств, размещением объектов государственного или муниципального значения, при отсутствии других вариантов их размещения.»
Ст. 61 ФЗ-218. Исправление ошибок в ЕГРН
«Реестровая ошибка … исправляется по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения…»
Ст. 431.2 ГК РФ. Заверения об обстоятельствах
«Сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения … обязана возместить другой стороне по её требованию убытки, причинённые недостоверностью таких заверений…»
